スペインの銀行保証：オフプラン購入者の盾

Costa del Solでオフプラン物件を購入するなら、銀行保証はあなたにとって最も重要な保護手段です。このガイドでは、それが何か、根拠となる法律、そして自分の保証が本物であることを確認する方法を説明します。完成前に段階的に支払いを行う外国人購入者向けに書かれています。

要点まとめ

• 銀行保証は、住宅が完成する前にあなたが支払ったすべてのeuroを返金します。
• これはLaw 57/1968およびLaw 20/2015に基づく法律上の義務です。
• デベロッパーが倒産した場合、銀行または保険会社が利息付きで返金します。
• 有効な保証であることを独立した弁護士が確認するまでは、絶対に手付金を支払わないでください。

銀行保証とは何か？

銀行保証（aval bancario - 銀行または保険会社による法的な約束）は、拘束力のある確約です。内容はこうです。デベロッパーが住宅を完成させて引き渡せなかった場合、銀行は建設中にあなたが支払ったすべてのeuroに加え、利息も返金します。

オフプラン購入では、支払いは段階的に行われます。まず手付金、その後は工事の進捗に応じた支払い、最後に残金です。保証はそれらすべての段階支払いをカバーします。プロジェクトに問題が起きたときの安全網です。

要するに、銀行保証がなければ保護もありません。あなたのお金は、頼れるものが何もないままリスクにさらされます。

なぜオフプランにこの保護が必要なのか

オフプラン購入には明確な利点があります。価格は完成済み住宅より低いことが多いです。最新基準で建てられた新築物件を手に入れられ、場合によっては仕上げを選べることもあります。Costa del Solでは、オフプランは最も人気のある購入方法の一つです。

しかし、大きなリスクが一つあります。まだ存在していないものに対して支払っているということです。最初の支払いから鍵の引き渡しまでに、数か月、時には数年が経過します。その間に問題が起こることがあります。

最悪のケースはデベロッパーの支払不能です。建設会社が完成前に破産した場合、あなたのお金は消えてしまう可能性があります。2008年の暴落時には、何千人もの外国人購入者がこの形で手付金や中間金を失いました。お金を取り戻すために10年以上争った人もいます。銀行保証は、そのようなことが二度とあなたに起こらないようにするために存在します。

法律：Law 57/1968とLaw 20/2015

重要な点を理解するのに弁護士である必要はありません。平易な言葉で説明します。

Law 57/1968

元の法律です。デベロッパーに対して、購入者からのすべての前払金を保証することを義務づけました。お金は分別された保護口座に入れなければなりませんでした。住宅が引き渡されなければ、購入者はお金を返してもらえました。

Law 20/2015（2016年1月施行）

規則を置き換え、更新しました。保護は弱くなるどころか、より強化されました。新しい規則はSpainのBuilding Act（Ley de OrdenaciF3n de la EdificaciF3n、またはLOE）に組み込まれています。

2015年の大きな変更点はこれです。資金を預かる銀行が現在では連帯して責任を負うようになったことです。銀行が、保証のない口座にデベロッパーが購入者の預り金を受け入れるのを許した場合、その銀行に返金義務が課されることがあります。これにより銀行は、単なる受動的な口座保有者ではなく、あなたのお金の「守護者」となります。

重要ポイント： Law 20/2015の下では、あなたの手付金について責任を負う当事者は2者います。デベロッパーは保証を提供しなければなりません。銀行はそれが存在することを確認しなければなりません。どちらかが失敗すれば、あなたには強い請求権があります。

スペイン最高裁判所は、繰り返し購入者を支持してきました。つい最近の2025年後半にも、支払いが仲介業者を通じて行われた場合でも、また個別の証明書が一度も発行されていない場合でも、銀行は預り金を利息付きで全額返金しなければならないと確認しました。この保護は公序に関わる事項として扱われます。つまり、署名によって放棄したり、弱めたりすることはできません。

銀行保証の仕組み：ステップごとの流れ

通常のオフプラン購入における保証の完全な流れは次のとおりです。

1. 売買契約に署名します。 すべての支払いがLaw 20/2015の下で保証されることが明記されていなければなりません。
2. 特別口座に支払います。 あなたのお金は、その開発プロジェクト専用の分別口座に入ります。デベロッパーの一般口座には絶対に入れてはいけません。
3. 保証証明書を受け取ります。 銀行または保険会社が、あなたが支払った正確な金額をカバーする書類を発行します。すべての写しを保管してください。
4. 建設が進みます。 各段階の支払いを行います。その一つ一つが保証でカバーされているべきです。
5. 結末は2通りです。 住宅が完成し、First Occupation Licenceを得て引き渡された場合、保証は終了します。デベロッパーが引き渡せなかった場合は、銀行に対して全額返金と利息を請求します。

