Vérifications de due diligence avant d’acheter en Espagne

Acheter un logement sur la Costa del Sol est une étape importante, souvent depuis un autre pays. Ce guide vous présente les vérifications juridiques qui protègent votre argent avant de signer. Vous apprendrez quoi vérifier, qui s’en charge, combien cela coûte et les risques si vous passez cette étape. Il est rédigé pour les acheteurs étrangers de biens immobiliers neufs.

Résumé rapide

• La due diligence est la vérification juridique complète d’un bien avant son achat.
• En Espagne, le principe est celui de ab l’acheteur doit être vigilant bb, donc les problèmes deviennent les vôtres après la signature.
• Cela prend généralement de 5 à 15 jours ouvrables et fait partie des honoraires de 1 % de l’avocat.
• Faites-la toujours avant de signer ou de payer, et faites toujours appel à un avocat indépendant.

Qu’est-ce que la due diligence ?

La due diligence est la vérification juridique complète d’un bien avant son achat. C’est votre avocat indépendant qui s’en charge. L’objectif est simple : confirmer que le logement est juridiquement en règle, libre de dettes, correctement construit et sûr à acheter.

Le marché immobilier espagnol fonctionne selon une règle de ab l’acheteur doit être vigilant bb. Une fois la vente finalisée, tout problème caché devient le vôtre, même si vous ne le connaissiez pas. La due diligence permet de repérer ces problèmes à l’avance, tant que vous pouvez encore renoncer.

Pourquoi la due diligence est si importante en Espagne

Dans certains pays, le système protège l’acheteur. L’Espagne est différente. Ici, c’est à vous et à votre avocat de tout vérifier avant de signer. Après la finalisation de la vente, il est trop tard.

Les acheteurs étrangers sont exposés à un risque supplémentaire. Vous ne connaissez peut-être pas les problèmes locaux courants en Espagne. Vous achetez peut-être pendant un court séjour, séduit par la vue, sous pression pour décider. C’est exactement dans ces moments-là que les erreurs se produisent.

Voici les problèmes que la due diligence est conçue pour détecter.

• Dettes cachées. Les impôts impayés, les charges de copropriété et les factures de services publics restent attachés au bien, pas au vendeur. Si vous ne vérifiez pas, vous les héritez.
• Travaux de construction illégaux. Pièces supplémentaires, piscine, terrasse ou garage construits sans permis. Cela peut entraîner des amendes, voire un ordre de démolition.
• Problèmes d’urbanisme. Un logement construit en violation des règles de zonage, ce qui peut limiter son usage ou nuire à sa revente.
• Mauvaise surface ou mauvaises limites. Si le bien réel ne correspond pas au registre officiel, vous pouvez avoir du mal à l’enregistrer ou à le revendre.

La liste complète de contrôle de la due diligence

Voici ce que couvre une vérification juridique sérieuse. Demandez à votre avocat de confirmer chaque point par écrit.

1. Vérification au Registre foncier (nota simple). Confirme le véritable propriétaire et indique toute hypothèque, saisie ou charge. La nota simple est l’extrait officiel du Registre foncier (Registro de la Propiedad).
2. Vérification du cadastre. Confirme que la superficie et la configuration du bien dans le registre fiscal (Catastro) correspondent à la réalité.
3. Registre foncier vs cadastre vs réalité. Le registre juridique, le registre fiscal et le logement réel doivent tous correspondre.
4. Urbanisme et zonage. Confirme que le bien respecte les règles locales de construction et qu’aucune procédure de sanction n’est ouverte contre lui.
5. Licences. Confirme l’existence d’un permis de construire valide et de la Première Licence d’Occupation (Licencia de Primera OcupaciF3n - l’autorisation d’y habiter légalement et de raccorder les services publics).
6. Dettes et factures. Vérifie les IBI impayés (taxe foncière municipale), les charges de copropriété et les factures de services publics.
7. Copropriété. Confirme que la copropriété (comunidad de propietarios) est bien gérée, sans dettes importantes ni litiges, et vérifie le règlement de copropriété.
8. Statut locatif. Confirme si le logement peut être légalement loué à des touristes, si c’est votre projet.

Vérifications supplémentaires pour le neuf et la vente sur plan

Les logements neufs et sur plan nécessitent quelques vérifications supplémentaires. Elles vous protègent contre les risques propres à l’achat d’un bien neuf ou pas encore terminé.

• Société du promoteur. Confirmez que le promoteur existe et vérifiez sa santé financière au Registre du commerce (Registro Mercantil).
• Propriété du terrain. Confirmez que le promoteur est bien propriétaire du terrain ou qu’il a le droit d’y construire.
• Garantie bancaire. Pour une vente sur plan, confirmez qu’une garantie bancaire valide (aval bancario) couvre chaque paiement échelonné, en vertu de la loi 57/1968 et de la loi 20/2015. Ne versez jamais d’acompte sans cela.
• Descriptif détaillé. Obtenez par écrit les matériaux exacts, l’agencement et les équipements, afin que le promoteur ne puisse pas les modifier discrètement ni facturer un supplément plus tard.
• Date d’achèvement et pénalités.A0Le contrat doit fixer une échéance claire et des pénalités en cas de retard.
• Garantie structurelle de 10 ans.A0La loi espagnole exige une garantie de 10 ans sur la structure du bâtiment.

