Magán adásvételi szerződés Spanyolországban: útmutató új építésű ingatlanokhoz és az arrashoz

Ez az útmutató azoknak a külföldi vevőknek szól, akik a Costa del Solon magán adásvételi szerződést írnak alá. A vevőink többsége új építésű fejlesztést vásárol, ezért az új építésű szerződéssel és a szakaszos fizetésekkel kezdünk, majd elmagyarázzuk a resale26nbsp;contrato de arras26nbsp;mint összehasonlítási alapot. Megtudja, mi az egyes szerződések lényege, mely záradékok védik a pénzét, és miért fontos a bankgarancia. A végére tudni fogja, mit kell ellenőriznie, mielőtt aláír.

Rövid összefoglaló:26nbsp;Új fejlesztés esetén a magán adásvételi szerződés a beruházó szerződése. Ön egy fix foglalási díjat fizet, majd szakaszos részleteket az építkezés alatt - jellemzően összesen az ár 20% to 40%-át a befejezés előtt (gyakran körülbelül 30%) -, és a fennmaradó 60% to 80%-ot a befejezéskor. Minden eurót, amelyet a kulcsok átvétele előtt fizet, kötelező bankgaranciának kell védenie (Law 57/1968, Ley 20/2015). A resale más: ott egy26nbsp;contrato de arras, aláírásával körülbelül 10%-ot fizet, és heteken belül lezárják az ügyletet. Bármelyik esetben ragaszkodjon a megfelelő szerződéstípushoz, és mindig olvastassa el először a saját független ügyvédjével.

A fontos számok:

• 20% to 40%26nbsp;szakaszosan fizetve a befejezés előtt egy tervasztalról vásárolt új építésű ingatlannál (gyakran körülbelül 30%).
• 6.000 to 10.000 euros26nbsp;jellemző új építésű foglalási díj.
• 10%26nbsp;jellemző resale foglaló (az arras).
• 10-year26nbsp;szerkezeti garancia egy új építésű ingatlannál.

Mit fog megtudni

• Mi a magán adásvételi szerződés
• Az új építésű szerződés: szakaszos fizetések és bankgarancia
• A resale összehasonlítása: az arras 3 típusa
• Mennyit fizet, és mikor
• Mit kell tartalmaznia a szerződésnek
• Kockázatok, csapdák és hogyan maradjon biztonságban
• Ellenőrzőlista aláírás előtt

Mi a magán adásvételi szerződés

A magán adásvételi szerződés az a megállapodás, amelyet a közjegyző előtt történő aláírás előtt köt meg. Hogy hogyan néz ki, az attól függ, mit vásárol.

Egy26nbsp;új fejlesztés, esetén ez a beruházó magán adásvételi szerződése (gyakran PPC-nek nevezik). Ön foglalási díjat fizet, hogy az ingatlan kikerüljön a piacról, majd szakaszos kifizetéseket teljesít az építkezés során, a fennmaradó összeget pedig a befejezéskor fizeti meg. Egy26nbsp;resale26nbsp;egy magántulajdonostól vásárolva általában egy26nbsp;contrato de arras26nbsp;(foglalószerződés): körülbelül 10%-ot fizet, és mindkét fél megállapodik az árban és a lezárás dátumában.

Gondoljon rá úgy, mint a valódi elköteleződésre. A foglalás néhány napra tartja az ingatlant. A teljes szerződés ezután rögzíti az ügyletet: meghatározza az árat, a fizetési ütemezést, a lezárási határidőt és a kötbért arra az esetre, ha valaki visszalép.

Fontos: ez a szerződés kötelező érvényű. Ha aláír és fizet, a visszalépés általában azt jelenti, hogy elveszíti, amit befizetett. Ezért ennek a szerződésnek a szövege szinte minden más lépésnél fontosabb. Soha ne írjon alá olyat, amit nem értett meg teljesen.

