Biaya Sebenarnya Membeli Properti di Spanyol (2026)

Panduan ini ditujukan bagi pembeli internasional yang sedang mempertimbangkan proyek pengembangan baru di Costa del Sol, baik off-plan maupun new-build yang sudah siap huni. Anda akan mengetahui total biaya sebenarnya, bukan hanya harga yang tertera. Kami menunjukkan setiap pajak, setiap biaya, dan total pastinya untuk rumah seharga 500.000 euros.

Sekilas:26nbsp;Harga listing tidak pernah menjadi harga yang Anda bayarkan. Di Costa del Sol, proyek pengembangan baru menelan biaya tambahan sekitar 12-14% dalam bentuk pajak dan biaya, sementara resale (rumah second-hand dari pemilik pribadi) sekitar 10-12%. Untuk new-build seharga 500.000 euros, itu berarti kira-kira tambahan 60.000 hingga 70.000 euros, jadi total biaya sebenarnya sekitar 565.000 euros. Jika Anda membeli off-plan, Anda juga membayar secara bertahap selama konstruksi, bukan sekaligus. Jika Anda menggunakan hipotek, Anda memerlukan uang muka 30-40% dalam bentuk tunai.

Berikut angka utamanya untuk proyek pengembangan baru seharga 500.000 euros, dibayar tunai.

• 50.000 euros26nbsp;- IVA sebesar 10%
• 6.000 euros26nbsp;- bea materai AJD sebesar 1,2%
• 6.050 euros26nbsp;- pengacara sebesar 1% plus IVA
• ~565.000 euros26nbsp;- total biaya sebenarnya

Kesenjangan antara harga listing dan harga sebenarnya adalah ketakutan nomor satu bagi sebagian besar pembeli. Di bawah ini, kami menghilangkan tebak-tebakan. Semua angka adalah untuk tahun 2026, dan setiap contoh berfokus pada proyek pengembangan baru, karena itulah yang kami jual di Costa del Sol.

Mengapa harga listing bukan harga sebenarnya

Saat Anda melihat rumah seharga 500.000 euros, itu baru permulaan. Spanyol menambahkan pajak dan biaya di atasnya. Ini bukan opsional. Ini adalah bagian dari setiap pembelian yang sah secara hukum.

Kabar baiknya: biayanya sebagian besar ditetapkan oleh hukum dan mudah diprediksi. Setelah Anda mengetahuinya, tidak ada kejutan yang tidak menyenangkan. Total biaya tambahan bergantung pada dua hal:

• Apakah rumah tersebut merupakan26nbsp;proyek pengembangan baru26nbsp;(dibeli dari developer, baik off-plan maupun new-build yang sudah siap huni) atau sebuah26nbsp;resale26nbsp;(rumah second-hand yang dibeli dari pemilik pribadi)?
• Apakah Anda membayar tunai, atau menggunakan hipotek?

Proyek pengembangan baru dikenai pajak sedikit lebih tinggi daripada resale, tetapi menawarkan bangunan baru, garansi struktur 10 tahun, dan peringkat energi modern. Kami memulai dengan proyek pengembangan baru di bawah ini, karena itulah yang kami jual, dan kami menampilkan resale sebagai alternatif untuk perbandingan.

Peringatan:26nbsp;Banyak pembeli hanya menganggarkan 5-7% untuk biaya tambahan. Angka sebenarnya adalah 12-14% untuk proyek pengembangan baru. Jika Anda merencanakan terlalu rendah, Anda bisa kekurangan uang tunai pada hari penyelesaian. Selalu rencanakan untuk jumlah penuh.

Cara Anda membayar proyek pengembangan baru

Proyek pengembangan baru tidak dibayar dalam satu kali pelunasan. Jadwalnya bergantung pada apakah Anda membeli off-plan (masih dibangun) atau key-ready (selesai dan siap ditempati).