Une note sur les okupas (squatters).A0De nombreux acheteurs s’inquiètent des squatters. C’est une préoccupation légitime, mais le risque réel dans un lotissement fermé de constructions neuves est très faible. Ces logements sont occupés, protégés par alarme et surveillés par une communauté de propriétaires. La loi espagnole anti-squatters de 2025 (Ley Antiokupas), en vigueur depuis avril 2025, a également rendu l’expulsion beaucoup plus rapide. La police peut évacuer les occupants illégaux dans les 48 heures si le problème est détecté tôt, et les tribunaux utilisent désormais une procédure accélérée d’environ 15 jours. Une partie d’un achat bien mené consiste à s’assurer que votre nouveau logement est correctement sécurisé dès le premier jour.

Quand faut-il le faire ?

Avant de signer quoi que ce soit de contraignant. Avant de verser une somme significative. C’est la règle de timing la plus importante dans l’immobilier espagnol.

Le contrat privé d’achat (contrato de arrasA0- le contrat d’acompte contraignant) est juridiquement exécutoire. Si vous le signez puis vous vous désistez, même pour une bonne raison, vous pouvez perdre votre dépôt. Les vérifications doivent donc venir en premier.

Si un vendeur ou un agent vous pousse à signer rapidement, votre avocat peut ajouter une clause suspensive (condición suspensivaA0- une clause de sortie). Cela rend la transaction conditionnelle à un résultat de due diligence satisfaisant. Si un problème sérieux apparaît, vous vous retirez et vous gardez votre argent.

Avertissement :A0La pression du type « signez aujourd’hui ou vous la perdez » est une tactique classique. Un bien réellement bon et authentique sera toujours là après une vérification sérieuse. Ne laissez jamais l’urgence vous pousser à signer avant que la due diligence ne soit terminée.

Combien de temps cela prend et combien cela coûte

La due diligence prend généralementA05 à 15 jours ouvrés. Le délai exact dépend du bien et de la rapidité de réponse de la mairie.

Le coût fait partie des honoraires de votre avocat, qui sont normalement d’environA01% du prix d’achat plus TVA (IVA à 21%). Prenons un exemple réel avec une construction neuve àA0500.000 eurosA0.

Exemple concret : construction neuve à 500.000 euros

• 5.000 eurosA0- honoraires d’avocat, due diligence incluse (1%)
• 1.050 eurosA0- TVA (21%)
• Total : 6.050 euros

Une nota simple en elle-même ne coûte que quelques euros. La vraie valeur réside dans l’œil exercé de l’avocat, qui lit ensemble le registre, le cadastre, les licences et les comptes de la copropriété. Face à un achat de 500.000 euros, c’est une petite somme pour une tranquillité d’esprit totale.

Ce qui se passe si vous l’omettez

Ces risques ne sont pas de rares histoires d’horreur. Ils arrivent souvent, surtout aux acheteurs qui vont trop vite. Sauter l’étape de la due diligence peut entraîner :

• Le paiement d’amendes ou un risque de démolition pour des travaux réalisés sans licence.
• L’impossibilité d’obtenir un prêt hypothécaire, une assurance ou un enregistrement correct.
• L’héritage des dettes impayées de quelqu’un d’autre.
• Des litiges juridiques avec les voisins ou la mairie.
• Des difficultés à revendre le logement en raison d’un vice juridique.

Chacun de ces problèmes peut coûter bien plus cher que les honoraires de l’avocat, et certains ne peuvent pas être corrigés du tout.

Acheter à distance : faire les vérifications depuis l’étranger

Vous n’avez pas besoin d’être en Espagne pour la due diligence. La plupart des acheteurs britanniques, irlandais, néerlandais, scandinaves, allemands, polonais et tchèques s’en chargent depuis chez eux.

Votre avocat indépendant obtient les documents du registre et du cadastre, contacte la mairie, le fisc et la copropriété, puis vous fait un rapport dans votre langue. Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour finaliser l’achat, vous signez une procuration (poder notarialA0- un document juridique qui permet à votre avocat d’agir en votre nom) afin qu’il puisse signer l’acte pour vous. L’ensemble des vérifications peut se faire pendant que vous restez dans votre propre pays.

C’est là qu’avoir la bonne équipe change tout. Chez Spain Developments, nous travaillons uniquement avec des avocats espagnols indépendants, jamais avec l’avocat du promoteur. C’est important parce que l’avocat du promoteur a un conflit d’intérêts : il est payé par le vendeur. Un avocat indépendant a le devoir et la motivation de trouver les problèmes avant qu’ils ne deviennent les vôtres. En tant qu’agent d’achat payé par le promoteur, nous coordonnons l’ensemble de la due diligence pour que rien ne soit oublié.

Conseil bonus :A0Demandez à votre avocat un rapport écrit de due diligence à la fin. Un résumé clair de ce qui a été vérifié, de ce qui a été trouvé et de ce qui a été résolu. Un bon avocat le fournit systématiquement. C’est aussi une preuve utile pour l’avenir, si vous revendez un jour.

Avant de signer : checklist de due diligence

• Nota simple récemment obtenue auprès du registre foncier.
• Le cadastre, le registre et la réalité correspondent tous.
• Permis de construire et licence de première occupation confirmés.
• Aucun IBI, frais de copropriété ou dettes de services impayés.
• Pour le neuf sur plan : une garantie bancaire valide couvre chaque paiement d’étape.
• Rapport écrit de due diligence reçu de votre avocat.

L’essentiel

La due diligence est la vérification juridique qui protège votre argent en Espagne. Elle confirme le véritable propriétaire, révèle les dettes cachées, contrôle les licences et s’assure que le logement est juridiquement en règle. Dans un système de type « buyer beware », c’est votre principale protection.

Effectuez toujours une vérification diligente complète avant de signer ou de payer, et faites toujours appel à un avocat indépendant, pas à celui du promoteur. Si vous achetez un bien neuf sur la Costa del Sol, Spain Developments peut organiser une vérification juridique complète et indépendante, gérée dans votre langue du début à la fin.