Skutečné náklady na koupi nemovitosti ve Španělsku (2026)

Tento průvodce je určen pro mezinárodní kupující, kteří zvažují novou developerskou výstavbu na Costa del Sol, ať už off-plan nebo hotovou novostavbu připravenou k nastěhování. Získáte skutečné celkové náklady, ne jen cenu na štítku. Ukážeme každou daň, každý poplatek a přesný celkový součet u nemovitosti za 500.000 euros.

Na první pohled:nbsp;Cena v inzerátu nikdy není cena, kterou zaplatíte. Na Costa del Sol stojí nová developerská výstavba přibližně o 12-14 % více na daních a poplatcích, zatímco resale (nemovitost z druhé ruky od soukromého vlastníka) vychází zhruba o 10-12 % více. U novostavby za 500.000 euros to znamená přibližně 60.000 až 70.000 euros navíc, takže vaše skutečné celkové náklady jsou asi 565.000 euros. Pokud kupujete off-plan, platíte také postupně během výstavby, ne vše najednou. Pokud použijete hypotéku, potřebujete zálohu 30-40 % v hotovosti.

Zde jsou hlavní čísla pro novou developerskou výstavbu za 500.000 euros, placenou v hotovosti.

• 50.000 eurosnbsp;- IVA ve výši 10 %
• 6.000 eurosnbsp;- kolkovné AJD ve výši 1,2 %
• 6.050 eurosnbsp;- právník za 1 % plus IVA
• ~565.000 eurosnbsp;- skutečné celkové náklady

Tento rozdíl mezi cenou v inzerátu a skutečnou cenou je pro většinu kupujících největší obavou. Níže odstraníme dohady. Všechny částky jsou pro rok 2026 a každý příklad začíná novou developerskou výstavbou, protože právě to prodáváme na Costa del Sol.

Proč cena v inzerátu není skutečná cena

Když vidíte nemovitost za 500.000 euros, je to jen začátek. Ve Španělsku se k tomu připočítávají daně a poplatky. Ty nejsou volitelné. Jsou součástí každého legálního nákupu.

Dobrá zpráva: náklady jsou většinou stanovené zákonem a snadno předvídatelné. Jakmile je znáte, nečekají vás žádná nepříjemná překvapení. Celkové dodatečné náklady závisí na dvou věcech:

• Je nemovitostnbsp;nová developerská výstavbanbsp;(kupovaná od developera, buď off-plan nebo hotová novostavba připravená k nastěhování) nebonbsp;resalenbsp;(nemovitost z druhé ruky kupovaná od soukromého vlastníka)?
• Platíte v hotovosti, nebo používáte hypotéku?

Nová developerská výstavba stojí na daních o něco více než resale, ale přináší novou stavbu, 10letou statickou záruku a moderní energetické hodnocení. Níže začínáme novou developerskou výstavbou, protože právě tu prodáváme, a resale ukazujeme jako alternativu pro srovnání.

Upozornění:nbsp;Mnoho kupujících počítá v rozpočtu jen s 5-7 % dodatečných nákladů. Skutečné číslo je 12-14 % u nové developerské výstavby. Pokud plánujete příliš nízko, může vám v den dokončení dojít hotovost. Vždy plánujte plnou částku.

Jak platíte za novou developerskou výstavbu

Nová developerská výstavba se neplatí jednorázově. Harmonogram závisí na tom, zda kupujete off-plan (stále ve výstavbě) nebo key-ready (dokončenou a připravenou k nastěhování).

Off-plan, po etapách během výstavby:

• Rezervace:nbsp;rezervační záloha přibližně 6.000 až 10.000 euros, aby byla nemovitost stažena z trhu.
• Při soukromé smlouvě:nbsp;doplatíte přibližně do 20 % až 40 % ceny, placeno po etapách podle postupu výstavby. Každá etapová platba je chráněnanbsp;bankovní zárukou (aval), takže jsou vaše peníze v bezpečí, pokud developer nedodá nemovitost.
• Při dokončení:nbsp;zaplatíte zbývajících 60 % až 80 % při dokončení nemovitosti a převzetí klíčů.

Hotová novostavba, když je nemovitost už dokončená:

• Rezervace:nbsp;stejná rezervační záloha k zajištění nemovitosti.
• Při soukromé smlouvě:nbsp;přibližně 10 % z ceny.
• Při dokončení:nbsp;zbývající částka, obvykle během několika týdnů.

