Ingatlanvásárlás lezárása Spanyolországban: az Escritura

Ez az útmutató azoknak a külföldi vevőknek szól, akik eljutottak a Costa del Sol-i vásárlás utolsó lépéséhez. Megtudja, mi történik az átadás napján, mit csinál a közjegyző, és hogyan kapja meg a kulcsokat. A végére pontosan tudni fogja, hogyan zárja le biztonságosan az ügyletet, akár külföldről is.

Rövid összefoglaló: lezárás az a nap, amikor aláírja a escritura (tulajdoni okirat) a közjegyzőnél, kifizeti a fennmaradó összeget, és átveszi a kulcsokat. Új építésű fejlesztésnél a lezárás akkor történik meg, amikor megadják a Licence of First Occupation engedélyt, és kifizeti a fennmaradó 60% to 80% egyenleget (kb. 350.000 euros egy 500.000 euros értékű otthonnál) a szakaszos, bankgaranciával biztosított építési részletek után. Használt ingatlannál a napon kb. 90%-ot fizet. A közjegyző semleges, ezért továbbra is szüksége van saját független ügyvédre. Nem kell Spanyolországba repülnie: meghatalmazással az ügyvédje aláírhat Ön helyett. Figyeljen a hamis "új bankszámlaadatok" e-mailekre a lezárás hetében.

A fontos számok:

• 60% to 80% egyenleg fizetendő egy új építésű ingatlan lezárásakor (kb. 350.000 euros 500.000 euros esetén).
• 1 órán belül magára az aláírásra.
• 30 nap a vásárlási adó megfizetésére.
• 0 utazás szükséges meghatalmazással.

Amit meg fog tanulni

• Mi az a lezárás napja
• Mit csinál a közjegyző (és mit nem)
• Mi történik aznap, lépésről lépésre
• Hogyan fizeti ki a fennmaradó összeget
• Az új építésű ingatlan lezárása más
• Kulcsátadás: mit kell átvenni
• Mit kell tenni az első 30 napban
• Kockázatok és hogyan maradjon biztonságban

Mi az a lezárás napja

A lezárás az utolsó lépés. Ön aláírja a escritura (a közokirati tulajdoni okiratot) a közjegyző előtt, kifizeti a vételár fennmaradó részét, és megkapja a kulcsokat. Ettől a pillanattól az otthon jogilag az Öné.

Egy új fejlesztés esetén a lezárást az váltja ki, amikor a városháza megadja a Licence of First Occupation engedélyt az építkezés végén. Addigra már kifizette a szakaszos, bankgaranciával biztosított részleteket (az ár kb. 20% to 40%-át, gyakran körülbelül 30%-át), így azon a napon a fennmaradó 60% to 80% egyenleget fizeti ki. Egy használt ingatlan esetén a lezárás általában körülbelül 4 to 8 héttel azután történik, hogy aláírja a contrato de arras dokumentumot, és kifizeti a fennmaradó 90%-ot. Akárhogy is, ez az időköz lehetőséget ad az ügyvédjének az ellenőrzések befejezésére, a bankjának pedig a pénzeszközök előkészítésére.

Önnek nem kell ehhez Spanyolországban lennie. Ha nem tud utazni, az ügyvédje meghatalmazással ír alá Ön helyett (ez egy dokumentum, amely lehetővé teszi, hogy az ügyvédje az Ön nevében járjon el). Sok külföldi vevő így zárja le az ügyletet otthonról.

Az escritura az egész vásárlás legfontosabb dokumentuma. Ez bizonyítja, hogy Ön a lakás tulajdonosa. Tartsa biztonságos helyen.

Mit csinál a közjegyző (és mit nem)

Ez a rész sok vevőt összezavar. A közjegyző (notario) közhivatalnok, akit az állam fizet. A közjegyző semleges. Nem Önnek dolgozik, és nem az eladónak dolgozik.

Mit csinál a közjegyző

• Hangosan felolvassa az okiratot, és ellenőrzi mindkét fél személyazonosságát
• Megerősíti, hogy az ingatlan jogilag eladható
• Megerősíti, hogy a pénz rendelkezésre áll, és az okirat helyes
• Lebélyegzi az okiratot, és értesítést küld az ingatlan-nyilvántartásnak

Mit nem csinál a közjegyző

• Nem védi az Ön érdekeit - ez az ügyvédje feladata
• Nem ellenőrzi Ön helyett a rejtett tartozásokat vagy építésügyi problémákat - ezt az ügyvédje még a nap előtt elvégzi

Ezért továbbra is szüksége van saját független ügyvédre. A közjegyző hivatalossá teszi a jogügyletet. Az ügyvédje gondoskodik arról, hogy az ügylet biztonságos legyen az Ön számára.

