スペインの私的売買契約：新築物件とアラス契約ガイド

このガイドは、Costa del Sol で私的売買契約に署名する外国人購入者向けです。私たちの購入者の多くは新築開発物件を購入するため、まず新築契約と段階的支払いから説明し、その後で対比として再販のa0contrato de arrasa0を説明します。各契約が何であるか、あなたのお金を守る条項、そして銀行保証がなぜ重要なのかを学べます。読み終えるころには、署名前に何を確認すべきかが分かるようになります。

要点まとめ:a0新築開発物件の場合、私的売買契約はデベロッパーの契約です。固定の予約金を支払い、その後建築中に段階的な分割払いを行います。通常、完成前に価格総額の 20% から 40%（多くは約 30%）を支払い、完成時に残りの 60% から 80% を支払います。鍵の引渡し前に支払うすべての euro は、義務的な銀行保証によって保護されなければなりません（Law 57/1968, Ley 20/2015）。再販は異なります。こちらではa0contrato de arrasに署名し、約 10% を支払い、数週間で完了します。どちらの場合でも、正しい種類の契約を求め、必ず最初にあなた自身の独立した弁護士に読んでもらってください。

重要な数字:

• 20% to 40%a0未完成新築の完成前に段階的に支払う割合（多くは約 30%）。
• 6.000 to 10.000 eurosa0新築の一般的な予約金。
• 10%a0再販で一般的な手付金（arras）。
• 10-yeara0新築の構造保証。

このガイドで学べること

• 私的売買契約とは何か
• 新築契約: 段階的支払いと銀行保証
• 再販との違い: 3 種類の arras
• いくら支払い、いつ支払うのか
• 契約に必ず含めるべき内容
• リスク、落とし穴、安全に進める方法
• 署名前のチェックリスト

私的売買契約とは何か

私的売買契約とは、公証人のもとへ行く前に署名する契約のことです。その内容は、何を購入するかによって変わります。

a0新築開発物件の場合、それはデベロッパーの私的売買契約（よく PPC と呼ばれます）です。住戸を市場から外してもらうために予約金を支払い、その後建築中に段階的支払いを行い、完成時に残額を支払います。個人オーナーからのa0再販a0の場合、通常はa0contrato de arrasa0（手付契約）で、約 10% を支払い、双方が価格と完了日について合意します。

これは本当のコミットメントだと考えてください。予約は数日間その物件を確保するものです。その後の本契約で取引が確定します。価格、支払い計画、完了期限、そして誰かが取りやめた場合のペナルティが定められます。

重要: この契約には法的拘束力があります。署名して支払った後にやめる場合、通常は支払ったものを失うことになります。だからこそ、この契約の文言はほぼどの段階よりも重要です。完全に理解していない契約には絶対に署名しないでください。

おまけのヒント:a0署名する前に、必ずあなた自身の独立した弁護士に契約書を読んでもらってください。当日にデベロッパーや不動産業者の机で署名してはいけません。彼らはあなたではなく売主のために働いています。

新築契約: 段階的支払いと銀行保証

デベロッパーから新築開発物件を購入する場合、書類は典型的な arras ではありません。署名するのはデベロッパーのa0private purchase contractです。考え方は同じです。価格、手付金、期限。ただし、支払い方法が決定的な違いです。

以下が、Costa del Sol で主流となる未完成新築の流れです:

• 予約金。a0市場からその住戸を外してもらうための固定額で、通常は 6.000 to 10.000 euros です。
• 建築中の段階的支払い。a0建物の工事進行に合わせて分割払いをします。合計ではおよそa020% to 40% of the price before completiona0（多くは約 30%）になります。500.000 euros の住宅なら、建築期間全体でおよそ 100.000 to 200.000 euros（30% = 150.000 euros）です。
• 銀行保証。a0鍵の引渡し前に支払うすべての euro はa0義務的な銀行保証または保険で保護されなければなりませんa0（Law 57/1968, Ley 20/2015）。デベロッパーが完成できなければ、お金は返還されます。これなしにデベロッパーへ 1 euro たりとも支払ってはいけません。
• 完成時の残額。a0Licence of First Occupation が発行されたら、残りのa060% to 80%a0を公証人の前でa0escrituraa0の際に支払います。およそ 300.000 to 400.000 euros（70% = 350.000 euros）です。

新築にはさらにa010-year structural guaranteea0が法律で付いており、完成前にはスナッギング検査も行われるため、デベロッパーが仕上げの不具合を修正します。

完成済み新築はもっとシンプルです。a0住宅が完成済み新築であれば、予約金を支払い、その後私的契約時に約 10% を支払い、数週間以内の完成時に残額を支払います。新築の税金は同じ（10% IVA に加えて約 1.2% AJD）で、同じ 10-year guarantee も付きます。

実例。a0500.000 euros の未完成新築開発物件では、段階的支払いプランは次のようになることがあります。鍵の引渡し前のすべての euro は銀行保証でカバーされます:

