Menyelesaikan Pembelian Properti di Spanyol: Escritura

Panduan ini ditujukan untuk pembeli asing yang mencapai tahap akhir pembelian di Costa del Sol. Anda akan mempelajari apa yang terjadi pada hari penyelesaian, apa yang dilakukan notaris, dan bagaimana Anda mendapatkan kunci. Pada akhirnya, Anda akan tahu persis cara menyelesaikan pembelian dengan aman, bahkan dari luar negeri.

Ringkasan cepat:a0Penyelesaian adalah hari ketika Anda menandatangania0escrituraa0(akta kepemilikan) di hadapan notaris, membayar sisa harga dan menerima kunci. Untuk pembangunan baru, penyelesaian terjadi setelah Licence of First Occupation diberikan, dan Anda membayar sisa 60% hingga 80% (sekitar 350.000 euros untuk rumah seharga 500.000 euros) setelah pembayaran pembangunan bertahap Anda yang dijamin bank. Untuk properti resale Anda membayar sekitar 90% pada hari itu. Notaris bersifat netral, jadi Anda tetap memerlukan pengacara independen Anda sendiri. Anda tidak harus terbang ke Spanyol: dengan surat kuasa pengacara Anda dapat menandatangani atas nama Anda. Waspadai email palsu "detail bank baru" pada minggu penyelesaian.

Angka-angka yang penting:

• 60% hingga 80%a0sisa yang jatuh tempo saat penyelesaian properti baru (sekitar 350.000 euros dari 500.000).
• Kurang dari 1 jama0untuk proses penandatanganan itu sendiri.
• 30 haria0untuk membayar pajak pembelian.
• 0 perjalanana0yang diperlukan dengan surat kuasa.

Apa yang akan Anda pelajari

• Apa itu hari penyelesaian
• Apa yang dilakukan notaris (dan yang tidak dilakukannya)
• Apa yang terjadi pada hari itu, langkah demi langkah
• Bagaimana Anda membayar sisanya
• Penyelesaian properti baru berbeda
• Penyerahan kunci: apa yang harus dikumpulkan
• Apa yang harus dilakukan dalam 30 hari pertama
• Risiko dan cara tetap aman

Apa itu hari penyelesaian

Penyelesaian adalah langkah terakhir. Anda menandatangania0escrituraa0(akta kepemilikan publik) di hadapan notaris, membayar sisa harga, dan menerima kunci. Sejak saat itu, rumah tersebut secara hukum menjadi milik Anda.

Untuka0pembangunan baru, penyelesaian dimulai ketika balai kota memberikana0Licence of First Occupationa0di akhir pembangunan. Saat itu Anda sudah membayar cicilan bertahap yang dijamin bank (sekitar 20% hingga 40% dari harga, sering kali sekitar 30%), jadi pada hari itu Anda membayar sisa 60% hingga 80%. Untuka0properti resale, penyelesaian biasanya terjadia0sekitar 4 hingga 8 minggua0setelah Anda menandatangania0contrato de arras, dan Anda membayar sisa 90%. Bagaimanapun, jeda ini memberi pengacara Anda waktu untuk menyelesaikan pemeriksaan dan bank Anda waktu untuk menyiapkan dana.

Andaa0tidaka0harus berada di Spanyol untuk ini. Jika Anda tidak bisa bepergian, pengacara Anda akan menandatangani untuk Anda dengan surat kuasa (dokumen yang memungkinkan pengacara Anda bertindak atas nama Anda). Banyak pembeli asing menyelesaikan pembelian dari rumah dengan cara ini.

Escritura adalah dokumen terpenting dalam seluruh pembelian. Dokumen ini membuktikan bahwa Anda memiliki rumah tersebut. Simpan dengan aman.

Apa yang dilakukan notaris (dan yang tidak dilakukannya)

Bagian ini membingungkan banyak pembeli. Notaris (notario) adalah pejabat publik yang dibayar oleh negara. Notaris bersifata0netral. Mereka tidak bekerja untuk Anda, dan mereka juga tidak bekerja untuk penjual.

