Akt własności i nota simple w Hiszpanii — wyjaśnienie

Jeśli kupujesz nową nieruchomość na Costa del Sol, dwa dokumenty potwierdzają, że dom naprawdę należy do Ciebie: akt własności i nota simple. Ten przewodnik wyjaśnia, czym jest każdy z nich, czym się różnią i dlaczego mają znaczenie. Został napisany dla zagranicznych kupujących, którzy chcą mieć pewność, że ich pieniądze są bezpieczne.

Szybkie podsumowanie

• Escritura to Twój akt własności, podpisywany u notariusza, który czyni Cię właścicielem.
• Nota simple to tani wyciąg z rejestru, który czytasz przed zakupem.
• Przeczytaj nota simple, aby podjąć decyzję, podpisz escritura, aby kupić.
• Zawsze zamawiaj aktualną nota simple z rejestru, nigdy nie polegaj wyłącznie na kopii od sprzedającego.

W skrócie

To escritura jest Twoim aktem własności. To dokument podpisywany przed notariuszem, który przenosi własność na Ciebie. nota simple to krótki wyciąg z księgi wieczystej, który pokazuje, kto jest właścicielem nieruchomości i czy ciążą na niej jakieś długi. Jeden jest Twoim dowodem własności. Drugi to Twoja kontrola przed zakupem.

Pomyśl o tym w ten sposób. Nota simple to raport, który czytasz przed podpisaniem. Escritura to to, co podpisujesz. Następnie rejestr zostaje zaktualizowany, aby pokazać Twoje nazwisko.

Czym jest escritura (akt własności)?

Escritura (pełna nazwa escritura pública de compraventa, publiczny akt sprzedaży) to oficjalny dokument prawny, który przenosi nieruchomość ze sprzedającego na Ciebie. Jest podpisywany przed notariuszem (notario - neutralnym urzędnikiem publicznym). Po podpisaniu własność przechodzi na Ciebie.

Ponieważ notariusz go poświadcza, escritura jest dokumentem urzędowym. Ma dużą moc prawną, znacznie większą niż prywatna umowa. To fundament posiadania nieruchomości w Hiszpanii.

Twoja escritura zawiera:

• Pełne imiona i nazwiska oraz numery identyfikacyjne kupującego i sprzedającego (w tym Twój NIE dla zagranicznych kupujących).
• Szczegółowy opis nieruchomości: adres, powierzchnia, granice, garaż, komórka lokatorska.
• Dane z rejestru nieruchomości oraz numer katastralny (referencia catastral).
• Cenę oraz sposób jej zapłaty.
• Każdy kredyt hipoteczny lub inne obciążenie nieruchomości.
• Należne podatki i kto je płaci, a także datę objęcia nieruchomości w posiadanie.

Po podpisaniu akt jest wysyłany do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad - oficjalnego rejestru własności nieruchomości), aby wpisać Cię jako nowego właściciela. Ten ostatni krok w pełni chroni Twoją własność przed wszelkimi roszczeniami osób trzecich.

Czym jest nota simple?

Nota simple (pełna nazwa nota simple registral - oficjalny wyciąg z rejestru nieruchomości) to urzędowy wyciąg z rejestru nieruchomości. To krótkie, proste podsumowanie statusu prawnego nieruchomości. Jest tania, szybka i to najważniejszy dokument, który czytasz przed zakupem.

Nota simple mówi Ci o czterech kluczowych rzeczach.

• Kto jest właścicielem. Nazwisko zarejestrowanego właściciela i jego udział. To potwierdza, że sprzedający rzeczywiście może sprzedać.
• Jakie ma długi. Hipoteki, embarga (zajęcia prawne) lub inne obciążenia.
• Jakie ograniczenia obowiązują. Służebności drogi, prawa użytkowania lub szczególne ograniczenia.
• Co jest w toku. Wszelkie oczekujące zmiany, takie jak rejestracja nowej hipoteki.

To nie jest akt własności i nie jest to prawny dowód własności w sądzie. Tylko pełna certificación registral (certified registry statement) daje taki skutek. Ale do sprawdzenia nieruchomości przed zakupem nota simple jest dokładnie tym, czego potrzebujesz.

