Инспекција за недостатоци за новоградби во Шпанија

Наскоро ќе ги земете клучевите од сосема нов дом на Costa del Sol. Пред да потпишете прием и да ја платите конечната сума, ви треба snagging инспекција. Овој водич објаснува што е тоа, што да проверите и зошто ги штити вашите пари. Напишан е за странски купувачи на новоизграден имот.

Краток преглед

• Snagging инспекцијата проверува завршена новоградба пред да ја прифатите.
• Прво проверете ја правната документација, особено Licencia de Primera Ocupación.
• Наведете ја секоја маана писмено и побарајте да се поправи пред завршувањето.

Што е snagging инспекција?

Snagging инспекцијата е внимателна проверка на завршена новоградба. Се бараат дефекти: пукнатини, протекувања, лоша завршна обработка и системи што не работат. Секој проблем го наведувате (секој од нив е „snag“) и барате инвеститорот да ги поправи.

Зошто snagging е важен во Шпанија

Современата градба е сложена. Дури и добрите инвеститори оставаат мали недостатоци. Експертите велат дека последните 5% од градбата носат најмногу скриен ризик. Токму за тие последни 5% служи snagging.

Costa del Sol има и свои посебни предизвици. Обилните сезонски дождови ги тестираат покривите и одводнувањето. Рамни покриви се чести, па хидроизолацијата мора да биде изведена правилно. Силното сонце и солениот крајбрежен воздух тешко влијаат на завршните слоеви. Дом што изгледа совршено на сончев ден за разгледување може да крие проблеми што ќе се појават дури подоцна.

Ако го прескокнете snagging, ризикувате месеци стрес откако ќе се вселите: да бркате инвеститор кој веќе е исплатен, сами да плаќате поправки или да живеете со маани што никогаш нема да се поправат.

Правната документација што прво треба да се провери

Во Шпанија, новоградба не се смета навистина за завршена додека документацијата не е комплетирана. Физичката градба е само половина од приказната. Никогаш не потпишувајте прием без да потврдите дека овие документи постојат.

• Certificado Final de Obra (CFO). Архитектот и техничкиот архитект (aparejador) го потпишуваат ова за да потврдат дека работите одговараат на одобрениот проект. Со тоа започнува постапката за гаранција и лиценца.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Лиценца за прво вселување од општината (ayuntamiento). Без неа, не можете законски да живеете во домот ниту да приклучите вода и струја на свое име. Ова е единствениот најважен документ.
• Boletines (сертификати за инсталации). Официјални заверени сертификати за електричниот, водоводниот, гасниот и телекомуникацискиот систем.
• Гаранции и прирачници. Гаранции за апарати, климатизација и машинерија за базен, плус Libro del Edificio (Книга на објектот, во која е наведено одржувањето).

Предупредување: не завршувајте без LPO. Некои купувачи се притискаат да го завршат купувањето пред да биде издадена LPO. Не го правете тоа. Без LPO, можеби нема да можете да приклучите комуналии или дури ни законски да живеете таму. Вашиот адвокат мора да потврди дека е издадена.

Целосна checklist за snagging

Поминете низ домот просторија по просторија, на дневна светлина и со вклучени светла. Носете ја оваа листа. Фотографирајте ја секоја маана.

Надвор од домот

• Фасада и покрив. Барајте пукнатини, нерамномерен малтер и недостасувачки ќерамиди. Проверете дали олуците и одводните цевки се поставени и исчистени од градежен шут.
• Хидроизолација и одводнување. Проверете ги терасите, покривот и секој подрум. Со обилните дождови на Costa del Sol, правилното одводнување и заштитата од влага се неопходни.
• Базен и градина. Тестирајте ја машинеријата на базенот. Проверете дали плочките на базенот се неоштетени и дали автоматското наводнување работи.
• Порти и ѕидови. Тестирајте ги автоматските порти и интерфоните. Проверете дали оградните ѕидови одговараат на договорената висина и завршна обработка.

Машински и електрични системи

• Климатизација и греење. Тестирајте ја климатизацијата и на топло и на ладно. Ако има aerothermal подно греење, проверете дали секоја зона ја достигнува температурата и дали разводникот е означен.
• Водовод. Пуштете ја секоја чешма и туш. Пуштете вода во секој тоалет. Проверете го притисокот на водата, погледнете под мијалниците дали има протекувања и проверете дали топлата вода брзо стигнува до најоддалечената бања.
• Електрика и паметен дом. Тестирајте го секој штекер и прекинувач за светло. Ако домот има smart (domotics) систем, проверете дали работи и побарајте да ви покажат како се користи.

