Verifica del costruttore per gli acquirenti off-plan in Spagna

Questa pagina è per gli acquirenti internazionali che stanno valutando una casa off-plan o di nuova costruzione sulla Costa del Sol. Vuoi sapere se il promotore è affidabile prima di consegnare qualsiasi somma di denaro. Questa pagina spiega come verificare un promotore, con un linguaggio semplice e onesto.

Acquistare off-plan significa pagare una casa prima che sia terminata. Può essere un ottimo modo per comprare. Può anche andare storto se il promotore è debole. La buona notizia è che la legge spagnola protegge fortemente gli acquirenti, e un controllo accurato elimina la maggior parte del rischio.

Risposta rapida:a0Ti diciamo onestamente se un promotore è consolidato e affidabile, oppure completamente nuovo e senza ancora uno storico, e condividiamo qualsiasi esperienza reale che abbiamo. Il tuo avvocato verifica legalmente le licenze, la garanzia bancaria e il registro fondiario, e possiamo presentarti un avvocato indipendente con cui lavoriamo da anni, anche se usare il nostro non è obbligatorio. Secondo la legge spagnola, ogni pagamento off-plan deve essere protetto da una garanzia bancaria, quindi anche se un promotore fallisce, il tuo denaro è recuperabile.

Chi controlla cosa, onestamente

È importante essere precisi sui ruoli qui, perché alcune agenzie li confondono. Ci sono due compiti separati, e vengono svolti da due persone diverse.

Noi verifichiamo il promotore come azienda. La realtà, detta onestamente, è che la Costa del Sol è in pieno boom, quindi molti promotori sono nuovi, e per alcuni questo è il loro primissimo progetto. Ci sono una manciata di nomi consolidati che già conosciamo e con cui abbiamo lavorato. Il nostro compito è dirti con sincerità quale tipo di promotore stai valutando, e quando abbiamo esperienza reale con un promotore, o conosciamo acquirenti che ce l'hanno, la condividiamo apertamente, nel bene e nel male. Dove non abbiamo ancora esperienza, lo diciamo chiaramente invece di fingere.

Il tuo avvocato si occupa della verifica legale. In Spagna funziona così. L'avvocato conferma formalmente le licenze, la garanzia bancaria e le iscrizioni nel registro fondiario. Possiamo presentarti un avvocato indipendente con cui lavoriamo da anni e di cui ci fidiamo, anche se non sei mai obbligato a usare il nostro.

• Noi ti diamo il quadro umano, dove lo abbiamo: si tratta di un promotore consolidato che conosciamo, oppure di uno più nuovo senza ancora uno storico.
• Il tuo avvocato ti dà il quadro legale: tutti i documenti sono validi e in regola?
• Insieme, i due controlli coprono sia la reputazione sia la documentazione, così nulla sfugge tra le maglie.

Suggerimento extra:a0Una brochure bellissima non ti dice nulla su un promotore. Dove hanno già completato dei progetti, chiedi di vederli e, se puoi, parla con persone che hanno già acquistato. Le consegne passate sono il miglior indizio delle consegne future, anche se un promotore completamente nuovo potrebbe non averne ancora, e questo di per sé è utile saperlo.

I veri rischi dell'acquisto off-plan

Siamo onesti su cosa può andare storto. Queste paure sono reali, e meriti di capirle.

La paura più profonda viene dal 2008. Quando il mercato è crollato, migliaia di acquirenti stranieri hanno perso i loro pagamenti a stato avanzamento lavori perché i promotori sono falliti a costruzione in corso. Quel trauma influisce ancora oggi su quanto si sentano prudenti gli acquirenti. La grande differenza ora è che la legge spagnola impone che ogni pagamento off-plan sia protetto da una garanzia bancaria, quindi anche se un promotore fallisce, il tuo denaro è recuperabile. Qui sotto spieghiamo esattamente come.

• Il promotore potrebbe finire i soldi durante la costruzione, lasciando l'edificio incompiuto e i tuoi pagamenti a rischio.
• La costruzione potrebbe iniziare senza tutte le licenze complete, e nel peggiore dei casi un tribunale può ordinare una demolizione.
• Un'azienda off-plan disonesta potrebbe incassare i depositi e semplicemente sparire.

Ci sono anche rischi proprio alla fine della costruzione, quando ti aspetti di trasferirti.

• Una garanzia bancaria mancante o non valida lascia i tuoi pagamenti a rate senza protezione.
• Senza unaa0Licenza di Prima Occupazione, non puoi vivere legalmente nella casa né collegare le utenze.
• Tattiche di vendita ad alta pressione come prezzo speciale solo per oggi, altri sono interessati ti spingono a impegnarti prima di aver verificato qualsiasi cosa.