Praktický příklad u off-plan nemovitosti za 500.000 euros:

• ~10.000 eurosnbsp;- rezervace
• až ~200.000 eurosnbsp;- etapové platby během výstavby (20 % až 40 %, kryté bankovní zárukou)
• zbývající částkanbsp;- placená při dokončení, když převezmete klíče

Toto etapové načasování je jedním z velkých rozdílů oproti resale. Resale (alternativa, vysvětlená níže) se platí mnohem rychleji: 10% záloha a poté doplatek za čtyři až osm týdnů.

Bonusový tip:nbsp;Vždy si ověřte, že každá etapová platba u off-plan je kryta bankovní zárukou. To je vaše ochrana. Dobrý zástupce kupujícího potvrdí, že je záruka zajištěna ještě předtím, než zaplatíte jedinou etapovou platbu.

Daně u nové developerské výstavby (IVA + AJD)

Nová developerská výstavba, ať už off-plan nebo key-ready, má dvě daně při koupi.

• IVA (španělské označení pro VAT, daň z přidané hodnoty):nbsp;10 % z ceny u obytných nemovitostí. To je stejné v celém pevninském Španělsku.
• AJD (kolkovné, daň z právní listiny):nbsp;1,2 % z ceny v Andalucía.

Dohromady je tonbsp;11,2%nbsp;na daních u nové developerské výstavby.

Praktický příklad při 500.000 euros:

• 50.000 eurosnbsp;- IVA ve výši 10 %
• 6.000 eurosnbsp;- kolkovné AJD ve výši 1,2 %
• Celková daň při koupi: 56.000 euros

Bonusový tip:nbsp;Některé developerské projekty prodávají garážové stání a skladovací místnost (nazývanounbsp;trastero) na samostatné listině. Pokud se prodávají zvlášť, může se na ně vztahovat IVA 21 %, ne 10 %. Požádejte svého makléře, aby potvrdil, že parkování a sklad jsou zahrnuty v ceně nemovitosti. Dobrý zástupce kupujícího to za vás ověří ještě předtím, než se zavážete.

Alternativa: daně u resale nemovitosti (ITP)

Resale je protikladem k nové developerské výstavbě. Je to nemovitost z druhé ruky od soukromého prodávajícího a neplatí se u ní IVA. Místo toho platítenbsp;ITP (daň z převodu u resale nemovitostí).

V Andalucía je ITPnbsp;7%nbsp;z ceny. U resale neexistuje samostatné kolkovné, protože ho ITP nahrazuje.

Praktický příklad při 500.000 euros:

• ITP ve výši 7 %: 35.000 euros

Takže resale stojí na daních méně než nová developerská výstavba. Zde je rozdíl vedle sebe.

• Nová developerská výstavba (11,2 %): 56.000 euros
• Resale (7 %): 35.000 euros

Nová developerská výstavba ale přináší nižší provozní náklady, 10letou statickou záruku a moderní energetické hodnocení, a off-plan vám umožňuje rozložit platby během výstavby. Volba není jen o daních.

Bonusový tip:nbsp;U resale musí být ITP zaplaceno do 30 dnů od podpisu listiny. Váš právník to zařídí za vás. Neodjíždějte ze Španělska s pocitem, že je vše hotovo; platba daně přichází hned po podpisu.

Notářské a katastrální poplatky

Každý nákup ve Španělsku se podepisuje přednbsp;notářem (veřejným úředníkem, který činí prodej právně platným). Poté je nemovitost zapsána donbsp;katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad, oficiální záznam o tom, kdo nemovitost vlastní).

Oba poplatky jsou stanoveny zákonem a jsou podobné na každém úřadě.

• Notářský poplatek:nbsp;přibližně 600 až 1.200 euros.
• Poplatek katastru nemovitostí:nbsp;přibližně 400 až 700 euros.

Praktický příklad při 500.000 euros:

• ~1.500 eurosnbsp;- notář
• ~1.000 eurosnbsp;- katastr nemovitostí
• Celkem: ~2.500 euros

Ve srovnání s daněmi jsou malé, ale jsou skutečné. Počítejte s nimi v rozpočtu.

Poplatky za právníka

Použití právníka vám zákon nenařizuje. Ale pro mezinárodního kupujícího jsou to nejchytřeji utracené peníze. U nové developerské výstavby dobrý právník kontroluje stavební povolení, historii developera a to, že každá etapová platba u off-plan je kryta bankovní zárukou. U resale právník kontroluje, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy a že ji prodávající skutečně vlastní.

