Kontrak Pembelian Privat Spanyol: Panduan Properti Baru dan Arras

Panduan ini ditujukan bagi pembeli asing yang menandatangani kontrak pembelian privat di Costa del Sol. Sebagian besar pembeli kami membeli proyek baru, jadi kami mulai dengan kontrak bangunan baru dan pembayaran bertahap, lalu menjelaskan jual kembali0contrato de arras0sebagai pembanding. Anda akan mempelajari apa itu masing-masing kontrak, klausul yang melindungi uang Anda, dan mengapa jaminan bank itu penting. Pada akhirnya, Anda akan tahu apa yang harus diperiksa sebelum menandatangani.

Ringkasan cepat:0Untuk proyek baru, kontrak pembelian privat adalah kontrak milik pengembang. Anda membayar biaya reservasi tetap, lalu cicilan bertahap selama pembangunan - biasanya total 20% hingga 40% dari harga sebelum penyelesaian (sering sekitar 30%) - dan sisa 60% hingga 80% saat penyelesaian. Setiap euro yang Anda bayarkan sebelum serah kunci harus dilindungi oleh jaminan bank wajib (Law 57/1968, Ley 20/2015). Jual kembali berbeda: di sana Anda menandatangani0contrato de arras, membayar sekitar 10%, dan menyelesaikannya dalam hitungan minggu. Untuk keduanya, pastikan jenis kontraknya benar dan selalu minta pengacara independen Anda sendiri membacanya terlebih dahulu.

Angka-angka yang penting:

• 20% hingga 40%0dibayar bertahap sebelum penyelesaian untuk bangunan baru off-plan (sering sekitar 30%).
• 6.000 hingga 10.000 euro0biaya reservasi bangunan baru yang umum.
• 10%0deposit jual kembali yang umum (arras).
• 10 tahun0jaminan struktural pada bangunan baru.

Apa yang akan Anda pelajari

• Apa itu kontrak pembelian privat
• Kontrak bangunan baru: pembayaran bertahap dan jaminan bank
• Perbandingan jual kembali: 3 jenis arras
• Berapa yang Anda bayar, dan kapan
• Apa saja yang harus dicantumkan dalam kontrak
• Risiko, jebakan, dan cara tetap aman
• Daftar periksa Anda sebelum menandatangani

Apa itu kontrak pembelian privat

Kontrak pembelian privat adalah kesepakatan yang Anda tandatangani sebelum pergi ke notaris. Bentuknya tergantung pada apa yang Anda beli.

Untuk0proyek baru, itu adalah kontrak pembelian privat milik pengembang (sering disebut PPC). Anda membayar biaya reservasi untuk menarik unit dari pasar, lalu pembayaran bertahap selama pembangunan, dengan sisanya dibayar saat penyelesaian. Untuk0jual kembali0dari pemilik pribadi, biasanya itu adalah0contrato de arras0(kontrak deposit): Anda membayar sekitar 10% dan kedua pihak menyepakati harga serta tanggal penyelesaian.

Anggap saja ini sebagai komitmen yang sesungguhnya. Reservasi menahan properti selama beberapa hari. Lalu kontrak penuh mengunci kesepakatan: menetapkan harga, rencana pembayaran, tenggat penyelesaian, dan penalti jika salah satu pihak mundur.

Penting: kontrak ini mengikat. Setelah Anda menandatangani dan membayar, mundur biasanya berarti kehilangan apa yang sudah Anda bayarkan. Jadi kata-kata dalam kontrak ini lebih penting daripada hampir semua langkah lainnya. Jangan pernah menandatangani kontrak yang belum benar-benar Anda pahami.

Tips bonus:0Selalu minta pengacara independen Anda sendiri membaca kontrak sebelum Anda menandatangani. Jangan pernah menandatangani di meja pengembang atau agen properti pada hari itu juga. Mereka bekerja untuk penjual, bukan untuk Anda.

Kontrak bangunan baru: pembayaran bertahap dan jaminan bank

Jika Anda membeli proyek baru dari pengembang, dokumennya bukan arras klasik. Anda menandatangani0kontrak pembelian privatkontrak pembelian privat milik pengembang. Gagasannya sama - harga, deposit, tenggat - tetapi cara Anda membayar adalah perbedaan utamanya.

