Kinnisvara ostmise tegelik maksumus Hispaanias (2026)

See juhend on mõeldud rahvusvahelistele ostjatele, kes vaatavad Costa del Solil uut arendusprojekti, olgu see ostetud projektipõhiselt või valmis võtmed-kätte uusarendusena. Sa saad teada tegeliku kogukulu, mitte ainult hinnasildil oleva summa. Näitame iga maksu, iga tasu ja täpse kogusumma 500.000 eurosel kodul.

Lühidalt:26nbsp;Kuulutuse hind ei ole kunagi see hind, mida sa tegelikult maksad. Costa del Solil maksab uus arendusprojekt maksude ja tasudena umbes 12-14% rohkem, samas kui järelturu kinnisvara (eraisikult ostetud kasutatud kodu) lisab umbes 10-12%. 500.000 eurosel uusarendusel tähendab see ligikaudu 60.000 kuni 70.000 euros suurust lisakulu, nii et sinu tegelik kogukulu on umbes 565.000 euros. Kui ostad projektipõhiselt, maksad sa ehituse ajal osamaksetena, mitte kõike korraga. Kui kasutad hüpoteeklaenu, vajad 30-40% suurust sissemakset sularahas.

Siin on peamised numbrid 500.000 eurosel uusarendusel, kui maksad sularahas.

• 50.000 euros26nbsp;- IVA 10%
• 6.000 euros26nbsp;- AJD tempelmaks 1,2%
• 6.050 euros26nbsp;- jurist 1% pluss IVA
• ~565.000 euros26nbsp;- tegelik kogukulu

See vahe kuulutuse hinna ja tegeliku hinna vahel on enamiku ostjate suurim hirm. Allpool eemaldame oletamise. Kõik summad on 2026. aasta kohta ja iga näide lähtub uusarendusest, sest just seda me Costa del Solil müüme.

Miks kuulutuse hind ei ole tegelik hind

Kui näed kodu hinnaga 500.000 euros, on see alles algus. Hispaanias lisanduvad sellele maksud ja tasud. Need ei ole valikulised. Need on osa igast seaduslikust ostust.

Hea uudis: kulud on enamasti seadusega paika pandud ja kergesti ennustatavad. Kui sa neid tead, ei tule ebameeldivaid üllatusi. Lisakulu kogusumma sõltub kahest asjast:

• Kas kodu on26nbsp;uus arendusprojekt26nbsp;(ostetud arendajalt, kas projektipõhiselt või valmis võtmed-kätte uusarendusena) või26nbsp;järelturu kinnisvara26nbsp;(eraisikult ostetud kasutatud kodu)?
• Kas maksad sularahas või kasutad hüpoteeklaenu?

Uus arendusprojekt maksab maksude mõttes veidi rohkem kui järelturu kinnisvara, kuid sellega kaasneb värske ehitis, 10-aastane konstruktsioonigarantii ja kaasaegne energiamärgis. Allpool alustame uusarendusest, sest just seda me müüme, ja näitame võrdluseks alternatiivina järelturu kinnisvara.

Hoiatus:26nbsp;Paljud ostjad arvestavad lisakuludeks ainult 5-7%. Tegelik number on uue arendusprojekti puhul 12-14%. Kui planeerid liiga väikese summaga, võib sul tehingu lõpetamise päeval raha puudu jääda. Planeeri alati kogu summaga.

Kuidas sa maksad uue arendusprojekti eest

Uue arendusprojekti eest ei maksta ühe korraga. Graafik sõltub sellest, kas ostad projektipõhiselt (alles ehitatakse) või võtmed-kätte variandina (valmis ja sissekolimiseks valmis).

Projektipõhine ost, osamaksetena ehituse ajal:

• Broneerimine:26nbsp;tagatisraha umbes 6.000 kuni 10.000 euros, et kodu turult maha võtta.
• Eralepingu sõlmimisel:26nbsp;lisad makseid nii, et kokku tuleb umbes 20% kuni 40% hinnast, tasutuna etappide kaupa ehituse edenemise järgi. Iga etapimakse on kaitstud26nbsp;pangagarantiiga (aval), nii et sinu raha on kaitstud, kui arendaja ei suuda objekti üle anda.
• Lõpetamisel:26nbsp;maksad ülejäänud 60% kuni 80% siis, kui kodu on valmis ja saad võtmed kätte.

Võtmed-kätte uusarendus, kui kodu on juba valmis:

• Broneerimine:26nbsp;sama tagatisraha kodu broneerimiseks.
• Eralepingu sõlmimisel:26nbsp;umbes 10% hinnast.
• Lõpetamisel:26nbsp;ülejäänud summa, tavaliselt mõne nädala jooksul.