Extra tipp:26nbsp;Aláírás előtt mindig olvastassa el a szerződést a saját független ügyvédjével. Soha ne írjon alá semmit a beruházó vagy az ingatlanügynök asztalánál még aznap. Ők az eladónak dolgoznak, nem Önnek.

Az új építésű szerződés: szakaszos fizetések és bankgarancia

Ha új fejlesztést vásárol egy beruházótól, a papírmunka nem klasszikus arras. A beruházó26nbsp;magán adásvételi szerződésétírja alá. Az elv ugyanaz - ár, foglaló, határidő -, de a fizetés módja a kulcsfontosságú különbség.

Íme a tervasztalról történő vásárlás menete, amely a Costa del Sol fő forgatókönyve:

• Foglalási díj.26nbsp;Egy fix összeg, általában 6.000 to 10.000 euros, amelyért az ingatlan kikerül a piacról.
• Szakaszos fizetések az építkezés alatt.26nbsp;Ön részleteket fizet, ahogy az épület emelkedik. Ezek összesen körülbelül26nbsp;20% to 40% of the price before completion26nbsp;(gyakran körülbelül 30%). Egy 500.000 euros értékű otthonnál ez nagyjából 100.000 to 200.000 euros az építkezés során (30% = 150.000 euros).
• A bankgarancia.26nbsp;Minden euró, amelyet a kulcsok átvétele előtt fizet,26nbsp;kötelező bankgaranciával vagy biztosítással kell hogy védve legyen26nbsp;(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ha a beruházó nem fejezi be az építkezést, visszakapja a pénzét. Soha ne fizessen egyetlen eurót sem a beruházónak enélkül.
• Fennmaradó összeg a befejezéskor.26nbsp;Amikor kiadják a Licence of First Occupationt, a fennmaradó26nbsp;60% to 80%26nbsp;összeget a közjegyzőnél fizeti meg az26nbsp;escritura26nbsp;aláírásakor - nagyjából 300.000 to 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

Egy új építésű ingatlanhoz tartozik egy26nbsp;10-year structural guarantee26nbsp;is a törvény szerint, valamint egy műszaki átadás előtti ellenőrzés, hogy a beruházó kijavítsa a befejezési hibákat.

A kulcsrakész új építésű egyszerűbb.26nbsp;Ha az otthon egy befejezett új építésű ingatlan, kifizeti a foglalást, majd körülbelül 10%-ot a magánszerződés aláírásakor, aztán a fennmaradó összeget a lezáráskor heteken belül - ugyanazok az új építésű adók (10% IVA plus about 1.2% AJD) és ugyanaz a 10-year garancia.

Valós példa.26nbsp;Egy 500.000 euros értékű, tervasztalról vásárolt új fejlesztésnél egy szakaszos fizetési terv így nézhet ki. Minden eurót, amelyet a kulcsok átvétele előtt fizet, bankgarancia fedez:

• 8.000 euros26nbsp;- foglalási díj (beleszámít a vételárba)
• 150.000 euros26nbsp;- szakaszos fizetések az építkezés alatt (kb. 30%, bankgaranciával védve)
• 350.000 euros26nbsp;- fennmaradó összeg a befejezéskor (kb. 70%), a közjegyzőnél fizetve

Ha ezekre a szakaszos fizetésekre nincs garancia, a pénze veszélyben van.

A Spain Developmentsnél csak olyan beruházókkal dolgozunk, akik megfelelő bankgaranciát adnak, és ügyvédeink ezt Ön helyett ellenőrzik. Független vevői ügynökként dolgozunk, a díjunkat a beruházó fizeti, és Ön nem fizet vevői díjat. Nyugodtan lépjen kapcsolatba velünk, ha szeretné ezt megfelelően ellenőriztetni.

Veszély:26nbsp;Új építésű ingatlannál a legnagyobb kockázat az, ha bankgarancia nélkül fizet a beruházónak. Nincs garancia, nincs fizetés. Ellenőrizze a beruházó előéletét is - kérje, hogy mutassanak olyan otthonokat, amelyeket korábban befejeztek.

