Pemeriksaan Due Diligence Sebelum Anda Membeli di Spanyol

Membeli rumah di Costa del Sol adalah langkah besar, sering kali dari negara lain. Panduan ini menunjukkan pemeriksaan hukum yang melindungi uang Anda sebelum Anda menandatangani. Anda akan mempelajari apa yang harus diverifikasi, siapa yang melakukannya, berapa biayanya, dan risiko jika melewatkannya. Ini ditulis untuk pembeli asing properti baru dibangun.

Ringkasan cepat

• Uji tuntas adalah pemeriksaan hukum menyeluruh atas suatu properti sebelum Anda membelinya.
• Spanyol menganut prinsip 2pembeli harus waspada2, jadi masalah menjadi tanggung jawab Anda setelah Anda menandatangani.
• Biasanya memakan waktu 5 hingga 15 hari kerja dan merupakan bagian dari biaya pengacara sebesar 1%.
• Selalu lakukan ini sebelum Anda menandatangani atau membayar, dan selalu gunakan pengacara independen.

Apa itu uji tuntas?

Uji tuntas adalah pemeriksaan hukum menyeluruh atas suatu properti sebelum Anda membelinya. Pengacara independen Anda yang melakukannya. Tujuannya sederhana: memastikan rumah tersebut bersih secara hukum, bebas dari utang, dibangun dengan benar, dan aman untuk dibeli.

Properti di Spanyol berjalan dengan aturan 2pembeli harus waspada2. Setelah transaksi selesai, masalah tersembunyi apa pun menjadi tanggung jawab Anda, bahkan jika Anda tidak mengetahuinya. Uji tuntas adalah cara Anda menemukan masalah tersebut lebih dulu, saat Anda masih bisa mundur.

Mengapa uji tuntas sangat penting di Spanyol

Di beberapa negara, sistem melindungi pembeli. Spanyol berbeda. Di sini beban ada pada Anda dan pengacara Anda untuk memeriksa semuanya sebelum Anda menandatangani. Setelah penyelesaian transaksi, sudah terlambat.

Pembeli asing menghadapi risiko tambahan. Anda mungkin tidak mengetahui masalah lokal yang umum terjadi di Spanyol. Anda mungkin membeli dalam perjalanan singkat, jatuh cinta pada pemandangannya, di bawah tekanan untuk memutuskan. Tepat pada saat seperti itulah kesalahan terjadi.

Inilah masalah-masalah yang dirancang untuk ditangkap oleh uji tuntas.

• Utang tersembunyi.6nbsp;Pajak, biaya komunitas, dan tagihan utilitas yang belum dibayar tetap melekat pada properti, bukan penjual. Lewati pemeriksaan ini, dan Anda akan mewarisinya.
• Pekerjaan bangunan ilegal.6nbsp;Kamar tambahan, kolam renang, teras, atau garasi yang dibangun tanpa izin. Ini dapat menimbulkan denda atau bahkan perintah pembongkaran.
• Masalah tata ruang.6nbsp;Rumah yang dibangun melanggar aturan zonasi, yang dapat membatasi cara Anda menggunakannya atau merugikan penjualan kembali.
• Ukuran atau batas yang salah.6nbsp;Jika properti yang sebenarnya tidak sesuai dengan catatan resmi, Anda bisa kesulitan mendaftarkan atau menjualnya kembali.

Daftar periksa uji tuntas lengkap

Inilah yang dicakup oleh pemeriksaan hukum yang tepat. Minta pengacara Anda mengonfirmasi setiap poin secara tertulis.

1. Pemeriksaan Land Registry (nota simple).6nbsp;Mengonfirmasi pemilik yang sebenarnya, dan menunjukkan adanya hipotek, sita, atau beban. Nota simple adalah kutipan resmi dari Land Registry (Registro de la Propiedad).
2. Pemeriksaan kadaster.6nbsp;Mengonfirmasi ukuran dan tata letak properti dalam catatan pajak (Catastro) sesuai dengan kenyataan.
3. Registry vs cadastre vs reality.6nbsp;Catatan hukum, catatan pajak, dan rumah yang sebenarnya semuanya harus sesuai.
4. Perencanaan kota dan zonasi.6nbsp;Mengonfirmasi properti mengikuti aturan bangunan setempat dan tidak memiliki berkas sanksi terhadapnya.
5. Izin.6nbsp;Mengonfirmasi izin bangunan yang sah, dan First Occupation Licence (Licencia de Primera Ocupación6nbsp;- izin untuk tinggal di sana secara sah dan menyambungkan utilitas).
6. Utang dan tagihan.6nbsp;Memeriksa IBI (pajak daerah), biaya komunitas, dan tagihan utilitas yang belum dibayar.
7. Komunitas pemilik.6nbsp;Mengonfirmasi komunitas (comunidad de propietarios) dikelola dengan baik, tanpa utang besar atau sengketa hukum, dan memeriksa aturan komunitas.
8. Status sewa.6nbsp;Mengonfirmasi apakah rumah tersebut dapat disewakan secara legal kepada wisatawan, jika itu rencana Anda.

