Aspekty prawne i formalności przy zakupie nowego mieszkania w Hiszpanii

Ta strona jest przeznaczona dla kupujących z zagranicy, którzy chcą, aby zakup nieruchomości w Hiszpanii został właściwie sprawdzony i prawidłowo przeprowadzony. Dowiesz się, dlaczego potrzebujesz niezależnego hiszpańskiego prawnika, co dla Ciebie robi, ile to kosztuje i jak nadzorujemy z Tobą cały proces prawny. Jasno, uczciwie, prostym językiem.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii jest bezpieczne, gdy strona prawna jest przeprowadzona prawidłowo. Zagrożeniem jest skorzystanie z niewłaściwego prawnika albo brak prawnika w ogóle. Oto jak się chronić.

Krótka odpowiedź:a0W Hiszpanii niezależny prawnik sprawdza pod względem prawnym wszystko przed zakupem. Polecamy zaufanego prawnika, który nie płaci nam żadnej prowizji, pobiera 1% z VAT wliczonym w cenę (poniżej zwykłej stawki) i działa wyłącznie w Twoim interesie. Nie musisz przywozić prawnika ze swojego kraju, potrzebujesz takiego, który zna hiszpańskie prawo. Koordynujemy i nadzorujemy cały proces prawny razem z nim, żeby nic nie zostało przeoczone.

Potrzebujesz hiszpańskiego prawnika, nie tego ze swojego kraju

Wielu kupujących zakłada, że przyprowadzi własnego prawnika ze swojego kraju, aby zajął się wszystkim. To naturalna myśl, ale w Hiszpanii to tak nie działa.

Potrzebujesz hiszpańskiego prawnika, który zna hiszpańskie prawo. Nawet tam, gdzie ma zastosowanie prawo europejskie, zasady i codzienne procedury, które faktycznie regulują Twój zakup, są hiszpańskie. Prawnik pracujący w innym systemie ich nie zna.

Oczywiście możesz również zaangażować prawnika ze swojego kraju i zlecić mu współpracę z hiszpańskim. Z naszego szczerego doświadczenia wynika jednak, że zwykle niewiele to wnosi i często spowalnia sprawy. Prawnicy za granicą są często opłacani godzinowo, więc mogą analizować każdą klauzulę bardzo szczegółowo i podnosić kwestie, które hiszpański system już dawno uregulował, a potem i tak pytać hiszpańskiego prawnika, jak to tutaj działa. Zwłaszcza w przypadku nowej inwestycji duża część procesu jest określona prawem, więc umowa i kolejne kroki są dość standardowe. Hiszpański prawnik, który funkcjonuje w tym systemie na co dzień, sprawnie Cię przez niego przeprowadzi.

Dlaczego niezależny prawnik ma największe znaczenie

Tu leży sedno sprawy. Wiele agencji kieruje Cię do prawnika, który płaci im prowizję za polecenie. Wtedy lojalność takiego prawnika jest podzielona i może on przemilczeć problem, który powinien zatrzymać transakcję.

My robimy to inaczej. Polecamy niezależnego prawnika, który nie płaci nam nic, ani centa. Jego jedynym obowiązkiem jest działanie na Twoją rzecz jako kupującego. Prawdziwie niezależny prawnik powie Ci, żebyś wycofał się ze złej transakcji, nawet jeśli oznacza to brak sprzedaży i brak wynagrodzenia dla kogokolwiek.

Ma to jeszcze większe znaczenie przy odsprzedaży niż przy nowej inwestycji. Nowa inwestycja przebiega według dość ustalonego, prawnie uregulowanego procesu. Przy odsprzedaży więcej rzeczy może pójść nie tak, więc prawnik, który nie jest naprawdę niezależny, ma mniej powodów, by zatrzymać transakcję, którą należałoby zatrzymać, a niewygodne szczegóły mogą pozostać ukryte. Z niezależnym prawnikiem nic nie jest zamiatane pod dywan.

Zawsze możesz skorzystać z własnego hiszpańskiego prawnika. Polecamy naszego, ponieważ współpracujemy od lat, koordynacja przebiega sprawniej, a cały proces jest dla Ciebie łatwiejszy. Ale wybór należy do Ciebie, a prawnik zawsze działa w Twoim interesie.

Dodatkowa wskazówka:a0Zawsze warto wiedzieć, gdzie leży lojalność Twojego prawnika. Uczciwym pytaniem do każdej agencji jest to, czy prawnik, którego sugerują, płaci im prowizję za polecenie. Godna zaufania agencja odpowiada na to wprost. My odpowiemy: nasz nie płaci nam nic.

