Ihre Einheit und Konditionen bei einem Neubau an der Costa del Sol absichern

Diese Seite ist für Käufer, die verstehen möchten, wie Neubau-Einheiten wirklich verkauft werden: was verhandelbar ist, wie Reservierungen und Zahlungen funktionieren und wie Ihr Geld geschützt ist. Sie ist ehrlich und detailliert, ohne falsche Versprechen.

Kurze Zusammenfassung:a0Bei Neubauten ist der Preis meist fest, daher geht es hier nicht darum, den Preis herunterzuverhandeln. Es geht darum, für Sie die richtige Einheit zum richtigen Zeitpunkt zu bekommen und genau zu wissen, wie der Prozess funktioniert. Bauträger geben Einheiten in Etappen frei und halten oft die besten zurück, deshalb beobachten wir die Projekte, die Ihnen gefallen, und sagen Ihnen in dem Moment Bescheid, in dem eine gute Einheit erscheint. Wir sind auch ehrlich in Bezug auf die Dinge, die Käufer überraschen: Sie zahlen normalerweise, bevor Sie unterschreiben, der Vertrag wird nur selten geändert, und Projekte verzögern sich oft. Nichts davon ist ein Problem, wenn man es im Voraus weiß, und Ihr Geld ist gesetzlich durchgehend geschützt.

Die ehrliche Wahrheit über den Preis

Lassen Sie uns von Anfang an ehrlich sein, denn genau darum geht es. Bei Neubauten an der Costa del Sol ist der Preis meist fest. Bauträger legen eine feste Preisliste fest, und diese bewegt sich kaum. Gefragte Projekte verkaufen sich schnell, und ein Bauträger mit Warteliste hat keinen Grund, den Preis zu senken.

Also werden wir nicht so tun, als könnten wir für Sie einen großen Rabatt aushandeln. Viele Makler erwecken den Eindruck, Preise seien frei verhandelbar, und liefern dann nichts, sodass der Käufer enttäuscht ist. Wir sagen Ihnen lieber die Wahrheit. Der wirkliche Wert liegt nicht in einem Preisnachlass, sondern darin, die richtige Einheit im richtigen Moment auszuwählen — und genau da setzen wir uns für Sie ein.

Warnung:a0Seien Sie vorsichtig bei jedem Makler, der Ihnen bei einem Neubau einen großen Rabatt verspricht, bevor er das Projekt überhaupt kennt. Bei starken Projekten an der Costa del Sol gibt es diesen Rabatt normalerweise nicht. Ein solches Versprechen ist oft nur ein Köder, um Ihre Aufmerksamkeit zu gewinnen.

Wie Einheiten wirklich freigegeben werden und warum Sie uns beim Beobachten brauchen

Hier ist etwas, das Ihnen die meisten Makler nicht sagen werden. Weil die Nachfrage so hoch ist, geben Bauträger ihre Einheiten in Etappen frei, in der Reihenfolge, die sie selbst wählen. Die beste Einheit wird oft nicht gleich zu Beginn freigegeben.

Was das für Sie bedeutet:

• Früh kann einen besseren Preis bedeuten.a0Wenn Sie zum Marktstart kaufen, bevor die Baugenehmigung vorliegt und bevor die erste Preiserhöhung kommt, bekommen Sie in der Regel den niedrigsten Preis. Das ist großartig, wenn Ihnen der zukünftige Wert am wichtigsten ist.
• Das beste Zuhause kann später kommen.a0Wenn Sie Eigennutzer sind und Ihnen das richtige Zuhause wichtiger ist als die Wertsteigerung, kann eine bessere Einheit erst Monate später freigegeben werden, sogar in einem Projekt, das schon vor einem Jahr gestartet ist. Die guten Einheiten sind in diesem Markt keineswegs alle weg.
• Manche Bauträger geben zuerst die schlechtesten Einheiten frei.a0Nicht jeder Bauträger, aber einige tun es. Sie bringen die schwächeren Einheiten früh auf den Markt, um sie abzubauen, halten die besten zurück und beobachten, wie der Markt reagiert. Das werden Sie von einem Verkäufer nur selten hören.

Genau deshalb ist es wichtig, dass wir beobachten. Wir haben ständig Käufer rund um dieselben Projekte, daher gehören wir zu den Ersten, die es erfahren, wenn eine Preisliste aktualisiert wird. Nennen Sie uns die Projekte, die Ihnen gefallen, und wir beobachten sie für Sie. In dem Moment, in dem eine Einheit freigegeben wird, die zu Ihnen passt, informieren wir Sie.

Warnung:a0Manche Bauträger sind nicht vollständig offen darüber, was verkauft ist. Eine Einheit kann als bbverkauftab markiert sein, obwohl sie in Wirklichkeit nur zurückgehalten wird, und später wieder auf dem Markt erscheinen. Wir helfen Ihnen, darüber hinauszusehen, und sagen Ihnen ehrlich, wenn ein Zuhause, das Sie lieben — wie ein bestimmtes Penthouse — zurückgehalten wird und nicht wirklich weg ist.

