Finaliser l’achat d’un bien immobilier en Espagne : l’Escritura

Ce guide s’adresse aux acheteurs étrangers qui arrivent à l’étape finale d’un achat sur la Costa del Sol. Vous apprendrez ce qui se passe le jour de la signature finale, ce que fait le notaire et comment vous récupérez les clés. À la fin, vous saurez exactement comment conclure en toute sécurité, même depuis l’étranger.

Résumé rapide :ompletion est le jour où vous signez l’ 0escritura 0(acte de propriété) chez le notaire, payez le solde et récupérez les clés. Pour un programme neuf, la signature finale a lieu une fois que la Licence of First Occupation est accordée, et vous payez les 60 % à 80 % restants (environ 350.000 euros pour un bien à 500.000 euros) après vos paiements échelonnés de construction, garantis par banque. Pour une revente, vous payez environ 90 % le jour même. Le notaire est neutre, vous avez donc toujours besoin de votre propre avocat indépendant. Vous n’êtes pas obligé de vous rendre en Espagne : avec une procuration, votre avocat peut signer pour vous. Méfiez-vous des faux e-mails annonçant de « nouvelles coordonnées bancaires » pendant la semaine de la signature finale.

Les chiffres importants :

• 60 % à 80 % 0de solde à payer lors de la signature finale d’un bien neuf (environ 350.000 euros sur 500.000).
• Moins d’1 heure 0pour la signature elle-même.
• 30 jours 0pour payer la taxe d’achat.
• 0 déplacement 0nécessaire avec une procuration.

Ce que vous allez apprendre

• Ce qu’est le jour de la signature finale
• Ce que fait le notaire (et ne fait pas)
• Ce qui se passe ce jour-là, étape par étape
• Comment vous payez le solde
• La signature finale d’un bien neuf est différente
• La remise des clés : quoi récupérer
• Que faire dans les 30 premiers jours
• Les risques et comment rester en sécurité

Ce qu’est le jour de la signature finale

La signature finale est la dernière étape. Vous signez l’ 0escritura 0(l’acte public de propriété) devant un notaire, payez le reste du prix et récupérez les clés. À partir de ce moment-là, le bien est légalement à vous.

Pour un 0programme neuf, la signature finale est déclenchée lorsque la mairie accorde la 0Licence of First Occupation 0à la fin de la construction. À ce stade, vous avez déjà payé vos échéances échelonnées, garanties par banque (environ 20 % à 40 % du prix, souvent autour de 30 %), donc le jour même vous payez les 60 % à 80 % restants. Pour une 0revente, la signature finale a généralement lieu 0environ 4 à 8 semaines 0après avoir signé le 0contrato de arras, et vous payez les 90 % restants. Dans les deux cas, ce délai donne à votre avocat le temps de terminer les vérifications et à votre banque le temps de préparer les fonds.

Vous n’ 0avez pas besoin 0d’être en Espagne pour cela. Si vous ne pouvez pas voyager, votre avocat signe pour vous avec une procuration (un document qui permet à votre avocat d’agir en votre nom). Beaucoup d’acheteurs étrangers concluent ainsi depuis chez eux.

L’escritura est le document le plus important de tout l’achat. Elle prouve que vous êtes propriétaire du bien. Gardez-la en lieu sûr.

Ce que fait le notaire (et ne fait pas)

Cette partie embrouille beaucoup d’acheteurs. Le notaire (notario) est un fonctionnaire public, payé par l’État. Le notaire est 0neutre. Il ne travaille pas pour vous, et il ne travaille pas pour le vendeur.

Ce que fait le notaire

• Il lit l’acte à voix haute et vérifie l’identité des deux parties
• Il confirme que le bien peut être vendu légalement
• Il confirme que l’argent est disponible et que l’acte est correct
• Il appose son cachet sur l’acte et envoie l’avis au Registre foncier

Ce que le notaire ne fait pas

• Protéger vos intérêts — c’est le rôle de votre avocat
• Vérifier pour vous les dettes cachées ou les problèmes d’urbanisme — votre avocat s’en charge avant le jour J

Vous avez donc toujours besoin de votre propre avocat indépendant. Le notaire rend l’acte officiel. Votre avocat s’assure que l’opération est sûre pour vous.

