Inspekce vad u novostaveb ve Španělsku

Chystáte se převzít klíče od zbrusu nového domu na Costa del Sol. Než vše schválíte a doplatíte konečnou částku, potřebujete kontrolu vad a nedodělků. Tento průvodce vysvětluje, co to je, co zkontrolovat a proč to chrání vaše peníze. Je napsán pro zahraniční kupující novostaveb.

Rychlé shrnutí

• Kontrola vad a nedodělků prověřuje dokončenou novostavbu předtím, než ji převezmete.
• Nejprve zkontrolujte právní dokumentaci, zejména licenci prvního užívání.
• Sepište každou závadu písemně a nechte ji opravit před dokončením koupě.

Co je kontrola vad a nedodělků?

Kontrola vad a nedodělků je pečlivá prohlídka dokončené novostavby. Hledáte vady: praskliny, netěsnosti, nekvalitní povrchy a systémy, které nefungují. Sepíšete každý problém (každý z nich je „vada“ nebo „nedodělek“) a požádáte developera, aby je opravil.

Proč jsou vady a nedodělky ve Španělsku důležité

Moderní výstavba je složitá. I dobří developeři zanechají drobné vady. Odborníci říkají, že posledních 5 % stavby nese většinu skrytých rizik. Právě na těchto posledních 5 % je kontrola vad a nedodělků zaměřena.

Costa del Sol má také své vlastní výzvy. Silné sezónní deště prověřují střechy a odvodnění. Ploché střechy jsou běžné, takže hydroizolace musí být provedena správně. Silné slunce a slaný pobřežní vzduch zatěžují povrchové úpravy. Dům, který vypadá dokonale při prohlídce za slunečného dne, může skrývat problémy, které se projeví až později.

Pokud kontrolu vad a nedodělků vynecháte, riskujete po nastěhování měsíce stresu: nahánění developera, který už dostal zaplaceno, placení oprav z vlastní kapsy nebo život s vadami, které se nikdy neopraví.

Právní dokumentace, kterou je třeba zkontrolovat jako první

Ve Španělsku není novostavba skutečně dokončená, dokud není kompletní dokumentace. Fyzická stavba je jen polovina příběhu. Nikdy nic neschvalujte bez potvrzení, že tyto dokumenty existují.

• Certificado Final de Obra (CFO). Tento dokument podepisuje architekt a technický architekt (aparejador), aby potvrdili, že práce odpovídají schválenému projektu. Tím začíná proces záruk a licencí.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Licence prvního užívání od radnice (ayuntamiento). Bez ní nemůžete v domě legálně bydlet ani převést vodu a elektřinu na své jméno. Toto je zdaleka nejdůležitější dokument.
• Boletines (osvědčení o instalacích). Oficiální orazítkovaná osvědčení pro elektrické, vodovodní, plynové a telekomunikační systémy.
• Záruky a návody. Záruky na spotřebiče, klimatizaci a technologii bazénu, plus Libro del Edificio (kniha budovy, která stanovuje údržbu).

Varování: nedokončujte koupi bez LPO. Někteří kupující jsou tlačeni k dokončení koupě ještě před udělením LPO. Nedělejte to. Bez LPO možná nebudete moci připojit inženýrské sítě nebo tam dokonce legálně bydlet. Váš právník musí potvrdit, že je vydána.

Úplný kontrolní seznam vad a nedodělků

Projděte dům místnost po místnosti, za denního světla a se zapnutými světly. Vezměte si tento seznam. Vyfoťte každou závadu.

Vně domu

• Fasáda a střecha. Hledejte praskliny, nerovnou omítku a chybějící střešní tašky. Zkontrolujte, že jsou okapy a svody namontované a bez stavebních nečistot.
• Hydroizolace a odvodnění. Zkontrolujte terasy, střechu a případný suterén. Při silných deštích na Costa del Sol jsou správné odvodnění a ochrana proti vlhkosti zásadní.
• Bazén a zahrada. Vyzkoušejte technologii bazénu. Zkontrolujte, že jsou bazénové obklady neporušené a automatické zavlažování funguje.
• Brány a zdi. Vyzkoušejte automatické brány a domovní telefony. Zkontrolujte, že obvodové zdi odpovídají dohodnuté výšce a povrchové úpravě.

Mechanické a elektrické systémy

• Klimatizace a vytápění. Vyzkoušejte klimatizaci v režimu chlazení i topení. Pokud je zde aerotermální podlahové vytápění, zkontrolujte, že každá zóna dosahuje požadované teploty a rozdělovač je označen.
• Vodoinstalace. Pusťte každý kohoutek a sprchu. Spláchněte každé WC. Zkontrolujte tlak vody, podívejte se pod umyvadla kvůli netěsnostem a ověřte, že teplá voda dorazí rychle i do nejvzdálenější koupelny.
• Elektroinstalace a chytrá domácnost. Vyzkoušejte každou zásuvku a vypínač. Pokud má dům chytrý systém (domotiku), zkontrolujte, že funguje, a požádejte o předvedení, jak se používá.

