Pankkitakaus Espanjassa: uudiskohdeostajan suoja

Jos ostat ostettavaa uudiskohdetta Costa del Solilta, pankkitakaus on tärkein yksittäinen suojasi. Tässä oppaassa kerrotaan, mitä se on, mihin lakiin se perustuu ja miten varmistat, että omasi on aito. Se on kirjoitettu ulkomaisille ostajille, jotka maksavat erissä ennen kuin koti on rakennettu.

Tiivistelmä

• Pankkitakaus palauttaa jokaisen euron, jonka maksat ennen kuin koti on rakennettu.
• Se on lakisääteinen Law 57/1968:n ja Law 20/2015:n nojalla.
• Jos rakennuttaja menee konkurssiin, pankki tai vakuutusyhtiö maksaa rahasi takaisin korkoineen.
• Älä koskaan maksa käsirahaa ennen kuin riippumaton asianajaja vahvistaa, että takausta koskevat asiakirjat ovat pätevät.

Mikä on pankkitakaus?

Pankkitakaus (aval bancarioa0– pankin tai vakuutusyhtiön antama oikeudellinen sitoumus) on sitova velvoite. Se tarkoittaa tätä: jos rakennuttaja ei saa kotiasi valmiiksi eikä luovuta sitä, pankki maksaa takaisin jokaisen rakennusvaiheen aikana maksamasi euron sekä korot.

Kun ostat uudiskohteen ennakkoon, maksat erissä. Ensin käsiraha, sitten maksuja rakennustyön edetessä ja lopuksi loppusumma. Takuu kattaa kaikki nämä erämaksut. Se on turvaverkkosi, jos hankkeessa menee jokin pieleen.

Lyhyesti: ei pankkitakausta, ei suojaa. Rahasi olisivat vaarassa ilman mitään turvaa.

Miksi ennakkoon ostaminen tarvitsee tämän suojan

Uudiskohteen ostamisessa ennakkoon on todellisia etuja. Hinta on usein alempi kuin valmiin kodin. Saat täysin uuden asunnon, joka on rakennettu nykystandardien mukaan, ja joskus voit valita pintamateriaalit. Costa del Solilla ennakkoon ostaminen on yksi suosituimmista tavoista ostaa.

Mutta siinä on yksi suuri riski. Maksat jostakin, mitä ei vielä ole olemassa. Ensimmäisen maksun ja avainten saamisen välillä kuluu kuukausia, joskus vuosia. Sinä aikana asiat voivat mennä pieleen.

Pahin mahdollinen tilanne on rakennuttajan maksukyvyttömyys. Jos rakennuttaja menee konkurssiin ennen valmistumista, rahasi voivat kadota. Vuoden 2008 romahduksen aikana tuhannet ulkomaiset ostajat menettivät käsirahat ja erämaksut juuri näin. Jotkut taistelivat yli vuosikymmenen saadakseen rahansa takaisin. Pankkitakaus on olemassa, jotta näin ei enää koskaan tapahtuisi sinulle.

Laki: Law 57/1968 ja Law 20/2015

Sinun ei tarvitse olla juristi ymmärtääksesi keskeisiä asioita. Tässä ne ovat selkokielellä.

Law 57/1968

Alkuperäinen laki. Se velvoitti rakennuttajat takaamaan kaikki ostajilta saadut ennakkomaksut. Raha piti tallettaa erilliselle, suojatulle tilille. Jos kotia ei luovutettu, ostaja sai rahansa takaisin.

Law 20/2015 (voimassa tammikuusta 2016 lähtien)

Korvasi ja päivitti säännöt. Suoja vahvistui, ei heikentynyt. Uudet säännöt sisältyvät Espanjan rakennuslakiin (Ley de Ordenación de la Edificación, eli LOE).

Vuoden 2015 suuri muutos oli tämä: pankki, joka säilyttää rahaa, on nyt yhteisvastuussa. Jos pankki antaa rakennuttajan ottaa ostajien talletuksia tilille ilman takausta, pankki voidaan velvoittaa maksamaan rahasi takaisin. Tämä tekee pankista rahojesi "vartijan", ei vain passiivista tilinhaltijaa.