• 8.000 eurosa0- 予約金（価格に充当されます）
• 150.000 eurosa0- 建築中の段階的支払い（約 30%、銀行保証付き）
• 350.000 eurosa0- 完成時の残額（約 70%）、公証人の前で支払い

こうした段階的支払いに保証がなければ、あなたのお金は危険にさらされます。

Spain Developments では、適切な銀行保証を提供するデベロッパーとのみ提携しており、私たちの弁護士がそれを確認します。私たちは独立した買主側エージェントであり、手数料はデベロッパーが支払い、あなたは買主手数料を支払いません。きちんと確認したい場合は、お気軽にご連絡ください。

注意:a0新築で最大のリスクは、銀行保証なしでデベロッパーに支払ってしまうことです。保証がないなら、支払いもしないこと。また、デベロッパーの実績も確認してください。以前に完成させた住宅を見せてもらいましょう。

再販との違い: 3 種類の arras

新築開発物件ではなく個人オーナーから再販を購入する場合、契約はa0contrato de arrasです。スペイン法には 3 種類あります。見た目は似ていますが、ルールは大きく異なります。契約書にはどの種類かを明記しなければなりません。

Penitenciales（買主に最も有利）

• 手付放棄で離脱できる
• あなたが取りやめた場合: 手付金を失います
• 売主が取りやめた場合: 売主は倍額を支払います

Penales（なお拘束あり）

• すっきりした出口はない
• あなたが取りやめた場合: 違約金を支払い、それでも購入を強制される可能性があります
• 売主が取りやめた場合: 違約金を支払い、それでも売却を強制される可能性があります

Confirmatorias（あなたにとって最悪）

• すっきりした出口はない
• 相手方は契約違反と損害賠償であなたを訴えることができます
• あなたは売主を契約違反と損害賠償で訴えることができます

住宅で最も一般的な種類はa0arras penitencialesa0です（スペイン民法第 1454 条）。これは買主にとって最も公平です。どうしても手を引かなければならない場合、損失は確定しており、手付金だけです。売主が撤回した場合は、倍額が支払われます。

大きな落とし穴:a0契約書に種類が明記されていないと、法律上は confirmatorias として扱われます。a0これはあなたにとって最悪の選択肢です。confirmatorias では、相手方は手付金をはるかに超える額であなたを訴えることができます。だから、種類が明確に書かれているか必ず確認してください。

注意:a0arras の種類について何も書かれていない契約には署名しないでください。「何も書かれていない」とは、デフォルトで confirmatorias になるという意味であり、物件価格全額について請求されるリスクがあります。たった 1 行欠けているだけで、何千 euro もの損失につながることがあります。

いくら支払い、いつ支払うのか

ここで新築と再販ははっきり分かれます。

a0new development (off-plan)の場合、単一の 10% の手付金を支払うわけではありません。固定の予約金を支払い、その後、完成前に合計a020% to 40% before completiona0（多くの場合約 30%）、その後残額の 60% から 80%a0を公証人のもとで支払います。500.000 euros の場合、建築中に約 150.000 euros、完成時に 350.000 euros ほどになります。段階的に支払う euro にはすべて銀行保証が付きます。

a0再販では、慣例としてa0価格の 10%a0を arras の時点で支払います。これは法的なルールではなく交渉可能ですが、ほとんどの個人売主は 10% を期待しています。その後、残りの 90% を完成日に公証人のもとで支払います。

支払う金額は追加費用ではありません。購入価格の一部として充当されます。

実例 - 新築開発物件。a0あなたは完成前のフラットをa0で購入します500.000 euros:

• 8.000 eurosa0- 予約金（価格に充当されます）
• 150.000 eurosa0- 建築中に段階的に支払い（約 30%、銀行保証付き）
• 350.000 eurosa0- 完成時に残額（約 70%）を公証人のもとで支払い

実例 - 再販物件。a0あなたは再販のフラットをa0で購入することに合意します500.000 eurosa0arras penitenciales 付きで:

• 50.000 eurosa0- 契約時の手付金（10%）
• 450.000 eurosa0- 公証人のもとで残額を支払い
• 50.000 eurosa0- あなたが手を引いた場合に失う金額
• 100.000 eurosa0- 売主が手を引いた場合に売主があなたに支払う金額

つまり、双方に完了させる現実的な理由があるということです。それが手付金の目的です。

おまけのヒント:a0支払う金額はすべて、税務上申告される購入価格の一部になります。a0の場合は新築物件a0（ここでの主なケース）、税金はa0です10% IVAa0（500.000 に対して 50.000 euros）に加えて約a01.2% AJDa0（6.000 euros）であり、ITP ではありません。a0の場合は再販a0アンダルシア州の再販物件では、税金はa0です7% ITPa0（35.000 euros）で、完成後に支払期限が来ます。後回しにせず、今のうちに計画に入れておきましょう。

契約に必ず含めるべき内容

良い契約は詳細です。あなたの契約に次のすべてが入っていることを確認してください:

