Sikre din enhet og vilkårene i et nybygg på Costa del Sol

Denne siden er for kjøpere som vil forstå hvordan nybyggboliger faktisk selges: hva som kan forhandles om, hvordan reservasjoner og betalinger fungerer, og hvordan pengene dine er beskyttet. Den er ærlig og detaljert, uten falske løfter.

Kort oppsummering:a0Ved nybygg er prisen stort sett fast, så dette handler ikke om å forhandle prisen ned. Det handler om å skaffe deg riktig bolig til riktig tid, og å vite nøyaktig hvordan prosessen fungerer. Utbyggere legger ut boliger i puljer, og holder ofte de beste tilbake, så vi følger med på prosjektene du liker og gir deg beskjed i det øyeblikket en god bolig dukker opp. Vi er også ærlige om tingene som overrasker kjøpere: du betaler vanligvis før du signerer, kontrakten blir sjelden endret, og prosjekter blir ofte forsinket. Ingenting av dette er et problem når du vet det på forhånd, og pengene dine er beskyttet av loven hele veien.

Den ærlige sannheten om pris

La oss være ærlige fra start, for nettopp den ærligheten er hele poenget. På nybygg på Costa del Sol er prisen stort sett fast. Utbyggere setter en fast prisliste, og den beveger seg ikke mye. Sterke prosjekter selger raskt, og en utbygger med venteliste har ingen grunn til å senke prisen.

Så vi skal ikke late som om vi kan forhandle fram en stor rabatt for deg. Mange meglere antyder at prisene kan forhandles fritt, og leverer så ingenting, og kjøperen føler seg skuffet. Vi vil heller fortelle deg sannheten. Den virkelige verdien ligger ikke i et prisavslag, men i å velge riktig bolig på riktig tidspunkt, og det er der vi går i arbeid for deg.

Advarsel:a0Vær forsiktig med enhver megler som lover stor rabatt på et nybygg før de i det hele tatt kjenner prosjektet. På sterke prosjekter på Costa del Sol finnes den rabatten vanligvis ikke. Et slikt løfte er ofte bare agn for å få oppmerksomheten din.

Hvordan boliger faktisk legges ut, og hvorfor du trenger at vi følger med

Her er noe de fleste meglere ikke vil fortelle deg. Fordi etterspørselen er så høy, legger utbyggere ut boliger i puljer, i den rekkefølgen de selv velger. Den beste boligen blir ofte ikke lagt ut fra start.

Hva dette betyr for deg:

• Tidlig kan bety bedre pris.a0Å kjøpe ved lansering, før byggetillatelsen er på plass og før den første prisøkningen, gir deg vanligvis den laveste prisen. Det er flott hvis du først og fremst bryr deg om fremtidig verdi.
• Den beste boligen kan komme senere.a0Hvis du er sluttbruker og bryr deg mer om riktig hjem enn om verdistigning, kan en bedre bolig bli lagt ut måneder senere, selv i et prosjekt som ble lansert for ett år siden. De gode boligene er ikke alle borte, langt ifra i dette markedet.
• Noen utbyggere legger ut de svakeste boligene først.a0Ikke alle utbyggere, men noen gjør det. De legger ut de svakere boligene tidlig for å få dem unna, holder tilbake de beste, og ser hvordan markedet reagerer. Dette vil du sjelden høre fra en selger.

Det er akkurat derfor det betyr noe at vi følger med. Vi har kjøpere rundt de samme prosjektene hele tiden, så når en prisliste oppdateres, er vi blant de første som får vite det. Fortell oss hvilke prosjekter du liker, så overvåker vi dem for deg. I det øyeblikket en bolig som passer deg blir lagt ut, gir vi deg beskjed.

Advarsel:a0Noen utbyggere er ikke helt åpne om hva som er solgt. En bolig kan være merket som absolgtbb når den egentlig bare holdes tilbake, og så dukker den opp på markedet igjen senere. Vi hjelper deg med å se forbi dette, og vi forteller deg ærlig når en bolig du elsker, som en bestemt toppleilighet, blir holdt tilbake i stedet for å faktisk være borte.