Näidisarvutus 500.000 eurosel projektipõhisel kodul:

• ~10.000 euros26nbsp;- broneerimine
• kuni ~200.000 euros26nbsp;- etapimaksed ehituse ajal (20% kuni 40%, pangagarantiiga kaitstud)
• ülejäänud summa26nbsp;- makstakse lõpetamisel, kui saad võtmed kätte

See ajastatud osamaksete süsteem on üks suurtest erinevustest võrreldes järelturu kinnisvaraga. Järelturu kinnisvara (allpool käsitletud alternatiiv) makstakse palju kiiremini: 10% sissemakse, siis ülejäänud summa neli kuni kaheksa nädalat hiljem.

Boonusnipp:26nbsp;Kontrolli alati, et iga projektipõhine etapimakse oleks kaetud pangagarantiiga. See on sinu kaitse. Hea ostja esindaja kinnitab, et garantii on olemas enne, kui maksad kasvõi ühe etapimakse.

Maksud uuel arendusprojektil (IVA + AJD)

Uuel arendusprojektil, olgu see projektipõhine või võtmed-kätte, on kaks ostumaksu.

• IVA (hispaaniakeelne sõna käibemaksu ehk VAT-i kohta):26nbsp;10% hinnast elamispindade puhul. See on sama kogu Mandri-Hispaanias.
• AJD (tempelmaks, maks notariaalsele aktile):26nbsp;1,2% hinnast Andaluusias.

Kokku teeb see26nbsp;11,2%26nbsp;maksuna uue arendusprojekti puhul.

Näidisarvutus 500.000 euros puhul:

• 50.000 euros26nbsp;- IVA 10%
• 6.000 euros26nbsp;- AJD tempelmaks 1,2%
• Ostumaks kokku: 56.000 euros

Boonusnipp:26nbsp;Mõned arendused müüvad garaažikoha ja panipaiga (mida nimetatakse26nbsp;trastero) eraldi aktiga. Kui need müüakse eraldi, võib neile kehtida 21% IVA, mitte 10%. Palu oma maakleril kinnitada, et parkimine ja panipaik sisalduvad kodu hinnas. Hea ostja esindaja kontrollib selle sinu eest enne, kui sa kohustud.

Alternatiiv: järelturu kodu maksud (ITP)

Järelturu kinnisvara on uue arendusprojekti vastand. See on eraisikult ostetud kasutatud kodu ja sellelt ei maksta IVA-t. Selle asemel maksad sa26nbsp;ITP-d (omandi ülemineku maks järelturu kodude puhul).

Andaluusias on ITP26nbsp;7%26nbsp;hinnast. Järelturu kinnisvara puhul eraldi tempelmaksu ei ole, sest ITP asendab selle.

Näidisarvutus 500.000 euros puhul:

• ITP 7%: 35.000 euros

Seega maksab järelturu kinnisvara maksude mõttes vähem kui uus arendusprojekt. Siin on erinevus kõrvuti.

• Uus arendusprojekt (11,2%): 56.000 euros
• Järelturu kinnisvara (7%): 35.000 euros

Kuid uus arendusprojekt toob kaasa madalamad püsikulud, 10-aastase konstruktsioonigarantii ja kaasaegsed energiamärgised ning projektipõhine ost võimaldab makseid jagada kogu ehitusperioodi peale. Valik ei sõltu ainult maksust.

Boonusnipp:26nbsp;Järelturu kinnisvara puhul tuleb ITP tasuda 30 päeva jooksul pärast akti allkirjastamist. Sinu jurist teeb selle sinu eest ära. Ära lahku Hispaaniast mõeldes, et töö on tehtud; maksu tasumine tuleb kohe pärast allkirjastamist.

Notari ja kinnistusraamatu tasud

Iga ost Hispaanias allkirjastatakse26nbsp;notari juures (avalik ametiisik, kes muudab müügi seaduslikuks). Pärast seda kantakse kodu26nbsp;kinnistusraamatusse (Registro de la Propiedad, ametlik register selle kohta, kellele kinnisvara kuulub).

Mõlemad tasud on seadusega määratud ja on igas büroos sarnased.

• Notari tasu:26nbsp;umbes 600 kuni 1.200 euros.
• Kinnistusraamatu tasu:26nbsp;umbes 400 kuni 700 euros.

Näidisarvutus 500.000 euros puhul:

• ~1.500 euros26nbsp;- notar
• ~1.000 euros26nbsp;- kinnistusraamat
• Kokku: ~2.500 euros

Need on maksuga võrreldes väikesed, aga need on reaalsed kulud. Arvesta nendega eelarves.

Juristi tasud

Seadus ei nõua juristi kasutamist. Kuid rahvusvahelise ostja jaoks on see kõige targem raha, mida sa kulutad. Uue arendusprojekti puhul kontrollib hea jurist ehitusluba, arendaja tausta ja seda, et iga projektipõhine etapimakse oleks kaetud pangagarantiiga. Järelturu kinnisvara puhul kontrollib jurist, et koduga ei kaasneks võlgu ja et müüja oleks selle tegelik omanik.