Keskeinen pointti:a0Law 20/2015:n mukaan kaksi osapuolta on vastuussa käsirahastasi. Rakennuttajan on järjestettävä takaus. Pankin on varmistettava, että se on olemassa. Jos jompikumpi epäonnistuu, sinulla on vahva vaatimus.

Espanjan korkein oikeus on tukenut ostajia yhä uudelleen. Vielä niin hiljattain kuin loppuvuonna 2025 se vahvisti, että pankkien on palautettava talletukset täysimääräisesti korkoineen, myös silloin kun maksut ovat kulkeneet välikäden kautta ja vaikka yksilöllistä todistusta ei olisi koskaan annettu. Suojaa pidetään oikeusjärjestyksen perusteisiin kuuluvana. Se tarkoittaa, ettei siitä voi sopimuksella luopua eikä sitä voi heikentää.

Miten pankkitakaus toimii vaihe vaiheelta

Tässä on takauksen koko elinkaari tavallisessa ennakkoon ostettavassa uudiskohteessa.

1. Allekirjoitat kauppasopimuksen.a0Siinä on todettava, että kaikki maksusi on taattu Law 20/2015:n mukaisesti.
2. Maksat erityistilille.a0Rahasi menevät hanketta varten tarkoitettuun erilliseen tiliin. Eivät koskaan rakennuttajan yleiselle tilille.
3. Saat takuutodistuksen.a0Pankki tai vakuutusyhtiö antaa asiakirjan, joka kattaa täsmälleen maksamasi summat. Säilytä jokainen kopio.
4. Rakentaminen etenee.a0Maksat jokaisen erämaksun. Jokaisen niistä pitäisi kuulua takauksen piiriin.
5. Kaksi mahdollista lopputulosta.a0Jos koti valmistuu ja luovutetaan First Occupation Licence -luvan kanssa, takaus päättyy. Jos rakennuttaja ei toimita asuntoa, vaadit pankilta täyden palautuksen korkoineen.

Mitä takauksen on sisällettävä

Pyydä asianajajaasi varmistamaan jokainen näistä ennen kuin maksat mitään.

• Takuun antavan pankin tai vakuutusyhtiön nimi.
• Rakennushanke ja sinun nimenomainen yksikkösi.
• Tarkat katetut summat, jotka vastaavat sitä, mitä todella maksat.
• Lakisääteinen korko jokaisen maksun päivästä alkaen.
• Selkeä lausuma siitä, että se kuuluu Law 20/2015 / Law 57/1968:n piiriin.

Laitetaanpa siihen luvut. Kuvittele, että rakenteilla olevan asunnon hinta ona0500.000 euroa . Tyypillinen maksusuunnitelma voisi näyttää tältä.

Esimerkkilaskelma: 500.000 euron rakenteilla oleva asunto

• 10.000 euroaa0- varausmaksu (taattu)
• 150.000 euroaa0- sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä, 30 % (taattu)
• 100.000 euroaa0- vaiheittaiset maksut rakentamisen aikana (taattu)
• 240.000 euroaa0- loppusumma valmistumisen yhteydessä (maksetaan notaarilla)

Tässä esimerkissä noin 260.000 euroa maksetaan ennen kuin asunto on olemassa. Jokaisen euron pitäisi olla voimassa olevan pankkitakauksen suojassa. Jos näin ei ole, olet riskialttiissa asemassa.

Yksilöllinen takaus vs. kollektiivinen takaus

Saatat kuulla kaksi termiä. Tässä ero niiden välillä.

Yksilöllinen takaus

Sinulle, sinun asuntoasi ja sinun maksujasi varten myönnetty todistus. Tämä on selkein ja turvallisin muoto. Kultainen standardi.

Kollektiivinen (yleinen) takaus

Yksi vakuutus, joka kattaa koko rakennushankkeen. Espanjalaiset tuomioistuimet ovat vahvistaneet, että tämä suojaa sinua silti täysin, vaikka et olisi koskaan saanut yksilöllistä todistusta, kunhan kollektiivinen vakuutus on voimassa.

Kumpikin tyyppi voi suojata sinua. Mutta käsissäsi oleva yksilöllinen todistus on kultainen standardi. Pyydä sitä aina.

