Tehnički pregled nedostataka za novogradnju u Španjolskoj

Upravo ćete preuzeti ključeve potpuno novog doma na Costa del Sol. Prije nego što potpišete primopredaju i platite konačni iznos, potreban vam je snagging pregled. Ovaj vodič objašnjava što je to, što treba provjeriti i zašto štiti vaš novac. Napisano je za strane kupce novogradnje.

Kratki sažetak

• Snagging pregled provjerava dovršenu novogradnju prije nego što je prihvatite.
• Najprije provjerite pravnu dokumentaciju, osobito Licencia de Primera Ocupación.
• Zapišite svaki nedostatak i uklonite ga prije dovršetka kupnje.

Što je snagging pregled?

Snagging pregled je pažljiva provjera dovršene novogradnje. Tražite nedostatke: pukotine, curenja, lošu završnu obradu i sustave koji ne rade. Navedete svaki problem (svaki je jedan 2snag2) i tražite od investitora da ih otkloni.

Zašto je snagging važan u Španjolskoj

Moderna gradnja je složena. Čak i dobri investitori ostavljaju male nedostatke. Stručnjaci kažu da završnih 5% gradnje nosi najveći dio skrivenog rizika. Upravo za tih posljednjih 5% služi snagging.

Costa del Sol ima i svoje posebne izazove. Obilne sezonske kiše testiraju krovove i odvodnju. Ravni krovovi su česti, pa hidroizolacija mora biti izvedena kako treba. Jako sunce i slani obalni zrak teško djeluju na završne obrade. Dom koji izgleda savršeno na sunčan dan razgledavanja može skrivati probleme koji se pokažu tek kasnije.

Ako preskočite snagging, riskirate mjesece stresa nakon useljenja: lovljenje investitora koji je već plaćen, plaćanje popravaka iz vlastitog džepa ili život s nedostacima koji se nikad ne poprave.

Pravna dokumentacija koju prvo treba provjeriti

U Španjolskoj novogradnja nije uistinu dovršena dok dokumentacija nije potpuna. Fizička izgradnja je samo pola priče. Nikada ne potpisujte primopredaju bez potvrde da ovi dokumenti postoje.

• Certificado Final de Obra (CFO). Arhitekt i tehnički arhitekt (aparejador) potpisuju ovo kako bi potvrdili da radovi odgovaraju odobrenom projektu. Time započinje postupak jamstva i licenciranja.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Dozvola za prvo useljenje od gradske vijećnice (ayuntamiento). Bez nje ne možete legalno živjeti u domu niti priključiti vodu i struju na svoje ime. Ovo je najvažniji dokument.
• Boletines (certifikati instalacija). Službeno ovjereni certifikati za električne, vodovodne, plinske i telekomunikacijske sustave.
• Jamstva i priručnici. Jamstva za kućanske uređaje, klimatizaciju i opremu bazena, plus Libro del Edificio (Knjiga zgrade, koja propisuje održavanje).

Upozorenje: ne dovršavajte kupnju bez LPO-a. Neke kupce nagovaraju da dovrše kupnju prije nego što LPO bude izdan. Nemojte. Bez LPO-a možda nećete moći priključiti komunalije ili čak legalno živjeti tamo. Vaš odvjetnik mora potvrditi da je izdan.

Potpuna snagging kontrolna lista

Prođite kroz dom prostoriju po prostoriju, po dnevnom svjetlu i s upaljenim svjetlima. Ponesite ovaj popis. Fotografirajte svaki nedostatak.

Izvan doma

• Fasada i krov. Tražite pukotine, neravnomjernu žbuku i nedostajuće krovne pločice. Provjerite jesu li oluci i odvodne cijevi postavljeni i čisti od građevinskog otpada.
• Hidroizolacija i odvodnja. Provjerite terase, krov i svaki podrum. Uz obilne kiše na Costa del Sol, pravilna odvodnja i zaštita od vlage su ključne.
• Bazen i vrt. Testirajte opremu bazena. Provjerite jesu li pločice bazena neoštećene i radi li automatsko navodnjavanje.
• Vrata i zidovi. Testirajte automatska vrata i portafone. Provjerite odgovaraju li granični zidovi dogovorenoj visini i završnoj obradi.

Mehanički i električni sustavi

• Klimatizacija i grijanje. Testirajte klimatizaciju i na grijanje i na hlađenje. Ako postoji aerotermalno podno grijanje, provjerite postiže li svaka zona temperaturu i je li razdjelnik označen.
• Vodovod. Pustite svaku slavinu i tuš. Isperite svaki WC. Provjerite tlak vode, pogledajte ispod umivaonika ima li curenja i provjerite dolazi li topla voda brzo do najudaljenije kupaonice.
• Elektrika i pametni dom. Testirajte svaku utičnicu i prekidač za svjetlo. Ako dom ima sustav pametnog doma (domotika), provjerite radi li i zamolite da vam pokažu kako se koristi.

