Yksityinen kauppasopimus Espanjassa: uudiskohteiden ja arras-sopimuksen opas

Tämä opas on ulkomaisille ostajille, jotka allekirjoittavat yksityisen kauppasopimuksen Costa del Solilla. Suurin osa ostajistamme ostaa uudiskohteen, joten aloitamme uudiskohteen sopimuksesta ja vaiheittaisista maksuista, ja sitten selitämme jälleenmyynnina0contrato de arrasa0vertailukohtana. Opit, mikä kukin sopimus on, mitkä ehdot suojaavat rahojasi ja miksi pankkitakaus on tärkeä. Lopuksi tiedät, mitä tarkistaa ennen allekirjoittamista.

Nopea yhteenveto:a0Uudiskohteessa yksityinen kauppasopimus on rakennuttajan sopimus. Maksat kiinteän varausmaksun, sitten vaiheittaiset erät rakentamisen aikana - yleensä yhteensä 20%–40% hinnasta ennen valmistumista (usein noin 30%) - ja 60%–80% loppusummasta valmistumisen yhteydessä. Jokainen euro, jonka maksat ennen avainten saamista, on suojattava pakollisella pankkitakauksella (Law 57/1968, Ley 20/2015). Jälleenmyynti on erilainen: siinä allekirjoitata0contrato de arras, maksat noin 10% ja kauppa saatetaan loppuun viikoissa. Kummassakin tapauksessa vaadi oikeanlaista sopimusta ja pyydä aina omaa riippumatonta lakimiestäsi lukemaan se ensin.

Tärkeät luvut:

• 20%–40%a0maksetaan vaiheittain ennen valmistumista ennakkomarkkinoidussa uudiskohteessa (usein noin 30%).
• 6.000–10.000 euroaa0tyypillinen uudiskohteen varausmaksu.
• 10%a0tyypillinen jälleenmyyntikohteen käsiraha (arras).
• 10 vuodena0rakennetakuu uudiskohteelle.

Mitä opit

• Mikä yksityinen kauppasopimus on
• Uudiskohteen sopimus: vaiheittaiset maksut ja pankkitakaus
• Jälleenmyynnin vastakohta: 3 arras-tyyppiä
• Kuinka paljon maksat ja milloin
• Mitä sopimuksen on sisällettävä
• Riskit, sudenkuopat ja kuinka pysyt turvassa
• Tarkistuslistasi ennen allekirjoittamista

Mikä yksityinen kauppasopimus on

Yksityinen kauppasopimus on sopimus, jonka allekirjoitat ennen notaarille menoa. Se, miltä se näyttää, riippuu siitä, mitä olet ostamassa.

Jos kyseessä ona0uudiskohde, kyseessä on rakennuttajan yksityinen kauppasopimus (jota kutsutaan usein PPC:ksi). Maksat varausmaksun saadaksesi asunnon pois markkinoilta, sitten vaiheittaiset maksut rakentamisen aikana, ja loppusumman valmistumisen yhteydessä. Jos kyseessä ona0jälleenmyyntikohdea0yksityiseltä omistajalta, kyseessä on yleensäa0contrato de arrasa0(käsirahasopimus): maksat noin 10% ja molemmat osapuolet sopivat hinnasta ja kaupantekopäivästä.

Ajattele sitä todellisena sitoumuksena. Varaus pitää kohteen varattuna muutaman päivän. Varsinainen sopimus sitten lukitsee kaupan: se vahvistaa hinnan, maksusuunnitelman, valmistumisen määräajan ja seuraamuksen, jos joku vetäytyy.

Tärkeää: tämä sopimus on sitova. Kun allekirjoitat ja maksat, vetäytyminen tarkoittaa yleensä jo maksetun summan menettämistä. Siksi tämän sopimuksen sanamuodot ovat tärkeämpiä kuin melkein mikään muu vaihe. Älä koskaan allekirjoita sellaista, jota et täysin ymmärrä.