Entä jos rakennuttaja menee konkurssiin?

Tässä kohtaa takaus todella osoittaa arvonsa. Jos rakennuttajasta tulee maksukyvytön eikä hän pysty saattamaan asuntoasi valmiiksi, et menetä rahojasi.

Sinä tai asianajajasi esität vaatimuksen pankille tai vakuutusyhtiölle, joka antoi takauksen. Heidän on palautettava koko maksamasi summa sekä lakisääteinen korko jokaisesta maksupäivästä alkaen. Korkein oikeus on vahvistanut, että tämä pätee, vaikka rakennuttajalla ei olisi enää rahaa jäljellä. Se on koko asian ydin: takaaja astuu epäonnistuneen rakennuttajan tilalle.

Korvausvaatimusta varten säilytä nämä asiakirjat turvassa ensimmäisestä päivästä lähtien:

• Varaus- ja kauppasopimuksesi.
• Todiste jokaisesta maksusta (pankkisiirrot ja kuitit).
• Takaustodistus tai sanamuoto, jossa viitataan kollektiiviseen vakuutukseen.
• Kaikki kauppaan osallistuneiden välittäjien sähköpostit tai laskut.

Bonuskärki:a0Vaikka ostit vuosia sitten ja menetit rahaa ilman takausta, sinulla voi silti olla vaatimus pankkia vastaan, joka piti rakennuttajan tiliä. Espanjalaiset tuomioistuimet ovat määränneet pankit yhteisvastuullisiksi monissa tällaisissa tapauksissa. Kannattaa pyytää erikoistunutta asianajajaa tarkistamaan vanhat asiakirjasi.

Varoitusmerkit ja huijaukset, joita kannattaa välttää

Useimmat Costa del Solin rakennuttajat ovat rehellisiä. Mutta näiden varoitusmerkkien pitäisi aina saada sinut pysähtymään ja tarkistamaan asiat.

• Sopimuksessa ei mainita takausta.a0Kävele pois, kunnes asia on korjattu kirjallisesti.
• "Maksa tilillemme, takaus tulee myöhemmin."a0Älä koskaan maksa ennen kuin takaus on vahvistettu. Myöhemmin tarkoittaa usein ei koskaan.
• Painostusta tarkistusten ohittamiseen.a0Kiire allekirjoittaa on klassinen taktiikka. Ota aikaa.
• Rakennuttajan oma asianajaja "vahvistaa" kaiken.a0Tuo asianajaja työskentelee myyjälle. Tarvitset oman riippumattoman asianajajasi varmistamaan, että takaus on aito.
• Maksut yleiselle tai henkilökohtaiselle tilille.a0Lain mukaan rahasi on maksettava erilliselle, tätä tarkoitusta varten varatulle tilille.

Tässä oikea tiimi suojaa sinua. Spain Developmentsilla työskentelemme vain riippumattomien espanjalaisten asianajajien kanssa, emme koskaan rakennuttajan asianajajan kanssa. Ennen kuin siirrät yhtäkään euroa, asianajajasi vahvistaa, että pankkitakaus on voimassa ja kattaa maksusi. Rakennuttajan maksamana ostajan edustajana tehtävämme on pitää rahasi turvassa rakennusprojektin jokaisessa vaiheessa.

Yhteenveto

Pankkitakaus on suojakilpesi, kun ostat rakenteilla olevaa asuntoa Espanjassa. Law 57/1968:n ja Law 20/2015:n ansiosta rakennuttajan on annettava se, ja pankin on varmistettava, että se on olemassa. Jos hanke epäonnistuu, saat rahasi takaisin korkoineen, vaikka rakennuttaja menisi konkurssiin.

Kultainen sääntö on yksinkertainen. Älä koskaan maksa ennakkorakennuskohteen käsirahaa ennen kuin riippumaton asianajaja on vahvistanut, että voimassa oleva pankkitakaus on olemassa. Jos olet ostamassa uudiskohdetta Costa del Solilta, Spain Developments voi yhdistää sinut riippumattomaan asianajajaan, joka tarkistaa juuri tämän ennen kuin sitoudut.