Conseil bonus : 0En Espagne, l’acheteur peut généralement choisir le notaire. Votre avocat s’occupera d’en trouver un bon. Les frais de notaire sont fixés par la loi — prévoyez environ 00,5 % à 1 % 0du prix.

Ce qui se passe ce jour-là, étape par étape

Le jour de la signature finale suit un schéma clair. Voici à quoi vous attendre :

1. Tout le monde se retrouve. 0Au bureau du notaire : vous (ou votre avocat), le vendeur, les deux avocats et souvent l’agent.
2. Le notaire lit l’escritura. 0À voix haute, en expliquant les clauses. Vous pouvez poser des questions à tout moment.
3. Vous confirmez les détails. 0Les noms, la description du bien, le prix, et qu’il ne reste aucune dette sur le logement.
4. Vous payez le solde. 0Le reste du prix, puis le vendeur remet ce qui est dû.
5. Les deux parties signent. 0Le notaire atteste la signature et appose son cachet sur l’acte.
6. Le vendeur vous remet les clés. 0Le logement est maintenant à vous.
7. Le notaire envoie l’avis. 0Au Registre foncier, et vous remet une copie certifiée de l’acte.

La signature complète prend généralement moins d’une heure. Le plus gros du travail a été fait avant, par votre avocat.

Exemple concret. 0Vous finalisez l’achat d’un bien neuf à 500.000 euros. Votre avocat a déjà vérifié la licence et les dettes. Chez le notaire, vous payez le solde, signez l’escritura et repartez avec les clés. Si vous avez utilisé une procuration, votre avocat fait tout cela et vous envoie les clés par courrier.

Conseil bonus : 0Réservez votre créneau chez le notaire tôt. En été et en fin d’année, les agendas des notaires se remplissent vite. Un créneau tardif peut repousser toute votre signature finale.

Comment vous payez le solde

Vous payez le reste du prix le jour même, de manière sécurisée. Le montant de « ce reste » dépend de ce que vous avez acheté. Pour un 0programme neuf 0c’est le 0solde de 60 % à 80 % 0qui reste après vos paiements échelonnés de construction — environ 350.000 euros pour un bien à 500.000 euros. Pour une 0revente 0c’est environ 090% 0— autour de 450.000 euros — car vous n’avez payé qu’un arras de 10 %. Les deux méthodes courantes sont les mêmes dans les deux cas :

• Un26nbsp;che8que de banque26nbsp;(un che8que garanti d27une banque espagnole). Le vendeur ou le promoteur est paye9 en toute se9curite9, et vous gardez le contrf4le jusqu27e0 la signature.
• Un26nbsp;virement bancaire instantane926nbsp;cre9dite9 le jour meame.

Les espe8ces ne sont pas utilise9es pour le prix. Les re8gles espagnoles de lutte contre le blanchiment d27argent exigent un paiement trae7able. Votre avocat met en place la bonne me9thode.

Si vous envoyez de l27argent depuis une autre devise - livres, couronnes, zlotys, ou toute devise hors euro - anticipez. Le taux de change peut bouger entre le contrat et la signature finale.

Avertissement :26nbsp;Le risque de change est re9el. Sur un achat de 500.000 euros, une petite variation du taux peut changer votre cofbt de plusieurs milliers. Un courtier en devises peut bloquer un taux pour que le prix convenu soit le prix que vous payez. Ne laissez pas cela au hasard la semaine de la signature.

Ache8vement d27un bien neuf : la Licence de Premie8re Occupation

La finalisation d27un programme neuf comporte deux documents supple9mentaires qu27une revente n27a pas. Votre avocat doit les confirmer avant la signature finale :

• Le26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(le certificat d27ache8vement des travaux). Il prouve que le be2timent a e9te9 termine9 conforme9ment aux plans.
• Le26nbsp;licencia de primera ocupacif3n26nbsp;(la Licence de Premie8re Occupation, ou LFO). La mairie la de9livre e0 la fin de la construction. Elle confirme que le logement est le9galement habitable, c27est elle qui de9clenche votre signature finale, et vous en avez besoin pour mettre l27eau et l27e9lectricite9 e0 votre nom.