Berikut jalur off-plan, skenario utama di Costa del Sol:

• Biaya reservasi.0Jumlah tetap, biasanya 6.000 hingga 10.000 euro, untuk menarik unit dari pasar.
• Pembayaran bertahap selama pembangunan.0Anda membayar cicilan seiring bangunan dibangun. Totalnya sekitar020% hingga 40% dari harga sebelum penyelesaian0(sering sekitar 30%). Untuk rumah seharga 500.000 euro, itu kira-kira 100.000 hingga 200.000 euro selama masa pembangunan (30% = 150.000 euro).
• Jaminan bank.0Setiap euro yang Anda bayarkan sebelum serah kunci0harus dilindungi oleh jaminan bank wajib atau asuransi0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Jika pengembang gagal menyelesaikan pembangunan, Anda mendapatkan kembali uang Anda. Jangan pernah membayar pengembang satu euro pun tanpa itu.
• Sisa pembayaran saat penyelesaian.0Ketika Licence of First Occupation diberikan, Anda membayar sisa060% hingga 80%0di notaris pada0escritura0- kira-kira 300.000 hingga 400.000 euro (70% = 350.000 euro).

Bangunan baru juga disertai0jaminan struktural 10 tahun0menurut hukum, dan inspeksi snagging sebelum penyelesaian agar pengembang memperbaiki cacat akhir pengerjaan.

Bangunan baru siap huni lebih ringan.0Jika rumah tersebut adalah bangunan baru yang sudah selesai, Anda membayar reservasi, lalu sekitar 10% pada kontrak privat, kemudian sisanya saat penyelesaian dalam hitungan minggu - pajak bangunan baru yang sama (10% IVA ditambah sekitar 1.2% AJD) dan jaminan 10 tahun yang sama.

Contoh nyata.0Untuk proyek baru off-plan seharga 500.000 euro, rencana bertahapnya bisa terlihat seperti ini. Setiap euro sebelum serah kunci dilindungi oleh jaminan bank:

• 8.000 euro0- biaya reservasi (dihitung sebagai bagian dari harga)
• 150.000 euro0- pembayaran bertahap selama pembangunan (sekitar 30%, dijamin bank)
• 350.000 euro0- sisa pembayaran saat penyelesaian (sekitar 70%), dibayar di notaris

Tanpa jaminan atas pembayaran bertahap tersebut, uang Anda berisiko.

Di Spain Developments, kami hanya bekerja dengan pengembang yang memberikan jaminan bank yang benar, dan pengacara kami memeriksanya untuk Anda. Kami adalah agen pembeli independen, pengembang yang membayar biaya kami, dan Anda tidak membayar biaya pembeli. Jangan ragu menghubungi kami jika Anda ingin ini diperiksa dengan benar.

Bahaya:0Untuk bangunan baru, risiko terbesar adalah membayar pengembang tanpa jaminan bank. Tidak ada jaminan, tidak ada pembayaran. Periksa juga rekam jejak pengembang - minta untuk melihat rumah yang pernah mereka selesaikan sebelumnya.

Perbandingan jual kembali: 3 jenis arras

Jika Anda membeli jual kembali dari pemilik pribadi alih-alih proyek baru, kontraknya adalah0contrato de arras. Hukum Spanyol memiliki tiga jenis. Sekilas tampak mirip tetapi aturannya sangat berbeda. Kontrak harus menyebutkan jenis yang mana.

Penitenciales (terbaik untuk pembeli)

• Anda bisa mundur
• Jika Anda mundur: Anda kehilangan deposit Anda
• Jika penjual mundur: mereka membayar Anda dua kali lipat

Penales (tetap mengikat)

• Tidak ada jalan keluar yang bersih
• Jika Anda mundur: Anda membayar penalti dan mungkin tetap dipaksa untuk membeli
• Jika penjual mundur: mereka membayar penalti dan mungkin dipaksa untuk menjual

Confirmatorias (terburuk untuk Anda)

• Tidak ada jalan keluar yang bersih
• Pihak lain dapat menggugat Anda atas wanprestasi dan kerugian
• Anda dapat menggugat penjual atas wanprestasi dan kerugian

Jenis yang paling umum untuk rumah adalah0arras penitenciales0(diatur dalam Article 1454 of the Spanish Civil Code). Ini yang paling adil bagi pembeli. Jika Anda harus mundur, kerugian Anda tetap: hanya deposit. Jika penjual mundur, mereka membayar Anda dua kali lipat.

Jebakan besar:0jika kontrak tidak menyebutkan jenisnya, hukum menganggapnya sebagai confirmatorias.0Itu adalah pilihan terburuk bagi Anda. Dalam confirmatorias, pihak lain dapat menggugat Anda jauh melebihi jumlah deposit. Jadi selalu periksa bahwa jenisnya tertulis dengan jelas.

Bahaya:0Jangan menandatangani kontrak yang tidak menyebutkan jenis arras. Tidak menyebutkan berarti confirmatorias secara default, dan itu membuat Anda terekspos pada klaim atas seluruh harga. Satu baris yang hilang bisa merugikan Anda ribuan.

