Pemeriksaan Kecacatan untuk Hartanah Baharu di Sepanyol

Anda akan menerima kunci rumah baharu di Costa del Sol. Sebelum anda menandatangani penerimaan dan membayar baki akhir, anda memerlukan pemeriksaan snagging. Panduan ini menerangkan apa itu, apa yang perlu diperiksa, dan mengapa ia melindungi wang anda. Ia ditulis untuk pembeli asing hartanah baharu.

Ringkasan pantas

• Pemeriksaan snagging memeriksa rumah baharu yang telah siap sebelum anda menerimanya.
• Semak dokumen undang-undang terlebih dahulu, terutamanya Licencia de Primera Ocupación.
• Senaraikan setiap kecacatan secara bertulis dan pastikan ia dibaiki sebelum penyerahan akhir.

Apakah itu pemeriksaan snagging?

Pemeriksaan snagging ialah pemeriksaan teliti ke atas rumah baharu yang telah siap. Anda mencari kecacatan: rekahan, kebocoran, kemasan yang kurang baik, dan sistem yang tidak berfungsi. Anda menyenaraikan setiap masalah (setiap satu ialah "snag") dan meminta pemaju membaikinya.

Mengapa snagging penting di Sepanyol

Pembinaan moden adalah kompleks. Malah pemaju yang baik pun meninggalkan kecacatan kecil. Pakar mengatakan 5% terakhir sesuatu pembinaan membawa kebanyakan risiko tersembunyi. 5% terakhir itulah tepatnya tujuan snagging.

Costa del Sol juga mempunyai cabarannya sendiri. Hujan bermusim yang lebat menguji bumbung dan saliran. Bumbung rata adalah perkara biasa, jadi kalis air mesti dibuat dengan betul. Cahaya matahari yang kuat dan udara pantai yang masin menjejaskan kemasan. Rumah yang kelihatan sempurna pada hari lawatan yang cerah mungkin menyembunyikan masalah yang hanya muncul kemudian.

Jika anda mengabaikan snagging, anda berisiko menghadapi tekanan berbulan-bulan selepas berpindah masuk: mengejar pemaju yang sudah pun dibayar, membayar pembaikan sendiri, atau tinggal dengan kecacatan yang tidak pernah dibaiki.

Dokumen undang-undang yang perlu diperiksa terlebih dahulu

Di Sepanyol, rumah baharu belum benar-benar siap sehingga dokumennya lengkap. Pembinaan fizikal hanyalah separuh daripada keseluruhan cerita. Jangan sekali-kali menandatangani penerimaan tanpa mengesahkan dokumen-dokumen ini wujud.

• Certificado Final de Obra (CFO). Arkitek dan arkitek teknikal (aparejador) menandatangani ini untuk mengesahkan kerja-kerja sepadan dengan projek yang dilesenkan. Ia memulakan proses jaminan dan lesen.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Lesen Pendudukan Pertama daripada pihak dewan bandar (ayuntamiento). Tanpanya, anda tidak boleh tinggal di rumah itu secara sah atau menyambungkan air dan elektrik atas nama anda. Ini ialah dokumen yang paling penting.
• Boletines (sijil pemasangan). Sijil rasmi bercop untuk sistem elektrik, air, gas, dan telekomunikasi.
• Jaminan dan manual. Jaminan untuk peralatan, penyaman udara, dan mesin kolam, serta Libro del Edificio (Buku Bangunan, yang menetapkan penyelenggaraan).

Amaran: jangan selesaikan pembelian tanpa LPO. Sesetengah pembeli didesak untuk menyelesaikan pembelian sebelum LPO diberikan. Jangan. Tanpa LPO, anda mungkin tidak dapat menyambungkan utiliti atau bahkan tinggal di sana secara sah. Peguam anda mesti mengesahkan ia sudah tersedia.

Senarai semak snagging penuh

Periksa rumah dari satu bilik ke satu bilik, pada waktu siang dan dengan lampu dipasang. Bawa senarai ini. Ambil gambar setiap kecacatan.

Bahagian luar rumah

• Fasad dan bumbung. Cari rekahan, lapisan plaster yang tidak sekata, dan genting bumbung yang hilang. Periksa longkang dan paip aliran turun dipasang dengan betul dan bebas daripada sisa pembinaan.
• Kalis air dan saliran. Periksa teres, bumbung, dan mana-mana ruang bawah tanah. Dengan hujan lebat Costa del Sol, saliran yang betul dan perlindungan kelembapan adalah penting.
• Kolam dan taman. Uji mesin kolam. Periksa jubin kolam dalam keadaan baik dan sistem pengairan automatik berfungsi.
• Pagar dan dinding. Uji pagar automatik dan interkom. Periksa dinding sempadan sepadan dengan ketinggian dan kemasan yang dipersetujui.

Sistem mekanikal dan elektrik

• Penyaman udara dan pemanasan. Uji penyaman udara pada mod panas dan sejuk. Jika terdapat pemanasan bawah lantai aeroterma, periksa setiap zon mencapai suhu yang ditetapkan dan manifold dilabel.
• Paip. Buka setiap paip dan pancuran mandi. Siram setiap tandas. Periksa tekanan air, lihat di bawah sinki untuk kebocoran, dan pastikan air panas sampai ke bilik air yang paling jauh dengan cepat.
• Elektrik dan rumah pintar. Uji setiap soket dan suis lampu. Jika rumah mempunyai sistem pintar (domotik), pastikan ia berfungsi dan minta ditunjukkan cara menggunakannya.