C27est important :26nbsp;un promoteur ne peut pas vous obliger e0 finaliser sans la Licence de Premie8re Occupation.26nbsp;Si elle manque, ne signez pas.

Ve9rifiez aussi la garantie bancaire sur l27argent que vous avez verse9 pendant la construction. Selon la loi (Law 57/1968, Ley 20/2015), vos paiements e9chelonne9s doivent eatre prote9ge9s jusqu27e0 l27ache8vement.

Exemple concret.26nbsp;Sur un programme neuf sur plan de 500.000 euros, vous avez de9je0 paye9 des frais de re9servation et des versements e9chelonne9s pendant la construction - environ 30% au total, soit 150.000 euros, chaque euro e9tant couvert par une garantie bancaire. Une fois la LFO accorde9e, votre avocat confirme que trois points sont en place, puis vous payez le solde de 60% e0 80% et recevez les cle9s :

• De9je0 paye9 :26nbsp;environ 150.000 euros verse9s par e9tapes pendant la construction (environ 30%, garantis par banque)
• c0 payer maintenant chez le notaire :26nbsp;environ 350.000 euros de solde (environ 70%)
• Exige9 d27abord :26nbsp;la LFO de9livre9e, le certificat d27ache8vement en place et les paiements ante9rieurs garantis

Une revente est plus simple : il n27y a pas de LFO ni de paiements e9chelonne9s pendant la construction, donc vous payez simplement les 90% restants (environ 450.000 euros) chez le notaire.

Chez Spain Developments, nous ve9rifions la LFO, le certificat d27ache8vement et la garantie bancaire sur chaque bien neuf, afin que vous ne finalisiez jamais un logement qui n27est pas le9gal et preat. Nous sommes un agent d27achat inde9pendant, le promoteur paie nos honoraires, et vous ne payez aucun frais acque9reur. N27he9sitez pas e0 nous contacter si vous voulez que nous ve9rifiions cela pour vous.

La remise des clés : quoi récupérer

Les cle9s sont remises juste apre8s la signature. Ne vous pre9cipitez pas e0 cette e9tape. Re9cupe9rez tout et ve9rifiez-le par rapport e0 une liste e9crite :

• Toutes les cle9s de la porte principale (chaque exemplaire).
• La te9le9commande du garage ou du parking.
• Cle9 du local de stockage (trastero).
• Cle9 de la boeete aux lettres.
• Cle9s et codes des parties communes (portail, piscine, salle de sport).
• Codes ou badges d27alarme.
• Pour un bien neuf : documents de garantie et notices pour le chauffage, la climatisation et tout syste8me intelligent.

Demandez au vendeur ou au promoteur de signer un simple inventaire de ce que vous avez ree7u. Pour les biens en revente, il est judicieux de changer les serrures principales apre8s la finalisation. Vous ne pouvez pas savoir combien de copies existent.

Conseil bonus :26nbsp;Pour un bien neuf, faites une inspection des de9fauts. Vous avez du temps apre8s la remise des cle9s pour signaler les proble8mes que vous trouvez - petits de9fauts de finition que le promoteur doit corriger. Notez-les et envoyez-les rapidement.

Que faire dans les 30 premiers jours

Quelques de9marches doivent eatre faites peu apre8s avoir ree7u les cle9s. Votre avocat ou un26nbsp;gestor26nbsp;(un agent administratif) peut s27occuper de la plupart d27entre elles :

• Payer la taxe d27achat dans les 30 jours.26nbsp;Bien neuf : 10% d27IVA (TVA) sont paye9s au promoteur e0 l27ache8vement, plus environ 1.2% d27AJD (droit de timbre). Revente : 7% d27ITP (taxe de transfert).
• Enregistrer l27acte26nbsp;au Registre foncier, afin que votre nom figure comme proprie9taire.
• Transfe9rer les contrats des services26nbsp;(eau, e9lectricite9, internet) e0 votre nom.
• Informer la coproprie9te926nbsp;que vous eates le nouveau proprie9taire.
• Souscrire une assurance habitation26nbsp;e0 partir du jour of9 vous recevez les cle9s.
• S27inscrire au padrf3n26nbsp;e0 la mairie, si vous pre9voyez d27y vivre.