A resale összehasonlítása: az arras 3 típusa

Ha resale ingatlant vásárol egy magántulajdonostól új fejlesztés helyett, a szerződés egy26nbsp;contrato de arras. A spanyol jogban ennek három fajtája van. Hasonlónak tűnnek, de a szabályok nagyon eltérnek. A szerződésnek meg kell neveznie, melyik típusról van szó.

Penitenciales (a vevőknek a legjobb)

• Visszaléphet
• Ha Ön lép vissza: elveszíti a foglalót
• Ha az eladó lép vissza: a foglaló kétszeresét fizeti Önnek

Penales (továbbra is kötelező érvényű)

• Nincs tiszta kilépés
• Ha Ön lép vissza: kötbért fizet, és még mindig kötelezhetik a vásárlásra
• Ha az eladó lép vissza: kötbért fizet, és kötelezhetik az eladásra

Confirmatorias (Önnek a legrosszabb)

• Nincs tiszta kilépés
• A másik fél perelheti szerződésszegés és kártérítés miatt
• Ön perelheti az eladót szerződésszegés és kártérítés miatt

Az otthonoknál a leggyakoribb típus az26nbsp;arras penitenciales26nbsp;(a Spanyol Polgári Törvénykönyv 1454. cikke szerint). Ez a legméltányosabb a vevő számára. Ha vissza kell lépnie, a vesztesége rögzített: csak a foglaló. Ha az eladó lép vissza, annak kétszeresét fizeti.

A nagy csapda:26nbsp;ha a szerződés nem nevezi meg a típust, a jog confirmatoriasként kezeli.26nbsp;Ez Önnek a legrosszabb opció. Confirmatorias esetén a másik fél a foglalónál sokkal többre is perelheti. Ezért mindig ellenőrizze, hogy a típus egyértelműen szerepel-e írásban.

Veszély:26nbsp;Ne írjon alá olyan szerződést, amely hallgat az arras típusáról. A „hallgat” azt jelenti, hogy alapértelmezetten confirmatorias, és ez kiteszi Önt egy, a teljes vételárra szóló követelésnek. Egyetlen hiányzó sor ezrekbe kerülhet.

Mennyit fizet, és mikor

Itt válik szét az új építésű és a resale.

Egy26nbsp;új fejlesztés (tervasztalról), nem egyetlen 10%-os foglalót fizet. Fix foglalási díjat fizet, majd szakaszos részleteket, összesen26nbsp;20% to 40% a befejezés előtta0(gyakran körülbelül 30%), majd aa060% és 80% közötti fennmaradó összeg a közjegyzőnél. 500.000 euró esetén ez nagyjából 150.000 euró az építkezés során, és 350.000 euró a befejezéskor. Minden ütemezetten fizetett euróra bankgarancia vonatkozik.

Egy26nbsp;resale, a szokása0az ár 10%-a az arrasnál. Ez nem jogi szabály, és tárgyalható, de a legtöbb magáneladó 10%-ot vár el. Ezután a fennmaradó 90%-ot a közjegyzőnél fizeti ki az átadás napján.

Bármit is fizet, az nem pluszköltség. Beleszámít az árba.

Valós példa - új építésű projekt. Ön vásárol egy tervasztalról értékesített lakásta0500.000 euró:

• 8.000 euros26nbsp;- foglalási díj (beleszámít a vételárba)
• 150.000 eurosa0- ütemezetten az építkezés során (kb. 30%, bankgaranciával)
• 350.000 eurosa0- a fennmaradó összeg az átadáskor (kb. 70%), a közjegyzőnél

Valós példa - használt ingatlan. Megállapodik egy használt lakás megvásárlásáról00a0500.000 euró arras penitenciales mellett:

• 50.000 euróa0- foglaló az aláíráskor (10%)
• 450.000 euróa0- fennmaradó összeg a közjegyzőnél
• 50.000 euróa0- ennyit veszít, ha visszalép
• 100.000 euróa0- ennyit fizet Önnek az eladó, ha ő lép vissza

Így mindkét félnek valódi oka van a lezárásra. Ez a foglaló lényege.