Berapa yang Anda bayar, dan kapan

Di sinilah bangunan baru dan jual kembali benar-benar berbeda.

Untuk0proyek baru (off-plan), Anda tidak membayar satu deposit 10%. Anda membayar biaya reservasi tetap, lalu cicilan bertahap dengan total020% hingga 40% sebelum penyelesaiana0(sering kali sekitar 30%), lalua0sisa 60% hingga 80%a0di notaris. Untuk 500.000 euros, itu kira-kira 150.000 euros selama pembangunan dan 350.000 euros saat selesai. Setiap euro yang dibayar bertahap dijamin oleh bank.

Untuk0jual kembali, kebiasaannya adalaha010% dari hargaa0saat arras. Ini bukan aturan hukum dan bisa dinegosiasikan, tetapi 10% adalah yang diharapkan sebagian besar penjual pribadi. Anda kemudian membayar sisa 90% di notaris pada hari penyelesaian.

Apa pun yang Anda bayar bukan biaya tambahan. Itu dihitung sebagai bagian dari harga.

Contoh nyata - pembangunan baru.a0Anda membeli apartemen off-plan sehargaa0500.000 euros:

• 8.000 euro0- biaya reservasi (dihitung sebagai bagian dari harga)
• 150.000 euroa0- dibayar bertahap selama pembangunan (sekitar 30%, dijamin bank)
• 350.000 euroa0- sisa saat selesai (sekitar 70%), di notaris

Contoh nyata - penjualan kembali.a0Anda sepakat membeli apartemen resale sehargaa0500.000 eurosa0dengan arras penitenciales:

• 50.000 eurosa0- deposit saat penandatanganan (10%)
• 450.000 eurosa0- sisa di notaris
• 50.000 eurosa0- yang Anda hilangkan jika Anda membatalkan
• 100.000 eurosa0- yang dibayar penjual kepada Anda jika mereka membatalkan

Jadi kedua belah pihak punya alasan nyata untuk menyelesaikan transaksi. Itulah tujuan deposit.

Tips bonus:a0Apa pun yang Anda bayar menjadi bagian dari harga beli yang dinyatakan untuk pajak. Pada propertia0baru dibanguna0(kasus utama di sini), pajaknya adalaha010% IVAa0(50.000 euros dari 500.000) ditambah sekitara01.2% AJDa0(6.000 euros), bukan ITP. Pada propertia0jual kembalia0di Andalucía, pajaknya adalaha07% ITPa0(35.000 euros), jatuh tempo setelah penyelesaian. Rencanakan sekarang, bukan nanti.

Apa saja yang harus dicantumkan dalam kontrak

Kontrak yang baik itu rinci. Pastikan kontrak Anda mencakup semua ini:

• Para pihak.a0Nama lengkap, nomor paspor atau NIE (nomor ID pajak Spanyol Anda).
• Properti.a0Alamat lengkap,a0referencia catastrala0(referensi kadaster, ID properti resmi), dan deskripsi yang jelas.
• Harga.a0Total harga yang disepakati dan bagaimana cara pembayarannya.
• Rencana pembayaran.a0Untuk properti baru dibangun, biaya reservasi dan setiap cicilan bertahap beserta pemicu dan jumlahnya. Untuk resale, deposit yang Anda bayar sekarang.
• Jaminan bank (properti baru dibangun).a0Komitmen yang jelas bahwa setiap pembayaran sebelum penyelesaian dilindungi oleh jaminan bank atau asuransi (Law 57/1968, Ley 20/2015). Ini adalah klausul terpenting dalam kontrak properti baru dibangun.
• Jenis arras (resale).a0Dinyatakan dengan jelas - Anda menginginkan penitenciales.
• Pemicu dan tenggat penyelesaian.a0Untuk properti baru dibangun, penyelesaian mengikuti Licence of First Occupation. Untuk resale, tanggal tetap, biasanyaa030 hingga 60 hari, kadang sampai 90.
• Beban.a0Hipotek, utang, atau batasan apa pun pada properti. Seharusnya tidak ada yang tersisa saat penyelesaian.
• Siapa membayar apa.a0Biaya notaris, Land Registry, dan pajak. Berdasarkan hukum dan kebiasaan, pembeli membayar sebagian besar pajak pembelian.
• Klausul pembatalan.a0Apa yang terjadi jika salah satu pihak mundur.
• Syarat pendahuluan.a0Hal-hal yang harus benar sebelum Anda wajib membeli - untuk properti baru dibangun, izin bangunan yang sah dan jaminan bank yang nyata; untuk resale, sebuaha0nota simplea0(yaitu kutipan Land Registry yang menunjukkan pemilik dan utang apa pun) yang bersih serta tanpa masalah perencanaan.

