Naujų statybų defektų patikra Ispanijoje

Jūs ruošiatės perimti visiškai naujų namų Costa del Sol raktus. Prieš pasirašydami priėmimą ir sumokėdami galutinį likutį, jums reikia defektų patikros. Šiame gide paaiškinama, kas tai yra, ką tikrinti ir kodėl tai saugo jūsų pinigus. Jis parašytas užsienio pirkėjams, perkantiems naujos statybos būstą.

Trumpa santrauka

• Defektų patikra patikrina užbaigtą naujos statybos objektą prieš jums jį priimant.
• Pirmiausia patikrinkite teisinius dokumentus, ypač First Occupation Licence.
• Surašykite kiekvieną defektą raštu ir pasirūpinkite, kad jis būtų ištaisytas prieš užbaigimą.

Kas yra defektų patikra?

Defektų patikra – tai kruopštus užbaigto naujos statybos objekto patikrinimas. Ieškote defektų: įtrūkimų, nuotėkių, prastos apdailos ir neveikiančių sistemų. Surašote kiekvieną problemą (kiekviena jų yra „defektas“) ir prašote vystytojo jas ištaisyti.

Kodėl defektų patikra svarbi Ispanijoje

Šiuolaikinė statyba yra sudėtinga. Net geri vystytojai palieka smulkių defektų. Ekspertai sako, kad paskutiniai 5% statybos darbų slepia didžiausią nematomą riziką. Būtent tam ir skirta defektų patikra.

Costa del Sol taip pat turi savų iššūkių. Stiprūs sezoniniai lietūs išbando stogus ir drenažą. Plokšti stogai yra įprasti, todėl hidroizoliacija turi būti atlikta tinkamai. Stipri saulė ir sūrus pakrantės oras kenkia apdailai. Namai, kurie atrodo nepriekaištingai saulėtą apžiūros dieną, gali slėpti problemas, kurios išryškėja tik vėliau.

Jei praleisite defektų patikrą, po įsikėlimo galite patirti mėnesius streso: vaikytis vystytoją, kuriam jau sumokėta, patys mokėti už remontą arba gyventi su defektais, kurie taip ir nebus ištaisyti.

Teisiniai dokumentai, kuriuos pirmiausia reikia patikrinti

Ispanijoje naujos statybos objektas nėra laikomas iš tikrųjų užbaigtu, kol nesutvarkyti dokumentai. Fizinis pastatas tėra pusė istorijos. Niekada nepasirašykite priėmimo nepatvirtinę, kad šie dokumentai egzistuoja.

• Certificado Final de Obra (CFO). Architektas ir techninis architektas (aparejador) pasirašo šį dokumentą, patvirtindami, kad darbai atitinka licencijuotą projektą. Nuo to prasideda garantijos ir licencijos procesas.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Pirmosios gyvenamosios vietos naudojimo licencija iš savivaldybės (ayuntamiento). Be jos negalite teisėtai gyventi būste ar prijungti vandens ir elektros savo vardu. Tai vienintelis svarbiausias dokumentas.
• Boletines (įrengimo sertifikatai). Oficialūs antspauduoti elektros, vandens, dujų ir telekomunikacijų sistemų sertifikatai.
• Garantijos ir vadovai. Garantijos buitiniams prietaisams, oro kondicionavimui ir baseino įrangai, taip pat Libro del Edificio (Pastato knyga, kurioje nustatyta priežiūra).

Įspėjimas: nebaigkite sandorio be LPO. Kai kurie pirkėjai spaudžiami užbaigti sandorį dar nesuteikus LPO. Nedarykite to. Be LPO galite negalėti prisijungti komunalinių paslaugų ar net teisėtai ten gyventi. Jūsų advokatas turi patvirtinti, kad ji jau yra.

Išsamus defektų patikros kontrolinis sąrašas

Eikite per būstą kambarys po kambario, dienos šviesoje ir įjungę šviesas. Turėkite šį sąrašą. Nufotografuokite kiekvieną defektą.

Būsto išorė

• Fasadas ir stogas. Ieškokite įtrūkimų, nelygaus tinko ir trūkstamų čerpių. Patikrinkite, ar latakai ir lietvamzdžiai sumontuoti ir ar juose nėra statybinių šiukšlių.
• Hidroizoliacija ir drenažas. Patikrinkite terasas, stogą ir bet kokį rūsį. Esant stipriems Costa del Sol lietums, tinkamas drenažas ir apsauga nuo drėgmės yra būtini.
• Baseinas ir sodas. Išbandykite baseino įrangą. Patikrinkite, ar baseino plytelės nepažeistos ir ar veikia automatinis laistymas.
• Vartai ir sienos. Išbandykite automatinius vartus ir domofonus. Patikrinkite, ar sklypo ribų sienos atitinka sutartą aukštį ir apdailą.

Mechaninės ir elektros sistemos

• Oro kondicionavimas ir šildymas. Išbandykite oro kondicionavimą tiek šildymo, tiek vėsinimo režimu. Jei yra aeroterminis grindinis šildymas, patikrinkite, ar kiekviena zona pasiekia temperatūrą ir ar kolektorius yra pažymėtas.
• Santechnika. Atsukite kiekvieną čiaupą ir dušą. Nuleiskite vandenį kiekviename tualete. Patikrinkite vandens slėgį, pažiūrėkite po kriauklėmis, ar nėra nuotėkių, ir įsitikinkite, kad karštas vanduo greitai pasiekia tolimiausią vonios kambarį.
• Elektra ir išmanusis būstas. Išbandykite kiekvieną elektros lizdą ir šviesos jungiklį. Jei būste yra išmanioji (domotics) sistema, patikrinkite, ar ji veikia, ir paprašykite parodyti, kaip ja naudotis.

