Die tatsächlichen Kosten beim Immobilienkauf in Spanien (2026)

Dieser Leitfaden richtet sich an internationale Käufer, die sich eine Neubauentwicklung an der Costa del Sol ansehen, ob Off-Plan oder schlüsselfertiger Neubau. Sie erfahren die tatsächlichen Gesamtkosten, nicht nur den ausgeschriebenen Preis. Wir zeigen jede Steuer, jede Gebühr und die exakte Gesamtsumme bei einem Haus für 500.000 euros.

Auf einen Blick:a0Der Angebotspreis ist nie der Preis, den Sie zahlen. An der Costa del Sol kostet eine Neubauentwicklung etwa 12-14% extra an Steuern und Gebühren, während ein Wiederverkauf (eine gebrauchte Immobilie von einem privaten Eigentümer) etwa 10-12% kostet. Bei einem Neubau für 500.000 euros sind das ungefähr 60.000 bis 70.000 euros zusätzlich, sodass Ihre tatsächlichen Gesamtkosten bei etwa 565.000 euros liegen. Wenn Sie Off-Plan kaufen, zahlen Sie außerdem in Etappen während der Bauzeit, nicht alles auf einmal. Wenn Sie eine Hypothek nutzen, benötigen Sie 30-40% Eigenkapital in bar.

Hier sind die wichtigsten Zahlen für eine Neubauentwicklung für 500.000 euros, bar bezahlt.

• 50.000 eurosa0- IVA mit 10%
• 6.000 eurosa0- AJD-Stempelsteuer mit 1,2%
• 6.050 eurosa0- Anwalt mit 1% plus IVA
• ~565.000 eurosa0- tatsächliche Gesamtkosten

Diese Lücke zwischen dem Angebotspreis und dem tatsächlichen Preis ist die größte Sorge der meisten Käufer. Im Folgenden nehmen wir das Rätselraten heraus. Jede Zahl gilt für 2026, und jedes Beispiel beginnt mit einer Neubauentwicklung, weil wir genau das an der Costa del Sol verkaufen.

Warum der Angebotspreis nicht der tatsächliche Preis ist

Wenn Sie ein Haus für 500.000 euros sehen, ist das nur der Anfang. In Spanien kommen Steuern und Gebühren obendrauf. Diese sind nicht optional. Sie gehören zu jedem legalen Kauf.

Die gute Nachricht: Die Kosten sind größtenteils gesetzlich festgelegt und leicht vorhersehbar. Wenn Sie sie kennen, gibt es keine bösen Überraschungen. Die gesamten Zusatzkosten hängen von zwei Dingen ab:

• Ist die Immobilie einea0Neubauentwicklunga0(vom Bauträger gekauft, entweder Off-Plan oder schlüsselfertiger Neubau) oder eina0Wiederverkaufa0(eine gebrauchte Immobilie, die von einem privaten Eigentümer gekauft wird)?
• Zahlen Sie bar oder mit einer Hypothek?

Eine Neubauentwicklung kostet steuerlich etwas mehr als ein Wiederverkauf, bringt aber einen frischen Bau, eine 10-jährige Strukturgarantie und moderne Energieklassen mit sich. Im Folgenden beginnen wir mit der Neubauentwicklung, weil wir genau das verkaufen, und zeigen den Wiederverkauf als Alternative zum Vergleich.

Warnung:a0Viele Käufer kalkulieren nur 5-7% für Zusatzkosten ein. Die tatsächliche Zahl liegt bei 12-14% bei einer Neubauentwicklung. Wenn Sie zu niedrig planen, kann Ihnen am Tag der Übergabe das Geld ausgehen. Planen Sie immer mit dem vollen Betrag.

Wie Sie für eine Neubauentwicklung zahlen

Eine Neubauentwicklung wird nicht in einer Summe bezahlt. Der Zahlungsplan hängt davon ab, ob Sie Off-Plan kaufen (noch im Bau) oder schlüsselfertig (fertiggestellt und bezugsbereit).

