Mängelinspektion für Neubauten in Spanien

Sie sind dabei, die Schlüssel zu einem brandneuen Zuhause an der Costa del Sol zu übernehmen. Bevor Sie die Abnahme unterschreiben und den Restbetrag zahlen, brauchen Sie eine Mängelinspektion. Dieser Leitfaden erklärt, was das ist, worauf Sie achten sollten und warum sie Ihr Geld schützt. Er ist für ausländische Käufer von Neubauimmobilien geschrieben.

Kurze Zusammenfassung

• Eine Mängelinspektion prüft einen fertiggestellten Neubau, bevor Sie ihn abnehmen.
• Prüfen Sie zuerst die rechtlichen Unterlagen, besonders die Erstbezugsgenehmigung.
• Listen Sie jeden Mangel schriftlich auf und lassen Sie ihn vor der Übergabe beheben.

Was ist eine Mängelinspektion?

Eine Mängelinspektion ist eine sorgfältige Prüfung eines fertiggestellten Neubaus. Sie suchen nach Mängeln: Rissen, Lecks, schlechten Oberflächen und Systemen, die nicht funktionieren. Sie listen jedes Problem auf (jedes einzelne ist ein „Mangel“) und fordern den Bauträger auf, sie zu beheben.

Warum Mängelinspektionen in Spanien wichtig sind

Moderne Bauprojekte sind komplex. Selbst gute Bauträger hinterlassen kleine Mängel. Experten sagen, dass die letzten 5 % eines Bauprojekts den größten Teil des versteckten Risikos bergen. Genau für diese letzten 5 % ist die Mängelinspektion da.

Auch die Costa del Sol hat ihre eigenen Herausforderungen. Starke saisonale Regenfälle stellen Dächer und Entwässerung auf die Probe. Flachdächer sind weit verbreitet, daher muss die Abdichtung fachgerecht ausgeführt sein. Starke Sonne und salzhaltige Küstenluft setzen Oberflächen zu. Ein Zuhause, das bei einer Besichtigung an einem sonnigen Tag perfekt aussieht, kann Probleme verbergen, die erst später sichtbar werden.

Wenn Sie die Mängelinspektion auslassen, riskieren Sie nach dem Einzug monatelangen Stress: einem Bauträger hinterherzulaufen, der bereits bezahlt wurde, Reparaturen selbst zu zahlen oder mit Mängeln zu leben, die nie behoben werden.

Die rechtlichen Unterlagen, die Sie zuerst prüfen sollten

In Spanien ist ein Neubau erst dann wirklich fertig, wenn die Unterlagen vollständig sind. Das Gebäude selbst ist nur die halbe Geschichte. Unterschreiben Sie niemals die Abnahme, ohne zu bestätigen, dass diese Dokumente vorhanden sind.

• Certificado Final de Obra (CFO). Der Architekt und der technische Architekt (aparejador) unterschreiben dies, um zu bestätigen, dass die Arbeiten dem genehmigten Projekt entsprechen. Damit beginnt der Gewährleistungs- und Genehmigungsprozess.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Die Erstbezugsgenehmigung vom Rathaus (ayuntamiento). Ohne sie dürfen Sie nicht rechtmäßig in dem Haus wohnen oder Wasser und Strom auf Ihren Namen anmelden. Dies ist das mit Abstand wichtigste Dokument.
• Boletines (Installationszertifikate). Offizielle abgestempelte Zertifikate für die Elektro-, Wasser-, Gas- und Telekommunikationssysteme.
• Garantien und Handbücher. Garantien für Haushaltsgeräte, Klimaanlage und Pooltechnik sowie das Libro del Edificio (das Gebäudebuch, in dem die Wartung festgelegt ist).

Warnung: Schließen Sie nicht ohne die LPO ab. Manche Käufer werden dazu gedrängt, den Kauf abzuschließen, bevor die LPO erteilt wurde. Tun Sie das nicht. Ohne die LPO können Sie möglicherweise keine Versorgungsanschlüsse erhalten oder dort nicht einmal rechtmäßig wohnen. Ihr Anwalt muss bestätigen, dass sie vorliegt.