Apa yang dilakukan notaris

• Membacakan akta dengan suara keras dan memeriksa identitas kedua pihak
• Memastikan properti tersebut dapat dijual secara sah
• Memastikan dananya tersedia dan aktanya benar
• Membubuhkan stempel pada akta dan mengirim pemberitahuan ke Land Registry

Apa yang tidak dilakukan notaris

• Melindungi kepentingan Anda - itu tugas pengacara Anda
• Memeriksa utang tersembunyi atau masalah perencanaan untuk Anda - pengacara Anda melakukannya sebelum hari itu

Jadi Anda tetap memerlukan pengacara independen Anda sendiri. Notaris membuat tindakan tersebut resmi. Pengacara Anda memastikan transaksinya aman bagi Anda.

Tip bonus:a0Di Spanyol, pembeli biasanya dapat memilih notaris. Pengacara Anda akan mengatur yang bagus. Biaya notaris ditetapkan oleh hukum - anggarkan sekitara00.5% hingga 1%a0dari harga.

Apa yang terjadi pada hari itu, langkah demi langkah

Hari penyelesaian mengikuti pola yang jelas. Inilah yang bisa Anda harapkan:

1. Semua orang berkumpul.a0Di kantor notaris: Anda (atau pengacara Anda), penjual, kedua pengacara, dan sering kali agen.
2. Notaris membacakan escritura.a0Dengan suara keras, sambil menjelaskan klausul-klausulnya. Anda dapat mengajukan pertanyaan kapan saja.
3. Anda mengonfirmasi detailnya.a0Nama, deskripsi properti, harga, dan bahwa tidak ada utang yang tersisa pada rumah tersebut.
4. Anda membayar sisanya.a0Sisa harga, ditambah penjual menyerahkan apa pun yang masih terutang.
5. Kedua pihak menandatangani.a0Notaris menjadi saksi dan membubuhkan stempel pada akta.
6. Penjual menyerahkan kunci kepada Anda.a0Rumah itu sekarang menjadi milik Anda.
7. Notaris mengirim pemberitahuan.a0Ke Land Registry, dan memberi Anda salinan akta yang dilegalisasi.

Seluruh proses penandatanganan biasanya memakan waktu kurang dari satu jam. Pekerjaan beratnya sudah dilakukan sebelumnya, oleh pengacara Anda.

Contoh nyata.a0Anda menyelesaikan pembelian properti baru seharga 500.000 euros. Pengacara Anda sudah memeriksa izin dan utangnya. Di hadapan notaris, Anda membayar sisanya, menandatangani escritura, dan keluar sambil membawa kunci. Jika Anda menggunakan surat kuasa, pengacara Anda melakukan semua ini dan mengirimkan kuncinya kepada Anda melalui kurir.

Tip bonus:a0Pesan jadwal notaris Anda lebih awal. Pada musim panas dan akhir tahun, jadwal notaris cepat penuh. Jadwal yang terlambat dapat menunda seluruh penyelesaian Anda.

Bagaimana Anda membayar sisanya

Anda membayar sisa harga pada hari itu, dengan cara yang aman. Berapa besar "sisanya" tergantung pada apa yang Anda beli. Untuka0pembangunan barua0itu adalaha0sisa 60% hingga 80%a0yang tersisa setelah pembayaran pembangunan bertahap Anda - sekitar 350.000 euros untuk rumah seharga 500.000 euros. Untuka0properti resalea0itu sekitara090%a0- sekitar 450.000 euros - karena Anda hanya membayar arras sebesar 10%. Dua metode yang umum sama untuk keduanya:

• Sebuah26nbsp;bankers draft26nbsp;(cek bergaransi dari bank Spanyol). Penjual atau pengembang pasti dibayar, dan Anda tetap memegang kendali sampai Anda menandatangani.
• Sebuah26nbsp;transfer bank instan26nbsp;yang cair pada hari yang sama.

Uang tunai tidak digunakan untuk harga pembelian. Aturan anti pencucian uang di Spanyol mewajibkan pembayaran yang dapat dilacak. Pengacara Anda akan mengatur metode yang tepat.

Jika Anda mengirim uang dari mata uang lain - pounds, krona, zloty, atau apa pun di luar euro - rencanakan lebih awal. Nilai tukar bisa berubah antara kontrak dan penyelesaian.

Peringatan:26nbsp;Risiko mata uang itu nyata. Pada pembelian senilai 500.000 euros, perubahan kecil pada kurs dapat mengubah biaya Anda hingga ribuan. Pialang valuta dapat mengunci kurs sehingga harga yang Anda setujui adalah harga yang Anda bayar. Jangan serahkan ini pada kebetulan di minggu penyelesaian.