Unutar doma

• Podovi i pločice. Lagano kuckajte po pločicama. Šupalj zvuk znači loše postavljanje. Provjerite jesu li fuge čiste i ravne, bez okrhnutih pločica.
• Zidovi i stropovi. Na prirodnom i umjetnom svjetlu tražite neravnu žbuku, curke boje i sitne pukotine.
• Vrata i prozori. Otvorite i zatvorite svaka. Provjerite brave, brtve i da nema ogrebotina na staklu ili okvirima.
• Kuhinja i ormari. Provjerite jesu li ugrađeni elementi poravnani, rade li šarke sa sporim zatvaranjem i jesu li površine neoštećene.

Tko bi trebao obaviti pregled?

Osnovni snagging pregled možete obaviti i sami uz ovaj popis. Ali profesionalac će pronaći puno više. Oni znaju što španjolski građevinski standardi zahtijevaju i gdje se skrivaju nedostaci.

Vaše opcije:

• Specijalizirana snagging tvrtka ili procjenitelj. Izrađuju detaljno izvješće koje se predaje investitoru. Najbolja opcija za većinu kupaca.
• Voditelj projekta. Kod većih ili luksuznih gradnji, oni upravljaju primopredajom, popisom nedostataka i popravcima.
• Vi sami, uz ovaj kontrolni popis. Bolje nego ništa, ali možete propustiti tehničke nedostatke.

Dodatni savjet: Rezervirajte pregled prije nego što date završnu potvrdu, nikad poslije. Investitor ima svaki razlog da popravi nedostatke dok još treba vašu konačnu uplatu. Kad jednom platite i potpišete, ta prednost nestaje.

Što se događa nakon pregleda

Snagging nije samo sastavljanje popisa. Radi se o tome da se nedostaci otklone. Evo kako ide postupak.

1. Napravite popis nedostataka. Zapišite svaki nedostatak, uz fotografije i lokacije.
2. Pošaljite ga investitoru pisanim putem. Zadržite primjerak s datumom. Pisani trag važan je ako kasnije dođe do spora.
3. Dogovorite rok. Odredite jasan datum za popravke, prije završetka kupnje.
4. Ponovno pregledajte. Provjerite je li posao zaista obavljen i je li dobro obavljen. Ne uzimajte ih samo na riječ.
5. Zatim dovršite kupnju. Potpišite ugovor i platite preostali iznos tek kad ste zadovoljni ili kad postoji jasan pisani plan koji pokriva sve preostale stavke.

Ne potpisujte snagging dokumente dok dom nije pravilno i neovisno pregledan. Kad jednom potpišete, puno je teže postići da se nešto poduzme.

Snagging kada živite u inozemstvu

Većina kupaca novogradnje na Costa del Sol živi u drugoj zemlji. Možda nećete biti u Spain u trenutku primopredaje. To je u redu, sve dok to unaprijed isplanirate.

Umjesto sebe možete poslati profesionalnog snagging inspektora ili voditelja projekta. Vaš neovisni odvjetnik može potvrditi da su LPO i ostala dokumentacija uredni prije nego što dovršite kupnju. Ako ne možete prisustvovati kod javnog bilježnika, potpisujete punomoć (poder notarial - pravni dokument koji vašem odvjetniku omogućuje da djeluje u vaše ime) tako da vaš odvjetnik potpisuje ugovor umjesto vas. Ne morate biti prisutni da biste bili zaštićeni.

Tu pravi tim čini razliku. U Spain Developments pomažemo organizirati neovisni snagging pregled i surađujemo s neovisnim španjolskim odvjetnicima, nikada s odvjetnikom investitora, koji potvrđuju licence i dokumentaciju prije nego što platite. Kao agent kupca kojeg plaća investitor, naša je uloga osigurati da dovršeni dom odgovara onome što vam je obećano, čak i kada kupujete iz inozemstva.

Prije završne potvrde: snagging kontrolni popis

• Potvrđeno je da je First Occupation Licence (LPO) izdana.
• Zaprimljeni su CFO, boletines, jamstva i Libro del Edificio.
• Sastavljen je potpuni popis nedostataka s fotografijama, iznutra i izvana.
• Popis nedostataka poslan je investitoru pisanim putem, uz rok.
• Popravci su ponovno pregledani prije nego što platite preostali iznos.

Suština

Snagging pregled vaša je posljednja i najbolja prilika da novogradnja bude ispravna prije nego što je platite. Prvo provjerite dokumentaciju, posebno First Occupation Licence. Zatim pregledajte zgradu, iznutra i izvana, i stavite svaki nedostatak u pisani oblik prije dovršetka kupnje.

Koristite profesionalca, postavite developeru jasan rok i potpišite tek kada ste zadovoljni. Ako kupujete novogradnju na Costa del Solu, Spain Developments može organizirati neovisnu inspekciju i neovisnog odvjetnika, kako bi dom koji dobijete bio dom koji ste platili.