Off-Plan, in Etappen während der Bauzeit:

• Reservierung:a0eine Reservierungsanzahlung von etwa 6.000 bis 10.000 euros, um die Immobilie vom Markt zu nehmen.
• Beim privaten Vertrag:a0zahlen Sie bis auf etwa 20% bis 40% des Preises auf, in Etappen, während der Bau voranschreitet. Jede Etappenzahlung ist durch einea0Bankgarantie (ein aval) abgesichert, sodass Ihr Geld sicher ist, wenn der Bauträger nicht liefert.
• Bei Fertigstellung:a0zahlen Sie die restlichen 60% bis 80%, wenn die Immobilie fertig ist und Sie die Schlüssel erhalten.

Schlüsselfertiger Neubau, wenn die Immobilie bereits fertig ist:

• Reservierung:a0dieselbe Reservierungsanzahlung, um die Immobilie zu sichern.
• Beim privaten Vertrag:a0etwa 10% des Preises.
• Bei Fertigstellung:a0der Restbetrag, normalerweise innerhalb weniger Wochen.

Beispielrechnung für eine Off-Plan-Immobilie für 500.000 euros:

• ~10.000 eurosa0- Reservierung
• bis zu ~200.000 eurosa0- Etappenzahlungen während der Bauzeit (20% bis 40%, bankgarantiert)
• der Restbetraga0- wird bei Fertigstellung gezahlt, wenn Sie die Schlüssel erhalten

Dieser gestaffelte Zeitplan ist einer der großen Unterschiede zu einem Wiederverkauf. Ein Wiederverkauf (die Alternative, die unten behandelt wird) wird viel schneller bezahlt: 10% Anzahlung, dann der Restbetrag vier bis acht Wochen später.

Bonus-Tipp:a0Prüfen Sie immer, dass jede Off-Plan-Etappenzahlung durch eine Bankgarantie abgesichert ist. Das ist Ihr Schutz. Ein guter Käufermakler bestätigt, dass die Garantie vorhanden ist, bevor Sie auch nur eine einzige Etappe zahlen.

Steuern auf eine Neubauentwicklung (IVA + AJD)

Eine Neubauentwicklung, ob Off-Plan oder schlüsselfertig, hat zwei Kaufsteuern.

• IVA (das spanische Wort für VAT, die Mehrwertsteuer):a010% des Preises für Wohnungen und Häuser. Das ist auf dem gesamten spanischen Festland gleich.
• AJD (Stempelsteuer, eine Steuer auf die notarielle Urkunde):a01,2% des Preises in Andalucía.

Zusammen sind dasa011,2%a0an Steuern auf eine Neubauentwicklung.

Beispielrechnung bei 500.000 euros:

• 50.000 eurosa0- IVA mit 10%
• 6.000 eurosa0- AJD-Stempelsteuer mit 1,2%
• Gesamte Kaufsteuer: 56.000 euros

Bonus-Tipp:a0Einige Entwicklungen verkaufen den Garagenstellplatz und den Abstellraum (genannta0trastero) mit einer separaten Urkunde. Wenn sie separat verkauft werden, können darauf 21% IVA statt 10% anfallen. Fragen Sie Ihren Makler, ob Parkplatz und Abstellraum im Immobilienpreis enthalten sind. Ein guter Käufermakler prüft das für Sie, bevor Sie sich festlegen.

Die Alternative: Steuern auf eine Wiederverkaufsimmobilie (ITP)

Ein Wiederverkauf ist der Kontrast zur Neubauentwicklung. Es handelt sich um eine gebrauchte Immobilie von einem privaten Verkäufer, und darauf fällt keine IVA an. Stattdessen zahlen Siea0ITP (die Grunderwerbsteuer auf Wiederverkaufsimmobilien).

In Andalucía beträgt die ITPa07%a0des Preises. Es gibt keine separate Stempelsteuer bei einem Wiederverkauf, weil die ITP sie ersetzt.

Beispielrechnung bei 500.000 euros:

• ITP mit 7%: 35.000 euros

Ein Wiederverkauf kostet also steuerlich weniger als eine Neubauentwicklung. Hier ist der Unterschied direkt nebeneinander.