Pemeriksaan tambahan untuk properti baru dibangun dan off-plan

Rumah baru dibangun dan off-plan memerlukan beberapa pemeriksaan tambahan. Ini melindungi Anda dari risiko yang khas saat membeli properti yang baru atau belum selesai dibangun.

• Perusahaan pengembang.6nbsp;Konfirmasikan bahwa pengembang tersebut ada dan periksa kesehatan keuangannya di Commercial Registry (Registro Mercantil).
• Kepemilikan tanah.6nbsp;Konfirmasikan bahwa pengembang benar-benar memiliki tanah tersebut atau memiliki hak untuk membangun di atasnya.
• Jaminan bank.6nbsp;Untuk off-plan, konfirmasikan bahwa jaminan bank yang sah (aval bancario) mencakup setiap pembayaran bertahap, berdasarkan Law 57/1968 dan Law 20/2015. Jangan pernah membayar uang muka tanpa ini.
• Spesifikasi terperinci.6nbsp;Dapatkan bahan, tata letak, dan perlengkapan yang tepat secara tertulis, agar pengembang tidak bisa diam-diam mengubahnya atau menagih biaya tambahan nanti.
• Tanggal penyelesaian dan penalti.0aThe contract should set a clear deadline and penalties for delays.
• Garansi struktural 10 tahun.0aHukum Spanyol mewajibkan garansi 10 tahun untuk struktur bangunan.

Catatan tentang okupas (penghuni liar).0aBanyak pembeli khawatir tentang penghuni liar. Itu kekhawatiran yang wajar, tetapi risiko nyata di kompleks berpagar hunian baru sangat rendah. Rumah-rumah ini dihuni, dilengkapi alarm, dan diawasi oleh komunitas pemilik. Undang-Undang Anti-Penghuni Liar Spanyol 2025 (Ley Antiokupas), yang berlaku sejak April 2025, juga membuat penggusuran jauh lebih cepat. Polisi dapat mengeluarkan penghuni ilegal dalam waktu 48 jam jika terdeteksi sejak dini, dan pengadilan kini menggunakan proses jalur cepat sekitar 15 hari. Bagian dari membeli dengan baik adalah memastikan rumah baru Anda diamankan dengan semestinya sejak hari pertama.

Kapan Anda harus melakukannya?

Sebelum Anda menandatangani apa pun yang mengikat. Sebelum Anda membayar sejumlah uang yang berarti. Ini adalah aturan waktu yang paling penting dalam properti di Spanyol.

Kontrak pembelian privat (contrato de arras0a- kontrak uang muka yang mengikat) dapat ditegakkan secara hukum. Jika Anda menandatanganinya lalu membatalkannya, bahkan untuk alasan yang baik, Anda bisa kehilangan uang muka Anda. Jadi pemeriksaan harus dilakukan terlebih dahulu.

Jika penjual atau agen mendorong Anda untuk cepat menandatangani, pengacara Anda dapat menambahkan klausul suspensif (condición suspensiva0a- klausul pembatalan). Ini membuat transaksi bergantung pada hasil due diligence yang bersih. Jika muncul masalah serius, Anda bisa mundur dan tetap menyimpan uang Anda.

Peringatan:0aTekanan untuk "tanda tangan hari ini atau kehilangannya" adalah taktik klasik. Properti yang benar-benar bagus dan asli akan tetap ada setelah pemeriksaan yang semestinya. Jangan pernah membiarkan rasa mendesak mendorong Anda untuk menandatangani sebelum due diligence selesai dilakukan.

Berapa lama prosesnya dan berapa biayanya

Due diligence biasanya memakan waktu0a5 sampai 15 hari kerja. Waktu pastinya tergantung pada properti dan seberapa cepat balai kota merespons.

Biayanya merupakan bagian dari honorarium pengacara Anda, yang biasanya sekitar0a1% dari harga pembelian ditambah PPN (IVA sebesar 21%). Mari kita gunakan contoh nyata dengan properti baru seharga0a500.000 euros0a.