Exemple concret.26nbsp;Voici la principale taxe due peu apre8s la finalisation pour un logement de 500.000 euros, selon le type. Gardez cet argent preat - cela fait partie des 12% e0 14% de frais supple9mentaires, ce n27est pas une surprise :

Bien neuf

1.2% d27AJD (droit de timbre), dus autour de la finalisation :26nbsp;6.000 euros.

Revente

7% d27ITP (taxe de transfert), dus dans les 30 jours :26nbsp;35.000 euros.

Les risques et comment rester en sécurité

Soyez honneate sur ce qui peut mal tourner, et pre9voyez-le :

• Pas de Licence de Premie8re Occupation (bien neuf).26nbsp;Ne finalisez jamais un programme neuf sans elle. Le promoteur ne peut pas vous y forcer, et c27est elle qui de9clenche le paiement de votre solde.
• Garantie bancaire non honore9e (bien neuf).26nbsp;Confirmez que les paiements e9chelonne9s que vous avez effectue9s pendant la construction sont pris en compte e0 l27ache8vement. Votre avocat le ve9rifie par rapport e0 la garantie.
• Dettes cache9es (revente).26nbsp;Demandez un certificat de la coproprie9te9 attestant l27absence de dette, ainsi qu27une preuve que l27IBI (taxe foncie8re locale) et les services publics sont paye9s. Votre avocat ve9rifie cela.
• Argent envoye9 sur le mauvais compte.26nbsp;Payez uniquement sur le compte confirme9 par votre avocat. Me9fiez-vous des e-mails avec de ab nouvelles coordonne9es bancaires bb - c27est une arnaque connue.
• Perte de change.26nbsp;Bloquez votre taux avec un courtier avant la semaine de la signature.
• Cle9s ou codes d27acce8s manquants.26nbsp;Obtenez un inventaire signe9. Changez les serrures pour une revente.
• Bien non conforme e0 ce qui a e9te9 convenu.26nbsp;Faites une visite finale (une inspection des de9fauts pour un bien neuf) avant de signer. Si quelque chose ne va pas, vous pouvez retenir des fonds ou refuser de finaliser tant que ce n27est pas corrige9.

Danger :26nbsp;Une fraude courante vise la semaine de la signature. Quelqu27un vous envoie par e-mail de ab nouvelles bb coordonne9es bancaires pour le paiement. Confirmez toujours le compte par te9le9phone avec votre avocat, en utilisant un nume9ro que vous connaissez de9je0. N27agissez jamais sur la seule base de coordonne9es bancaires ree7ues par e-mail.

Vous voulez que votre signature finale soit ge9re9e de bout en bout ? Nous nous occupons du notaire, des licences, des ve9rifications d27absence de dette et de la remise des cle9s, meame quand vous ne pouvez pas prendre l27avion, le tout sans frais acque9reur. N27he9sitez pas e0 parler e0 Spain Developments.

Conclusion

La finalisation est le jour où votre achat devient réel : signez l’escritura, payez le solde, prenez les clés. Pour un programme neuf, la finalisation intervient après la Licence of First Occupation, et vous payez les 60 % à 80 % restants (environ 350.000 euros pour un bien à 500.000 euros) en plus de vos paiements de construction échelonnés, garantis par banque. Pour une revente, vous payez environ 90 % le jour même. Faites appel à votre propre avocat indépendant, confirmez les licences et la garantie bancaire, et payez uniquement sur le compte que vous avez vérifié. Pour un bien à 500.000 euros, une finalisation soignée transforme des mois de travail en un logement sûr dont vous êtes propriétaire. Chez Spain Developments, nous gérons votre finalisation de bout en bout, même depuis l’étranger, sans frais pour l’acheteur. Lorsque vous serez prêt, n’hésitez pas à nous contacter.