Penyelesaian properti baru: Licence of First Occupation

Penyelesaian pengembangan baru memiliki dua dokumen tambahan yang tidak ada pada properti jual kembali. Pengacara Anda harus memastikannya sebelum Anda menyelesaikan transaksi:

• 26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(sertifikat penyelesaian bangunan). Ini membuktikan bangunan selesai sesuai rencana.
• 26nbsp;licencia de primera ocupaci33n26nbsp;(Licence of First Occupation, atau LFO). Balai kota menerbitkannya di akhir pembangunan. Ini menegaskan rumah tersebut sah untuk dihuni, inilah yang memicu penyelesaian Anda, dan Anda membutuhkannya untuk memasang air dan listrik.

Ini penting:26nbsp;pengembang tidak dapat memaksa Anda untuk menyelesaikan transaksi tanpa Licence of First Occupation.26nbsp;Jika dokumen itu tidak ada, jangan tanda tangan.

Periksa juga jaminan bank untuk uang yang Anda bayarkan selama pembangunan. Menurut hukum (Law 57/1968, Ley 20/2015), pembayaran bertahap Anda harus dilindungi sampai penyelesaian.

Contoh nyata.26nbsp;Pada pengembangan baru off-plan senilai 500.000 euros, Anda sudah membayar biaya reservasi dan cicilan bertahap selama pembangunan - total sekitar 30%, sekitar 150.000 euros, setiap euro dijamin bank. Setelah LFO diterbitkan, pengacara Anda memastikan tiga hal sudah tersedia, lalu Anda membayar sisa 60% hingga 80% dan menerima kunci:

• Sudah dibayar:26nbsp;sekitar 150.000 euros dibayar bertahap selama pembangunan (sekitar 30%, dijamin bank)
• Jatuh tempo sekarang di notaris:26nbsp;sekitar 350.000 euros sisa pembayaran (sekitar 70%)
• Harus ada terlebih dahulu:26nbsp;LFO sudah diterbitkan, sertifikat penyelesaian sudah ada, dan pembayaran sebelumnya dijamin

Properti jual kembali lebih sederhana: tidak ada LFO dan tidak ada pembangunan bertahap, jadi Anda cukup membayar sisa 90% (sekitar 450.000 euros) di notaris.

Di Spain Developments, kami memeriksa LFO, sertifikat penyelesaian, dan jaminan bank pada setiap properti baru, jadi Anda tidak akan pernah menyelesaikan pembelian rumah yang belum sah dan belum siap. Kami adalah agen pembeli independen, pengembang yang membayar biaya kami, dan Anda tidak membayar biaya pembeli. Silakan hubungi kami jika Anda ingin ini diperiksa untuk Anda.

Penyerahan kunci: apa yang harus dikumpulkan

Kunci diserahkan segera setelah penandatanganan. Jangan terburu-buru pada bagian ini. Kumpulkan semuanya dan periksa dengan daftar tertulis:

• Semua kunci pintu utama (setiap salinan).
• Remote garasi atau parkir.
• Kunci ruang penyimpanan (trastero).
• Kunci kotak surat.
• Kunci dan kode pintu komunitas (gerbang, kolam, gym).
• Kode alarm atau fob.
• Untuk properti baru: dokumen garansi dan manual untuk pemanas, aircon, dan sistem pintar apa pun.

Minta penjual atau pengembang menandatangani inventaris sederhana tentang apa yang Anda terima. Untuk rumah jual kembali, bijak untuk mengganti kunci utama setelah penyelesaian. Anda tidak bisa tahu berapa banyak salinan yang ada.

Tip bonus:26nbsp;Untuk properti baru, lakukan pemeriksaan snagging. Anda punya waktu setelah serah terima untuk melaporkan cacat yang Anda temukan - masalah penyelesaian kecil yang seharusnya diperbaiki pengembang. Catat semuanya dan kirimkan dengan cepat.

Apa yang harus dilakukan dalam 30 hari pertama

Beberapa tugas harus dilakukan segera setelah Anda menerima kunci. Pengacara Anda atau seorang26nbsp;gestor26nbsp;(agen administrasi) dapat menangani sebagian besar di antaranya:

• Bayar pajak pembelian dalam 30 hari.26nbsp;Properti baru: 10% IVA (PPN) dibayar kepada pengembang saat penyelesaian, ditambah sekitar 1.2% AJD (bea meterai). Jual kembali: 7% ITP (pajak pengalihan).
• Daftarkan akta26nbsp;di Land Registry, agar nama Anda tercatat sebagai pemilik.
• Alihkan utilitas26nbsp;(air, listrik, internet) ke nama Anda.
• Beri tahu komunitas pemilik26nbsp;bahwa Anda adalah pemilik baru.
• Atur asuransi rumah26nbsp;mulai dari hari Anda menerima kunci.
• Daftar di padr33n26nbsp;di balai kota, jika Anda berencana tinggal di sana.