Во домот

• Подови и плочки. Лесно потчукнете ги плочките. Шуплив звук значи лошо поставување. Проверете дали фугите се чисти и рамномерни, без оштетени плочки.
• Ѕидови и тавани. На природна и вештачка светлина, барајте нерамномерен малтер, капки од боја и ситни пукнатини.
• Врати и прозорци. Отворете и затворете ги сите. Проверете ги бравите, дихтунзите и дали нема гребнатини на стаклото или рамките.
• Кујна и гардеробери. Проверете дали вградените елементи се порамнети, дали шарките со меко затворање работат и дали површините се неоштетени.

Кој треба да ја изврши проверката?

Можете сами да направите основна snagging проверка со оваа листа. Но професионалец ќе открие многу повеќе. Тие знаат што бараат шпанските градежни стандарди и каде се кријат недостатоците.

Вашите опции:

• Специјализирана snagging компанија или проценител. Тие изготвуваат детален извештај што му се предава на инвеститорот. Најдобра опција за повеќето купувачи.
• Проектен менаџер. Кај поголеми или луксузни градби, тие управуваат со примопредавањето, листата на недостатоци и поправките.
• Самите, со оваа контролна листа. Подобро од ништо, но може да пропуштите технички дефекти.

Дополнителен совет: Закажете ја проверката пред да дадете одобрување, никогаш потоа. Инвеститорот има секоја причина да ги поправи недостатоците додека сè уште му треба вашата конечна уплата. Откако ќе платите и потпишете, таа предност исчезнува.

Што се случува по проверката

Snagging не е само правење листа. Тоа е обезбедување дефектите да бидат поправени. Еве како оди процесот.

1. Направете листа на недостатоци. Запишете го секој дефект, со фотографии и локации.
2. Испратете му ја писмено на инвеститорот. Чувајте копија со датум. Писмената евиденција е важна ако подоцна има спор.
3. Договорете рок. Поставете јасен датум за поправките, пред завршувањето.
4. Повторно проверете. Проверете дали работата навистина е завршена и дали е завршена квалитетно. Не верувајте им само на збор.
5. Потоа завршете. Потпишете го договорот и платете го конечниот остаток само кога сте задоволни, или кога јасен писмен план ги опфаќа сите преостанати ставки.

Не потпишувајте ги документите за snagging додека домот не биде правилно и независно проверен. Откако ќе потпишете, станува многу потешко да се добие постапување.

Snagging кога живеете во странство

Повеќето купувачи на новоградби на Costa del Sol живеат во друга земја. Можеби нема да бидете во Spain при примопредавањето. Тоа е во ред, сè додека однапред планирате.

Можете да испратите професионален snagging инспектор или проектен менаџер наместо вас. Вашиот независен адвокат може да потврди дека LPO и другата документација се уредни пред да завршите. Ако не можете да присуствувате кај нотарот, потпишувате полномошно (poder notarial - правен документ што му дозволува на вашиот адвокат да постапува во ваше име) за адвокатот да го потпише договорот наместо вас. Не мора да бидете присутни за да бидете заштитени.

Тука вистинскиот тим прави разлика. Во Spain Developments, помагаме да се организира независна snagging проверка и работиме со независни шпански адвокати, никогаш со адвокатот на инвеститорот, кои ги потврдуваат лиценците и документацијата пред да платите. Како агент на купувачот платен од инвеститорот, нашата улога е да се осигуриме дека завршениот дом одговара на она што ви било ветено, дури и кога купувате од странство.

Пред да дадете одобрување: контролна листа за snagging

• Потврдено е дека First Occupation Licence (LPO) е на сила.
• CFO, boletines, гаранции и Libro del Edificio се примени.
• Направена е целосна листа на недостатоци со фотографии, внатре и надвор.
• Листата на недостатоци е испратена писмено до инвеститорот, со рок.
• Поправките се повторно проверени пред да го платите конечниот остаток.

Суштината

Snagging проверката е вашата последна и најдобра шанса да ја доведете новоградбата во ред пред да платите за неа. Прво проверете ја документацијата, особено First Occupation Licence. Потоа проверете ја градбата, внатре и надвор, и ставете го секој недостаток во писмена форма пред завршувањето.

Користете професионалец, поставете му на инвеститорот јасен рок и потпишете одобрување само кога сте задоволни. Ако купувате новоградба на Costa del Sol, Spain Developments може да организира независна инспекција и независен адвокат, за домот што ќе го добиете да биде домот што сте го платиле.