• Tüüpiline juristitasu:26nbsp;umbes 1% hinnast, pluss tasult 21% IVA.

Näidisarvutus 500.000 euros puhul:

• 5.000 euros26nbsp;- juristitasu 1%
• 1.050 eurotnbsp;- käibemaks tasult 21%
• Kokku: ~6.050 eurot

Oht:nbsp;Ära kasuta kunagi ainult arendaja juristi (või edasimüügi puhul müüja juristi). Nad töötavad teise poole heaks. Sul on vaja oma sõltumatut juristi, kes töötab ainult sinu jaoks. See kaitseb sind päritud võlgade ja planeerimisprobleemide eest.

Spain Developmentsis oleme sõltumatu ostja esindaja. Arendaja maksab meie tasu, seega sina meile არაფટ ei maksa. Aitame sul leida ka usaldusväärse sõltumatu juristi, nii et sa ei ole protsessis kunagi üksi.

Hüpoteegi kulud (kui laenad)

Kui maksad sularahas, võid selle osa vahele jätta. Kui laenad, lisa veidi juurde.

Hispaania pangad laenavad mitteresidentidele umbesnbsp;60% kuni 70%nbsp;hinnast. Seega vajadnbsp;30% kuni 40% hinnast sularahas, pluss kõik ülaltoodud kulud. Sissemakse ei ole iseenesest „kulu“, kuid sul peab see valmis olema.

Täiendavad hüpoteegikulud:

• Kinnisvara hindamine (panga kontroll kodu väärtuse üle):nbsp;umbes 300 kuni 600 eurot.
• Panga korraldustasu:nbsp;0 kuni 1,5% laenusummast. Sageli läbiräägitav.

Hea uudis: alates 2019. aastast kohustab Hispaania seadusnbsp;pankanbsp;tasuma hüpoteegi tempelmaksu, hüpoteegi notari tasu ja hüpoteegi registritasu. Sina neid ei maksa. Kontrolli, et sinu pank ei prooviks neid lisada.

Näide 500.000 euro kohta 65% hüpoteegiga (325.000 euro suurune laen):

• ~500 eurotnbsp;- hindamine
• 3.250 eurotnbsp;- korraldustasu 1% juures
• Kokku: ~3.750 eurot

Boonusnipp:nbsp;Hispaania pangad ei laena sulle raha maksude ja tasude katteks. See 12–13% peab tulema sinu enda säästudest. Planeeri oma raha hoolikalt.

Väikesed, kuid reaalsed lisakulud

Kehtivad veel mõned väikesed kulud, peamiselt rahvusvaheliste ostjate puhul:

• NIE number (sinu Hispaania välismaalase maksunumber):nbsp;umbes 10 kuni 150 eurot, sõltuvalt sellest, kas kasutad asjaajajat protsessi kiirendamiseks. Ilma selleta osta ei saa.
• Hispaania pangakonto:nbsp;tavaliselt tasuta avada, kuid sul on seda vaja.
• Volikirinbsp;(kui sa ei saa allkirjastamisel isiklikult kohal olla): umbes 150 kuni 300 eurot.
• Kommunaalühendusednbsp;(vesi, elekter) uusarenduses: umbes 200 kuni 500 eurot.

Need ei ole suured, kuid koos kogunevad. Eelarvesta selle rühma jaoks umbes 500 kuni 1.000 eurot.

Valuutavahetus: varjatud kulu

See üllatab paljusid ostjaid. Kui teenid naeltes, kroonides või złotydes, pead oma raha eurodeks vahetama. Kodu hind on eurodes.

Tänavapangad lisavad sageli kehva vahetuskursi pluss tasud. See võib maksta kuninbsp;3%nbsp;summa pealt, mille saadad. 500.000 euro suuruse ostu puhul on 3% nbsp;15.000 eurotnbsp;halva kursi tõttu kaotatud.

Spetsialiseerunud valuutamaakler ületab tavaliselt panga pakkumise. Sääst võib ulatuda tuhandetesse eurodesse. Samuti saad kursi ette „lukustada“, nii et langev nael ei tõsta sinu hinda pakkumise ja tehingu lõpuleviimise vahel.

Näide:nbsp;Saadad umbes 565.000 eurot (hind pluss kulud). Panga kurss võib sulle maksta 3% rohkem kui maakler. See tähendab võimalikku säästu kuninbsp;17.000 eurotnbsp;spetsialisti kasutades.

Boonusnipp:nbsp;Planeeri oma valuutaülekanne varakult, mitte allkirjastamise päeval. Kiirustades suure ülekandega kaotavad inimesed raha. Saame sind suunata usaldusväärsete FX (välisvaluuta) spetsialistide juurde, kes teenindavad Costa del Soli ostjaid.