Bonustippi:a0Pyydä aina omaa riippumatonta lakimiestäsi lukemaan sopimus ennen allekirjoittamista. Älä koskaan allekirjoita rakennuttajan tai kiinteistönvälittäjän pöydän ääressä samana päivänä. He työskentelevät myyjän, eivät sinun, puolesta.

Uudiskohteen sopimus: vaiheittaiset maksut ja pankkitakaus

Jos ostat uudiskohteen rakennuttajalta, paperityö ei ole klassinen arras. Allekirjoitat rakennuttajana0yksityisen kauppasopimuksen. Ajatus on sama - hinta, käsiraha, määräaika - mutta maksutapa on keskeinen ero.

Tässä on ennakkomarkkinoidun kohteen polku, pääskenaario Costa del Solilla:

• Varausmaksu.a0Kiinteä summa, yleensä 6.000–10.000 euroa, jolla asunto otetaan pois markkinoilta.
• Vaiheittaiset maksut rakentamisen aikana.a0Maksat eriä rakennuksen noustessa. Yhteensä nämä ovat noina020%–40% hinnasta ennen valmistumistaa0(usein noin 30%). 500.000 euron kodissa se on noin 100.000–200.000 euroa rakentamisen aikana (30% = 150.000 euroa).
• Pankkitakaus.a0Jokainen euro, jonka maksat ennen avainten saamista,a0on suojattava pakollisella pankkitakauksella tai vakuutuksellaa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Jos rakennuttaja ei saa kohdetta valmiiksi, saat rahasi takaisin. Älä koskaan maksa rakennuttajalle euroakaan ilman sitä.
• Loppusumma valmistumisen yhteydessä.a0Kun Licence of First Occupation myönnetään, maksat jäljellä olevana060%–80%a0notaarillaa0escrituraa0-yhteydessä - noin 300.000–400.000 euroa (70% = 350.000 euroa).

Uudiskohteeseen kuuluu myös lain mukaana010 vuoden rakennetakuua0sekä tarkastuskäynti ennen valmistumista, jotta rakennuttaja korjaa viimeistelyvirheet.

Valmis uudiskohde on kevyempi tapaus.a0Jos koti on valmis uudiskohde, maksat varauksen, sitten noin 10% yksityisen sopimuksen yhteydessä, ja loppusumman kaupanteon yhteydessä muutamassa viikossa - samat uudiskohteen verot (10% IVA plus noin 1.2% AJD) ja sama 10 vuoden takuu.

Todellinen esimerkki.a0500.000 euron ennakkomarkkinoidussa uudiskohteessa vaiheittainen suunnitelma voi näyttää tältä. Jokainen euro ennen avainten saamista on pankkitakauksen kattama:

• 8.000 euroaa0- varausmaksu (lasketaan osaksi hintaa)
• 150.000 euroaa0- vaiheittaiset maksut rakentamisen aikana (noin 30%, pankkitakauksen suojaama)
• 350.000 euroaa0- loppusumma valmistumisen yhteydessä (noin 70%), maksetaan notaarilla

Ilman takausta näille vaiheittaisille maksuille rahasi ovat vaarassa.

Spain Developmentsilla työskentelemme vain sellaisten rakennuttajien kanssa, jotka antavat asianmukaisen pankkitakauksen, ja lakimiehemme tarkistavat sen puolestasi. Olemme riippumaton ostajan edustaja, rakennuttaja maksaa palkkiomme, etkä maksa ostajan palkkiota. Ota meihin rohkeasti yhteyttä, jos haluat tämän tarkistettavan kunnolla.

Vaara:a0Uudiskohteessa suurin yksittäinen riski on maksaa rakennuttajalle ilman pankkitakausta. Ei takausta, ei maksua. Tarkista myös rakennuttajan aiempi näyttö - pyydä nähdä kohteita, jotka he ovat aiemmin saaneet valmiiksi.

Jälleenmyynnin vastakohta: 3 arras-tyyppiä

Jos ostat jälleenmyyntikohteen yksityiseltä omistajalta uudiskohteen sijaan, sopimus ona0contrato de arras. Espanjan laissa on kolme lajia. Ne näyttävät samankaltaisilta, mutta säännöt ovat hyvin erilaiset. Sopimuksessa on sanottava, mikä tyyppi se on.

