Hibafeltárási ellenőrzés új építésű ingatlanokhoz Spanyolországban

Ön hamarosan átveszi egy vadonatúj otthon kulcsait a Costa del Solon. Mielőtt aláírná az átvételt és kifizetné a fennmaradó végösszeget, szüksége van egy hibafelvételi szemlére. Ez az útmutató elmagyarázza, mi ez, mit kell ellenőrizni, és miért védi a pénzét. Kifejezetten új építésű ingatlant vásárló külföldi vevőknek íródott.

Rövid összefoglaló

• A hibafelvételi szemle egy elkészült új építésű ingatlant ellenőriz, mielőtt átvenné azt.
• Először a jogi dokumentumokat ellenőrizze, különösen a First Occupation Licence-et.
• Minden hibát írjon össze írásban, és javíttassa ki őket a végleges átadás előtt.

Mi az a hibafelvételi szemle?

A hibafelvételi szemle egy elkészült új építésű ingatlan alapos ellenőrzése. Hibákat keres: repedéseket, szivárgásokat, gyenge kivitelezést és nem működő rendszereket. Minden problémát felsorol (mindegyik egy „hiba”), és kéri a kivitelezőt, hogy javítsa ki őket.

Miért fontos a hibafelvétel Spanyolországban

A modern építkezés összetett. Még a jó kivitelezők is hagynak kisebb hibákat. A szakértők szerint egy építkezés utolsó 5%-a hordozza a rejtett kockázatok nagy részét. Pontosan ezért való a hibafelvétel erre az utolsó 5%-ra.

A Costa del Solnak is megvannak a maga kihívásai. Az erős szezonális esők próbára teszik a tetőket és a vízelvezetést. A lapostetők gyakoriak, ezért a vízszigetelést megfelelően kell kivitelezni. Az erős napsütés és a sós tengerparti levegő megviseli a felületeket. Egy otthon, amely egy napos megtekintési napon tökéletesnek tűnik, olyan problémákat rejthet, amelyek csak később jelentkeznek.

Ha kihagyja a hibafelvételt, hónapokig tartó stresszt kockáztat a beköltözés után: egy már kifizetett kivitelezőt kell üldöznie, saját zsebből kell fizetnie a javításokat, vagy együtt kell élnie olyan hibákkal, amelyeket soha nem javítanak ki.

A jogi dokumentumok, amelyeket először ellenőrizni kell

Spanyolországban egy új építésű ingatlan addig nem tekinthető valóban késznek, amíg a papírmunka nincs rendben. A fizikai kivitelezés csak a történet egyik fele. Soha ne írja alá az átvételt anélkül, hogy megerősítené: ezek a dokumentumok léteznek.

• Certificado Final de Obra (CFO). Ezt az építész és a műszaki építésvezető (aparejador) írja alá annak igazolására, hogy a munkák megfelelnek az engedélyezett projektnek. Ez indítja el a garanciális és engedélyezési folyamatot.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Az önkormányzat által kiadott First Occupation Licence (ayuntamiento). Enélkül nem lakhat jogszerűen az ingatlanban, és a víz- valamint áramszolgáltatást sem kötheti a saját nevére. Ez a legfontosabb dokumentum.
• Boletines (telepítési tanúsítványok). Hivatalos, lepecsételt tanúsítványok az elektromos, víz-, gáz- és távközlési rendszerekről.
• Garanciák és kézikönyvek. Garanciák a háztartási gépekre, a légkondicionálóra és a medencegépészetre, valamint a Libro del Edificio (az Épületkönyv, amely meghatározza a karbantartást).

Figyelmeztetés: ne zárja le az ügyletet LPO nélkül. Egyes vevőket arra próbálnak rávenni, hogy még az LPO kiadása előtt zárják le az ügyletet. Ne tegye. LPO nélkül előfordulhat, hogy nem tudja bekötni a közműveket, vagy akár jogszerűen ott sem lakhat. Az ügyvédjének meg kell erősítenie, hogy ez rendelkezésre áll.