Quest'ultimo punto merita una risposta chiara. La vera pressione è un segnale di allarme, non un motivo per affrettarsi. Una buona casa e un promotore solido saranno ancora lì dopo che il tuo avvocato avrà fatto le verifiche.

Come la legge spagnola protegge il tuo denaro

Ecco la parte rassicurante, ed è davvero forte. La Spagna ha una seria protezione legale per gli acquirenti off-plan. Una volta capita, la paura di perdere il deposito si riduce parecchio.

Ogni pagamento che effettui prima del completamento deve essere protetto da una garanzia bancaria o da una polizza assicurativa. Questo è richiesto dalla legge, quindi non è facoltativo per il promotore.

• Questa protezione deriva daa0Legge 57/1968, la legge che impone ai promotori di garantire i pagamenti degli acquirenti, rafforzata da Legge 20/2015.
• Se il promotore non consegna, hai diritto al rimborso del 100% del tuo denaro, oltre agli interessi legali.
• Non si tratta solo del caso in cui un promotore fallisca. Se i lavori superano la scadenza di completamento stabilita nel tuo contratto, hai anche il diritto di riavere i tuoi soldi.
• Le banche che detengono i fondi sono responsabili in solido, e il Tribunale Supremo spagnolo si è costantemente schierato dalla parte degli acquirenti in questi casi.

Questo significa che i tuoi pagamenti a stato avanzamento non sono sospesi nel vuoto. Sono coperti da una garanzia, per legge, con i tribunali dalla tua parte. La chiave è assicurarsi che quella garanzia esista davvero e sia valida, ed è esattamente ciò che il tuo avvocato verifica.

Ecco un esempio semplice. Durante la costruzione paghi 150.000 euros in pagamenti rateali per una casa acquistata sulla carta. In seguito il promotore non riesce a completarla. Con una valida garanzia bancaria ai sensi della Legge 57/1968, puoi recuperare quei 150.000 euros più gli interessi legali, e la banca condivide la responsabilità.

I documenti legali che il tuo avvocato controlla

Il tuo avvocato segue una checklist chiara prima che tu sia esposto a qualsiasi rischio. Non hai bisogno di memorizzare questi termini, ma conoscerli ti aiuta a sentirti in controllo.

• La licencia de obra, la licenza edilizia che consente che la costruzione avvenga legalmente.
• Che il terreno sia suelo urbano, cioe8 classificato come urbano ed edificabile, non terreno protetto o rurale.
• La CFO, il certificato di fine lavori che conferma che l'edificio e8 stato completato correttamente.

Qualche altro elemento si trova alla linea del traguardo e al registro.

• La LFO, la Licenza di Prima Occupazione, che ti permette di vivere legalmente nella casa e di collegare acqua ed elettricite0.
• Una visura catastale aggiornata, cosec da mostrare il vero stato attuale.
• La valida garanzia bancaria o polizza assicurativa che copre ogni pagamento rateale che hai effettuato.

Avvertenza: Il piccolo deposito di prenotazione viene spesso pagato per primo, prima che la garanzia bancaria sia predisposta, ed e8 normale. La parte da proteggere e8 il contratto privato di acquisto (PPC), dove iniziano i consistenti pagamenti rateali. Prima di effettuare tali pagamenti, il tuo avvocato deve confermare che sia in essere una valida garanzia bancaria. Quella garanzia e8 cif2 che ti permette di riavere il tuo denaro se la costruzione non va a buon fine.

Perche9 lavorare con Spain Developments

Siamo un agente d'acquisto indipendente con accesso a tutti gli sviluppi sulla Costa del Sol. Non siamo legati a un singolo promotore. Questo significa che non abbiamo alcun motivo per spingerti verso un costruttore che non fa per te.

Abbiamo allontanato acquirenti da promotori con un debole servizio post-vendita, anche quando quei progetti sembravano attraenti sulla carta. Preferiamo perdere una vendita rapida piuttosto che mandarti incontro a un'esperienza frustrante. Abbiamo successo solo quando tu sei felice nella tua casa.

Il nostro servizio di acquisto non ti costa nulla, perche9 il promotore paga la nostra commissione. Il prezzo e8 lo stesso sia che acquisti tramite noi sia che tu vada direttamente, poiche9 la commissione e8 inclusa nel listino prezzi fisso. Andare direttamente non ti fa risparmiare nulla e ti priva dell'esperto dalla tua parte.

Quando sei pronto, ti daremo la nostra valutazione onesta su qualsiasi promotore, e il tuo avvocato mettere0 in sicurezza i controlli legali. Insieme, e8 cosec che acquisti sulla carta con fiducia.