• Neubauentwicklung (11,2%): 56.000 euros
• Wiederverkauf (7%): 35.000 euros

Aber eine Neubauentwicklung bringt niedrigere laufende Kosten, eine 10-jährige Strukturgarantie und moderne Energieklassen mit sich, und Off-Plan ermöglicht es Ihnen, die Zahlungen über die Bauzeit zu verteilen. Bei der Wahl geht es um mehr als nur Steuern.

Bonus-Tipp:a0Bei einem Wiederverkauf muss die ITP innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der Urkunde gezahlt werden. Ihr Anwalt erledigt das für Sie. Verlassen Sie Spanien nicht in dem Glauben, die Sache sei erledigt; die Steuerzahlung kommt direkt nach der Unterzeichnung.

Notar- und Grundbuchgebühren

Jeder Kauf in Spanien wird vor einema0Notar (einem öffentlichen Amtsträger, der den Verkauf rechtsgültig macht) unterzeichnet. Danach wird die Immobilie ima0Grundbuch (Registro de la Propiedad, das offizielle Register darüber, wem die Immobilie gehört).

eingetragen. Beide Gebühren sind gesetzlich festgelegt und in jedem Büro ähnlich.

• Notargebühr:a0etwa 600 bis 1.200 euros.
• Grundbuchgebühr:a0etwa 400 bis 700 euros.

Beispielrechnung bei 500.000 euros:

• ~1.500 eurosa0- Notar
• ~1.000 eurosa0- Grundbuch
• Gesamt: ~2.500 euros

Im Vergleich zu den Steuern sind diese Kosten klein, aber sie sind real. Planen Sie sie mit ein.

Anwaltsgebühren

Sie sind gesetzlich nicht verpflichtet, einen Anwalt zu beauftragen. Aber für einen internationalen Käufer ist das das klügste Geld, das Sie ausgeben werden. Bei einer Neubauentwicklung prüft ein guter Anwalt die Baugenehmigung, die Erfolgsbilanz des Bauträgers und dass jede Off-Plan-Etappenzahlung durch eine Bankgarantie abgesichert ist. Bei einem Wiederverkauf prüft der Anwalt, dass auf der Immobilie keine Schulden lasten und dass der Verkäufer sie tatsächlich besitzt.

• Übliche Anwaltsgebühr:a0etwa 1% des Preises, plus 21% IVA auf die Gebühr.

Beispielrechnung bei 500.000 euros:

• 5.000 eurosa0- Anwaltsgebühr mit 1%
• 1.050 Euro IVA auf die Gebühr mit 21%
• Gesamt: ~6.050 Euro

Wichtig: Verwenden Sie niemals nur den Anwalt des Bauträgers (oder bei einem Wiederverkauf den Anwalt des Verkäufers). Sie arbeiten für die andere Seite. Sie brauchen Ihren eigenen unabhängigen Anwalt, der nur für Sie arbeitet. Das schützt Sie vor übernommenen Schulden und Problemen mit der Baugenehmigung.

Bei Spain Developments sind wir ein unabhängiger Käufermakler. Der Bauträger zahlt unsere Gebühr, daher zahlen Sie uns nichts. Wir helfen Ihnen auch dabei, einen vertrauenswürdigen unabhängigen Anwalt zu finden, sodass Sie im Prozess nie allein sind.

Hypothekenkosten (wenn Sie finanzieren)

Wenn Sie bar zahlen, können Sie diesen Abschnitt überspringen. Wenn Sie finanzieren, kommt noch etwas dazu.

Spanische Banken verleihen Nicht-Residenten etwa60% bis 70% des Preises. Sie benötigen also30% bis 40% des Preises in bar, plus alle oben genannten Kosten. Die Anzahlung ist als solche keine „Kosten“, aber Sie müssen sie bereithalten.

Zusätzliche Hypothekenkosten:

• Immobilienbewertung (die Prüfung der Bank zum Wert der Immobilie): etwa 300 bis 600 Euro.
• Bearbeitungsgebühr der Bank: 0 bis 1,5% des Darlehens. Oft verhandelbar.