Off-plan, dibayar bertahap selama konstruksi:

• Reservasi:26nbsp;deposit penahanan sekitar 6.000 hingga 10.000 euros untuk menarik rumah tersebut dari pasar.
• Pada kontrak privat:26nbsp;Anda menambah pembayaran hingga sekitar 20% sampai 40% dari harga, dibayar bertahap seiring pembangunan berlangsung. Setiap pembayaran tahap dilindungi oleh26nbsp;garansi bank (aval), sehingga uang Anda aman jika developer gagal menyerahkan properti.
• Saat penyelesaian:26nbsp;Anda membayar sisa saldo 60% hingga 80% saat rumah selesai dan Anda menerima kuncinya.

New-build key-ready, saat rumah sudah selesai:

• Reservasi:26nbsp;deposit penahanan yang sama untuk mengamankan rumah.
• Pada kontrak privat:26nbsp;sekitar 10% dari harga.
• Saat penyelesaian:26nbsp;sisa saldo, biasanya dalam beberapa minggu.

Contoh perhitungan untuk rumah off-plan seharga 500.000 euros:

• ~10.000 euros26nbsp;- reservasi
• hingga ~200.000 euros26nbsp;- pembayaran bertahap selama pembangunan (20% hingga 40%, dijamin bank)
• sisa saldo26nbsp;- dibayar saat penyelesaian ketika Anda menerima kunci

Waktu pembayaran bertahap ini adalah salah satu perbedaan besar dibandingkan resale. Resale (alternatifnya, dibahas di bawah) dibayar jauh lebih cepat: deposit 10%, lalu sisa saldo empat hingga delapan minggu kemudian.

Tips bonus:26nbsp;Selalu periksa bahwa setiap pembayaran tahap off-plan didukung oleh garansi bank. Ini adalah perlindungan Anda. Agen pembeli yang baik memastikan garansi sudah tersedia sebelum Anda membayar satu tahap pun.

Pajak untuk proyek pengembangan baru (IVA + AJD)

Proyek pengembangan baru, baik off-plan maupun key-ready, memiliki dua pajak pembelian.

• IVA (istilah Spanyol untuk VAT, pajak pertambahan nilai):26nbsp;10% dari harga untuk rumah. Ini sama di seluruh daratan Spanyol.
• AJD (bea materai, pajak atas akta hukum):26nbsp;1,2% dari harga di Andalucía.

Secara total, itu adalah26nbsp;11,2%26nbsp;dalam pajak untuk proyek pengembangan baru.

Contoh perhitungan untuk 500.000 euros:

• 50.000 euros26nbsp;- IVA sebesar 10%
• 6.000 euros26nbsp;- bea materai AJD sebesar 1,2%
• Total pajak pembelian: 56.000 euros

Tips bonus:26nbsp;Beberapa proyek menjual ruang garasi dan ruang penyimpanan (disebut26nbsp;trastero) dengan akta terpisah. Jika dijual terpisah, ini bisa dikenai IVA 21%, bukan 10%. Minta agen Anda untuk memastikan parkir dan penyimpanan sudah termasuk dalam harga rumah. Agen pembeli yang baik akan memeriksa ini untuk Anda sebelum Anda berkomitmen.

Alternatifnya: pajak untuk rumah resale (ITP)

Resale adalah kebalikan dari proyek pengembangan baru. Ini adalah rumah second-hand dari penjual pribadi, dan tidak dikenai IVA. Sebagai gantinya, Anda membayar26nbsp;ITP (pajak pengalihan untuk rumah resale).

Di Andalucía, ITP adalah26nbsp;7%26nbsp;dari harga. Tidak ada bea materai terpisah untuk resale, karena ITP menggantikannya.

Contoh perhitungan untuk 500.000 euros:

• ITP sebesar 7%: 35.000 euros

Jadi resale menelan pajak lebih rendah daripada proyek pengembangan baru. Berikut perbedaannya secara berdampingan.