Akt własności a nota simple: różnica

Oto te dwa dokumenty obok siebie.

Escritura (akt własności)

• Czym jest: akt przenoszący własność.
• Podpisywana przez: notariusza.
• Cel: dowód, że jesteś właścicielem domu.
• Kiedy jej używasz: w trakcie podpisania i po nim.
• Moc prawna: pełny dowód prawny.
• Koszt: część kosztów finalizacji zakupu.

Nota simple

• Czym jest: krótkie podsumowanie z rejestru.
• Podpisywana przez: nikt; to raport.
• Cel: sprawdzenie nieruchomości przed zakupem.
• Kiedy jej używasz: zanim cokolwiek zapłacisz.
• Moc prawna: wyłącznie informacyjna.
• Koszt: kilka euro.

W jednym zdaniu: czytasz nota simple, aby podjąć decyzję, podpisujesz escritura, aby kupić, a następnie rejestr pokazuje Twoje nazwisko.

Rejestr Gruntów a Kataster

Zagraniczni kupujący często mylą te dwa systemy. Różnią się one od siebie i oba muszą być ze sobą zgodne.

Rejestr Gruntów (Registro de la Propiedad)

Rejestruje prawną własność, długi i prawa. To stąd pochodzi nota simple. To jest rejestr prawny.

Kataster (Catastro)

Rejestruje fizyczną nieruchomość do celów podatkowych: wielkość, granice, lokalizację i wartość. To stąd pochodzi numer referencyjny katastralny.

Dobry prawnik sprawdza, czy oba rejestry są ze sobą zgodne i czy odpowiadają rzeczywistej nieruchomości. Jeśli rejestr podaje jedną powierzchnię, a kataster inną, to jest to problem do rozwiązania przed zakupem, a nie po nim.

Jak uzyskać nota simple (koszt i czas)

Każda osoba mająca uzasadniony powód może wystąpić o nota simple. Jako kupujący spełniasz ten warunek. Nie musisz być właścicielem.

Są dwa oficjalne sposoby. Unikaj prywatnych „szybkich” stron internetowych, które pobierają znacznie wyższe opłaty za ten sam dokument.

• Online (registradores.org):0koło09 euros ,. Zwykle w ciągu 2 godzin, maksymalnie 48 godzin.
• Osobiście w lokalnym rejestrze:0koło03,64 euros ,. Od ręki lub w ciągu kilku godzin.
• Prywatne strony pośredników:020 do 30 euros lub więcej. Różnie bywa, często wolniej. Unikaj ich.

Aby o nią wystąpić, podajesz przynajmniej jedno z poniższych: numer rejestrowy (finca), dokładny adres, imię i nazwisko właściciela oraz numer ID albo numer referencyjny katastralny.

Dodatkowa wskazówka:0Uzyskaj świeżą nota simple dwa razy. Raz na początku, gdy nieruchomość po raz pierwszy Ci się spodoba. Potem jeszcze raz tuż przed podpisaniem aktu. Dzięki temu wychwycisz wszelkie zmiany na ostatnią chwilę, takie jak nowa hipoteka lub obciążenie zarejestrowane w ostatnich tygodniach.

Co nota simple ujawnia o ryzyku

To tutaj nota simple chroni Twoje pieniądze. Ujawnia dokładnie te problemy, które drogo kosztują zagranicznych kupujących.

• Ukryte długi.0Hipoteka lub zajęcie nieruchomości. W Hiszpanii niektóre długi przechodzą na nieruchomość, a nie na sprzedającego. Nota simple je pokazuje, żebyś ich nie odziedziczył.
• Niewłaściwy sprzedający.0Jeśli osoba sprzedająca nie jest zarejestrowanym właścicielem, zatrzymaj się. Nota simple potwierdza, kto może legalnie sprzedać nieruchomość.
• Obciążenia i ograniczenia.0Służebności przejazdu lub inne ograniczenia wpływające na to, jak możesz korzystać z domu.
• W przypadku nowych inwestycji.0Po zakończeniu budowy deweloper rejestruje każdą jednostkę. Twój prawnik sprawdza, czy nowa jednostka została prawidłowo utworzona i jest wolna od obciążeń, zanim sfinalizujesz zakup.

