Zajištění vaší jednotky a podmínek u novostavby na Costa del Sol

Tato stránka je pro kupující, kteří chtějí pochopit, jak se nové developerské jednotky skutečně prodávají: o čem lze jednat, jak fungují rezervace a platby a jak jsou vaše peníze chráněny. Je upřímná a podrobná, bez falešných slibů.

Rychlé shrnutí:a0U novostaveb je cena většinou pevně daná, takže nejde o vyjednávání nižší ceny. Jde o to získat pro vás správnou jednotku ve správný čas a přesně vědět, jak celý proces funguje. Developeři uvolňují jednotky po dávkách a ty nejlepší si často nechávají stranou, takže sledujeme projekty, které se vám líbí, a dáme vám vědět ve chvíli, kdy se objeví dobrá jednotka. Také otevřeně mluvíme o věcech, které kupující překvapují: obvykle platíte ještě před podpisem, smlouva se mění jen výjimečně a projekty se často opožďují. Nic z toho není problém, pokud to víte předem, a vaše peníze jsou po celou dobu chráněny zákonem.

Upřímná pravda o ceně

Buďme upřímní hned od začátku, protože právě o tuto upřímnost jde především. U novostaveb na Costa del Sol je cena většinou pevně daná. Developeři nastaví pevný ceník a ten se příliš nemění. Silné projekty se prodávají rychle a stavitel s čekací listinou nemá důvod cenu snižovat.

Takže nebudeme předstírat, že vám dokážeme vyjednat velkou slevu. Mnoho makléřů naznačuje, že ceny jsou volně vyjednatelné, a pak nedodá nic, takže kupující odchází zklamaný. My vám raději řekneme pravdu. Skutečná hodnota není ve snížení ceny, ale ve výběru správné jednotky ve správný okamžik, a právě tam pro vás odvádíme práci.

Upozornění:a0Dejte si pozor na jakéhokoli makléře, který slibuje velkou slevu na novostavbu ještě dřív, než vůbec zná projekt. U silných projektů na Costa del Sol taková sleva obvykle neexistuje. Takový slib bývá často jen návnada, jak získat vaši pozornost.

Jak se jednotky skutečně uvolňují a proč potřebujete, abychom je sledovali

Tady je něco, co vám většina makléřů neřekne. Protože je poptávka tak vysoká, developeři uvolňují své jednotky po dávkách, v pořadí, které si sami zvolí. Ta nejlepší jednotka často není uvolněna hned na začátku.

Co to pro vás znamená:

• Brzký nákup může znamenat lepší cenu.a0Nákup při spuštění prodeje, ještě před vydáním stavebního povolení a před prvním navýšením cen, vám obvykle zajistí nejnižší cenu. To je skvělé, pokud vám jde především o budoucí hodnotu.
• Nejlepší domov může přijít později.a0Pokud jste koncový uživatel, kterému záleží více na správném domově než na zhodnocení, může být lepší jednotka uvolněna až o několik měsíců později, dokonce i v projektu, který byl spuštěn před rokem. Dobré jednotky na tomto trhu rozhodně nejsou všechny pryč.
• Někteří developeři uvolňují nejdřív nejhorší jednotky.a0Ne každý developer, ale někteří ano. Slabší jednotky nabídnou brzy, aby je prodali, ty nejlepší si nechají stranou a sledují, jak trh reaguje. Od prodejce tohle uslyšíte jen zřídka.

Právě proto záleží na tom, abychom to sledovali my. Neustále máme kupující kolem stejných projektů, takže když se aktualizuje ceník, jsme mezi prvními, kdo se to dozví. Řekněte nám, které projekty se vám líbí, a my je pro vás budeme sledovat. Ve chvíli, kdy se uvolní jednotka, která vám sedí, dáme vám vědět.

Upozornění:a0Někteří developeři nejsou úplně otevření v tom, co je prodané. Jednotka může být označena jako 22prodáno22, i když je ve skutečnosti jen zadržována, a později se znovu objeví na trhu. Pomáháme vám vidět i za tohle a otevřeně vám řekneme, když je domov, který milujete, třeba konkrétní penthouse, spíš držen stranou, než že by byl opravdu pryč.