• Proyek pengembangan baru (11,2%): 56.000 euros
• Resale (7%): 35.000 euros

Tetapi proyek pengembangan baru membawa biaya operasional yang lebih rendah, garansi struktur 10 tahun, dan peringkat energi modern, dan off-plan memungkinkan Anda menyebar pembayaran selama pembangunan. Pilihannya bukan hanya soal pajak.

Tips bonus:26nbsp;Untuk resale, ITP harus dibayar dalam waktu 30 hari setelah penandatanganan akta. Pengacara Anda akan mengurus ini untuk Anda. Jangan meninggalkan Spanyol dengan mengira semuanya sudah selesai; pembayaran pajak dilakukan tepat setelah penandatanganan.

Biaya notaris dan Land Registry

Setiap pembelian di Spanyol ditandatangani di hadapan26nbsp;notaris (pejabat publik yang membuat penjualan sah secara hukum). Setelah itu, rumah dicatat di26nbsp;Land Registry (Registro de la Propiedad, catatan resmi siapa yang memiliki properti).

Kedua biaya ini ditetapkan oleh hukum dan serupa di setiap kantor.

• Biaya notaris:26nbsp;sekitar 600 hingga 1.200 euros.
• Biaya Land Registry:26nbsp;sekitar 400 hingga 700 euros.

Contoh perhitungan untuk 500.000 euros:

• ~1.500 euros26nbsp;- notaris
• ~1.000 euros26nbsp;- Land Registry
• Total: ~2.500 euros

Jumlah ini kecil dibandingkan pajak, tetapi tetap nyata. Anggarkan untuk itu.

Biaya pengacara

Anda tidak diwajibkan oleh hukum untuk menggunakan pengacara. Tetapi bagi pembeli internasional, ini adalah pengeluaran paling cerdas yang akan Anda keluarkan. Pada proyek pengembangan baru, pengacara yang baik memeriksa izin bangunan, rekam jejak developer, dan bahwa setiap pembayaran tahap off-plan dilindungi oleh garansi bank. Pada resale, pengacara memeriksa bahwa rumah tidak memiliki utang dan bahwa penjual benar-benar memilikinya.

• Biaya pengacara yang umum:26nbsp;sekitar 1% dari harga, ditambah 21% IVA atas biaya tersebut.

Contoh perhitungan untuk 500.000 euros:

• 5.000 euros26nbsp;- biaya pengacara sebesar 1%
• 1.050 euro - PPN atas biaya sebesar 21%
• Total: ~6.050 euro

Peringatan: Jangan pernah hanya menggunakan pengacara milik developer (atau, pada penjualan kembali, pengacara milik penjual). Mereka bekerja untuk pihak lain. Anda membutuhkan pengacara independen Anda sendiri yang bekerja hanya untuk Anda. Ini melindungi Anda dari utang bawaan dan masalah perizinan tata bangunan.

Di Spain Developments, kami adalah agen pembeli independen. Developer yang membayar biaya kami, jadi Anda tidak membayar apa pun kepada kami. Kami juga membantu Anda menemukan pengacara independen tepercaya, sehingga Anda tidak pernah sendirian dalam proses ini.

Biaya hipotek (jika Anda meminjam)

Jika Anda membayar tunai, Anda bisa melewati bagian ini. Jika Anda meminjam, tambahkan sedikit lagi.

Bank-bank Spanyol meminjamkan kepada non-residen sekitar 60% hingga 70% dari harga. Jadi Anda membutuhkan 30% hingga 40% dari harga dalam bentuk tunai, ditambah semua biaya di atas. Uang muka bukanlah "biaya" dalam arti sebenarnya, tetapi Anda harus sudah menyiapkannya.

Biaya hipotek tambahan:

• Penilaian properti (pemeriksaan bank atas nilai rumah): sekitar 300 hingga 600 euro.
• Biaya pengurusan bank: 0 hingga 1,5% dari pinjaman. Sering kali bisa dinegosiasikan.