Einheiten kommen zurück, also geben Sie ein Projekt nicht auf

Wenn Sie eine Einheit verpassen, schreiben Sie nicht gleich das ganze Projekt ab. Einheiten kommen öfter auf den Markt zurück, als Sie denken würden.

• Es gibt eine Lücke vor dem Vertrag.a0Nach einer Reservierung kann es dauern, bis der private Kaufvertrag (dera0contrato privado de compraventa, oder PPC) unterschrieben wird, weil der PPC die Baugenehmigung voraussetzt. Bei einem gerade gestarteten Projekt liegt oft noch keine Genehmigung vor, und die Wartezeit kann sechs Monate oder länger betragen. Das ist normal und üblich.
• Käufer ändern ihre Meinung.a0Manche steigen in der PPC-Phase aus. Sie verlieren ihre Anzahlung, und die Einheit kommt wieder auf den Markt.
• Hypotheken platzen.a0Selbst gegen Ende eines Projekts kann ein Käufer seine Hypothek nicht bekommen, und der Bauträger muss die Einheit erneut verkaufen.

Ein Projekt, das heute voll aussieht, kann also nächsten Monat die richtige Einheit für Sie haben. Wir behalten es im Blick und handeln schnell, wenn eine zurückkommt.

Wie Reservierungen und Anzahlungen wirklich funktionieren

Um eine Einheit zu sichern, zahlen Sie eine Reservierungsanzahlung, und der Rest wird in Etappen gezahlt, während der Bau voranschreitet. Hier sind die ehrlichen Details, die die meisten Seiten auslassen.

• Es kann eine Einheit sichern, während Sie sie prüfen.a0Manchmal können Sie reservieren, um eine Einheit für ein paar Tage oder eine Woche zu blockieren, sie gründlich zu prüfen, und wenn Sie sich dagegen entscheiden, erstattet der Bauträger die Anzahlung zurück. Viele sind dabei flexibel, aber bestätigen Sie die Bedingungen immer zuerst.
• Die Höhe variiert stark.a0Die erste Reservierung ist oft ein kleinerer Betrag, um die Einheit vom Markt zu nehmen. Bei einem größeren Kauf kann eine Anzahlung etwa 1% bis 3% des Preises betragen. Danach erfolgen Zahlungen in der Regel gestaffelt: eine größere Zahlung rund um den privaten Kaufvertrag, dann der Rest bei der Fertigstellung.
• Keine Baugenehmigung bedeutet volle Rückerstattung.a0Wenn der Bauträger die Baugenehmigung nie erhält, was selten ist, bekommen Sie Ihre Anzahlung vollständig zurück. Das ist nach spanischem Recht vorgeschrieben.

Sie zahlen normalerweise, bevor Sie unterschreiben, und das ist normal

Das überrascht viele Käufer, deshalb möchten wir, dass Sie darauf vorbereitet sind. An der Costa del Sol überweisen Sie sehr oft Geld an den Bauträger, bevor der private Kaufvertrag unterschrieben wird. Der Vertrag wird dann anschließend unterzeichnet.

Das ist hier völlig normal. Wir wollen Sie nicht beunruhigen, wir möchten nur, dass Sie damit rechnen. Manche Bauträger unterschreiben zuerst den Vertrag, aber die normale Reihenfolge ist zuerst das Geld, dann der Vertrag. Der letzte Schritt, die Eigentumsurkunde (escritura), wird immer vor einem Notar (notario) als Teil eines festgelegten rechtlichen Verfahrens unterzeichnet. Wenn man diese Reihenfolge im Voraus kennt, wirkt das Ganze ruhig statt stressig.

Der Vertrag: was Ihr Anwalt kann und was nicht

Lassen Sie uns realistische Erwartungen an den privaten Kaufvertrag setzen. Die meisten Bauträger werden ihn nicht ändern. Wenn ein Projekt 100 Einheiten hat und jeder Käufer eine Klausel bearbeiten möchte, ist das schlicht unmöglich zu verwalten. Der Vertrag ist standardisiert, und Sie unterschreiben ihn weitgehend so, wie er ist.

Was macht Ihr Anwalt also tatsächlich? Er prüft, dass alles im Vertrag korrekt ist, dass die Immobilie und der Bauträger solide sind und dass Ihre rechtlichen Schutzmechanismen vorhanden sind. In etwa 90 % der Fälle können die Klauseln selbst nicht geändert werden. Ab und zu kann ein guter Anwalt bei etwas Kleinem ein Detail anpassen, und wir haben gesehen, dass unser vertrauenswürdiger Anwalt das tut, aber nur selten, und normalerweise ist es nicht nötig.

Die gute Nachricht ist, dass in Spanien der Großteil Ihres Schutzes direkt im Gesetz verankert ist und nicht erst in den Vertrag hineingeverhandelt werden muss. Ein Standardvertrag hält Sie also trotzdem auf der sicheren Seite. Das ist auch der Grund, warum wir einen unabhängigen Anwalt empfehlen, der uns null Vermittlungsprovision zahlt. Viele Agenturen lotsen Sie zu einem Anwalt, der ihnen eine Provision zahlt. Wir nicht. Es steht Ihnen frei, Ihren eigenen Anwalt zu beauftragen, und der Anwalt handelt immer nur für Sie. Wir empfehlen unseren einfach deshalb, weil die Abstimmung reibungsloser ist und der gesamte Prozess für Sie einfacher wird.