保証に含まれていなければならない内容

何かを支払う前に、弁護士に以下の各項目を確認してもらってください。

• 保証を提供する銀行または保険会社の名称。
• 開発プロジェクト名とあなたの特定住戸。
• 実際にあなたが支払う金額と一致する、補償対象の正確な金額。
• 各支払日から発生する法定利息。
• それが Law 20/2015 / Law 57/1968 の適用対象であることを明確に示す記載。

数字で見てみましょう。たとえば、価格が00.000 eurosの未完成物件のアパートを想像してください500.000 euros。一般的な支払いプランはこのような形です。

実例：500.000 euros の未完成物件アパート

• 10.000 euros00.000 euros - 予約金（保証対象）
• 150.000 euros00.000 euros - 契約署名時、30%（保証対象）
• 100.000 euros00.000 euros - 建築中の中間金（保証対象）
• 240.000 euros00.000 euros - 完成時の残金（公証人の前で支払い）

この例では、住宅が存在する前に約 260.000 euros が支払われます。そのすべての euro は、有効な銀行保証によって裏付けられているべきです。そうでなければ、あなたはリスクにさらされます。

個別保証と包括保証

この2つの用語を耳にするかもしれません。違いは次のとおりです。

個別保証

あなた宛てに、あなたの住戸について、あなたの支払いに対して発行される証明書です。これが最も明快で安全な形です。いわばゴールドスタンダードです。

包括保証（一括保証）

開発全体をカバーする1つの保険契約です。スペインの裁判所は、包括保証が有効である限り、たとえ個別証明書を受け取っていなくても、これによってあなたが完全に保護されることを確認しています。

どちらのタイプでもあなたを保護できます。しかし、手元に個別証明書があることがゴールドスタンダードです。必ず請求しましょう。

デベロッパーが倒産したらどうなるのか？

まさにこのときこそ、保証が本領を発揮します。デベロッパーが支払不能になり、あなたの住宅を完成できなくなっても、あなたはお金を失いません。

あなた、またはあなたの弁護士が、保証を提供した銀行または保険会社に請求を行います。相手は、あなたが支払った全額に加え、各支払日からの法定利息を返還しなければなりません。最高裁判所は、たとえデベロッパーに資金がまったく残っていない場合でも、これが適用されることを確認しています。そこがまさに重要な点です。保証人が、破綻したデベロッパーの代わりを果たすのです。

請求のために、初日から次の書類を安全に保管してください。

• 予約契約書と売買契約書。
• すべての支払いの証明（銀行振込記録と領収書）。
• 保証証明書、または包括保証契約に言及している文言。
• 取引に関与した仲介業者からのメールや請求書。

おまけのヒント：00.000 euros 何年も前に購入し、保証なしでお金を失った場合でも、デベロッパーの口座を保有していた銀行に対して請求できる可能性があります。スペインの裁判所は、そのような多くのケースで銀行に共同責任があると判断しています。昔の書類を専門弁護士に見てもらう価値はあります。

避けるべき危険信号と詐欺

Costa del Sol のデベロッパーの大半は誠実です。しかし、次の警告サインがあれば、必ず立ち止まって確認すべきです。

• 契約書に保証についての記載がない。00.000 euros 書面で修正されるまで手を引きましょう。
• 「当社の口座に支払ってください。保証は後で付きます。」00.000 euros 保証が確認される前に絶対に支払わないでください。「後で」は「永遠に来ない」を意味することがよくあります。
• 確認作業を省くように圧力をかけられる。00.000 euros 急いで署名させようとするのは典型的な手口です。時間をかけてください。
• デベロッパー自身の弁護士がすべてを「確認」している。00.000 euros その弁護士は売主のために働いています。保証が本物であることを確認するには、あなた自身の独立した弁護士が必要です。
• 一般口座または個人口座への支払い。00.000 euros 法律上、あなたのお金は専用の分別口座に入金されなければなりません。

ここで適切なチームがあなたを守ります。Spain Developments では、デベロッパーの弁護士ではなく、独立したスペイン人弁護士とのみ連携しています。あなたが 1 euro でも送金する前に、あなたの弁護士が銀行保証が有効であり、あなたの支払いをカバーしていることを確認します。デベロッパー負担の買主エージェントとして、私たちの役割は、建築のあらゆる段階を通じてあなたのお金を安全に守ることです。

要点

銀行保証は、スペインで未完成物件を購入する際のあなたの盾です。Law 57/1968 と Law 20/2015 により、デベロッパーはこれを提供しなければならず、銀行はそれが存在することを確保しなければなりません。プロジェクトが頓挫した場合、たとえデベロッパーが倒産していても、あなたは利息付きでお金を取り戻せます。

黄金律はシンプルです。有効な銀行保証が整っていることを独立した弁護士が確認するまでは、オフプラン物件の手付金を決して支払わないでください。コスタ・デル・ソルで新築物件を購入する場合、Spain Developments は、あなたが契約する前にまさにその点を確認する独立した弁護士を紹介できます。