Prověření developera pro kupující nemovitostí ve výstavbě ve Španělsku

Tato stránka je určena pro zahraniční kupující, kteří zvažují koupi nemovitosti off-plan nebo novostavby na Costa del Sol. Chcete vědět, zda je developer bezpečný, než mu předáte jakékoli peníze. Tato stránka vysvětluje, jak developera prověřit, jasným a poctivým jazykem.

Koupě off-plan znamená platit za nemovitost ještě před jejím dokončením. Může to být skvělý způsob nákupu. Může se to ale také pokazit, pokud je developer slabý. Dobrá zpráva je, že španělské právo kupující silně chrání a pečlivá kontrola odstraní většinu rizika.

Stručná odpověď:a0Upřímně vám řekneme, zda je developer zavedený a ověřený, nebo úplně nový a zatím bez historie, a podělíme se o jakoukoli skutečnou zkušenost, kterou máme. Váš právník právně ověří licence, bankovní záruku a zápisy v katastru nemovitostí a můžeme vás propojit s nezávislým právníkem, se kterým spolupracujeme už roky, i když využití našeho není povinné. Podle španělského práva musí být každá platba za off-plan chráněna bankovní zárukou, takže i když developer selže, své peníze získáte zpět.

Kdo co kontroluje, upřímně

Je důležité být zde přesný ohledně rolí, protože některé agentury je zamlžují. Jsou to dvě oddělené práce a vykonávají je dva různí lidé.

My prověřujeme developera jako firmu. Upřímná realita je taková, že Costa del Sol zažívá boom, takže mnoho developerů je nových a pro některé je to vůbec první projekt. Existuje několik zavedených jmen, která už známe a se kterými jsme spolupracovali. Naším úkolem je upřímně vám říct, na jaký typ se díváte, a tam, kde máme s developerem skutečnou zkušenost nebo známe kupující, kteří ji mají, se o ni otevřeně podělíme — o to dobré i špatné. Kde zatím žádnou zkušenost nemáme, řekneme to na rovinu, místo abychom něco předstírali.

Váš právník provádí právní ověření. Ve Španělsku to funguje takto. Právník formálně potvrdí licence, bankovní záruku a zápisy v katastru nemovitostí. Můžeme vás propojit s nezávislým právníkem, se kterým spolupracujeme už roky a kterému důvěřujeme, ale nikdy nejste povinni využít našeho.

• Dáme vám lidský obrázek, pokud ho máme: je to zavedený developer, kterého známe, nebo novější bez dosavadní historie.
• Váš právník vám dá právní obrázek: jsou všechny dokumenty platné a v pořádku.
• Společně tyto dvě kontroly pokrývají jak pověst, tak dokumentaci, takže nic nepropadne mezerou.

Tip navíc:a0Krásná brožura vám o developerovi neřekne vůbec nic. Pokud má dokončené projekty, požádejte, abyste je viděli, a pokud můžete, promluvte si s lidmi, kteří už koupili. Minulá realizace je nejlepší vodítko k budoucí realizaci, i když úplně nový developer zatím nemusí mít žádnou, což samo o sobě stojí za to vědět.

Skutečná rizika koupě off-plan

Buďme upřímní ohledně toho, co se může pokazit. Tyto obavy jsou skutečné a zasloužíte si jim rozumět.

Nejhlubší obava pochází z roku 2008. Když se trh zhroutil, tisíce zahraničních kupujících přišly o své průběžné platby, protože developeři během výstavby zkrachovali. Toto trauma stále ovlivňuje, jak opatrně se dnes kupující cítí. Velký rozdíl nyní je v tom, že španělské právo nařizuje, aby každá platba za off-plan byla chráněna bankovní zárukou, takže i když developer selže, své peníze získáte zpět. Níže přesně vysvětlujeme jak.

• Developeru mohou během výstavby dojít peníze, takže budova zůstane nedokončená a vaše platby budou ohrožené.
• Stavba může začít bez všech potřebných licencí a v nejhorším případě může soud nařídit demolici.
• Nepoctivá firma prodávající off-plan může vybrat zálohy a jednoduše zmizet.

Rizika existují také na úplném konci výstavby, kdy očekáváte nastěhování.

• Chybějící nebo neplatná bankovní záruka ponechá vaše průběžné platby bez ochrany.
• Beza0Licence of First Occupation, nemůžete v nemovitosti legálně bydlet ani připojit inženýrské sítě.
• Prodejní taktiky pod tlakem, jako „speciální cena jen dnes, ostatní mají zájem“, vás nutí se zavázat dřív, než jste cokoli prověřili.