A teljes hibafelvételi ellenőrzőlista

Haladjon végig az otthonon helyiségről helyiségre, nappali fényben és felkapcsolt világítás mellett. Vigye magával ezt a listát. Minden hibáról készítsen fényképet.

Az ingatlan külső részei

• Homlokzat és tető. Keressen repedéseket, egyenetlen vakolatot és hiányzó tetőcserepeket. Ellenőrizze, hogy az ereszcsatornák és lefolyócsövek fel vannak-e szerelve, és mentesek-e az építési törmeléktől.
• Vízszigetelés és vízelvezetés. Ellenőrizze a teraszokat, a tetőt és az esetleges pincét. A Costa del Sol heves esőzései mellett a megfelelő vízelvezetés és nedvesség elleni védelem alapvető.
• Medence és kert. Tesztelje a medencegépészetet. Ellenőrizze, hogy a medenceburkoló lapok épek-e, és hogy az automata öntözőrendszer működik-e.
• Kapuk és falak. Tesztelje az automata kapukat és a kaputelefonokat. Ellenőrizze, hogy a telekhatároló falak megfelelnek-e a megállapodott magasságnak és kivitelnek.

Gépészeti és elektromos rendszerek

• Légkondicionálás és fűtés. Tesztelje a légkondicionálót meleg és hideg üzemmódban is. Ha van aerotermikus padlófűtés, ellenőrizze, hogy minden zóna eléri-e a megfelelő hőmérsékletet, és hogy az osztó-gyűjtő fel van-e címkézve.
• Vízvezetékek. Nyisson meg minden csapot és zuhanyt. Húzza le az összes WC-t. Ellenőrizze a víznyomást, nézzen be a mosdók alá szivárgás után kutatva, és ellenőrizze, hogy a meleg víz gyorsan eljut-e a legtávolabbi fürdőszobába.
• Elektromos rendszer és okosotthon. Teszteljen minden konnektort és villanykapcsolót. Ha az otthonban van okos (domotikai) rendszer, ellenőrizze, hogy működik-e, és kérje meg őket, hogy mutassák meg a használatát.

Az otthon belsejében

• Padlók és burkolatok. Kocogtasd meg finoman a csempéket. Az üreges hang rossz rögzítésre utal. Ellenőrizd, hogy a fugavonalak tiszták és egyenletesek-e, és nincs-e lepattant csempe.
• Falak és mennyezetek. Természetes és mesterséges fényben is nézd meg, van-e egyenetlen vakolat, festékcsorgás vagy hajszálrepedés.
• Ajtók és ablakok. Nyisd ki és csukd be mindet. Ellenőrizd a zárakat, a tömítéseket, és hogy nincs-e karcolás az üvegen vagy a kereteken.
• Konyha és gardróbok. Ellenőrizd, hogy a beépített elemek illeszkednek-e, a soft-close pántok működnek-e, és a felületek sértetlenek-e.

Kinek kell elvégeznie az ellenőrzést?

Egy alapvető snagging ellenőrzést magad is elvégezhetsz ezzel a listával. De egy szakember sokkal többet talál. Tudja, mit írnak elő a spanyol építési szabványok, és hol rejtőznek a hibák.

Lehetőségeid:

• Specialista snagging cég vagy műszaki felmérő. Részletes jelentést készítenek, amelyet átadhatsz a fejlesztőnek. A legtöbb vevő számára ez a legjobb választás.
• Projektmenedzser. Nagyobb vagy luxus kivitelezéseknél ők kezelik az átadást, a hibajegyzéket és a javításokat.
• Saját magad, ezzel az ellenőrzőlistával. Jobb, mint a semmi, de előfordulhat, hogy műszaki hibákat nem veszel észre.

Bónusz tipp: Az ellenőrzést még azelőtt foglald le, hogy végleges jóváhagyást adnál, soha ne utána. A fejlesztőnek minden oka megvan arra, hogy kijavítsa a hibákat, amíg még szüksége van a végső kifizetésedre. Miután fizettél és aláírtál, ez az alkupozíció megszűnik.