Extra tipp: Bármit is fizet, az az adózás szempontjából a bevallott vételár részét képezi. Egya0új építésű ingatlannála0(főként erről van itt szó), az adóa010% IVAa0(50.000 euró 500.000 után) plusz körülbelüla01.2% AJDa0(6.000 euró), nem pedig ITP. Egy00a0resale Andalucíában az adó00a07% ITPa0(35.000 euró), amelyet az átadás után kell megfizetni. Ezzel most számoljon, ne később.

Mit kell tartalmaznia a szerződésnek

Egy jó szerződés részletes. Győződjön meg róla, hogy az Önében mindez szerepel:

• A felek. Teljes nevek, útlevél- vagy NIE-számok (az Ön spanyol adóazonosító száma).
• Az ingatlan. Teljes cím, aa0referencia catastrala0(kataszteri referencia, hivatalos ingatlanazonosító), valamint egyértelmű leírás.
• Az ár. A teljes megállapodott ár és annak fizetési módja.
• A fizetési ütemezés. Új építésű ingatlannál a foglalási díj és minden ütemezett részlet a feltételével és összegével együtt. Használt ingatlannál az a foglaló, amelyet most fizet.
• A bankgarancia (új építésű). Egyértelmű kötelezettségvállalás arra, hogy minden, az átadás előtti befizetést bankgarancia vagy biztosítás fedez (Law 57/1968, Ley 20/2015). Ez a legfontosabb záradék egy új építésű ingatlan szerződésében.
• Az arras típusa (használt ingatlan). Világosan szerepeljen - Ön penitenciales-t akar.
• Az átadás feltétele és határideje. Új építésű ingatlannál az átadás az első használatbavételi engedély után történik. Használt ingatlannál egy rögzített dátum, általábana030-60 nap, néha akár 90.
• Terhek. Bármilyen jelzálog, tartozás vagy korlátozás az ingatlanon. Az átadáskor ezek közül semminek sem szabad fennmaradnia.
• Ki mit fizet. Közjegyzői, földhivatali és adóköltségek. Törvény és szokás szerint a vevő fizeti a legtöbb vásárlással kapcsolatos adót.
• Visszalépési záradék. Mi történik, ha bármelyik fél visszalép.
• Felfüggesztő feltételek. Olyan dolgok, amelyeknek igaznak kell lenniük, mielőtt Önnek vásárolnia kellene - új építésű ingatlannál érvényes építési engedély és valódi bankgarancia; használt ingatlannál tisztaa0nota simplea0(a földhivatali kivonat, amely megmutatja a tulajdonost és az esetleges tartozásokat), valamint ne legyenek településrendezési problémák.

A felfüggesztő feltételek jelentik az Ön biztonsági hálóját. Lehetővé teszik, hogy kilépjen, és megtartsa, amit kifizetett, ha az ügyvéd súlyos problémát talál.

Extra tipp: Kérje meg ügyvédjét, hogy tegyen bele egy záradékot, amely megvédi azt, amit már kifizetett, ha az ingatlannak rejtett tartozásai vannak, nincs engedélye, vagy probléma van a tulajdoni lappal. Egy korrekt eladó vagy beruházó ezt elfogadja. Aki ezt elutasítja, az figyelmeztető jel.