Die gute Nachricht: Seit 2019 verpflichtet das spanische Gesetz dieBank dazu, die Hypotheken-Stempelsteuer, die Notargebühr für die Hypothek und die Registergebühr für die Hypothek zu zahlen. Diese zahlen Sie nicht. Prüfen Sie, dass Ihre Bank nicht versucht, sie Ihnen doch zu berechnen.

Beispielrechnung bei 500.000 Euro mit einer 65%-Hypothek (325.000 Euro Darlehen):

• ~500 Euro Bewertung
• 3.250 Euro Bearbeitungsgebühr bei 1%
• Gesamt: ~3.750 Euro

Bonus-Tipp: Spanische Banken leihen Ihnen das Geld nicht für Steuern und Gebühren. Diese 12-13% müssen aus Ihren eigenen Ersparnissen kommen. Planen Sie Ihre Liquidität sorgfältig.

Kleine, aber reale Zusatzkosten

Ein paar weitere kleine Kosten fallen an, vor allem für internationale Käufer:

• NIE-Nummer (Ihre spanische Steuer-ID für Ausländer): etwa 10 bis 150 Euro, je nachdem, ob Sie einen Vermittler nutzen, um es zu beschleunigen. Ohne sie können Sie nicht kaufen.
• Spanisches Bankkonto: in der Regel kostenlos zu eröffnen, aber Sie werden eines brauchen.
• Vollmacht (wenn Sie bei der Unterzeichnung nicht persönlich anwesend sein können): etwa 150 bis 300 Euro.
• Anschlusskosten für Versorgungsleistungen (Wasser, Strom) bei einem Neubau: etwa 200 bis 500 Euro.

Diese Beträge sind nicht hoch, aber sie summieren sich. Planen Sie für diese Gruppe etwa 500 bis 1.000 Euro ein.

Währungsumtausch: ein versteckter Kostenfaktor

Hier geraten viele Käufer in die Falle. Wenn Sie in Pfund, Kronen oder Złoty verdienen, müssen Sie Ihr Geld in Euro umtauschen. Die Immobilie ist in Euro bepreist.

Filialbanken schlagen oft einen schlechten Wechselkurs plus Gebühren auf. Das kann bis zu3% des überwiesenen Betrags kosten. Bei einem Kauf von 500.000 Euro sind 3%15.000 Euro Verlust durch einen schlechten Kurs.

Ein spezialisierter Devisenmakler ist der Bank normalerweise überlegen. Die Ersparnis kann Tausende von Euro betragen. Sie können auch im Voraus einen Kurs „fixieren“, damit ein fallendes Pfund Ihren Preis zwischen Angebot und Abschluss nicht erhöht.

Beispiel: Sie überweisen etwa 565.000 Euro (Preis plus Kosten). Ein Bankkurs könnte Sie 3% mehr kosten als ein Broker. Das ist eine mögliche Ersparnis von bis zu17.000 Euro durch die Nutzung eines Spezialisten.

Bonus-Tipp: Planen Sie Ihren Währungstransfer frühzeitig, nicht erst am Tag der Unterzeichnung. Bei einer überstürzten großen Überweisung verlieren Menschen Geld. Wir können Ihnen vertrauenswürdige FX- (Devisen-) Spezialisten empfehlen, die Käufer an der Costa del Sol betreuen.

Die vollständige Kostenaufstellung bei 500.000 Euro

Hier sehen Sie das vollständige Bild für eine Immobilie für 500.000 Euro an der Costa del Sol bei Barzahlung. Zuerst die Neuentwicklung (das, was wir verkaufen), dann der Wiederverkauf als Alternative.