Penitenciales (paras ostajille)

• Voit vetäytyä
• Jos vetäydyt: menetät käsirahasi
• Jos myyjä vetäytyy: hän maksaa sinulle kaksinkertaisesti

Penales (edelleen sitova)

• Ei selkeää irtautumismahdollisuutta
• Jos vetäydyt: maksat sopimussakon ja sinut voidaan silti velvoittaa ostamaan
• Jos myyjä vetäytyy: hän maksaa sopimussakon ja hänet voidaan velvoittaa myymään

Confirmatorias (huonoin sinulle)

• Ei selkeää irtautumismahdollisuutta
• Toinen osapuoli voi haastaa sinut sopimusrikkomuksesta ja vahingonkorvauksista
• Voit haastaa myyjän sopimusrikkomuksesta ja vahingonkorvauksista

Yleisin asuntokaupoissa käytetty tyyppi ona0arras penitencialesa0(josta säädetään Espanjan siviililain artiklassa 1454). Se on ostajalle reiluin. Jos sinun on pakko vetäytyä, menetyksesi on kiinteä: vain käsiraha. Jos myyjä perääntyy, hän maksaa sinulle kaksinkertaisesti.

Suuri sudenkuoppa:a0jos sopimuksessa ei nimetä tyyppiä, laki käsittelee sitä confirmatorias-tyyppisenä.a0Se on sinulle huonoin vaihtoehto. Confirmatorias-tyypissä toinen osapuoli voi haastaa sinut paljon suuremmasta summasta kuin käsiraha. Tarkista siis aina, että tyyppi on kirjoitettu selvästi.

Vaara:a0Älä allekirjoita sopimusta, jossa arras-tyyppiä ei mainita. abEi mainitabb tarkoittaa oletuksena confirmatorias-tyyppiä, ja se altistaa sinut vaatimukselle koko hinnasta. Yksi puuttuva rivi voi maksaa sinulle tuhansia.

Kuinka paljon maksat ja milloin

Tässä kohtaa uudiskohde ja jälleenmyynti erkanevat toisistaan.

Jos kyseessä ona0uudiskohde (ennakkomarkkinoitu), et maksa yhtä ainoaa 10% käsirahaa. Maksat kiinteän varausmaksun, sitten vaiheittaiset erät yhteensäa020%–40% ennen valmistumistaa0(usein noin 30 %), sittena060 %:n–80 %:n loppusummaa0notaarilla. 500.000 eurossa se on karkeasti 150.000 euroa rakentamisen aikana ja 350.000 euroa valmistumisen yhteydessä. Jokaiselle vaiheittain maksetulle eurolle on pankkitakaus.

Jos kyseessä ona0jälleenmyyntikohde, tapana ona010 % hinnastaa0arras-vaiheessa. Tämä ei ole lakisääteinen sääntö ja siitä voidaan neuvotella, mutta 10 % on se, mitä useimmat yksityiset myyjät odottavat. Sen jälkeen maksat jäljellä olevan 90 % notaarilla valmistumispäivänä.

Maksamasi summa ei ole lisäkustannus. Se lasketaan osaksi hintaa.

Todellinen esimerkki - uudiskohde.a0Ostat suunnitelmista asunnon hintaana0500.000 euros:

• 8.000 euroaa0- varausmaksu (lasketaan osaksi hintaa)
• 150.000 euroaa0- maksetaan vaiheittain rakentamisen aikana (noin 30 %, pankkitakauksella suojattu)
• 350.000 euroaa0- loppusumma valmistumisen yhteydessä (noin 70 %), notaarilla

Todellinen esimerkki - jälleenmyynti.a0Sovit ostavasi jälleenmyyntiasunnon hintaana0500.000 eurosa0arras penitenciales -ehdolla:

• 50.000 eurosa0- käsiraha allekirjoituksen yhteydessä (10 %)
• 450.000 eurosa0- loppusumma notaarilla
• 50.000 eurosa0- tämän menetät, jos peräännyt kaupasta
• 100.000 eurosa0- tämän myyjä maksaa sinulle, jos hän perääntyy kaupasta

Näin molemmilla osapuolilla on todellinen syy saattaa kauppa päätökseen. Se on käsirahan tarkoitus.