Tento poslední bod si zaslouží jasnou odpověď. Skutečný tlak je varovný signál, ne důvod ke spěchu. Dobrá nemovitost a solidní developer tu budou i poté, co váš právník provede kontroly.

Jak španělské právo chrání vaše peníze

Tady přichází uklidňující část, a je opravdu silná. Španělsko má pro kupující off-plan vážnou právní ochranu. Jakmile jí porozumíte, strach ze ztráty zálohy se výrazně zmenší.

Každá platba, kterou provedete před dokončením, musí být chráněna bankovní zárukou nebo pojistnou smlouvou. Vyžaduje to zákon, takže pro developera to není volitelné.

• Tato ochrana vychází za0Ley 57/1968, zákon, který vyžaduje, aby developeři garantovali platby kupujících, posílený zákonema0Ley 20/2015.
• Pokud developer nedodá nemovitost, máte nárok na vrácení 100 % svých peněz plus zákonný úrok.
• Nejde jen o to, že developer zkrachuje. Pokud se výstavba protáhne za termín dokončení stanovený ve vaší smlouvě, máte také právo dostat své peníze zpět.
• Banky, které drží tyto prostředky, nesou společnou odpovědnost a španělský Nejvyšší soud se v těchto případech konzistentně stavěl na stranu kupujících.

To znamená, že vaše průběžné platby nevisí ve vzduchu. Jsou kryté zárukou, ze zákona, a soudy stojí na vaší straně. Klíčové je ujistit se, že tato záruka skutečně existuje a je platná, což přesně ověřuje váš právník.

Tady je jednoduchý příklad. Během výstavby zaplatíte 150.000 euros v postupných platbách za nemovitost koupenou off-plan. Developer ji později nedokončí. S platnou bankovní zárukou podle Ley 57/1968 můžete získat zpět těchto 150.000 euros plus zákonný úrok a banka nese část odpovědnosti.

Právní dokumenty, které váš právník kontroluje

Váš právník postupuje podle jasného kontrolního seznamu ještě předtím, než jste vystaveni jakémukoli riziku. Tyto pojmy si nemusíte pamatovat nazpaměť, ale jejich znalost vám pomůže cítit se situaci pod kontrolou.

• Thea0licencia de obra, stavební povolení, které umožňuje, aby výstavba probíhala legálně.
• Že pozemek jea0suelo urbano, což znamená, že je klasifikován jako městský a zastavitelný, nikoli chráněný nebo venkovský pozemek.
• Thea0CFO, certifikát o dokončení prací, který potvrzuje, že stavba byla řádně dokončena.

Ještě několik dalších dokumentů přichází na řadu na konci procesu a v katastru.

• Thea0LFO, Licence prvního užívání, která vám umožňuje v nemovitosti legálně bydlet a připojit vodu a elektřinu.
• Aktuální výpis z katastru nemovitostí, aby ukazoval skutečný současný stav.
• Platná bankovní záruka nebo pojistná smlouva pokrývající každou postupnou platbu, kterou jste provedli.

Upozornění:a0Malý rezervační vklad se často platí jako první, ještě před zřízením bankovní záruky, a to je normální. Část, kterou je třeba chránit, je soukromá kupní smlouva (PPC), kde začínají velké postupné platby. Než je zaplatíte, váš právník musí potvrdit, že je zavedena platná bankovní záruka. Právě tato záruka vám vrátí peníze, pokud výstavba selže.

Proč spolupracovat se Spain Developments

Jsme nezávislý zástupce kupujících s přístupem ke všem developerským projektům na Costa del Sol. Nejsme vázáni na žádného jednotlivého developera. To znamená, že nemáme žádný důvod tlačit vás k developerovi, který pro vás není ten pravý.

Odvedli jsme kupující od developerů se slabým poprodejním servisem, i když tyto projekty na papíře vypadaly atraktivně. Raději přijdeme o rychlý prodej, než abychom vás poslali do frustrující zkušenosti. Úspěšní jsme jen tehdy, když jste ve svém domově spokojeni.

Naše služba při koupi vás nic nestojí, protože naši odměnu platí developer. Cena je stejná, ať koupíte přes nás, nebo napřímo, protože provize je zahrnuta v pevném ceníku. Když půjdete napřímo, nic neušetříte a jen odstraníte odborníka, který stojí na vaší straně.

Až budete připraveni, dáme vám náš upřímný názor na jakéhokoli developera a váš právník zajistí všechny právní kontroly. Společně takto kupujete off-plan s jistotou.