Mi történik az ellenőrzés után

A snagging nem csupán egy lista készítése. Hanem az, hogy a hibákat ki is javítsák. Így zajlik a folyamat.

1. Készítsd el a hibajegyzéket. Írj fel minden hibát, fotókkal és helyszínekkel együtt.
2. Küldd el írásban a fejlesztőnek. Őrizz meg egy dátummal ellátott másolatot. Későbbi vita esetén fontos az írásos nyilvántartás.
3. Állapodjatok meg egy határidőben. Tűzz ki egy egyértelmű dátumot a javításokra, még a teljesítés előtt.
4. Ellenőrizd újra. Nézd meg, hogy a munkát valóban elvégezték-e, és megfelelően végezték-e el. Ne fogadd el bemondásra.
5. Ezután jöhet a teljesítés. Csak akkor írd alá az okiratot és fizesd ki a fennmaradó végösszeget, ha elégedett vagy, vagy ha egy világos írásos terv lefedi a még hátralévő tételeket.

Ne írd alá a snagging dokumentumokat addig, amíg az otthont nem ellenőrizték megfelelően és függetlenül. Miután aláírsz, sokkal nehezebb lesz intézkedést elérni.

Snagging, ha külföldön élsz

A Costa del Sol-i újépítésű ingatlanok vevőinek többsége másik országban él. Lehet, hogy az átadáskor nem tartózkodsz Spain-ban. Ez nem gond, ha előre tervezel.

Küldhetsz magad helyett egy profi snagging ellenőrt vagy projektmenedzsert. A független ügyvéded megerősítheti, hogy az LPO és a többi dokumentum rendben van, mielőtt teljesítesz. Ha nem tudsz részt venni a közjegyzőnél, aláírsz egy Power of Attorney-t (poder notarial - egy jogi dokumentumot, amely lehetővé teszi, hogy az ügyvéded a nevedben járjon el), így az ügyvéded írja alá helyetted az okiratot. Nem kell személyesen jelen lenned ahhoz, hogy védelemben részesülj.

Itt számít igazán a megfelelő csapat. A Spain Developmentsnél segítünk megszervezni egy független snagging ellenőrzést, és független spanyol ügyvédekkel dolgozunk együtt, soha nem a fejlesztő ügyvédjével, akik megerősítik az engedélyeket és a dokumentációt, mielőtt fizetsz. Fejlesztő által fizetett vevői ügynökként az a feladatunk, hogy biztosítsuk: a kész otthon megfelel annak, amit ígértek neked, még akkor is, ha külföldről vásárolsz.

Mielőtt végleges jóváhagyást adsz: snagging ellenőrzőlista

• A First Occupation Licence (LPO) megléte megerősítve.
• CFO, boletines, garanciák és Libro del Edificio átvéve.
• Teljes hibajegyzék elkészítve fotókkal, kívül és belül.
• A hibajegyzéket írásban elküldték a fejlesztőnek, határidővel együtt.
• A javításokat újraellenőrizték, mielőtt kifizeted a fennmaradó végösszeget.

A lényeg

A snagging ellenőrzés az utolsó és egyben legjobb lehetőséged arra, hogy egy újépítésű ingatlant rendben kapj meg, mielőtt kifizeted. Először a dokumentumokat ellenőrizd, különösen a First Occupation Licence-et. Ezután nézd át az épületet kívül-belül, és minden hibát foglalj írásba még a teljesítés előtt.

Vegyen igénybe szakembert, szabjon egyértelmű határidőt a kivitelezőnek, és csak akkor írja alá az átvételt, ha elégedett. Ha új építésű ingatlant vásárol a Costa del Solon, a Spain Developments meg tud szervezni egy független műszaki ellenőrzést és egy független ügyvédet, így azt az otthont kapja, amelyért fizetett.