Bonustippi:a0Kaikki maksamasi lasketaan verotuksessa osaksi ilmoitettua kauppahintaa. Jos kyseessä ona0uudiskohdea0(tässä pääasiallinen tapaus), vero ona010% IVAa0(50.000 euroa / 500.000) plus noina01.2% AJDa0(6.000 euroa), ei ITP. Jos kyseessä ona0jälleenmyyntikohdea0Andaluciassa, vero ona07% ITPa0(35.000 euroa), maksettavana valmistumisen jälkeen. Varaudu siihen nyt, älä myöhemmin.

Mitä sopimuksen on sisällettävä

Hyvä sopimus on yksityiskohtainen. Varmista, että sinun sopimuksessasi on kaikki nämä:

• Osapuolet.a0Täydelliset nimet, passi- tai NIE-numerot (Espanjan verotunnuksesi).
• Kiinteistö.a0Täydellinen osoite,a0referencia catastrala0(kiinteistötunnus, virallinen kiinteistön ID) ja selkeä kuvaus.
• Hinta.a0Sovittu kokonaishinta ja miten se maksetaan.
• Maksuaikataulu.a0Uudiskohteessa varausmaksu ja jokainen vaiheittainen maksuerä sekä niiden laukaiseva ehto ja määrä. Jälleenmyynnissä nyt maksettava käsiraha.
• Pankkitakaus (uudiskohde).a0Selkeä sitoumus siihen, että jokainen ennen valmistumista maksettava erä on pankkitakauksen tai vakuutuksen kattama (Law 57/1968, Ley 20/2015). Tämä on uudiskohteen sopimuksen tärkein ehto.
• Arras-tyyppi (jälleenmyynti).a0Ilmoitettu selvästi - haluat penitenciales-tyypin.
• Valmistumisen ehto ja määräaika.a0Uudiskohteessa valmistuminen seuraa Licence of First Occupation -lupaa. Jälleenmyynnissä kyseessä on kiinteä päivämäärä, yleensäa030–60 päivää, joskus jopa 90.
• Rasitukset.a0Mahdollinen asuntolaina, velka tai käyttörajoitus kiinteistöön liittyen. Mitään ei pitäisi olla jäljellä valmistumishetkellä.
• Kuka maksaa mitä.a0Notaari-, kiinteistörekisteri- ja verokulut. Lain ja käytännön mukaan ostaja maksaa suurimman osan kaupan veroista.
• Peruuttamisehto.a0Mitä tapahtuu, jos jompikumpi osapuoli vetäytyy kaupasta.
• Ennakkoehdot.a0Asiat, joiden on oltava kunnossa ennen kuin sinun on ostettava - uudiskohteessa voimassa oleva rakennuslupa ja todellinen pankkitakaus; jälleenmyynnissä puhdasa0nota simplea0(kiinteistörekisteriote, josta näkyvät omistaja ja mahdolliset velat) eikä kaavoitusongelmia.

Ennakkoehdot ovat turvaverkkosi. Niiden ansiosta voit vetäytyä kaupasta ja pitää maksamasi rahat, jos asianajaja löytää vakavan ongelman.

Bonustippi:a0Pyydä asianajajaasi lisäämään ehto, joka suojaa maksamiasi summia, jos kiinteistössä on piilovelkoja, ei ole lupaa tai omistusoikeudessa on ongelma. Reilu myyjä tai rakennuttaja hyväksyy tämän. Kieltäytyminen on varoitusmerkki.