Syarat pendahuluan adalah jaring pengaman Anda. Ini memungkinkan Anda keluar, dan tetap menyimpan apa yang telah Anda bayar, jika pengacara menemukan masalah serius.

Tips bonus:a0Minta pengacara Anda menambahkan klausul yang melindungi apa yang telah Anda bayar jika properti memiliki utang tersembunyi, tidak ada izin, atau masalah hak milik. Penjual atau developer yang wajar akan menerima ini. Yang menolak adalah tanda peringatan.

Risiko, jebakan, dan cara tetap aman

Jujurlah soal risikonya. Inilah yang sering menjebak pembeli asing:

• Developer tanpa jaminan bank (properti baru dibangun).a0Ini adalah risiko tunggal terbesar pada pembangunan baru. Tanpa jaminan, tanpa pembayaran.
• Tidak ada jenis arras yang disebutkan (resale).a0Akan dianggap sebagai confirmatorias dan membuat Anda terpapar klaim besar. Selalu sebutkan jenisnya.
• Tidak ada izin atau bangunan ilegal.a0Beberapa proyek tidak memiliki izin yang tepat. Pengacara Anda harus mengonfirmasi izin bangunan, dan untuk properti baru dibangun bahwa penyelesaian mengikuti Licence of First Occupation.
• Utang tersembunyi pada resale.a0Pajak atau biaya komunitas yang belum dibayar bisa beralih kepada Anda. Pengacara Anda memeriksaa0nota simple.
• Tenggat terlalu singkat.a0Jika Anda membutuhkan hipotek, pastikan waktu penyelesaian memberi bank cukup waktu.
• Membayar ke akun pribadi.a0Bayar hanya ke akun yang benar yang disebut dalam kontrak, jangan pernah ke akun pribadi agen.
• a0"kesepakatan" lisan.a0Kesepakatan lisan sulit ditegakkan. Selalu dapatkan secara tertulis.
• Risiko mata uang.a0Jika Anda membayar dalam pounds, krona atau zloty, nilai tukar bisa mengubah biaya hingga ribuan selama pembayaran bertahap dan penyelesaian. Broker mata uang bisa mengunci nilai tukarnya.

Peringatan:a0Jika penjual, developer, atau agen mendorong Anda untuk menandatangani "hari ini," perlambat. Kesepakatan yang nyata memberi pengacara Anda waktu untuk memeriksa proyek dan kontrak. Tekanan adalah tanda klasik adanya masalah.

Daftar periksa Anda sebelum menandatangani

Sebelum Anda menandatangani kontrak pembelian privat, pastikan:

• Pengacara independen Anda telah membacanya dan menyetujuinya.
• Untuk properti baru dibangun, jaminan bank pada setiap pembayaran bertahap itu nyata, dan penyelesaian dikaitkan dengan Licence of First Occupation.
• Untuk resale, jenis arras disebutkan (Anda menginginkan penitenciales).
• Harga, rencana pembayaran, dan waktu penyelesaian sudah benar.
• Izin bangunan sah (dan untuk resale, thea0nota simplea0bersih tanpa utang kejutan).
• Syarat pendahuluan melindungi apa yang telah Anda bayar.
• Anda hanya membayar ke akun yang disebutkan dalam kontrak.

Ingin kontrak Anda diperiksa sebelum menandatangani? Kami meninjau setiap kontrak, mengonfirmasi jaminan bank pada properti baru dibangun, dan hanya bekerja dengan developer yang memberikannya, semuanya tanpa biaya pembeli. Jangan ragu untuk berbicara dengan Spain Developments.

Kesimpulan

Kontrak pembelian privat adalah titik di mana pembelian Anda menjadi nyata, jadi detail adalah segalanya. Untuk proyek baru, kontrak menetapkan biaya reservasi Anda, pembayaran bertahap Anda (sekitar 20% hingga 40% sebelum penyelesaian, sering kali sekitar 30%) dan sisa 60% hingga 80% di hadapan notaris - dan setiap euro sebelum penyerahan kunci harus dijamin oleh bank. Untuk properti jual kembali, pastikan jenis arras disebutkan dan uang mukanya wajar. Pada rumah seharga 500.000 euros, kontrak yang jelas adalah perbedaan antara uang yang aman dan kesalahan yang mahal. Di Spain Developments, kami meninjau setiap kontrak dan hanya bekerja dengan pengembang yang memberikan jaminan bank yang layak, tanpa biaya pembeli. Saat Anda siap, jangan ragu untuk menghubungi kami.