Kabar baik: sejak 2019, hukum Spanyol mewajibkan bank membayar bea materai hipotek, biaya notaris hipotek, dan biaya registrasi hipotek. Anda tidak membayar itu. Periksa agar bank Anda tidak mencoba menambahkannya.

Contoh perhitungan pada 500.000 euro dengan hipotek 65% (pinjaman 325.000 euro):

• ~500 euro - penilaian
• 3.250 euro - biaya pengurusan sebesar 1%
• Total: ~3.750 euro

Tips bonus: Bank-bank Spanyol tidak meminjamkan uang untuk pajak dan biaya. Angka 12-13% itu harus berasal dari tabungan Anda sendiri. Rencanakan uang tunai Anda dengan cermat.

Biaya tambahan kecil tetapi nyata

Beberapa biaya kecil lain juga berlaku, terutama untuk pembeli internasional:

• Nomor NIE (ID pajak Spanyol Anda sebagai orang asing): sekitar 10 hingga 150 euro, tergantung apakah Anda menggunakan agen untuk mempercepat prosesnya. Anda tidak bisa membeli tanpa ini.
• Rekening bank Spanyol: biasanya gratis untuk dibuka, tetapi Anda akan membutuhkannya.
• Surat kuasa (jika Anda tidak bisa hadir saat penandatanganan secara langsung): sekitar 150 hingga 300 euro.
• Sambungan utilitas (air, listrik) pada bangunan baru: sekitar 200 hingga 500 euro.

Jumlahnya memang tidak besar, tetapi jika dijumlahkan akan bertambah. Anggarkan sekitar 500 hingga 1.000 euro untuk kelompok ini.

Nilai tukar mata uang: biaya tersembunyi

Yang satu ini menjebak banyak pembeli. Jika Anda berpenghasilan dalam pounds, krona, atau złoty, Anda harus menukar uang Anda ke euro. Rumah tersebut dihargai dalam euro.

Bank ritel sering menambahkan nilai tukar yang buruk plus biaya. Ini bisa menelan biaya hingga 3% dari jumlah yang Anda kirim. Pada pembelian 500.000 euro, 3% adalah 15.000 euro hilang karena kurs yang buruk.

Broker mata uang khusus biasanya memberi kurs yang lebih baik daripada bank. Penghematannya bisa mencapai ribuan euro. Anda juga bisa "mengunci" kurs lebih awal, sehingga pound yang melemah tidak menaikkan harga Anda antara penawaran dan penyelesaian.

Contoh perhitungan: Mengirim sekitar 565.000 euro (harga ditambah biaya). Kurs bank bisa membuat Anda membayar 3% lebih mahal daripada broker. Itu berarti potensi penghematan hingga 17.000 euro dengan menggunakan spesialis.

Tips bonus: Rencanakan transfer mata uang Anda lebih awal, jangan pada hari penandatanganan. Terburu-buru melakukan transfer besar adalah cara orang kehilangan uang. Kami dapat mengarahkan Anda ke spesialis FX (valuta asing) tepercaya yang melayani pembeli di Costa del Sol.

Rincian biaya lengkap untuk 500.000 euro

Berikut gambaran lengkap untuk rumah seharga 500.000 euro di Costa del Sol, dibayar tunai. Pertama pengembangan baru (yang kami jual), lalu penjualan kembali sebagai alternatif.

Pengembangan baru, bayar tunai

• 500.000 euro - harga pembelian
• 50.000 euros26nbsp;- IVA sebesar 10%
• 6.000 euros26nbsp;- bea materai AJD sebesar 1,2%
• 1.500 euro26nbsp;- notaris
• 1.000 euro26nbsp;- Land Registry
• 6.050 euros26nbsp;- pengacara sebesar 1% plus IVA
• 700 euro - NIE, bank, utilitas
• Total biaya tambahan: 65.250 euro
• Total biaya keseluruhan: 565.250 euro

Jika ini adalah rumah off-plan, angka total keseluruhannya sama, tetapi uang tunai dikeluarkan secara bertahap: sekitar 10.000 euro untuk reservasi, 20% hingga 40% dalam pembayaran bergaransi bank selama pembangunan, dan sisanya saat penyelesaian. Bangunan baru yang sudah siap huni mengikuti jalur yang lebih cepat: reservasi, lalu 10% saat kontrak, lalu pelunasan saat penyelesaian.