Riskit, sudenkuopat ja kuinka pysyt turvassa

Ole rehellinen riskeistä. Nämä ovat ne, jotka yllättävät ulkomaiset ostajat:

• Rakennuttajalla ei ole pankkitakausta (uudiskohde).a0Tämä on ylivoimaisesti suurin riski uudiskohteessa. Ei takausta, ei maksua.
• Arras-tyyppiä ei ole nimetty (jälleenmyynti).a0Se tulkitaan oletuksena confirmatorias-tyypiksi ja altistaa sinut suurelle vaatimukselle. Nimeä se aina.
• Ei lupaa tai laiton rakennus.a0Joistakin hankkeista puuttuu oikea lupa. Asianajajasi on varmistettava rakennuslupa ja uudiskohteessa se, että valmistuminen seuraa Licence of First Occupation -lupaa.
• Piilovelat jälleenmyyntikohteessa.a0Maksamattomat verot tai yhteisömaksut voivat siirtyä sinun vastuullesi. Asianajajasi tarkistaaa0nota simple.
• Liian lyhyt määräaika.a0Jos tarvitset asuntolainan, varmista, että valmistumisaikataulu antaa pankille aikaa.
• Maksu henkilökohtaiselle tilille.a0Maksa vain sopimuksessa mainitulle oikealle tilille, älä koskaan välittäjän yksityiselle tilille.
• Suulliset ”sopimukset”.a0Suullista sopimusta on vaikea panna täytäntöön. Varmista aina, että se on kirjallinen.
• Valuuttariski.a0Jos maksat puntina, kruunuina tai zlotyina, kurssi voi muuttaa kustannusta tuhansilla vaiheittaisten maksujen ja valmistumisen välillä. Valuuttavälittäjä voi lukita kurssin.

Varoitus:a0Jos myyjä, rakennuttaja tai välittäjä hoputtaa sinua allekirjoittamaan ”tänään”, hidasta tahtia. Aito kauppa antaa asianajajallesi aikaa tarkistaa hanke ja sopimus. Painostus on klassinen merkki ongelmasta.

Tarkistuslistasi ennen allekirjoittamista

Ennen kuin allekirjoitat yksityisen kauppasopimuksen, varmista:

• Riippumaton asianajajasi on lukenut ja hyväksynyt sen.
• Uudiskohteessa pankkitakaus jokaiselle vaiheittaiselle maksulle on aito, ja valmistuminen on sidottu Licence of First Occupation -lupaan.
• Jälleenmyynnissä arras-tyyppi on nimetty (haluat penitenciales-tyypin).
• Hinta, maksuaikataulu ja valmistumisen ajankohta ovat oikein.
• Rakennuslupa on voimassa (ja jälleenmyynnissäa0nota simplea0on puhdas ilman yllätysvelkoja).
• Ennakkoehdot suojaavat maksamiasi summia.
• Maksat vain sopimuksessa nimetylle tilille.

Haluatko tarkistuttaa sopimuksesi ennen allekirjoittamista? Tarkistamme jokaisen sopimuksen, varmistamme uudiskohteiden pankkitakauksen ja teemme töitä vain sellaisten rakennuttajien kanssa, jotka sen antavat, kaikki ilman ostajalle koituvaa maksua. Voit ottaa yhteyttä Spain Developmentsiin.

Yhteenveto

Yksityinen kauppasopimus on se vaihe, jossa ostoksestasi tulee totta, joten yksityiskohdilla on ratkaiseva merkitys. Uudiskohteessa sopimus määrittää varausmaksusi, vaiheittaiset maksusi (noin 20 %–40 % ennen valmistumista, usein noin 30 %) sekä 60 %–80 %:n loppusumman notaarilla – ja jokainen euro ennen avainten luovutusta on oltava pankkitakauksen piirissä. Jälleenmyyntikohteessa varmista, että arras-tyyppi on nimetty ja että käsiraha on kohtuullinen. 500.000 euros kodissa selkeä sopimus on ero turvallisesti maksettujen rahojen ja kalliin virheen välillä. Spain Developmentsilla tarkistamme jokaisen sopimuksen ja työskentelemme vain sellaisten rakennuttajien kanssa, jotka antavat asianmukaisen pankkitakauksen, ilman ostajalle tulevaa maksua. Kun olet valmis, ota meihin rohkeasti yhteyttä.