• Typický poplatek za právníka:nbsp;přibližně 1 % z ceny, plus 21 % IVA z odměny.

Praktický příklad při 500.000 euros:

• 5.000 eurosnbsp;- odměna právníka ve výši 1 %
• 1.050 eura0- DPH z poplatku ve výši 21 %
• Celkem: ~6.050 eur

Pozor:a0Nikdy nepoužívejte pouze právníka developera (nebo u dalšího prodeje právníka prodávajícího). Pracují pro druhou stranu. Chcete vlastního nezávislého právníka, který pracuje jen pro vás. To vás chrání před zděděnými dluhy a problémy se stavebním plánováním.

Ve Spain Developments jsme nezávislý agent kupujícího. Developer platí naši provizi, takže nám neplatíte nic. Také vám pomůžeme najít důvěryhodného nezávislého právníka, takže v celém procesu nikdy nejste sami.

Náklady na hypotéku (pokud si půjčujete)

Pokud platíte v hotovosti, tuto část můžete přeskočit. Pokud si půjčujete, připočítejte si něco navíc.

Španělské banky půjčují nerezidentům asia060 % až 70 %a0z ceny. Takže potřebujete00a030 % až 40 % ceny v hotovosti, plus všechny výše uvedené náklady. Záloha sama o sobě není „náklad“, ale musíte ji mít připravenou.

Další náklady na hypotéku:

• Odhad nemovitosti (kontrola hodnoty domu bankou):a0asi 300 až 600 eur.
• Poplatek bance za vyřízení:a00 až 1,5 % z úvěru. Často lze vyjednat.

Dobrá zpráva: od roku 2019 španělský zákon ukládá00a0bancea0platit kolkovné za hypotéku, notářský poplatek za hypotéku a poplatek za registraci hypotéky. Tyto položky neplatíte. Zkontrolujte, že vám je banka nezkouší připočítat.

Praktický příklad při 500.000 eur s hypotékou 65 % (úvěr 325.000 eur):

• ~500 eura0- odhad
• 3.250 eura0- poplatek za vyřízení při 1 %
• Celkem: ~3.750 eur

Bonusový tip:a0Španělské banky vám nepůjčí peníze na daně a poplatky. Těch 12–13 % musí přijít z vašich vlastních úspor. Pečlivě si naplánujte hotovost.

Malé, ale skutečné dodatečné náklady

Platí ještě několik menších nákladů, hlavně pro mezinárodní kupující:

• Číslo NIE (vaše španělské daňové ID pro cizince):a0asi 10 až 150 eur, podle toho, zda využijete zprostředkovatele pro urychlení. Bez něj nemůžete koupit.
• Španělský bankovní účet:a0otevření je obvykle zdarma, ale budete ho potřebovat.
• Plná moca0(pokud se nemůžete osobně dostavit k podpisu): asi 150 až 300 eur.
• Připojení sítía0(voda, elektřina) u novostavby: asi 200 až 500 eur.

Nejsou to velké částky, ale nasčítají se. Pro tuto skupinu počítejte s rozpočtem kolem 500 až 1.000 eur.

Směna měny: skrytý náklad

Na tomhle se spálí mnoho kupujících. Pokud vyděláváte v librách, korunách nebo zlotých, musíte své peníze převést na eura. Nemovitost je oceněna v eurech.

Běžné banky často přidávají nevýhodný směnný kurz plus poplatky. To může stát aža03%a0z částky, kterou posíláte. Při koupi za 500.000 eur jsou 3 %00a015.000 eura0ztracených kvůli špatnému kurzu.

Specializovaný měnový broker obvykle porazí banku. Úspora může být v řádu tisíců eur. Kurz si také můžete předem „zafixovat“, takže padající libra vám nezvýší cenu mezi nabídkou a dokončením.

Praktický příklad:a0Posíláte asi 565.000 eur (cena plus náklady). Kurz banky vás může stát o 3 % více než u brokera. To znamená možnou úsporu až00a017.000 eura0při využití specialisty.

Bonusový tip:a0Naplánujte si převod měny včas, ne až na den podpisu. Právě při uspěchaném velkém převodu lidé přicházejí o peníze. Můžeme vás odkázat na důvěryhodné specialisty na FX (devizové obchody), kteří obsluhují kupující na Costa del Sol.