Jednotky se vracejí, takže projekt hned nevzdávejte

Pokud o nějakou jednotku přijdete, neodepisujte hned celý projekt. Jednotky se na trh vracejí častěji, než byste čekali.

• Před smlouvou je časová mezera.a0Po rezervaci může nějakou dobu trvat, než se podepíše soukromá kupní smlouva (thea0contrato privado de compraventa, neboli PPC), protože PPC vyžaduje stavební povolení. U právě spuštěného projektu často ještě žádné povolení není a čekání může trvat šest měsíců nebo i déle. To je normální a běžné.
• Kupující mění názor.a0Někteří odstoupí ve fázi PPC. Přijdou o svůj depozit a jednotka se vrátí na trh.
• Hypotéky nevyjdou.a0I těsně před dokončením projektu se může stát, že kupující nezíská hypotéku a developer musí jednotku znovu prodat.

Takže projekt, který dnes vypadá plný, může mít příští měsíc tu správnou jednotku právě pro vás. Sledujeme to a jednáme rychle, když se některá vrátí.

Jak rezervace a zálohy skutečně fungují

Abyste si jednotku zarezervovali, zaplatíte rezervační zálohu a zbytek se platí postupně podle postupu výstavby. Tady jsou upřímné detaily, které většina stránek vynechává.

• Může vám podržet jednotku, zatímco si ji prověříte.a0Někdy si můžete jednotku zarezervovat, abyste ji na pár dní nebo týden zablokovali, pořádně si ji prověřili, a pokud se nakonec rozhodnete proti, developer vám zálohu vrátí. Mnozí jsou v tomhle flexibilní, ale vždy si nejdřív potvrďte podmínky.
• Výše částky se hodně liší.a0První rezervace je často menší částka, která stáhne jednotku z trhu. U větší koupě může být záloha kolem 1% až 3% z ceny. Poté se platby obvykle rozkládají do etap: větší platba kolem soukromé kupní smlouvy a potom doplatek při dokončení.
• Bez stavebního povolení máte nárok na plné vrácení peněz.a0Pokud developer nikdy nezíská stavební povolení, což je vzácné, dostanete svůj depozit zpět v plné výši. To vyžaduje španělské právo.

Obvykle platíte před podpisem a je to normální

Tohle mnoho kupujících překvapí, takže chceme, abyste na to byli připraveni. Na Costa del Sol velmi často posíláte developerovi peníze ještě před podpisem soukromé kupní smlouvy. Smlouva se pak podepisuje až poté.

Tohle je tady naprosto běžné. Nesnažíme se vás vystrašit, jen chceme, abyste to očekávali. Někteří developeři nejprve podepíší smlouvu, ale obvyklé pořadí je nejdřív peníze, potom smlouva. Poslední krok, list vlastnictví (escritura), se vždy podepisuje před notářem (notario) jako součást stanoveného právního procesu. Když toto pořadí znáte předem, působí celý proces klidněji místo stresově.

Smlouva: co váš právník může a nemůže udělat

Nastavme si realistická očekávání ohledně soukromé kupní smlouvy. Většina developerů ji měnit nebude. Pokud má projekt 100 jednotek a každý kupující chce upravit nějakou klauzuli, je to zkrátka nemožné řídit. Smlouva je standardní a ve velké míře ji podepisujete tak, jak je.

Co tedy váš právník skutečně dělá? Kontroluje, že je ve smlouvě vše správně, že je nemovitost i developer v pořádku a že jsou zajištěny vaše právní ochrany. Přibližně v 90 % případů samotné klauzule změnit nelze. Občas, u něčeho menšího, může dobrý právník upravit detail, a viděli jsme, že to náš prověřený právník dokázal, ale jen zřídka a obvykle to ani není potřeba.