Posłużmy się prawdziwym przykładem. Zgadzasz się kupić mieszkanie w nowej inwestycji za0500.000 euros. Nota simple pokazuje hipotekę na 130.000 euros, która nadal widnieje przy tej jednostce jako część kredytu budowlanego dewelopera. To normalne na tym etapie. Ale musi zostać skreślona lub spłacona przed finalizacją, żebyś nie przejął tego długu. Twój prawnik tego dopilnuje. Bez nota simple nigdy byś tego nie zobaczył.

Ostrzeżenie:0Nigdy nie polegaj na nota simple przekazanej Ci przez sprzedającego lub agenta. Może być stara albo przeredagowana. Zawsze zlecaj własnemu, niezależnemu prawnikowi pobranie świeżej wersji bezpośrednio z rejestru.

Dzień podpisania aktu, krok po kroku

Tak wygląda finalizacja, gdy podpisujesz escritura.

1. Ostateczne kontrole.0Twój prawnik pobiera ostatnią nota simple, aby potwierdzić, że nic się nie zmieniło.
2. U notariusza.0Kupujący i sprzedający (lub ich przedstawiciele) stawiają się osobiście. Jeśli nie możesz podróżować, Twój prawnik podpisuje za Ciebie na podstawie pełnomocnictwa (poder notarial).
3. Odczytanie i podpisanie.0Notariusz odczytuje kluczowe warunki i potwierdza, że wszyscy je rozumieją. Podpisujesz escritura.
4. Płatność i klucze.0Płacisz pozostałą kwotę. Otrzymujesz klucze i uwierzytelniony odpis aktu (copia autorizada).
5. Podatki i rejestracja.0Twój prawnik opłaca podatki i składa akt do Rejestru Gruntów. Kilka tygodni później rejestr wskazuje Ciebie jako właściciela.

Notariusz przechowuje oryginał aktu na zawsze w swoim archiwum (the0protocolo). Ty zachowujesz swój uwierzytelniony odpis. Rejestr przechowuje oficjalny zapis Twojej własności.

Co jeśli zgubię akt własności?

Nie panikuj. Twoja własność jest bezpieczna, ponieważ widnieje w Rejestrze Gruntów. Zawsze możesz uzyskać nową kopię.

• Poproś notariusza o nową kopię.0Poproś notariusza, który podpisał oryginał, o nowy uwierzytelniony odpis (copia autorizada). Będziesz musiał okazać dokument tożsamości i uiścić opłatę.
• Poproś rejestr o zaświadczenie.0Poproś Rejestr Gruntów o0certificación registral0aby potwierdzić swoją własność i status nieruchomości.

Twój prawnik może zrobić obie te rzeczy za Ciebie, co jest przydatne, jeśli mieszkasz za granicą.

Cały ten proces to jeden z powodów, dla których zespół mówiący w Twoim ojczystym języku ma tak duże znaczenie. W Spain Developments współpracujemy z niezależnymi hiszpańskimi prawnikami, nigdy z prawnikiem dewelopera, którzy czytają nota simple, sprawdzają zgodność rejestru z katastrem i potwierdzają, że akt jest czysty przed podpisaniem. Jako agent kupującego opłacany przez dewelopera naszym zadaniem jest dopilnowanie, aby dom, za który płacisz, był prawnie i w pełni Twój.

Sedno sprawy

Nota simple to Twoja kontrola przed zakupem. Pokazuje, kto jest właścicielem nieruchomości i czy jest ona obciążona długami. Escritura to Twój akt własności, podpisywany u notariusza, który czyni Cię właścicielem. Razem chronią Twój zakup przed ukrytymi problemami.

Zawsze uzyskuj świeżą nota simple z rejestru, nigdy nie polegaj wyłącznie na kopii od sprzedającego, i zleć jej przegląd niezależnemu prawnikowi. Jeśli kupujesz nową nieruchomość na Costa del Sol, Spain Developments może zorganizować dokładnie to, aby Twoja własność była czysta i bezpieczna.