Die vollständige Mängelcheckliste

Gehen Sie das Haus Raum für Raum durch, bei Tageslicht und mit eingeschaltetem Licht. Nehmen Sie diese Liste mit. Machen Sie Fotos von jedem Mangel.

Außerhalb des Hauses

• Fassade und Dach. Achten Sie auf Risse, ungleichmäßigen Putz und fehlende Dachziegel. Prüfen Sie, ob Dachrinnen und Fallrohre montiert und frei von Bauschutt sind.
• Abdichtung und Entwässerung. Prüfen Sie Terrassen, das Dach und jeden Kellerbereich. Bei starken Regenfällen an der Costa del Sol sind eine ordnungsgemäße Entwässerung und Feuchtigkeitsabdichtung unverzichtbar.
• Pool und Garten. Testen Sie die Pooltechnik. Prüfen Sie, ob die Poolfliesen unbeschädigt sind und die automatische Bewässerung funktioniert.
• Tore und Mauern. Testen Sie automatische Tore und Gegensprechanlagen. Prüfen Sie, ob die Grundstücksmauern der vereinbarten Höhe und Ausführung entsprechen.

Mechanische und elektrische Systeme

• Klimaanlage und Heizung. Testen Sie die Klimaanlage sowohl im Warm- als auch im Kaltmodus. Wenn es eine aerothermische Fußbodenheizung gibt, prüfen Sie, ob jede Zone die Temperatur erreicht und der Verteiler beschriftet ist.
• Sanitärinstallation. Drehen Sie jeden Wasserhahn und jede Dusche auf. Spülen Sie jede Toilette. Prüfen Sie den Wasserdruck, schauen Sie unter Waschbecken nach Lecks und prüfen Sie, ob heißes Wasser das am weitesten entfernte Badezimmer schnell erreicht.
• Elektrik und Smart Home. Testen Sie jede Steckdose und jeden Lichtschalter. Wenn das Haus über ein Smart-Home-System (Domotik) verfügt, prüfen Sie, ob es funktioniert, und lassen Sie sich zeigen, wie man es benutzt.

Im Inneren des Hauses

• Böden und Fliesenarbeiten. Klopfen Sie leicht auf die Fliesen. Ein hohler Klang bedeutet eine schlechte Befestigung. Prüfen Sie, ob die Fugen sauber und gleichmäßig sind und keine Fliesen abgesplittert sind.
• Wände und Decken. Achten Sie bei natürlichem und künstlichem Licht auf unebenen Putz, Farbnasen und Haarrisse.
• Türen und Fenster. Öffnen und schließen Sie jedes einzelne. Prüfen Sie Schlösser, Dichtungen und ob Glas oder Rahmen keine Kratzer haben.
• Küche und Einbauschränke. Prüfen Sie, ob eingebaute Elemente korrekt ausgerichtet sind, Soft-Close-Scharniere funktionieren und Oberflächen unbeschädigt sind.

Wer sollte die Inspektion durchführen?

Eine einfache Mängelprüfung können Sie mit dieser Liste selbst durchführen. Aber ein Profi findet deutlich mehr. Er weiß, was die spanischen Baustandards verlangen und wo sich Mängel verbergen.

Ihre Optionen:

• Spezialisiertes Mängelprüfungsunternehmen oder Gutachter. Diese erstellen einen detaillierten Bericht zur Übergabe an den Bauträger. Für die meisten Käufer die beste Wahl.
• Projektmanager. Bei größeren oder Luxusprojekten kümmern sie sich um die Übergabe, die Mängelliste und die Behebung.
• Sie selbst, mit dieser Checkliste. Besser als nichts, aber technische Mängel könnten Ihnen entgehen.

Bonustipp: Buchen Sie die Inspektion, bevor Sie die Abnahme unterschreiben, niemals danach. Der Bauträger hat allen Grund, Mängel zu beheben, solange er noch auf Ihre Schlusszahlung wartet. Sobald Sie gezahlt und unterschrieben haben, ist dieses Druckmittel weg.