Neuentwicklung, Barzahlung

• 500.000 Euro Kaufpreis
• 50.000 eurosa0- IVA mit 10%
• 6.000 eurosa0- AJD-Stempelsteuer mit 1,2%
• 1.500 Euroa0- Notar
• 1.000 Euroa0- Grundbuch
• 6.050 eurosa0- Anwalt mit 1% plus IVA
• 700 Euro NIE, Bank, Versorgungsleistungen
• Gesamte Zusatzkosten: 65.250 Euro
• Gesamtkosten all-inclusive: 565.250 Euro

Wenn es sich um eine Off-Plan-Immobilie handelt, ist der Gesamtbetrag derselbe, aber das Geld wird in Etappen gezahlt: etwa 10.000 Euro zur Reservierung, 20% bis 40% in bankgarantierten Zahlungen während der Bauphase und der Rest bei Fertigstellung. Ein bezugsfertiger Neubau folgt dem schnelleren Ablauf: Reservierung, dann 10% bei Vertragsunterzeichnung und dann der Rest bei Fertigstellung.

Wiederverkauf, Barzahlung (die Alternative)

• 500.000 Euro Kaufpreis
• 35.000 Euro ITP-Übertragungssteuer mit 7%
• 1.500 Euroa0- Notar
• 1.000 Euroa0- Grundbuch
• 6.050 eurosa0- Anwalt mit 1% plus IVA
• 700 Euro NIE, Bank, Versorgungsleistungen
• Gesamte Zusatzkosten: 44.250 Euro
• Gesamtkosten all-inclusive: 544.250 Euro

Eine Neuentwicklung für 500.000 Euro kostet also tatsächlich etwa565.000 Euro all-inclusive. Das sind ungefähr13% mehr als der Angebotspreis. Ein Wiederverkauf kommt auf etwa544.000 Euro, ungefähr9% mehr.

Hinweis: Diese Aufstellung geht von einem Barkauf aus. Mit Hypothek kommen etwa 3.750 Euro an Hypothekenkosten hinzu. Bei Fremdwährung sollten Sie auch den Wechselkursaufschlag einrechnen. Denken Sie daran, dass sich bei einem Off-Plan-Kauf die Zahlungen über die Bauphase verteilen, während ein Wiederverkauf in nur vier bis acht Wochen bezahlt wird.

Wie viel Bargeld brauchen Sie wirklich?

Das ist die wichtigste Frage. Zwei einfache Fälle, beide bei einer Neuentwicklung.

Barzahlung, Neuentwicklung, 500.000 Euro: Sie benötigen den vollen Gesamtbetrag all-inclusive, etwa565.000 Euro. Bei einer Off-Plan-Immobilie zahlen Sie ihn in Etappen während der Bauphase; bei einer bezugsfertigen Immobilie zahlen Sie ihn über einige Wochen.

Mit einer 65%-Hypothek, Neuentwicklung, 500.000 Euro:

• 175.000 Euro Anzahlung (35% des Preises)
• ~65.250 Euro Steuern und Gebühren
• ~3.750 Euro Hypothekenkosten
• Benötigtes Gesamtbarvermögen: ~244.000 Euro

Die Bank leiht die anderen 325.000 Euro. Deshalb ist ehrliche Planung so wichtig. Sie sollten Ihre tatsächliche Zahl kennen, bevor Sie sich in ein Zuhause verlieben.

Bei Spain Developments geben wir Ihnen diese vollständige Aufstellung für jede Immobilie, die Ihnen gefällt, bevor Sie sich festlegen. Es gibt keine Käufergebühr, weil der Bauträger uns bezahlt. Unsere Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass Sie keine bösen Überraschungen erleben.

Fazit

Die tatsächlichen Kosten für den Kauf einer Neuentwicklung an der Costa del Sol liegen etwa 12-14% über dem Preis. Bei einem Neubau für 500.000 Euro bedeutet das insgesamt rund 565.000 Euro. Die größten Posten sind IVA, Stempelsteuer und Ihr Anwalt; die einfachsten Einsparungen ergeben sich durch einen guten Devisenmakler. Wenn Sie off-plan kaufen, verteilen sich die Zahlungen über die Bauphase, wobei der Restbetrag bei Fertigstellung fällig wird. Ein Wiederverkauf hingegen kostet etwa 10-12% zusätzlich und wird viel schneller bezahlt. Planen Sie den vollen Betrag ein, dann gibt es am Tag der Fertigstellung keine bösen Überraschungen.

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