Contoh nyata.26nbsp;Berikut pajak utama yang jatuh tempo segera setelah penyelesaian untuk rumah senilai 500.000 euros, tergantung jenisnya. Siapkan uang ini - ini bagian dari biaya tambahan 12% hingga 14%, bukan kejutan:

Properti baru

1.2% AJD (bea meterai), jatuh tempo sekitar saat penyelesaian:26nbsp;6.000 euros.

Jual kembali

7% ITP (pajak pengalihan), jatuh tempo dalam 30 hari:26nbsp;35.000 euros.

Risiko dan cara tetap aman

Bersikap jujurlah tentang apa yang bisa salah, dan rencanakan untuk itu:

• Tidak ada Licence of First Occupation (properti baru).26nbsp;Jangan pernah menyelesaikan pengembangan baru tanpa itu. Pengembang tidak dapat memaksa Anda, dan itulah yang memicu pembayaran sisa Anda.
• Jaminan bank tidak dihormati (properti baru).26nbsp;Pastikan pembayaran bertahap yang Anda lakukan selama pembangunan diperhitungkan saat penyelesaian. Pengacara Anda memeriksa ini terhadap jaminannya.
• Utang tersembunyi (jual kembali).26nbsp;Minta sertifikat dari komunitas pemilik yang menunjukkan tidak ada utang, ditambah bukti bahwa IBI (pajak properti lokal) dan utilitas sudah dibayar. Pengacara Anda memeriksa ini.
• Uang dikirim ke rekening yang salah.26nbsp;Bayar hanya ke rekening yang dikonfirmasi oleh pengacara Anda. Waspadai email palsu dengan detail bank yang diperbarui - penipuan yang sudah dikenal.
• Kerugian mata uang.26nbsp;Kunci kurs Anda dengan pialang sebelum minggu penyelesaian.
• Kunci atau kode akses hilang.26nbsp;Dapatkan inventaris yang ditandatangani. Ganti kunci properti jual kembali.
• Properti tidak sesuai kesepakatan.26nbsp;Lakukan pemeriksaan akhir (pemeriksaan snagging pada properti baru) sebelum Anda menandatangani. Jika ada yang salah, Anda dapat menahan dana atau menolak menyelesaikan transaksi sampai diperbaiki.

Bahaya:26nbsp;Penipuan yang umum menargetkan minggu penyelesaian. Seseorang mengirim email kepada Anda dengan detail bank baru untuk pembayaran. Selalu konfirmasikan rekening lewat telepon dengan pengacara Anda, menggunakan nomor yang sudah Anda percaya. Jangan pernah bertindak hanya berdasarkan detail bank dari email.

Ingin penyelesaian Anda dikelola dari awal sampai akhir? Kami menangani notaris, lisensi, pemeriksaan tanpa utang, dan serah terima kunci, bahkan saat Anda tidak bisa terbang, semuanya tanpa biaya pembeli. Silakan bicara dengan Spain Developments.

Kesimpulan

Penyelesaian adalah hari ketika pembelian Anda menjadi nyata: tandatangani escritura, bayar sisanya, ambil kuncinya. Untuk pembangunan baru, penyelesaian dilakukan setelah Licence of First Occupation, dan Anda membayar sisa 60% hingga 80% (sekitar 350.000 euros untuk rumah seharga 500.000 euros) di atas pembayaran pembangunan bertahap Anda yang dijamin bank. Untuk properti resale, Anda membayar sekitar 90% pada hari itu. Gunakan pengacara independen Anda sendiri, pastikan lisensi dan jaminan bank, dan bayarkan hanya ke rekening yang telah Anda verifikasi. Untuk rumah seharga 500.000 euros, penyelesaian yang cermat mengubah berbulan-bulan kerja menjadi rumah milik yang aman. Di Spain Developments, kami mengelola proses penyelesaian Anda dari awal hingga akhir, bahkan dari luar negeri, tanpa biaya pembeli. Saat Anda siap, jangan ragu untuk menghubungi kami.