Wie Ihr Geld geschützt ist: die Bankgarantie

Das ist der Schutz, auf den es am meisten ankommt, und er ist gesetzlich verankert, nicht etwas, das wir verhandeln müssen.

Jeder Euro, den Sie vor der Fertigstellung zahlen, ist nach dem Gesetz 57/1968 geschützt (Ley 57/1968), verstärkt durch das Gesetz 20/2015 (Ley 20/2015). So funktioniert es in der Praxis:

• Ihr Geld geht auf ein separates Konto.a0Der Bauträger muss die Zahlungen der Käufer auf einem speziellen Bankkonto halten und darf dieses Geld nicht anfassen, bis das Projekt abgeschlossen ist.
• Die Bank steht dafür ein.a0Die Gelder sind durch eine Bankgarantie abgesichert, sodass sie selbst dann geschützt sind, wenn der Bauträger in Schwierigkeiten gerät.
• Sie bekommen alles zurück, wenn etwas schiefgeht.a0Wenn das Projekt nicht geliefert wird, erhalten Sie 100 % Ihres Geldes plus Zinsen zurück. Dieser Schutz deckt auch eine verspätete Fertigstellung des Projekts ab.

Ihr Anwalt bestätigt, dass die Garantie gültig ist und auf Ihren Namen ausgestellt wurde, bevor Sie zahlen. Diese eine Prüfung ist eine der wichtigsten im gesamten Kaufprozess.

Gehen Sie immer davon aus, dass sich das Bauprojekt verspätet

Wir werden Sie nicht anlügen und sagen, dass Bauprojekte pünktlich geliefert werden, denn sehr oft werden sie das nicht. Sie sollten von Anfang an so planen, als würde sich Ihr Projekt verspäten.

Oft ist es nicht einmal die Schuld des Bauträgers. Die Verzögerung kann durch das Warten auf das Rathaus, die Baugenehmigung oder den Stromanschluss entstehen – Dinge, die außerhalb der Kontrolle des Bauträgers liegen. Wenn Sie das Zuhause aus irgendeinem Grund bis zu einem festen Datum brauchen, planen Sie ein Polster von ein paar Monaten ein.

Die gute Nachricht knüpft wieder an die Bankgarantie an: Verspätete Fertigstellung ist einer der Punkte, die sie abdeckt, sodass Sie durch eine Verzögerung normalerweise Zeit verlieren, nicht Ihr Geld.

Anpassung von Grundriss und Ausstattung

Ein echter Vorteil beim Kauf vom Plan ist, dass Sie das Zuhause oft mitgestalten können, bevor es gebaut wird – etwas, das Sie bei einer fertigen Bestandsimmobilie nie tun können.

• Der Grundriss.a0Je nach Bauphase können Sie möglicherweise zwei Schlafzimmer zusammenlegen, eine Küche öffnen oder eine Wand versetzen, solange alles noch auf dem Papier steht.
• Die Ausstattung.a0Böden, Kücheneinheiten, Badezimmerfliesen und Einbauschränke können oft aus den Optionen des Bauträgers ausgewählt werden, sodass das Zuhause von Tag eins an Ihrem Geschmack entspricht.
• Praktische Upgrades.a0Klimaanlage, Fußbodenheizung oder zusätzliche Steckdosen lassen sich während des Baus viel leichter ergänzen als danach.

Der Schlüssel ist das Timing. Je früher Sie sich festlegen, desto mehr können Sie ändern. Wir helfen Ihnen, frühzeitig die richtigen Fragen zu stellen, damit Sie das Zeitfenster nicht verpassen.

Bonustipp:a0Fragen Sie nach den Anpassungsmöglichkeiten, bevor Sie reservieren, nicht danach. Die Liste dessen, was Sie ändern können, und bis wann, ist ein echter Teil des Angebots, und wenn Sie Ihre Ausstattungswahl früh festlegen, bekommen Sie ein Zuhause, das um Sie herum gebaut ist.

Fazit

Eine Neubau-Einheit zu sichern, bedeutet nicht, den Preis herunterzuverhandeln. Es geht um das richtige Timing, die richtige Einheit und einen Prozess, den Sie vollständig verstehen. Wir beobachten die Bauprojekte, die Ihnen gefallen, und handeln schnell, wenn die richtige Einheit freigegeben wird oder wieder verfügbar ist. Wir sind ehrlich darüber, wie es wirklich läuft: Sie zahlen normalerweise, bevor Sie unterschreiben, der Vertrag ist standardisiert, und die Fertigstellung verspätet sich oft. Und Ihr Geld ist die ganze Zeit über sicher durch eine Bankgarantie geschützt. Wenn Sie bereit sind, schreiben Sie Ihrem Berater bei Spain Developments, und für all das fällt keine Käufergebühr an.