Kompletní rozpis nákladů při 500.000 eur

Zde je úplný přehled pro dům za 500.000 eur na Costa del Sol při platbě v hotovosti. Nejprve nová výstavba (to, co prodáváme), potom další prodej jako alternativa.

Nová výstavba, platba v hotovosti

• 500.000 eura0- kupní cena
• 50.000 eurosnbsp;- IVA ve výši 10 %
• 6.000 eurosnbsp;- kolkovné AJD ve výši 1,2 %
• 1.500 eurnbsp;- notář
• 1.000 eurnbsp;- katastr nemovitostí
• 6.050 eurosnbsp;- právník za 1 % plus IVA
• 700 eura0- NIE, banka, sítě
• Celkové dodatečné náklady: 65.250 eur
• Celková konečná cena: 565.250 eur

Pokud jde o nemovitost kupovanou z projektu, konečná částka je stejná, ale hotovost odchází po etapách: asi 10.000 eur na rezervaci, 20 % až 40 % v bankou garantovaných platbách během výstavby a zbytek při dokončení. Hotová novostavba k okamžitému nastěhování probíhá rychlejší cestou: rezervace, pak 10 % při podpisu smlouvy a zbytek při dokončení.

Další prodej, platba v hotovosti (alternativa)

• 500.000 eura0- kupní cena
• 35.000 eura0- převodní daň ITP ve výši 7 %
• 1.500 eurnbsp;- notář
• 1.000 eurnbsp;- katastr nemovitostí
• 6.050 eurosnbsp;- právník za 1 % plus IVA
• 700 eura0- NIE, banka, sítě
• Celkové dodatečné náklady: 44.250 eur
• Celková konečná cena: 544.250 eur

Takže nová výstavba za 500.000 eur skutečně stojí asi00a0565.000 eura0celkem. To je zhruba00a0o 13 % vícea0než nabídková cena. Další prodej vychází asi na00a0544.000 eur, zhruba00a0o 9 % více.

Poznámka:a0Tento rozpis předpokládá koupi v hotovosti. S hypotékou připočítejte asi 3.750 eur na náklady hypotéky. U cizí měny započítejte také kurzové rozpětí. Pamatujte, že koupě z projektu rozkládá platby po dobu výstavby, zatímco další prodej se platí během pouhých čtyř až osmi týdnů.

Kolik hotovosti skutečně potřebujete?

To je ta nejdůležitější otázka. Dva jednoduché případy, oba u nové výstavby.

Platba v hotovosti, nová výstavba, 500.000 eur:a0potřebujete celou konečnou částku, asi00a0565.000 eur. U nemovitosti kupované z projektu ji uvolňujete po etapách během výstavby; u hotové nemovitosti ji zaplatíte během několika týdnů.

Použití hypotéky 65 %, nová výstavba, 500.000 eur:

• 175.000 eura0- záloha (35 % z ceny)
• ~65.250 eura0- daně a poplatky
• ~3.750 eura0- náklady na hypotéku
• Celková potřebná hotovost: ~244.000 eur

Banka půjčí zbývajících 325.000 eur. Právě proto je poctivé plánování důležité. Své skutečné číslo byste měli znát dřív, než se do nějakého domu zamilujete.

Ve Spain Developments vám tento kompletní rozpis dáme ke každé nemovitosti, která se vám líbí, ještě předtím, než se zavážete. Kupující neplatí žádný poplatek, protože nás platí developer. Naší prací je zajistit, abyste neměli žádná nepříjemná překvapení.

Závěr

Skutečné náklady na koupi novostavby na Costa del Sol jsou asi 12–14 % navíc k ceně. U novostavby za 500.000 eur to znamená přibližně 565.000 eur celkem. Největší položky jsou DPH, kolkovné a váš právník; nejsnadnější úspory přináší dobrý měnový broker. Pokud kupujete z projektu, rozložíte platby do průběhu výstavby, přičemž doplatek je splatný při dokončení. Naproti tomu další prodej stojí asi o 10–12 % více a platí se mnohem rychleji. Počítejte s celou částkou a v den dokončení vás nic nepřekvapí.

Chcete přesné konečné číslo pro nemovitost, kterou jste viděli? Ozvěte se Spain Developments a my vám to rozebereme, bez poplatku a bez nátlaku.