Aspects juridiques et transfert de propriété pour l’achat d’un bien neuf en Espagne

Cette page s’adresse aux acheteurs internationaux qui veulent que leur achat immobilier en Espagne soit vérifié et géré correctement. Vous découvrirez pourquoi vous avez besoin d’un avocat espagnol indépendant, ce qu’il fait pour vous, combien cela coûte, et comment nous supervisons avec vous l’ensemble du processus juridique. Clair, honnête, en langage simple.

Acheter un bien immobilier en Espagne est sûr lorsque l’aspect juridique est bien traité. Le danger, c’est de faire appel au mauvais avocat, ou de ne pas en avoir du tout. Voici comment vous protéger.

Réponse rapide :n Espagne, un avocat indépendant vérifie légalement tout avant que vous n’achetiez. Nous recommandons un avocat de confiance qui ne nous verse absolument aucune commission, facture 1 % TVA comprise (en dessous du tarif habituel) et agit uniquement pour vous. Vous n’avez pas besoin d’amener un avocat de votre pays, vous avez besoin de quelqu’un qui connaît le droit espagnol. Nous coordonnons et supervisons avec lui tout le processus juridique, afin que rien ne passe entre les mailles du filet.

Vous avez besoin d’un avocat espagnol, pas d’un avocat de votre pays

De nombreux acheteurs pensent qu’ils vont faire venir leur propre avocat de leur pays pour tout gérer. C’est une idée naturelle, mais cela ne fonctionne pas ainsi en Espagne.

Vous avez besoin d’un avocat espagnol qui connaît le droit espagnol. Même lorsque le droit européen s’applique, les règles et les procédures quotidiennes qui régissent réellement votre achat sont espagnoles. Un avocat qui travaille dans un autre système ne les connaîtra pas.

Vous pouvez bien sûr aussi faire intervenir votre avocat dans votre pays et le faire travailler aux côtés de l’avocat espagnol. Cependant, d’après notre expérience honnête, cela apporte généralement peu de valeur et ralentit souvent les choses. Les avocats à l’étranger sont fréquemment payés à l’heure, ils peuvent donc examiner chaque clause dans le moindre détail et soulever des points que le système espagnol a déjà tranchés, puis demander malgré tout à l’avocat espagnol comment cela fonctionne ici. Pour un bien neuf en particulier, une grande partie du processus est fixée par la loi, donc le contrat et les étapes sont assez standardisés. Un avocat espagnol qui vit dans ce système vous y fait avancer en douceur.

Pourquoi un avocat indépendant est essentiel

C’est là le cœur du sujet. De nombreuses agences vous orientent vers un avocat qui leur verse des frais d’apport d’affaires. La loyauté de cet avocat est alors partagée, et il peut rester discret sur un problème qui devrait faire échouer la transaction.

Nous procédons autrement. Nous recommandons un avocat indépendant qui ne nous verse rien, pas un centime. Son seul devoir est envers vous, l’acheteur. Un avocat réellement indépendant vous dira de renoncer à une mauvaise affaire, même si cela signifie aucune vente et aucun honoraire pour personne.

C’est encore plus important pour une revente que pour un bien neuf. Un bien neuf suit un processus assez encadré et défini par la loi. Une revente comporte davantage de risques, donc un avocat qui n’est pas véritablement indépendant a moins de raisons d’arrêter une transaction qui devrait l’être, et des détails gênants peuvent rester cachés. Avec un avocat indépendant, rien n’est dissimulé.

Vous êtes toujours libre d’utiliser votre propre avocat espagnol. Nous recommandons le nôtre parce que nous travaillons ensemble depuis des années, que la coordination est plus fluide et que l’ensemble du processus est plus simple pour vous. Mais le choix vous appartient, et l’avocat agit toujours pour vous.

Conseil bonus :ela vaut toujours la peine de savoir où se situe la loyauté de votre avocat. Une question légitime à poser à toute agence est de savoir si l’avocat qu’elle suggère lui verse des frais d’apport d’affaires. Une agence digne de confiance répond franchement. Nous, oui : le nôtre ne nous verse rien.

Un point connexe. Il vaut mieux ne pas se fier à l’avocat proposé par le promoteur ou par l’agent du vendeur, car leur intérêt est de conclure la vente. Un avocat indépendant de votre côté, comme celui que nous recommandons, c’est tout autre chose.

Ce que l’avocat fait pour vous

Un avocat espagnol en droit immobilier fait bien plus que lire un contrat. Il effectue une vérification juridique complète, en contrôlant chaque élément légal concernant le bien avant que vous ne payiez, et l’avocat avec lequel nous travaillons facture 1 % TVA comprise, ce qui couvre l’ensemble de ces services.

• Il vérifie lanota simple, un extrait du Registre foncier qui indique qui est propriétaire du bien ainsi que les dettes ou charges qui y sont attachées.
• Il confirme que la construction est légale et dispose de toutes les autorisations nécessaires, afin que vous n’héritiez pas d’un bien illégal ou non autorisé.
• Il vous explique tout, en anglais simple, à chaque étape, afin que vous compreniez toujours ce que vous signez.