Dobrá zpráva je, že ve Spain je většina vaší ochrany zakotvena přímo v zákoně, ne vyjednána ve smlouvě. Takže i standardní smlouva vás drží v bezpečí. To je také důvod, proč doporučujeme nezávislého právníka, který nám neplatí žádnou provizi za doporučení. Mnoho agentur vás směřuje k právníkovi, který jim platí provizi. My to neděláme. Svého vlastního právníka si můžete zvolit svobodně a právník vždy jedná pouze za vás. My jednoduše doporučujeme toho našeho, protože koordinace je plynulejší a celý proces je pro vás jednodušší.

Jak jsou vaše peníze chráněny: bankovní záruka

Tohle je ochrana, na které záleží nejvíc, a je to dané zákonem, ne něco, co musíme vyjednávat.

Každé euro, které zaplatíte před dokončením, je chráněno podle zákona 57/1968 (Ley 57/1968), posíleného zákonem 20/2015 (Ley 20/2015). Takhle to v praxi funguje:

• Vaše peníze jdou na oddělený účet.a0Developer musí držet platby kupujících na vyhrazeném bankovním účtu a k těmto penězům nesmí sáhnout, dokud není projekt dokončen.
• Banka za tím stojí.a0Prostředky jsou kryté bankovní zárukou, takže jsou chráněné i v případě, že se developer dostane do potíží.
• Pokud se něco pokazí, dostanete všechno zpět.a0Pokud projekt není dokončen a předán, dostanete zpět 100 % svých peněz plus úroky. Tato ochrana se vztahuje i na pozdní dokončení projektu.

Váš právník před platbou potvrdí, že je záruka platná a vystavená na vaše jméno. Tato jediná kontrola patří k nejdůležitějším v celém nákupu.

Vždy počítejte s tím, že projekt bude mít zpoždění

Nebudeme vám lhát a tvrdit, že se projekty dokončují včas, protože velmi často tomu tak není. Měli byste od začátku plánovat tak, jako by ten váš měl zpoždění.

Často to ani není chyba developera. Zpoždění může vzniknout kvůli čekání na radnici, získání stavebního povolení nebo připojení elektřiny, tedy kvůli věcem mimo kontrolu developera. Pokud potřebujete bydlení k pevnému datu, z jakéhokoli důvodu, počítejte s rezervou několika měsíců.

Dobrá zpráva opět souvisí s bankovní zárukou: pozdní dokončení je jedna z věcí, které kryje, takže vás zpoždění obvykle stojí čas, ne peníze.

Úprava dispozice a povrchových úprav podle vás

Jednou ze skutečných výhod koupě z projektu je to, že si často můžete podobu domova upravit ještě před jeho výstavbou, což u hotové nemovitosti z druhé ruky nikdy neuděláte.

• Dispozice.a0V závislosti na fázi výstavby můžete být schopni spojit dvě ložnice, otevřít kuchyň nebo posunout příčku, dokud je vše ještě jen na papíře.
• Povrchové úpravy.a0Podlahy, kuchyňské skříňky, koupelnové obklady a vestavěné skříně si často můžete vybrat z možností developera, takže vám domov sedne od prvního dne.
• Praktická vylepšení.a0Klimatizaci, podlahové vytápění nebo další zásuvky je mnohem snazší přidat během výstavby než potom.

Klíčem je načasování. Čím dříve se zavážete, tím více toho můžete změnit. Pomáháme vám položit správné otázky včas, abyste tuto možnost nepropásli.

Bonusový tip:a0Na možnosti úprav se ptejte před rezervací, ne až po ní. Seznam toho, co můžete změnit a do kdy, je skutečnou součástí nabídky a včasné potvrzení vašich voleb povrchových úprav vám dá domov postavený podle vás.

Závěr

Zajištění jednotky v novostavbě není o vyjednání nižší ceny. Jde o načasování, správnou jednotku a proces, kterému plně rozumíte. Sledujeme projekty, které se vám líbí, a jednáme rychle, když je uvolněna správná jednotka nebo se znovu objeví v nabídce. Jsme upřímní v tom, jak to skutečně funguje: obvykle platíte před podpisem, smlouva je standardní a dokončení často nabírá zpoždění. A vaše peníze jsou po celou dobu bezpečně chráněny bankovní zárukou. Až budete připraveni, napište svému poradci ve Spain Developments a za nic z toho neplatíte žádný poplatek kupujícího.