500.000 euro täielik kulude jaotus

Siin on täielik pilt 500.000 euro suuruse Costa del Soli kodu kohta, kui maksad sularahas. Kõigepealt uusarendus (mida me müüme), siis alternatiivina edasimüük.

Uusarendus, tasumine sularahas

• 500.000 eurotnbsp;- ostuhind
• 50.000 euros26nbsp;- IVA 10%
• 6.000 euros26nbsp;- AJD tempelmaks 1,2%
• 1.500 eurot26nbsp;- notar
• 1.000 eurot26nbsp;- kinnistusraamat
• 6.050 euros26nbsp;- jurist 1% pluss IVA
• 700 eurotnbsp;- NIE, pank, kommunaalid
• Lisakulud kokku: 65.250 eurot
• Kogukulu: 565.250 eurot

Kui see on projektipõhine kodu, on kogusumma sama, kuid raha makstakse välja etappide kaupa: umbes 10.000 eurot broneerimiseks, 20% kuni 40% panga garantiiga makseid ehituse ajal ja ülejäänu valmimisel. Võtmed-kätte uusarendus järgib kiiremat rada: broneering, siis 10% lepingu sõlmimisel ja ülejäänud summa valmimisel.

Edasimüük, tasumine sularahas (alternatiiv)

• 500.000 eurotnbsp;- ostuhind
• 35.000 eurotnbsp;- ITP ülekandemaks 7% juures
• 1.500 eurot26nbsp;- notar
• 1.000 eurot26nbsp;- kinnistusraamat
• 6.050 euros26nbsp;- jurist 1% pluss IVA
• 700 eurotnbsp;- NIE, pank, kommunaalid
• Lisakulud kokku: 44.250 eurot
• Kogukulu: 544.250 eurot

Seega maksab 500.000 euro suurune uusarendus tegelikult umbesnbsp;565.000 eurotnbsp;kõik kokku. See on ligikaudunbsp;13% rohkemnbsp;kui kuulutuse hind. Edasimüügi puhul tuleb kokku umbesnbsp;544.000 eurot, ligikaudunbsp;9% rohkem.

Märkus:nbsp;See jaotus eeldab sularahaostu. Hüpoteegi korral lisa umbes 3.750 eurot hüpoteegikuludeks. Välisvaluuta puhul arvesta ka vahetuskursi vahespread’iga. Pea meeles, et projektipõhise ostu puhul jaotuvad maksed ehitusaja peale, samas kui edasimüügi eest makstakse vaid nelja kuni kaheksa nädalaga.

Kui palju sularaha sul tegelikult vaja on?

See on kõige olulisem küsimus. Kaks lihtsat juhtumit, mõlemad uusarenduse puhul.

Tasumine sularahas, uusarendus, 500.000 eurot:nbsp;vajad kogu kogusummat, umbesnbsp;565.000 eurot. Projektipõhise kodu puhul maksad selle välja etappide kaupa ehituse jooksul; võtmed-kätte kodu puhul maksad selle mõne nädala jooksul.

Kasutades 65% hüpoteeki, uusarendus, 500.000 eurot:

• 175.000 eurotnbsp;- sissemakse (35% hinnast)
• ~65.250 eurotnbsp;- maksud ja tasud
• ~3.750 eurotnbsp;- hüpoteegikulud
• Vajalik sularaha kokku: ~244.000 eurot

Pank laenab ülejäänud 325.000 eurot. Seepärast on aus planeerimine oluline. Peaksid teadma oma tegelikku numbrit enne, kui armud mõnda koju.

Spain Developmentsis anname sulle selle täieliku jaotuse iga kodu kohta, mis sulle meeldib, enne kui kohustuse võtad. Ostjatasu ei ole, sest arendaja maksab meile. Meie töö on tagada, et sul ei tuleks ebameeldivaid üllatusi.

Kokkuvõte

Costa del Soli uusarenduse ostmise tegelik kulu on umbes 12–14% hinnale lisaks. 500.000 euro suuruse uusehitise puhul tähendab see kokku umbes 565.000 eurot. Suurimad kuluartiklid on käibemaks, tempelmaks ja sinu jurist; kõige lihtsamad säästud tulevad heast valuutamaaklerist. Kui ostad projektipõhiselt, jaotad maksed ehitusaja peale, kusjuures ülejäänud summa tuleb tasuda valmimisel. Edasimüük seevastu maksab umbes 10–12% lisaks ja selle eest makstakse palju kiiremini. Planeeri kogu summa ette ja valmimispäeval ei tule üllatusi.

Kas tahad täpset kogusummat kodu jaoks, mida oled näinud? Võta ühendust Spain Developmentsiga ja me teeme selle sulle lahti, ilma tasuta ja ilma surveta.