Bónusz tipp: Spanyolországban a vevő általában megválaszthatja a közjegyzőt. Az ügyvédje megszervez egy jót. A közjegyzői díjakat törvény szabályozza - számoljon körülbelül 0.5% to 1% árrésszel az árhoz képest.

Mi történik aznap, lépésről lépésre

A lezárás napja világos mintát követ. Erre számíthat:

1. Mindenki találkozik. A közjegyző irodájában: Ön (vagy az ügyvédje), az eladó, mindkét ügyvéd és gyakran az ügynök.
2. A közjegyző felolvassa az escritura dokumentumot. Hangosan, elmagyarázva a záradékokat. Bármikor kérdezhet.
3. Ön megerősíti a részleteket. Nevek, az ingatlan leírása, az ár, és hogy nem maradt tartozás a lakáson.
4. Kifizeti a fennmaradó összeget. A vételár fennmaradó részét, az eladó pedig átadja, amivel tartozik.
5. Mindkét fél aláír. A közjegyző tanúsítja és lebélyegzi az okiratot.
6. Az eladó átadja Önnek a kulcsokat. Az otthon most már az Öné.
7. A közjegyző értesítést küld. Az ingatlan-nyilvántartásnak, és ad Önnek egy hitelesített másolatot az okiratról.

Az egész aláírás általában kevesebb mint egy órát vesz igénybe. A nehéz munkát már korábban elvégezte az ügyvédje.

Valós példa. Lezár egy 500.000 euros értékű új építésű ingatlant. Az ügyvédje már ellenőrizte az engedélyt és a tartozásokat. A közjegyzőnél kifizeti a fennmaradó összeget, aláírja az escritura dokumentumot, és a kulcsokkal távozik. Ha meghatalmazást használt, az ügyvédje mindezt elvégzi, és futárral elküldi Önnek a kulcsokat.

Bónusz tipp: Foglalja le korán az időpontját a közjegyzőnél. Nyáron és év végén a közjegyzői naptárak gyorsan betelnek. Egy késői időpont az egész lezárást visszatolhatja.

Hogyan fizeti ki a fennmaradó összeget

Aznap biztonságos módon fizeti ki a vételár fennmaradó részét. Hogy mekkora ez a "fennmaradó rész", az attól függ, mit vásárolt. Egy új fejlesztés esetén ez a 60% to 80% egyenleg , amely a szakaszos építési befizetések után marad - kb. 350.000 euros egy 500.000 euros értékű otthonnál. Egy használt ingatlan esetén ez körülbelül 90% - körülbelül 450.000 euros -, mert csak 10% arrast fizetett. A két gyakori módszer mindkettőnél ugyanaz:

• Egy26nbsp;banki csekk26nbsp;(garante1lt csekk egy spanyol banktf3l). Az eladf3 vagy a beruhe1zf3 biztosan megkapja a pe9nze9t, e9s f6n addig megtartja az ellen
  51rze9st, amedg ale1 nem edr.
• Egy26nbsp;azonnali banki e1tutale1s26nbsp;amely me9g aznap teljesfcl.

Ke9szpe9nzt nem haszne1lnak a ve1tele1r kifizete9se9re. A spanyol pe9nzmose1s elleni szabe1lyok nyomon kf6vethet
51 fizete9st edrnak el
51. Az fcgyve9dje megszervezi a megfelel
51 mf3dot.

Ha me1s valute1bf3l kfcld pe9nzt - fontbf3l, korone1bf3l, zlotybf3l, vagy be1rmib
51l, ami nem eurf3 -, tervezzen el
51re. Az e1rfolyam ve1ltozhat a szerz
51de9s e9s a ze1re1s kf6zf6tt.

Figyelmeztete9s:26nbsp;Az e1rfolyamkocke1zat valf3s. Egy 500.000 eurf3s ve1se1rle1sne1l egy kis e1rfolyammozge1s is ezrekkel ve1ltoztathatja meg a kf6ltse9ge9t. Egy devizabrf3ker rf6gzedtheti az e1rfolyamot, edgy a mege1llapodott e1r lesz az az e1r, amit fizet. Ne bedzza ezt a ve9letlenre a ze1re1s hete9ben.

daj e9pedte9s
71 ingatlan e1tve9tele: a Licence of First Occupation

Egy faj fejleszte9s leze1re1se1hoz ke9t plusz dokumentum kell, amelyek tove1bbe9rte9kesedte9sne9l nincsenek. Az fcgyve9dje9nek ezeket ellen
51riznie kell, miel
51tt leze1rja az fcgyletet:

• A26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(az e9pedte9s befejeze9se9t igazolf3 tanfasedtve1ny). Ez igazolja, hogy az e9pfclet a tervek szerint ke9szfclt el.
• A26nbsp;licencia de primera ocupacif3n26nbsp;(a Licence of First Occupation, vagy LFO). Ezt a ve1roshe1za adja ki az e9pedtkeze9s ve9ge9n. Meger
  51sedti, hogy az otthon jogszer
  71en lakhatf3, ez indedtja el a ze1re1st, e9s szfckse9ge van re1 a vedz e9s az e1ram bekf6te9se9hez.