Boliger kommer tilbake, så ikke gi opp et prosjekt

Hvis du går glipp av en bolig, ikke avskriv hele prosjektet. Boliger kommer tilbake på markedet oftere enn du skulle tro.

• Det er et mellomrom før kontrakten.a0Etter en reservasjon kan det ta tid før den private kjøpekontrakten (dena0contrato privado de compraventa, eller PPC) blir signert, fordi PPC-en krever byggetillatelsen. I et nettopp lansert prosjekt finnes det ofte ingen tillatelse ennå, og ventetiden kan være seks måneder eller mer. Dette er normalt og standard.
• Kjøpere ombestemmer seg.a0Noen trekker seg på PPC-stadiet. De mister depositumet sitt, og boligen kommer tilbake på markedet.
• Boliglån går i vasken.a0Selv nær slutten av et prosjekt kan en kjøper mislykkes i å få boliglånet sitt, og utbyggeren må selge boligen på nytt.

Så et prosjekt som ser fullt ut i dag, kan ha riktig bolig for deg neste måned. Vi følger med og handler raskt når en kommer tilbake.

Hvordan reservasjoner og depositum faktisk fungerer

For å holde av en bolig betaler du et reservasjonsdepositum, og resten betales i etapper etter hvert som byggingen skrider fram. Her er de ærlige detaljene som de fleste sider hopper over.

• Det kan holde av en bolig mens du sjekker den.a0Noen ganger kan du reservere for å blokkere en bolig i noen dager eller en uke, undersøke den ordentlig, og hvis du bestemmer deg mot den, betaler utbyggeren depositumet tilbake. Mange er fleksible på dette, men bekreft alltid vilkårene først.
• Beløpet varierer mye.a0Den første reservasjonen er ofte et mindre beløp for å ta boligen av markedet. Ved et større kjøp kan et depositum være rundt 1 % til 3 % av prisen. Etter det blir betalingene vanligvis delt opp i etapper: en større betaling rundt den private kjøpekontrakten, og deretter restbeløpet ved ferdigstillelse.
• Ingen byggetillatelse betyr full refusjon.a0Hvis utbyggeren aldri får byggetillatelsen, noe som er sjeldent, får du hele depositumet tilbake. Dette er påkrevd etter spansk lov.

Du betaler vanligvis før du signerer, og det er normalt

Dette overrasker mange kjøpere, så vi vil at du skal være forberedt på det. På Costa del Sol sender du svært ofte penger til utbyggeren før den private kjøpekontrakten er signert. Kontrakten signeres deretter etterpå.

Dette er helt standard her. Vi prøver ikke å skremme deg, vi vil bare at du skal være forberedt på det. Noen utbyggere vil signere kontrakten først, men den normale rekkefølgen er penger først, kontrakt deretter. Det siste steget, skjøtet (escritura), signeres alltid foran en notarius (notario) som en del av en fast juridisk prosess. Å kjenne denne rekkefølgen på forhånd gjør at hele prosessen føles rolig i stedet for stressende.

Kontrakten: hva advokaten din kan og ikke kan gjøre

La oss sette realistiske forventninger til den private kjøpekontrakten. De fleste utbyggere vil ikke endre den. Hvis et prosjekt har 100 enheter og hver kjøper ønsker å redigere en klausul, er det rett og slett umulig å håndtere. Kontrakten er standard, og du signerer den i stor grad slik den er.

Så hva gjør advokaten din faktisk? De kontrollerer at alt i kontrakten er korrekt, at eiendommen og utbyggeren er solide, og at dine juridiske beskyttelser er på plass. I rundt 90 % av tilfellene kan ikke selve klausulene endres. Av og til, for noe smått, kan en god advokat justere en detalj, og vi har sett vår betrodde advokat gjøre det, men bare sjelden, og det er vanligvis ikke nødvendig.