Contoh perhitungan: properti baru 500.000 euros

• 5.000 euros0a- honorarium pengacara, termasuk due diligence (1%)
• 1.050 euros0a- PPN (21%)
• Total: 6.050 euros

Nota simple itu sendiri hanya menelan biaya beberapa euro. Nilai sebenarnya ada pada ketelitian pengacara, yang membaca registri, kadaster, izin, dan laporan keuangan komunitas secara bersama-sama. Dibandingkan dengan pembelian senilai 500.000 euros, ini adalah biaya kecil untuk ketenangan pikiran total.

Apa yang terjadi jika Anda melewatkannya

Risiko-risiko ini bukan cerita horor langka. Ini sering terjadi, terutama pada pembeli yang bergerak terlalu cepat. Melewatkan due diligence bisa berarti:

• Membayar denda atau menghadapi pembongkaran karena pekerjaan bangunan tanpa izin.
• Tidak dapat memperoleh hipotek, asuransi, atau pendaftaran yang benar.
• Mewarisi utang yang belum dibayar milik orang lain.
• Sengketa hukum dengan tetangga atau balai kota.
• Kesulitan menjual kembali rumah karena cacat hukum.

Salah satu saja dari hal-hal ini bisa menelan biaya jauh lebih besar daripada honorarium pengacara, dan beberapa bahkan tidak bisa diperbaiki sama sekali.

Membeli dari jarak jauh: melakukan pemeriksaan dari luar negeri

Anda tidak perlu berada di Spanyol untuk due diligence. Sebagian besar pembeli British, Irish, Dutch, Scandinavian, German, Polish, dan Czech menanganinya dari rumah.

Pengacara independen Anda mengambil catatan registri dan kadaster, menghubungi balai kota, kantor pajak, dan komunitas, lalu melaporkannya kembali kepada Anda dalam bahasa Anda. Jika Anda tidak bisa bepergian untuk menyelesaikannya, Anda menandatangani Surat Kuasa (poder notarial0a- dokumen hukum yang memungkinkan pengacara Anda bertindak atas nama Anda) sehingga pengacara Anda dapat menandatangani akta untuk Anda. Seluruh pemeriksaan bisa berjalan sementara Anda tetap berada di negara Anda sendiri.

Di sinilah memiliki tim yang tepat menjadi segalanya. Di Spain Developments, kami hanya bekerja dengan pengacara independen Spanyol, tidak pernah dengan pengacara milik pengembang. Ini penting karena pengacara pengembang memiliki konflik kepentingan: mereka dibayar oleh penjual. Pengacara independen memiliki kewajiban dan alasan untuk menemukan masalah sebelum masalah itu menjadi milik Anda. Sebagai agen pembeli yang dibayar pengembang, kami mengoordinasikan due diligence secara penuh agar tidak ada yang terlewat.

Tips bonus:0aMinta pengacara Anda memberikan laporan due diligence tertulis di akhir. Ringkasan yang jelas tentang apa yang diperiksa, apa yang ditemukan, dan apa yang diselesaikan. Pengacara yang baik memberikan ini sebagai standar. Ini juga menjadi bukti yang berguna di masa depan, jika Anda suatu saat menjualnya.

Sebelum Anda menandatangani: daftar periksa due diligence

• Nota simple baru diambil dari Land Registry.
• Kadaster, registri, dan kondisi nyata semuanya cocok.
• Izin mendirikan bangunan dan First Occupation Licence telah dikonfirmasi.
• Tidak ada IBI, biaya komunitas, atau utang utilitas yang belum dibayar.
• Untuk off-plan: garansi bank yang sah mencakup setiap pembayaran bertahap.
• Laporan due diligence tertulis telah diterima dari pengacara Anda.

Intinya

Due diligence adalah pemeriksaan hukum yang menjaga uang Anda tetap aman di Spanyol. Ini mengonfirmasi pemilik sebenarnya, menemukan utang tersembunyi, memeriksa izin, dan memastikan rumah tersebut bersih secara hukum. Dalam sistem "pembeli harus berhati-hati", ini adalah perlindungan utama Anda.

Selalu lakukan uji tuntas secara menyeluruh sebelum Anda menandatangani atau membayar, dan selalu gunakan pengacara independen, bukan pengacara milik pengembang. Jika Anda membeli properti baru di Costa del Sol, Spain Developments dapat mengatur pemeriksaan hukum independen secara penuh, ditangani dalam bahasa Anda dari awal hingga akhir.