Namo viduje

• Grindys ir plytelės. Lengvai pabelskite į plyteles. Duslus garsas reiškia prastą tvirtinimą. Patikrinkite, ar siūlės yra švarios ir lygios, o plytelės nenuskilusios.
• Sienos ir lubos. Natūralioje ir dirbtinėje šviesoje ieškokite nelygaus tinko, dažų nubėgimų ir plonų įtrūkimų.
• Durys ir langai. Atidarykite ir uždarykite kiekvieną. Patikrinkite spynas, sandariklius ir ar ant stiklo ar rėmų nėra įbrėžimų.
• Virtuvė ir spintos. Patikrinkite, ar įmontuoti elementai yra išlyginti, ar veikia švelnaus uždarymo vyriai ir ar paviršiai nepažeisti.

Kas turėtų atlikti apžiūrą?

Pagrindinę defektų patikrą galite atlikti patys, naudodamiesi šiuo sąrašu. Tačiau profesionalas pastebės kur kas daugiau. Jie žino, ko reikalauja Ispanijos statybos standartai ir kur slepiasi defektai.

Jūsų galimybės:

• Specializuota defektų tikrinimo įmonė arba ekspertas. Jie parengia išsamią ataskaitą, kurią galima pateikti vystytojui. Geriausias pasirinkimas daugumai pirkėjų.
• Projekto vadovas. Didesniuose ar prabangiuose projektuose jie valdo perdavimą, defektų sąrašą ir taisymus.
• Jūs patys, naudodamiesi šiuo kontroliniu sąrašu. Geriau negu nieko, bet galite nepastebėti techninių trūkumų.

Papildomas patarimas: Užsisakykite apžiūrą prieš galutinį patvirtinimą, o ne po jo. Vystytojas turi visas priežastis ištaisyti defektus, kol jam dar reikia jūsų galutinio mokėjimo. Kai sumokėsite ir pasirašysite, šis svertas dings.

Kas vyksta po apžiūros

Defektų tikrinimas nėra vien sąrašo sudarymas. Esmė – pasiekti, kad trūkumai būtų ištaisyti. Štai kaip vyksta procesas.

1. Sudarykite defektų sąrašą. Užrašykite kiekvieną trūkumą, pridėdami nuotraukas ir vietas.
2. Išsiųskite jį vystytojui raštu. Pasilikite datuotą kopiją. Rašytinis įrašas svarbus, jei vėliau kiltų ginčas.
3. Susitarkite dėl termino. Nustatykite aiškią taisymų datą prieš užbaigimą.
4. Apžiūrėkite iš naujo. Patikrinkite, ar darbai tikrai atlikti ir atlikti kokybiškai. Nepasikliaukite vien jų žodžiu.
5. Tada užbaikite sandorį. Pasirašykite aktą ir sumokėkite galutinį likutį tik tada, kai būsite patenkinti, arba kai aiškus rašytinis planas apims visus likusius punktus.

Nepasirašykite defektų patvirtinimo dokumentų, kol būstas nebus tinkamai ir nepriklausomai patikrintas. Kai pasirašote, pasiekti veiksmus tampa daug sunkiau.

Defektų tikrinimas, kai gyvenate užsienyje

Dauguma Costa del Sol naujų projektų pirkėjų gyvena kitoje šalyje. Perdavimo metu galite nebūti Ispanijoje. Tai nėra problema, jei tam pasiruošiate.

Vietoje savęs galite nusiųsti profesionalų defektų tikrintoją arba projekto vadovą. Jūsų nepriklausomas teisininkas gali patvirtinti, kad LPO ir kiti dokumentai yra tvarkingi prieš jums užbaigiant sandorį. Jei negalite dalyvauti pas notarą, pasirašote įgaliojimą (poder notarial - teisinį dokumentą, leidžiantį jūsų teisininkui veikti jūsų vardu), kad jis pasirašytų aktą už jus. Jums nereikia dalyvauti asmeniškai, kad būtumėte apsaugoti.

Būtent čia tinkama komanda lemia skirtumą. Spain Developments padeda suorganizuoti nepriklausomą defektų apžiūrą ir bendradarbiauja su nepriklausomais Ispanijos teisininkais, niekada ne su vystytojo teisininku, kurie prieš jums sumokant patvirtina licencijas ir dokumentus. Kaip vystytojo apmokamas pirkėjo atstovas, mūsų vaidmuo yra užtikrinti, kad baigtas būstas atitiktų tai, kas jums buvo pažadėta, net jei perkate iš užsienio.

Prieš galutinį patvirtinimą: defektų kontrolinis sąrašas

• Patvirtinta, kad yra First Occupation Licence (LPO).
• Gauti CFO, boletines, garantijos ir Libro del Edificio.
• Sudarytas pilnas defektų sąrašas su nuotraukomis, viduje ir išorėje.
• Defektų sąrašas išsiųstas vystytojui raštu, nurodant terminą.
• Taisymai pakartotinai patikrinti prieš sumokant galutinį likutį.

Esmė

Defektų apžiūra yra jūsų paskutinė ir geriausia galimybė tinkamai įvertinti naują būstą prieš už jį sumokant. Pirmiausia patikrinkite dokumentus, ypač First Occupation Licence. Tada patikrinkite pastatą iš vidaus ir išorės, o visus trūkumus užfiksuokite raštu prieš užbaigiant sandorį.

Naudokitės profesionalo paslaugomis, nustatykite kūrėjui aiškų terminą ir pasirašykite tik tada, kai būsite patenkinti. Jei perkate naujos statybos būstą Costa del Sol, Spain Developments gali suorganizuoti nepriklausomą patikrą ir nepriklausomą teisininką, kad namai, kuriuos gausite, būtų tie namai, už kuriuos sumokėjote.