Ez fontos:26nbsp;a beruhe1zf3 nem ke9nyszeredtheti f6nt a leze1re1sra a Licence of First Occupation ne9lkfcl.26nbsp;Ha hie1nyzik, ne edrjon ale1.

Ellen
51rizze azt is, hogy van-e bankgarancia az e9pedtkeze9s alatt befizetett pe9nze9re. A tf6rve9ny szerint (Law 57/1968, Ley 20/2015) a re9szletekben teljesedtett befizete9seit a leze1re1sig ve9delemnek kell fedeznie.

Valós példa.26nbsp;Egy 500.000 eurf3s, tervrajzrf3l ve1se1rolt faj fejleszte9sne9l me1r kifizetett egy foglalf3t e9s az e9pedtkeze9s alatti re9szletfizete9seket - f6sszesen kb. 30%-ot, nagyje1bf3l 150.000 eurf3t, minden egyes eurf3 bankgarancie1val fedezve. Amint az LFO-t kiadje1k, az fcgyve9dje meger
51sedti, hogy he1rom dolog rendben van, majd kifizeti a fennmaradf3 60% e9s 80% kf6zf6tti egyenleget, e9s e1tveszi a kulcsokat:

• Me1r kifizetve:26nbsp;kf6rfclbelfcl 150.000 eurf3 re9szletekben az e9pedtkeze9s alatt (kb. 30%, bankgarancie1val fedezve)
• Most esede9kes a kf6zjegyz
  51ne9l:26nbsp;kf6rfclbelfcl 350.000 eurf3 fennmaradf3 egyenleg (kb. 70%)
• El
  51szf6r szfckse9ges:26nbsp;az LFO kiade1sa, a befejeze9si tanfasedtve1ny megle9te, e9s a kore1bbi befizete9sek garancie1ja

Egy tove1bbe9rte9kesedte9s egyszer
71bb: nincs LFO e9s nincs szakaszos e9pedtkeze9s, edgy egyszer
71en kifizeti a fennmaradf3 90%-ot (kb. 450.000 eurf3t) a kf6zjegyz
51ne9l.

A Spain Developmentsne9l minden faj e9pedte9s
71 ingatlanne1l ellen
51rizzfck az LFO-t, a befejeze9si tanfasedtve1nyt e9s a bankgarancie1t, edgy soha nem ze1r le olyan otthonra, amely nem jogszer
71 e9s nincs ke9szen. Ffcggetlen vev
51i fcgynf6kke9nt m
71kf6dfcnk, a beruhe1zf3 fizeti a dedjunkat, f6n pedig nem fizet vev
51i dedjat. Nyugodtan le9pjen kapcsolatba velfcnk, ha szeretne9, hogy ezt f6n helyett ellen
51rizzfck.

Kulcsátadás: mit kell átvenni

A kulcsokat az ale1edre1s ute1n azonnal e1tadje1k. Ezt a re9szt ne siethesse el. Gy
71jtsf6n be mindent, e9s ellen
51rizze egy edre1sos lista alapje1n:

• Az f6sszes beje1rati ajtf3kulcsot (minden me1solatot).
• Garázs- vagy parkolótávirányító.
• Tárolóhelyiség (trastero) kulcsa.
• Postaládakulcs.
• A közös ajtók kulcsai és kódjai (kapu, medence, edzőterem).
• Riasztókódok vagy beléptetők.
• Új építésnél: garanciális papírok és kézikönyvek a fűtéshez, a légkondihoz és az esetleges okos rendszerekhez.

Kérje meg az eladót vagy a beruházót, hogy írjon alá egy egyszerű leltárt arról, mit vett át. Továbbértékesített otthonoknál érdemes a fő zárakat a lezárás után lecserélni. Nem tudhatja, hány másolat létezik.

Bónusz tipp:26nbsp;Új építésnél végezzen hibajegyzék-ellenőrzést. Az átadás után még van ideje jelezni az észlelt hibákat - kisebb befejezési problémákat, amelyeket a beruházónak ki kell javítania. Írja le őket, és küldje el gyorsan.