Uvnitř domu

• Podlahy a obklady. Na dlaždice lehce poklepejte. Dutý zvuk znamená špatné upevnění. Zkontrolujte, že spáry jsou čisté a rovnoměrné a že žádné dlaždice nejsou odštípnuté.
• Stěny a stropy. Při přirozeném i umělém světle hledejte nerovnoměrnou omítku, stékance barvy a vlasové praskliny.
• Dveře a okna. Každé otevřete a zavřete. Zkontrolujte zámky, těsnění a že na skle ani rámech nejsou žádné škrábance.
• Kuchyň a vestavěné skříně. Zkontrolujte, že vestavěné prvky jsou správně zarovnané, panty s tlumeným dovíráním fungují a povrchy nejsou poškozené.

Kdo by měl kontrolu provést?

Základní snagging kontrolu můžete provést sami podle tohoto seznamu. Profesionál ale odhalí mnohem více. Ví, co vyžadují španělské stavební normy a kde se vady skrývají.

Vaše možnosti:

• Specializovaná snagging firma nebo technický inspektor. Vypracují podrobnou zprávu, kterou předáte developerovi. Pro většinu kupujících je to nejlepší volba.
• Projektový manažer. U větších nebo luxusních staveb řídí předání, seznam vad i jejich odstranění.
• Sami, s tímto kontrolním seznamem. Lepší než nic, ale technické závady vám mohou uniknout.

Tip navíc: Objednejte kontrolu ještě před finálním schválením, nikdy ne až potom. Developer má veškerý důvod vady odstranit, dokud ještě čeká na vaši konečnou platbu. Jakmile zaplatíte a podepíšete, tato vyjednávací síla zmizí.

Co se děje po kontrole

Snagging není jen o sepsání seznamu. Jde o to nechat vady opravit. Tady je postup.

1. Vytvořte seznam vad. Zapište každou závadu, včetně fotografií a umístění.
2. Pošlete ho developerovi písemně. Uschovejte si datovanou kopii. Písemný záznam je důležitý, pokud později dojde ke sporu.
3. Dohodněte termín. Stanovte jasné datum pro opravy, ještě před dokončením koupě.
4. Proveďte opětovnou kontrolu. Zkontrolujte, že práce byla skutečně provedena a že je provedena dobře. Nespokojte se jen s jejich slovem.
5. Pak teprve dokončete koupi. Kupní listinu podepište a konečný doplatek uhraďte teprve tehdy, až budete spokojeni, nebo až bude existovat jasný písemný plán pokrývající všechny zbývající položky.

Nepodepisujte dokumenty o převzetí vad, dokud nebyl dům řádně a nezávisle zkontrolován. Jakmile podepíšete, domoci se nápravy je mnohem těžší.

Snagging, když žijete v zahraničí

Většina kupujících novostaveb na Costa del Sol žije v jiné zemi. Při předání možná nebudete ve Španělsku. To nevadí, pokud s tím počítáte dopředu.

Můžete místo sebe poslat profesionálního snagging inspektora nebo projektového manažera. Váš nezávislý právník může před dokončením koupě potvrdit, že LPO a ostatní dokumenty jsou v pořádku. Pokud se nemůžete dostavit k notáři, podepíšete plnou moc (poder notarial - právní dokument, který umožňuje vašemu právníkovi jednat vaším jménem), takže kupní listinu za vás podepíše váš právník. Nemusíte být osobně přítomni, abyste byli chráněni.

Právě tady je vidět rozdíl, který dělá správný tým. Ve Spain Developments pomáháme zajistit nezávislou snagging kontrolu a spolupracujeme s nezávislými španělskými právníky, nikdy ne s právníkem developera, kteří před vaší platbou ověří licence a dokumentaci. Jako kupujícího agent placený developerem je naším úkolem zajistit, aby dokončený domov odpovídal tomu, co vám bylo slíbeno, i když kupujete ze zahraničí.

Před finálním schválením: snagging checklist

• Potvrzeno, že First Occupation Licence (LPO) je vydána.
• Převzaty CFO, boletines, záruky a Libro del Edificio.
• Vyhotoven kompletní seznam vad s fotografiemi, uvnitř i venku.
• Seznam vad byl písemně zaslán developerovi spolu s termínem.
• Opravy byly znovu zkontrolovány před zaplacením konečného doplatku.

Podstatné je toto

Snagging kontrola je vaše poslední a nejlepší šance dát novostavbu do pořádku, než za ni zaplatíte. Nejprve zkontrolujte dokumentaci, zejména First Occupation Licence. Pak zkontrolujte stavbu zevnitř i zvenku a každou vadu před dokončením koupě písemně zaznamenejte.

Využijte služeb odborníka, trvejte na tom, aby developer dodržel jasně stanovený termín, a vše schvalte teprve tehdy, až budete spokojeni. Pokud kupujete novostavbu na Costa del Sol, Spain Developments může zajistit nezávislou inspekci a nezávislého právníka, takže domov, který převezmete, bude tím domovem, za který jste zaplatili.