Was nach der Inspektion passiert

Bei der Mängelprüfung geht es nicht nur darum, eine Liste zu erstellen. Es geht darum, die Mängel beheben zu lassen. So läuft der Prozess ab.

1. Erstellen Sie die Mängelliste. Notieren Sie jeden Mangel, mit Fotos und genauer Angabe des Ortes.
2. Senden Sie sie schriftlich an den Bauträger. Bewahren Sie eine datierte Kopie auf. Eine schriftliche Dokumentation ist wichtig, falls es später zu einem Streit kommt.
3. Vereinbaren Sie eine Frist. Legen Sie vor der Fertigstellung ein klares Datum für die Behebung fest.
4. Erneut prüfen. Prüfen Sie, ob die Arbeiten tatsächlich erledigt wurden und gut ausgeführt sind. Verlassen Sie sich nicht einfach auf deren Wort.
5. Dann abschließen. Unterschreiben Sie die Urkunde und zahlen Sie den Restbetrag erst, wenn Sie zufrieden sind oder wenn ein klarer schriftlicher Plan alle verbleibenden Punkte abdeckt.

Unterschreiben Sie die Mängelunterlagen erst, wenn das Haus ordnungsgemäß und unabhängig geprüft wurde. Sobald Sie unterschreiben, wird es viel schwieriger, Maßnahmen durchzusetzen.

Mängelprüfung, wenn Sie im Ausland leben

Die meisten Käufer von Neubauten an der Costa del Sol leben in einem anderen Land. Möglicherweise sind Sie bei der Übergabe nicht in Spanien. Das ist in Ordnung, solange Sie es einplanen.

Sie können einen professionellen Mängelprüfer oder Projektmanager an Ihrer Stelle schicken. Ihr unabhängiger Anwalt kann bestätigen, dass die LPO und andere Unterlagen in Ordnung sind, bevor Sie den Kauf abschließen. Wenn Sie nicht beim Notar erscheinen können, unterschreiben Sie eine Power of Attorney (poder notarial - ein rechtliches Dokument, das Ihrem Anwalt erlaubt, für Sie zu handeln), sodass Ihr Anwalt die Urkunde für Sie unterschreibt. Sie müssen nicht persönlich anwesend sein, um geschützt zu sein.

Genau hier macht das richtige Team den Unterschied. Bei Spain Developments helfen wir bei der Organisation einer unabhängigen Mängelprüfung und arbeiten mit unabhängigen spanischen Anwälten zusammen, niemals mit dem Anwalt des Bauträgers, die bestätigen, dass die Lizenzen und Unterlagen in Ordnung sind, bevor Sie zahlen. Als vom Bauträger bezahlter Käufermakler ist es unsere Aufgabe sicherzustellen, dass das fertige Haus dem entspricht, was Ihnen versprochen wurde, auch wenn Sie aus dem Ausland kaufen.

Bevor Sie die Abnahme unterschreiben: Checkliste zur Mängelprüfung

• Bestätigt, dass die Erstbezugsgenehmigung (LPO) vorliegt.
• CFO, boletines, Garantien und Libro del Edificio erhalten.
• Vollständige Mängelliste mit Fotos, innen und außen, erstellt.
• Mängelliste schriftlich mit Frist an den Bauträger gesendet.
• Behebungen vor Zahlung des Restbetrags erneut geprüft.

Das Wichtigste auf einen Blick

Eine Mängelprüfung ist Ihre letzte und beste Chance, einen Neubau in Ordnung bringen zu lassen, bevor Sie dafür zahlen. Prüfen Sie zuerst die Unterlagen, besonders die Erstbezugsgenehmigung. Prüfen Sie dann das Gebäude innen und außen und halten Sie jeden Mangel vor dem Abschluss schriftlich fest.

Nutzen Sie einen Fachmann, setzen Sie dem Bauträger eine klare Frist und geben Sie erst dann Ihre Zustimmung, wenn Sie zufrieden sind. Wenn Sie einen Neubau an der Costa del Sol kaufen, kann Spain Developments eine unabhängige Inspektion und einen unabhängigen Anwalt organisieren, damit das Zuhause, das Sie erhalten, auch das Zuhause ist, für das Sie bezahlt haben.