スペインで購入する前のデューデリジェンスチェック

Costa del Solで住宅を購入するのは、大きな一歩であり、多くの場合は別の国からの購入です。このガイドでは、契約書に署名する前にあなたのお金を守る法的確認事項を紹介します。何を確認すべきか、誰が行うのか、費用はいくらか、そしてそれを省略するリスクは何かを学べます。これは新築物件を購入する外国人買主のために書かれています。

クイックサマリー

• デューデリジェンスとは、購入前に物件について行う完全な法的確認のことです。
• スペインでは「買主注意」が原則なので、問題は署名後にあなた自身のものになります。
• 通常は5〜15営業日かかり、弁護士報酬1%の一部に含まれます。
• 必ず署名または支払いの前に行い、必ず独立した弁護士を使いましょう。

デューデリジェンスとは？

デューデリジェンスとは、購入前に物件について行う完全な法的確認のことです。これを行うのはあなたの独立した弁護士です。目的はシンプルです。その住宅が法的に問題がなく、負債がなく、適法に建てられていて、安心して購入できることを確認することです。

スペインの不動産取引は「買主注意」というルールで成り立っています。取引が完了すると、たとえ知らなかったとしても、隠れた問題はすべてあなたのものになります。デューデリジェンスは、まだ手を引けるうちに、そうした問題を先に見つける方法です。

なぜスペインではデューデリジェンスがそれほど重要なのか

国によっては、制度が買主を守ってくれます。スペインは違います。ここでは、署名する前にすべてを確認する責任はあなたとあなたの弁護士にあります。取引完了後では遅すぎます。

外国人買主は追加のリスクに直面します。スペインでよくある地元特有の問題を知らないかもしれません。短い滞在中に、景色に惚れ込み、決断を急かされながら購入しているかもしれません。まさにそういうときにミスは起こります。

デューデリジェンスは、こうした問題を見つけるためにあるのです。

• 隠れた負債。不払いの税金、管理費、公共料金の請求は、売主ではなく物件に紐づいたままです。確認を省略すると、それらを引き継ぐことになります。
• 違法な建築工事。許可なしで増築された部屋、プール、テラス、またはガレージ。これらは罰金や、場合によっては取り壊し命令につながることがあります。
• 都市計画上の問題。ゾーニング規則に反して建てられた住宅で、利用方法が制限されたり、再販価値に悪影響が出たりすることがあります。
• 面積や境界の不一致。実際の物件が公式記録と一致しない場合、登記や再販で苦労する可能性があります。

デューデリジェンスの完全チェックリスト

適切な法的確認で対象となるのは以下の項目です。各ポイントを弁護士に書面で確認してもらいましょう。

1. 土地登記簿の確認（nota simple）。真の所有者を確認し、抵当権、差押え、またはその他の負担があるかを示します。nota simpleは土地登記簿の公式な抜粋です（Registro de la Propiedad).
2. 地籍の確認。税務記録上の物件の面積とレイアウト（Catastro）が現実と一致していることを確認します。
3. 登記簿と地籍と現況の一致。法的記録、税務記録、そして実際の住宅の3つがすべて一致していなければなりません。
4. 都市計画とゾーニング。その物件が地域の建築規則に従っており、制裁手続きの対象になっていないことを確認します。
5. 許認可。有効な建築許可と、第一入居許可（Licencia de Primera Ocupación- 合法的に居住し、公共サービスを接続するための許可）があることを確認します。
6. 負債と請求書。未払いのIBI（固定資産税）、管理費、公共料金の請求がないか確認します。
7. 区分所有者コミュニティ。コミュニティ（comunidad de propietarios）が適切に運営されており、多額の負債や法的紛争がないことを確認し、コミュニティ規約もチェックします。
8. 賃貸状況。それがあなたの計画である場合、その住宅を観光客向けに合法的に賃貸できるかどうかを確認します。

新築・オフプラン向けの追加確認

新築住宅やオフプラン物件には、さらにいくつかの確認が必要です。これらは、新築または未完成の物件を購入すること特有のリスクからあなたを守ります。

• デベロッパーの会社。デベロッパーが実在することを確認し、商業登記簿で財務状況をチェックします（Registro Mercantil).
• 土地の所有権。デベロッパーが実際にその土地を所有しているか、またはその土地に建築する権利を持っていることを確認します。
• 銀行保証。オフプランの場合は、有効な銀行保証（aval bancario）がLaw 57/1968およびLaw 20/2015の下で、すべての段階払いをカバーしていることを確認します。これがないまま手付金を支払ってはいけません。
• 詳細仕様書。使用材料、間取り、設備を正確に書面化しておきましょう。そうすれば、デベロッパーがこっそり変更したり、後から追加料金を請求したりできません。
• 完成日と違約金。契約書には、明確な期限と遅延に対する違約金を定めるべきです。
• 10年間の構造保証。スペインの法律では、建物の構造に対して10年間の保証が義務付けられています。

okupas（不法占拠者）についてひと言。多くの買主は不法占拠者を心配します。それはもっともな懸念ですが、ゲーテッドな新築住宅地での実際のリスクは非常に低いです。こうした住宅には居住者がおり、警報装置があり、所有者コミュニティによって見守られています。スペインの2025年反不法占拠法（Ley Antiokupas）は2025年4月から施行され、立ち退きも大幅に迅速化されました。早い段階で発見されれば、警察は48時間以内に不法占拠者を排除できますし、裁判所も現在では約15日間の迅速手続きを用いています。賢く購入することの一部は、新しい家が初日から適切に安全確保されていることを確認することです。