Penjualan kembali, bayar tunai (alternatifnya)

• 500.000 euro - harga pembelian
• 35.000 euro - pajak pengalihan ITP sebesar 7%
• 1.500 euro26nbsp;- notaris
• 1.000 euro26nbsp;- Land Registry
• 6.050 euros26nbsp;- pengacara sebesar 1% plus IVA
• 700 euro - NIE, bank, utilitas
• Total biaya tambahan: 44.250 euro
• Total biaya keseluruhan: 544.250 euro

Jadi pengembangan baru seharga 500.000 euro sebenarnya menelan biaya sekitar 565.000 euro secara keseluruhan. Itu kira-kira 13% lebih banyak daripada harga listing. Penjualan kembali menjadi sekitar 544.000 euro, kira-kira 9% lebih banyak.

Catatan: Rincian ini mengasumsikan pembelian tunai. Dengan hipotek, tambahkan sekitar 3.750 euro untuk biaya hipotek. Dengan mata uang asing, perhitungkan juga selisih kurs. Ingat bahwa pembelian off-plan menyebarkan pembayaran selama pembangunan, sedangkan penjualan kembali dibayar hanya dalam empat hingga delapan minggu.

Berapa banyak uang tunai yang benar-benar Anda butuhkan?

Ini adalah pertanyaan yang paling penting. Dua kasus sederhana, keduanya pada pengembangan baru.

Bayar tunai, pengembangan baru, 500.000 euro: Anda membutuhkan jumlah keseluruhan penuh, sekitar 565.000 euro. Untuk rumah off-plan Anda mengeluarkannya bertahap selama pembangunan; untuk rumah siap huni Anda membayarnya dalam beberapa minggu.

Menggunakan hipotek 65%, pengembangan baru, 500.000 euro:

• 175.000 euro - uang muka (35% dari harga)
• ~65.250 euro - pajak dan biaya
• ~3.750 euro - biaya hipotek
• Total uang tunai yang dibutuhkan: ~244.000 euro

Bank meminjamkan 325.000 euro sisanya. Inilah mengapa perencanaan yang jujur itu penting. Anda harus mengetahui angka sebenarnya sebelum Anda jatuh cinta pada sebuah rumah.

Di Spain Developments, kami memberi Anda rincian lengkap ini untuk rumah apa pun yang Anda sukai, sebelum Anda berkomitmen. Tidak ada biaya pembeli, karena developer yang membayar kami. Tugas kami adalah memastikan Anda tidak mendapat kejutan yang tidak menyenangkan.

Kesimpulan

Biaya nyata membeli pengembangan baru di Costa del Sol adalah sekitar 12-14% di atas harga. Pada bangunan baru seharga 500.000 euro, itu berarti sekitar 565.000 euro secara keseluruhan. Pos terbesar adalah IVA, bea materai, dan pengacara Anda; penghematan termudah datang dari broker mata uang yang baik. Jika Anda membeli off-plan, Anda menyebarkan pembayaran selama pembangunan, dengan pelunasan dibayarkan saat penyelesaian. Sebaliknya, penjualan kembali menelan biaya sekitar 10-12% di atas harga dan dibayar jauh lebih cepat. Rencanakan jumlah penuh dan tidak akan ada kejutan pada hari penyelesaian.

Ingin angka keseluruhan yang tepat untuk rumah yang sudah Anda lihat? Hubungi Spain Developments dan kami akan menguraikannya untuk Anda, tanpa biaya dan tanpa tekanan.