Den gode nyheten er at i Spania er det meste av beskyttelsen din skrevet inn i selve loven, ikke forhandlet inn i kontrakten. Så en standardkontrakt holder deg fortsatt trygg. Dette er også grunnen til at vi anbefaler en uavhengig advokat som betaler oss null i henvisningsprovisjon. Mange byråer styrer deg til en advokat som betaler dem en kickback. Det gjør ikke vi. Du står fritt til å bruke din egen advokat, og advokaten handler alltid bare på dine vegne. Vi anbefaler ganske enkelt vår fordi koordineringen går smidigere og hele prosessen blir enklere for deg.

Hvordan pengene dine er beskyttet: bankgarantien

Dette er beskyttelsen som betyr mest, og det er loven, ikke noe vi må forhandle om.

Hver euro du betaler før ferdigstillelse er beskyttet under lov 57/1968 (Ley 57/1968), forsterket av lov 20/2015 (Ley 20/2015). Slik fungerer det i praksis:

• Pengene dine går inn på en separat konto.0Utbyggeren må oppbevare kjøpernes innbetalinger på en egen bankkonto, og kan ikke røre de pengene før prosjektet er ferdigstilt.
• Banken står bak det.0Midlene er dekket av en bankgaranti, så de er beskyttet selv om utbyggeren får problemer.
• Du får alt tilbake hvis noe går galt.0Hvis prosjektet ikke blir levert, får du tilbake 100 % av pengene dine, pluss renter. Denne beskyttelsen dekker også at utbyggingen blir ferdigstilt for sent.

Advokaten din bekrefter at garantien er gyldig og står i ditt navn før du betaler. Den ene kontrollen er en av de viktigste i hele kjøpet.

Anta alltid at utbyggingen blir forsinket

Vi vil ikke lyve for deg og si at utbygginger blir levert i tide, for veldig ofte blir de ikke det. Du bør planlegge fra starten av som om din kommer til å bli forsinket.

Ofte er det ikke engang utbyggerens feil. Forsinkelsen kan komme av venting på rådhuset, å få byggetillatelsen, eller å koble til strømmen, ting utenfor utbyggerens kontroll. Hvis du trenger boligen innen en fast dato, av hvilken som helst grunn, legg inn en buffer på noen måneder.

Den gode nyheten knytter seg tilbake til bankgarantien: forsinket levering er en av tingene den dekker, så en forsinkelse koster deg vanligvis tid, ikke pengene dine.

Tilpasning av planløsning og finish

En reell fordel ved å kjøpe på tegning er at du ofte kan forme boligen før den bygges, noe du aldri kan gjøre med en ferdig videresalgsbolig.

• Planløsningen.0Avhengig av byggetrinnet kan du kanskje slå sammen to soverom, åpne opp et kjøkken eller flytte en vegg mens det fortsatt bare er på papiret.
• Finishen.0Gulv, kjøkkeninnredning, baderomsfliser og garderober kan ofte velges fra utbyggerens alternativer, slik at boligen passer smaken din fra dag én.
• Praktiske oppgraderinger.0Aircondition, gulvvarme eller ekstra stikkontakter er langt enklere å legge til under byggingen enn etterpå.

Nøkkelen er timing. Jo tidligere du forplikter deg, desto mer kan du endre. Vi hjelper deg med å stille de riktige spørsmålene tidlig, så du ikke går glipp av muligheten.

Bonustips:0Spør om tilpasningsmuligheter før du reserverer, ikke etterpå. Listen over hva du kan endre, og innen når, er en reell del av avtalen, og å låse inn valg av finish tidlig gir deg en bolig bygget rundt deg.

Konklusjon

Å sikre seg en nybygg-enhet handler ikke om å forhandle prisen ned. Det handler om timing, riktig enhet og en prosess du forstår fullt ut. Vi følger utbyggingene du liker og handler raskt når riktig enhet blir lansert eller kommer tilbake. Vi er ærlige om hvordan det faktisk fungerer: du betaler vanligvis før du signerer, kontrakten er standard, og ferdigstillelsen blir ofte forsinket. Og pengene dine ligger trygt bak en bankgaranti hele veien. Når du er klar, send en melding til rådgiveren din hos Spain Developments, og det er ingen kjøperavgift for noe av dette.