Kockázatok, csapdák és hogyan maradjon biztonságban

Legyen őszinte a kockázatokkal kapcsolatban. Ezek azok, amelyek csapdába ejtik a külföldi vevőket:

• Beruházó bankgarancia nélkül (új építésű). Ez messze a legnagyobb kockázat egy új projektnél. Nincs garancia, nincs fizetés.
• Nincs megnevezve az arras típusa (használt ingatlan). Alapértelmezés szerint confirmatorias lesz, és komoly követelésnek teszi ki Önt. Mindig nevezze meg.
• Nincs engedély vagy illegális építés. Egyes projektek nem rendelkeznek a megfelelő engedéllyel. Az Ön ügyvédjének meg kell erősítenie az építési engedélyt, és új építésű ingatlannál azt is, hogy az átadás az első használatbavételi engedély után történik.
• Rejtett tartozások használt ingatlannál. A meg nem fizetett adók vagy közös költségek Önre szállhatnak. Az Ön ügyvédje ellenőrzi aa0nota simple.
• Túl rövid határidő. Ha jelzáloghitelre van szüksége, győződjön meg róla, hogy az átadás időzítése elegendő időt ad a banknak.
• Személyes számlára történő fizetés. Csak a szerződésben megnevezett megfelelő számlára fizessen, soha ne egy ügynök magánszámlájára.
• Szóbeli „megállapodások.” Egy szóbeli megállapodást nehéz kikényszeríteni. Mindig kérje írásba.
• Devizakockázat. Ha fontban, koronában vagy zlotyban fizet, az árfolyam az ütemezett kifizetések és az átadás során több ezerrel is módosíthatja a költséget. Egy devizabróker rögzítheti az árfolyamot.

Figyelmeztetés: Ha az eladó, a beruházó vagy az ügynök arra siettet, hogy „ma” írjon alá, lassítson. Egy valódi ügylet időt ad az ügyvédjének a projekt és a szerződés ellenőrzésére. A nyomásgyakorlás klasszikus jele annak, hogy probléma van.

Ellenőrzőlista aláírás előtt

Mielőtt aláírja a magán adásvételi szerződést, ellenőrizze:

• Az Ön független ügyvédje elolvasta és jóváhagyta azt.
• Új építésű ingatlannál minden ütemezett befizetéshez tartozó bankgarancia valódi, és az átadás az első használatbavételi engedélyhez kötött.
• Használt ingatlannál az arras típusa meg van nevezve (Ön penitenciales-t akar).
• Az ár, a fizetési ütemezés és az átadás időzítése helyes.
• Az építési engedély érvényes (és használt ingatlannál aa0nota simple tiszta, váratlan tartozások nélkül).
• A felfüggesztő feltételek védik azt, amit Ön már kifizetett.
• Ön csak a szerződésben megnevezett számlára fizet.

Szeretné, ha a szerződését még aláírás előtt ellenőriznék? Minden szerződést átnézünk, megerősítjük az új építésű ingatlanok bankgaranciáját, és csak olyan beruházókkal dolgozunk, akik ilyet adnak, mindezt vevői díj nélkül. Nyugodtan beszéljen a Spain Developments csapatával.

Következtetés

Az adásvételi szerződés az a pont, ahol a vásárlása valódivá válik, ezért minden részlet számít. Új fejlesztés esetén a szerződés rögzíti a foglalási díjat, az ütemezett befizetéseket (kb. 20%–40% a befejezés előtt, gyakran körülbelül 30%) és a közjegyzőnél fizetendő 60%–80%-os egyenleget – és minden, a kulcsok átadása előtt befizetett eurónak bankgaranciával kell fedezettnek lennie. Használt ingatlan esetén győződjön meg arról, hogy az arras típusa meg van nevezve, és hogy a foglaló méltányos. Egy 500.000 euros otthonnál az egyértelmű szerződés jelenti a különbséget a biztonságban lévő pénz és a költséges hiba között. A Spain Developmentsnél minden szerződést átnézünk, és csak olyan fejlesztőkkel dolgozunk, akik megfelelő bankgaranciát adnak, vevői díj nélkül. Amikor készen áll, nyugodtan lépjen kapcsolatba velünk.