• 当事者。a0氏名、パスポート番号または NIE 番号（スペインの納税者番号）。
• 物件。a0完全な住所、referencia catastrala0（地籍参照番号、公式な物件 ID）、および明確な説明。
• 価格。a0合意した総額とその支払い方法。
• 支払い計画。a0新築物件なら、予約金と各段階払いについて、その支払い条件と金額。再販物件なら、今支払う手付金。
• 銀行保証（新築物件）。a0完成前のすべての支払いが銀行保証または保険でカバーされるという明確な約束（Law 57/1968, Ley 20/2015）。これは新築契約で最も重要な条項です。
• arras の種類（再販物件）。a0明確に記載されていること - penitenciales を希望します。
• 完成の条件と期限。a0新築物件では、完成は Licence of First Occupation の後です。再販物件では、通常a0の固定日です30 日から 60 日、場合によっては 90 日まで。
• 負担費用。a0物件に設定された住宅ローン、債務、または制限。完成時には何も残っていないはずです。
• 誰が何を支払うか。a0公証人、土地登記所、税金の費用。法律と慣習上、購入に関する税金の大半は買主が負担します。
• 解除条項。a0どちらか一方が撤回した場合にどうなるか。
• 停止条件。a0あなたが購入義務を負う前に真実でなければならないこと - 新築物件なら有効な建築許可と実際の銀行保証、再販物件なら問題のないa0nota simplea0（所有者と債務を示す土地登記簿抄本）と都市計画上の問題がないこと。

停止条件はあなたの安全網です。弁護士が重大な問題を見つけた場合、そこから離脱し、支払ったものを保持できるようにします。

おまけのヒント:a0物件に隠れた債務、許可の欠如、または権利証書の問題がある場合に、あなたが支払ったものを守る条項を追加するよう弁護士に依頼してください。公正な売主やデベロッパーならこれを受け入れます。拒否するなら警告サインです。

リスク、落とし穴、安全に進める方法

リスクについて正直でいましょう。外国人買主が引っかかりやすいのは次の点です:

• 銀行保証のないデベロッパー（新築物件）。a0これは新規開発で最大の単一リスクです。保証がなければ、支払いもしないことです。
• arras の種類が明記されていない（再販物件）。a0confirmatorias がデフォルトになり、多額の請求にさらされます。必ず明記してください。
• 許可がない、または違法建築。a0適切な許可を欠くプロジェクトもあります。弁護士は建築許可を確認し、新築物件では完成が Licence of First Occupation の後であることも確認しなければなりません。
• 再販物件の隠れた債務。a0未払いの税金や管理費があなたに引き継がれることがあります。弁護士がa0を確認しますnota simple.
• 期限が短すぎる。a0住宅ローンが必要なら、完成までのスケジュールが銀行に十分な時間を与えるよう確認してください。
• 個人口座への支払い。a0契約書に記載された正しい口座にのみ支払い、仲介業者の個人口座には絶対に支払わないでください。
• 口頭の「合意」。a0口頭の取り決めは強制執行が難しいです。必ず書面にしてください。
• 為替リスク。a0pounds、krona、zloty で支払う場合、建築中の段階払いと完成時の支払いを通じて、レート変動で費用が数千単位で動くことがあります。為替ブローカーならレートを固定できます。

警告:a0売主、デベロッパー、または仲介業者が「今日」署名するよう急かすなら、ペースを落としてください。本物の取引なら、弁護士がプロジェクトと契約を確認する時間があります。プレッシャーは問題の典型的なサインです。

署名前のチェックリスト

私的売買契約に署名する前に、次を確認してください:

• あなたの独立した弁護士がそれを読み、承認していること。
• 新築物件では、各段階払いの銀行保証が本物であり、完成が Licence of First Occupation に連動していること。
• 再販物件では、arras の種類が明記されていること（希望するのは penitenciales）。
• 価格、支払い計画、完成時期が正しいこと。
• 建築許可が有効であること（再販物件では、nota simplea0が問題なく、予想外の債務がないこと）。
• 停止条件があなたの支払ったものを保護していること。
• 契約書に記載された口座にのみ支払うこと。

署名前に契約内容を確認したいですか？ 私たちはすべての契約を確認し、新築物件の銀行保証を確認し、それを提供するデベロッパーとのみ提携しています。しかも買主手数料はかかりません。Spain Developments にお気軽にご相談ください。

結論

私的売買契約は、購入が現実のものになる場面なので、細部がすべてです。新築開発物件では、契約書に予約金、段階的な支払い（完成前に約20%から40%、多くの場合は約30%）、そして公証人の場で支払う残額60%から80%が定められます。そして、鍵の引き渡し前に支払うすべてのユーロには銀行保証が必要です。再販物件では、arras の種類が明記されていること、そして手付金が妥当であることを確認してください。500.000 euros の住宅では、明確な契約書が、安全なお金と高くつく失敗の違いになります。Spain Developments では、すべての契約書を確認し、適切な銀行保証を提供する開発業者とのみ、買主手数料なしで取引しています。ご準備ができましたら、お気軽にご連絡ください。