いつ行うべきか？

法的拘束力のあるものに署名する前です。まとまった金額を支払う前です。これはスペインの不動産において最も重要なタイミングのルールです。

私的売買契約（contrato de arras— 法的拘束力のある手付金契約）は法的に執行可能です。これに署名したあとで、たとえ正当な理由があっても撤回すると、手付金を失う可能性があります。だからこそ、確認作業は先に行わなければなりません。

売主や仲介業者が急いで署名させようとする場合、弁護士は停止条件条項（condición suspensiva— 解除条項）を追加できます。これにより、取引はデューデリジェンスの結果に問題がないことを条件とする形になります。重大な問題が見つかれば、取引をやめてお金も守れます。

警告：「今日署名しないと失いますよ」という圧力は、典型的な手口です。本当に良い物件なら、きちんと確認したあとでもまだ残っています。デューデリジェンスが終わる前に、焦って署名することは絶対に避けてください。

どれくらい時間がかかり、費用はいくらか

デューデリジェンスには通常5〜15営業日かかります。正確な日数は物件と役所の対応速度によって異なります。

費用は弁護士報酬の一部で、通常は購入価格の1%にVAT（IVA 21%）を加えた額です。では、500.000 eurosの新築物件を実例として見てみましょう。

実例：500.000 eurosの新築物件

• 5.000 euros— デューデリジェンス込みの弁護士費用（1%）
• 1.050 euros— VAT（21%）
• 合計：6.050 euros

nota simple自体の費用はわずか数ユーロです。本当の価値は、登記簿、地籍、許認可、そしてコミュニティ会計をまとめて読み解く、訓練された弁護士の目にあります。500.000 eurosの購入額に対して、これは完全な安心を得るための小さな出費です。

これを省略するとどうなるか

こうしたリスクは、珍しい恐ろしい話ではありません。特に急ぎすぎる買主には、しばしば起こります。デューデリジェンスを省略すると、次のようなことになり得ます。

• 無許可の建築工事について罰金を支払ったり、取り壊しに直面したりする。
• 住宅ローン、保険、または正しい登記ができなくなる。
• 他人の未払い債務を引き継ぐ。
• 近隣住民や役所との法的紛争。
• 法的欠陥のために住宅の再販が難しくなる。

これらのどれか一つでも、弁護士費用をはるかに上回るコストになり得ますし、まったく解決できないものもあります。

遠隔での購入：海外から確認を行う

デューデリジェンスのためにスペインにいる必要はありません。イギリス、アイルランド、オランダ、スカンジナビア、ドイツ、ポーランド、チェコの買主の多くは、自国からこれを進めています。

独立したあなたの弁護士が登記簿と地籍の記録を取得し、役所、税務署、コミュニティに連絡を取り、あなたの言語で報告します。完了のために渡航できない場合は、委任状（poder notarial— 弁護士があなたに代わって行動できるようにする法的文書）に署名すれば、弁護士があなたの代わりに権利証書へ署名できます。一連の確認作業は、あなたが自国にいながら進められます。

ここでは、適切なチームを持つことがすべてです。Spain Developmentsでは、開発業者の弁護士ではなく、独立したスペイン人弁護士とのみ提携しています。これは重要です。なぜなら、開発業者の弁護士には利益相反があるからです。彼らは売主から報酬を受けています。独立した弁護士には、問題があなたの問題になる前に見つける義務と理由があります。開発業者が報酬を支払う買主エージェントとして、私たちはデューデリジェンス全体を調整し、見落としがないようにします。

ボーナスヒント：最後に、書面によるデューデリジェンス報告書を弁護士に依頼してください。何を確認し、何が見つかり、何が解決されたのかを明確にまとめたものです。良い弁護士なら、これは通常サービスとして提供します。また、将来もし売却することがあれば、有用な証拠にもなります。

署名前に：デューデリジェンスのチェックリスト

• 土地登記所から最新のnota simpleを取得した。
• 地籍、登記、そして現況がすべて一致している。
• 建築許可と第一使用許可証が確認されている。
• 未払いのIBI、コミュニティ費用、または公共料金債務がない。
• オフプラン物件の場合：有効な銀行保証が各段階支払いをすべてカバーしている。
• 弁護士から書面によるデューデリジェンス報告書を受け取った。

要点

デューデリジェンスは、スペインであなたのお金を守るための法的確認作業です。真の所有者を確認し、隠れた債務を見つけ、許認可を確認し、住宅に法的な問題がないことを確かめます。「買主注意」の制度において、これはあなたの主な防御手段です。

署名したり支払ったりする前には、必ず徹底的なデューデリジェンスを行い、必ず独立した弁護士を利用してください。デベロッパーの弁護士ではありません。コスタ・デル・ソルで新築物件を購入する場合、Spain Developmentsでは、最初から最後までお客様の言語で対応する、完全に独立した法的チェックを手配できます。