Di dalam rumah

• Lantai dan jubin. Ketuk jubin perlahan-lahan. Bunyi kosong bermaksud pemasangan yang lemah. Periksa garisan grout bersih dan sekata, tanpa jubin yang sumbing.
• Dinding dan siling. Dalam cahaya semula jadi dan buatan, cari plaster yang tidak rata, titisan cat, dan retakan halus.
• Pintu dan tingkap. Buka dan tutup setiap satu. Periksa kunci, pengedap, dan pastikan tiada calar pada kaca atau bingkai.
• Dapur dan almari pakaian. Periksa unit terbina dalam sejajar, engsel tutup perlahan berfungsi, dan permukaan tidak rosak.

Siapa yang patut melakukan pemeriksaan?

Anda boleh melakukan pemeriksaan snagging asas sendiri dengan senarai ini. Tetapi seorang profesional akan menemui jauh lebih banyak. Mereka tahu apa yang dikehendaki oleh piawaian bangunan Sepanyol dan di mana kecacatan tersembunyi.

Pilihan anda:

• Syarikat snagging pakar atau juruukur. Mereka menghasilkan laporan terperinci untuk diserahkan kepada pemaju. Terbaik untuk kebanyakan pembeli.
• Pengurus projek. Untuk pembinaan yang lebih besar atau mewah, mereka menguruskan penyerahan, senarai snag, dan pembaikan.
• Diri anda sendiri, dengan senarai semak ini. Lebih baik daripada tiada apa-apa, tetapi anda mungkin terlepas pandang kecacatan teknikal.

Petua bonus: Tempah pemeriksaan sebelum anda memberi kelulusan akhir, jangan sekali-kali selepas itu. Pemaju mempunyai semua sebab untuk membaiki snag semasa mereka masih memerlukan bayaran akhir anda. Setelah anda membayar dan menandatangani, kelebihan itu hilang.

Apa yang berlaku selepas pemeriksaan

Snagging bukan sekadar membuat senarai. Ia adalah memastikan kecacatan diperbaiki. Berikut ialah prosesnya.

1. Buat senarai snag. Catat setiap kecacatan, bersama foto dan lokasinya.
2. Hantarkannya kepada pemaju secara bertulis. Simpan salinan bertarikh. Rekod bertulis penting jika berlaku pertikaian kemudian.
3. Setuju pada tarikh akhir. Tetapkan tarikh yang jelas untuk pembaikan, sebelum penyiapan.
4. Periksa semula. Periksa kerja itu benar-benar siap dan dilakukan dengan baik. Jangan hanya percaya cakap mereka.
5. Kemudian selesaikan. Hanya tandatangani surat ikatan dan bayar baki akhir setelah anda berpuas hati, atau setelah pelan bertulis yang jelas merangkumi mana-mana item yang masih berbaki.

Jangan tandatangani dokumen snagging sehingga rumah itu diperiksa dengan betul dan secara bebas. Sebaik sahaja anda menandatangani, mendapatkan tindakan menjadi jauh lebih sukar.

Snagging apabila anda tinggal di luar negara

Kebanyakan pembeli binaan baharu Costa del Sol tinggal di negara lain. Anda mungkin tidak berada di Spain semasa penyerahan. Itu tidak mengapa, asalkan anda merancang untuknya.

Anda boleh menghantar pemeriksa snagging profesional atau pengurus projek menggantikan anda. Peguam bebas anda boleh mengesahkan LPO dan dokumen lain adalah teratur sebelum anda menyelesaikan pembelian. Jika anda tidak dapat hadir di notari, anda menandatangani Surat Kuasa Wakil (poder notarial - dokumen undang-undang yang membolehkan peguam anda bertindak bagi pihak anda) supaya peguam anda menandatangani surat ikatan bagi pihak anda. Anda tidak perlu hadir untuk tetap dilindungi.

Di sinilah pasukan yang tepat membuat perbezaan. Di Spain Developments, kami membantu mengatur pemeriksaan snagging bebas dan bekerjasama dengan peguam Sepanyol bebas, bukan peguam pemaju, yang mengesahkan lesen dan dokumen sebelum anda membayar. Sebagai ejen pembeli yang dibayar oleh pemaju, peranan kami adalah untuk memastikan rumah siap itu sepadan dengan apa yang dijanjikan kepada anda, walaupun anda membeli dari luar negara.

Sebelum anda memberi kelulusan akhir: senarai semak snagging

• Lesen Pendudukan Pertama (LPO) disahkan tersedia.
• CFO, boletines, waranti, dan Libro del Edificio diterima.
• Senarai snag penuh dibuat dengan foto, di dalam dan di luar.
• Senarai snag dihantar kepada pemaju secara bertulis, dengan tarikh akhir.
• Pembaikan diperiksa semula sebelum anda membayar baki akhir.

Kesimpulannya

Pemeriksaan snagging ialah peluang terakhir dan terbaik anda untuk memastikan binaan baharu itu betul sebelum anda membayarnya. Periksa dokumen dahulu, terutama Lesen Pendudukan Pertama. Kemudian periksa bangunan itu, di dalam dan di luar, dan nyatakan setiap kecacatan secara bertulis sebelum penyiapan.

Gunakan seorang profesional, tetapkan tarikh akhir yang jelas kepada pemaju, dan hanya beri kelulusan apabila anda berpuas hati. Jika anda membeli hartanah binaan baharu di Costa del Sol, Spain Developments boleh mengatur pemeriksaan bebas dan peguam bebas, supaya rumah yang anda terima adalah rumah yang anda bayar.