Le même avocat met également en place les aspects pratiques de la propriété en Espagne, ce qui vous évite beaucoup de stress :

• VotreNIE(le numéro d’identification d’étranger dont vous avez besoin pour acheter), votre compte bancaire espagnol, vos services publics et votre assurance habitation.
• La licence touristique (location de vacances), si vous souhaitez louer le bien.
• Les impôts continus pour non-résidents et les impôts sur les revenus locatifs. Le cabinet avec lequel nous travaillons dispose d’une division dédiée exactement à cela, et peut également vous aider en cas de litiges plus tard.

En bref, c’est un contact de confiance unique pour presque tout ce dont vous aurez besoin en Espagne. Ils disposent aussi d’excellents contacts locaux, tout comme nous, donc les choses avancent vraiment.

Ce que cela coûte, sans surprise

Une véritable crainte pour les acheteurs, ce sont les coûts cachés, les taxes imprévues, ou le fait de payer trop cher parce qu’on est étranger. Nous supprimons cette inquiétude en étant totalement transparents dès le départ.

Avant de vous engager sur quoi que ce soit, vous recevez une estimation claire et détaillée de chaque coût, afin de connaître votre montant total réel, tout compris :

• L’avocat :0environ 1 % TVA comprise.
• Taxe d’achat sur un logement neuf :10 % d’IVA, plus environ 1,2 % d’AJD (droit de timbre).
• Notaire et Registre foncier :environ 1 % à 2 % au total.

En règle générale, prévoyez environ 12 % à 14 % en plus du prix. Et comme nous sommes indépendants, le prix lui-même est le même que vous achetiez par notre intermédiaire ou en direct, donc vous ne payez pas non plus de supplément “étranger”.

Les plus grandes craintes juridiques, et comment nous les éliminons

L’aspect juridique inquiète les acheteurs parce que cela fonctionne différemment de chez eux. Voici les vraies craintes, et comment l’avocat et nous gérons chacune d’elles.

• Hériter de dettes cachées.En Espagne, les dettes suivent le bien immobilier, pas la personne. Une hypothèque impayée, des charges de copropriété, des taxes ou des amendes peuvent vous être transférées, parfois pour des dizaines de milliers d’euros. L’avocat vérifie le registre et les comptes de la copropriété, afin que vous n’héritiez jamais de la dette de quelqu’un d’autre.
• Une construction illégale ou sans permis.Un bien sans les bonnes autorisations, ou sans sa Licence de Première Occupation, ne peut pas être habité légalement, raccordé aux services publics, ni revendu facilement, et dans les pires cas, il risque des amendes ou la démolition. L’avocat vérifie chaque autorisation, et nous vous éloignons dès le départ des programmes problématiques.
• Arnaques et perte d’argent.Les fausses annonces, les personnes se faisant passer pour le propriétaire, les procurations falsifiées, et les e-mails du type « nos coordonnées bancaires ont changé » sont bien réels. Nous prenons le premier contact et vérifions avec qui vous traitez, et votre avocat s’assure que l’argent ne circule que de manière sécurisée. Ne payez jamais qui que ce soit sans avoir d’abord vérifié avec nous ou avec votre avocat.
• Signer quelque chose que vous ne comprenez pas.Les contrats espagnols sont en espagnol, soumis au droit espagnol, avec des notions qui n’existent peut-être pas dans votre pays, et une promesse verbale ne vaut rien tant qu’elle n’est pas écrite. Votre avocat vous explique chaque clause en anglais clair, et seule la version écrite fait foi.
• Ne pas pouvoir le louer.Un logement peut être parfaitement légal à acheter mais soumis à des restrictions pour la location touristique par le règlement de la copropriété. Si la location compte pour vous, l’avocat vérifie ces règles avant que vous ne vous engagiez.
• Coûts cachés et paiement excessif.Comme indiqué plus haut : une estimation complète et détaillée des coûts dès le départ, et le même prix qu’en passant en direct.

Pourquoi travailler avec Spain Developments

Nous sommes un agent d’achat indépendant avec accès à tous les programmes de la Costa del Sol. Nous ne sommes liés à aucun promoteur, et nous ne gagnons rien grâce à votre avocat, donc nos conseils restent impartiaux. Notre service d’achat est gratuit pour vous, parce que le promoteur paie nos honoraires, et le prix est identique que vous passiez par nous ou en direct.

Plus important encore sur le plan juridique, nous ne nous contentons pas de vous présenter un avocat puis de disparaître. Nous coordonnons et supervisons l’ensemble du processus juridique et toute la transaction aux côtés de votre avocat, en veillant à ce que chaque étape ait lieu à temps, afin que rien ne passe entre les mailles du filet. Vous avez toujours une seule équipe qui veille sur vous.

Quand vous serez prêt, nous vous présenterons notre avocat indépendant, ou nous travaillerons volontiers aux côtés du vôtre. Dans tous les cas, votre achat sera correctement vérifié, et vous comprendrez chaque étape.