Mit kell tenni az első 30 napban

Néhány feladatnak röviddel a kulcsok átvétele után meg kell történnie. Az ügyvédje vagy egy26nbsp;gestor26nbsp;(adminisztratív ügyintéző) ezek többségét el tudja intézni:

• Fizesse be a vásárlási adót 30 napon belül.26nbsp;Új építésnél: 10% IVA (VAT) a beruházónak fizetendő a lezáráskor, plusz kb. 1.2% AJD (illeték). Továbbértékesítésnél: 7% ITP (átruházási adó).
• Jegyeztesse be a tulajdoni okiratot26nbsp;a Földhivatalnál, hogy az ön neve szerepeljen a nyilvántartásban tulajdonosként.
• Írassa át a közműveket26nbsp;(víz, áram, internet) a saját nevére.
• Értesítse a tulajdonosi közösséget26nbsp;hogy ön az új tulajdonos.
• Kössön lakásbiztosítást26nbsp;attól a naptól kezdve, amikor megkapja a kulcsokat.
• Jelentkezzen be a padrónba26nbsp;a városházán, ha ott tervez élni.

Valós példa.26nbsp;Íme a fő adó, amelyet röviddel a lezárás után kell fizetni egy 500.000 eurós otthon után, típustól függően. Tartsa készen ezt az összeget - ez a 12% és 14% közötti extra költségek része, nem meglepetés:

Új építés

1.2% AJD (illeték), a lezárás körül esedékes:26nbsp;6.000 euró.

Továbbértékesítés

7% ITP (átruházási adó), 30 napon belül esedékes:26nbsp;35.000 euró.

Kockázatok és hogyan maradjon biztonságban

Legyen őszinte azzal kapcsolatban, mi mehet félre, és tervezzen előre:

• Nincs Licence of First Occupation (új építés).26nbsp;Soha ne zárjon le új fejlesztést enélkül. A beruházó nem kényszerítheti, és ez indítja el az egyenleg kifizetését.
• A bankgaranciát nem tartják tiszteletben (új építés).26nbsp;Erősítse meg, hogy az építkezés alatt teljesített részletfizetéseket jóváírják a lezáráskor. Az ügyvédje ezt a garanciával veti össze.
• Rejtett tartozások (továbbértékesítés).26nbsp;Kérjen igazolást a tulajdonosi közösségtől arról, hogy nincs tartozás, valamint bizonyítékot arra, hogy az IBI-t (helyi ingatlanadó) és a közműveket kifizették. Ezt az ügyvédje ellenőrzi.
• Pénzt rossz számlára küldtek.26nbsp;Csak az ügyvédje által megerősített számlára fizessen. Vigyázzon a hamis „frissített banki adatok” e-mailekkel - ez ismert csalás.
• Árfolyamveszteség.26nbsp;Rögzítse az árfolyamát egy brókerrel még a lezárás hete előtt.
• Hiányzó kulcsok vagy belépési kódok.26nbsp;Szerezzen be aláírt leltárt. Cserélje le a továbbértékesített ingatlan zárjait.
• Az ingatlan nem a megállapodás szerint van.26nbsp;Végezzen egy utolsó bejárást (új építésnél hibajegyzék-ellenőrzést), mielőtt aláír. Ha valami nincs rendben, visszatarthat pénzt, vagy megtagadhatja a lezárást, amíg ki nem javítják.

Veszély:26nbsp;Egy gyakori csalás a lezárás hetét célozza. Valaki „új” bankszámlaadatokat küld önnek e-mailben a fizetéshez. Mindig telefonon erősítse meg a számlát az ügyvédjével, egy olyan számon, amelyben már megbízik. Soha ne cselekedjen pusztán egy e-mailben kapott bankszámlaadatok alapján.

Szeretné, hogy a lezárását elejétől a végéig kezeljük? Mi intézzük a közjegyzőt, az engedélyeket, a nullatartozás-ellenőrzéseket és a kulcsátadást, még akkor is, ha nem tud repülni, mindezt vevői díj nélkül. Nyugodtan beszéljen a Spain Developments csapatával.

Következtetés

A véglegesítés az a nap, amikor a vásárlásod valósággá válik: aláírod az escriturát, kifizeted a fennmaradó összeget, és átveszed a kulcsokat. Új építésű fejlesztés esetén a véglegesítés a Licence of First Occupation után következik, és a szakaszosan fizetett, bankgaranciával biztosított építési befizetéseiden felül kifizeted a fennmaradó 60%–80%-os egyenleget (egy 500.000 euros értékű otthonnál körülbelül 350.000 euros összeget). Használt ingatlan esetén a vételár körülbelül 90%-át aznap fizeted ki. Saját, független ügyvédet bízz meg, ellenőrizd az engedélyeket és a bankgaranciát, és csak arra a számlára fizess, amelyet te magad ellenőriztél. Egy 500.000 euros értékű otthonnál a körültekintő véglegesítés hónapok munkáját biztonságosan a saját tulajdonú otthonoddá teszi. A Spain Developmentsnél a véglegesítést elejétől a végéig kezeljük, akár külföldről is, vevői díj nélkül. Amikor készen állsz, bátran lépj kapcsolatba velünk.