Jeszcze jedna powiązana kwestia. Najlepiej nie polegać na prawniku wskazanym przez dewelopera lub agenta sprzedającego, ponieważ ich interes polega na doprowadzeniu sprzedaży do końca. Niezależny prawnik po Twojej stronie, taki jak ten, którego polecamy, to zupełnie co innego.

Co prawnik robi dla Ciebie

Hiszpański prawnik od nieruchomości robi znacznie więcej niż tylko czyta umowę. Przeprowadza pełne due diligence, sprawdzając każdy fakt prawny dotyczący nieruchomości przed dokonaniem przez Ciebie płatności, a prawnik, z którym współpracujemy, pobiera 1% z VAT wliczonym w cenę, co obejmuje to wszystko.

• Sprawdzaa0nota simple, czyli odpis z Rejestru Nieruchomości pokazujący, kto jest właścicielem nieruchomości oraz jakie ciążą na niej długi lub obciążenia.
• Potwierdza, że budowa jest legalna i w pełni licencjonowana, dzięki czemu nie przejmujesz nielegalnej ani nieposiadającej wymaganych pozwoleń nieruchomości.
• Wyjaśnia Ci wszystko prostym językiem, po angielsku, na każdym etapie, dzięki czemu zawsze rozumiesz, co podpisujesz.

Ten sam prawnik organizuje również praktyczną stronę posiadania nieruchomości w Hiszpanii, co oszczędza Ci dużo stresu:

• Twója0NIEa0(numer identyfikacyjny cudzoziemca potrzebny do zakupu), Twoje hiszpańskie konto bankowe, media i ubezpieczenie domu.
• Licencja turystyczna (na wynajem wakacyjny), jeśli chcesz wynajmować nieruchomość.
• Bieżące podatki dla nierezydentów i od najmu. Kancelaria, z którą współpracujemy, ma dedykowany dział właśnie do tego i może również pomóc w razie jakichkolwiek sporów w przyszłości.

Krótko mówiąc, jest to jeden zaufany kontakt do niemal wszystkiego, czego będziesz potrzebować w Spain. Mają też doskonałe lokalne kontakty, tak jak i my, więc sprawy naprawdę są załatwiane.

Ile to kosztuje, bez niespodzianek

Prawdziwą obawą kupujących są ukryte koszty, niespodziewane podatki albo zawyżanie cen dlatego, że są obcokrajowcami. Usuwamy tę obawę, będąc całkowicie transparentni od samego początku.

Zanim się na cokolwiek zdecydujesz, otrzymasz jasny, wyszczególniony kosztorys każdego wydatku, dzięki czemu poznasz swoją rzeczywistą łączną kwotę:

• Prawnik:a0około 1% z VAT.
• Podatek od zakupu nowej nieruchomości:a010% IVA, plus około 1,2% AJD (opłata skarbowa).
• Notariusz i Rejestr Nieruchomości:a0łącznie mniej więcej 1% do 2%.

Zasadniczo warto założyć budżet około 12% do 14% ponad cenę. A ponieważ jesteśmy niezależni, sama cena jest taka sama niezależnie od tego, czy kupujesz przez nas, czy bezpośrednio, więc nie płacisz też „premii dla obcokrajowca”.

Największe obawy prawne i jak je usuwamy

Strona prawna martwi kupujących, bo działa inaczej niż w kraju rodzinnym. Oto prawdziwe obawy i jak prawnik oraz my radzimy sobie z każdą z nich.

• Odziedziczenie ukrytych długów.a0W Spain długi podążają za nieruchomością, a nie za osobą. Niespłacona hipoteka, opłaty wspólnotowe, podatki lub mandaty mogą przejść na Ciebie, czasem na dziesiątki tysięcy euro. Prawnik sprawdza rejestr oraz rozliczenia wspólnoty, więc nigdy nie przejmujesz cudzego długu.
• Nielegalna lub nieposiadająca wymaganych pozwoleń budowa.a0Nieruchomość bez odpowiednich pozwoleń albo bez Licence of First Occupation nie może być legalnie zamieszkana, podłączona do mediów ani łatwo odsprzedana, a w najgorszych przypadkach grożą jej grzywny lub rozbiórka. Prawnik weryfikuje każde pozwolenie, a my już na wstępie kierujemy Cię z dala od problematycznych inwestycji.
• Oszustwa i utrata pieniędzy.a0Fałszywe ogłoszenia, osoby podszywające się pod właściciela, sfałszowane pełnomocnictwa i e-maile typu „nasze dane bankowe się zmieniły” są jak najbardziej realne. Nawiązujemy pierwszy kontakt i weryfikujemy, z kim masz do czynienia, a Twój prawnik dba o to, by pieniądze były przekazywane wyłącznie w bezpieczny sposób. Nigdy nie płać nikomu, kogo wcześniej nie sprawdziłeś z nami lub ze swoim prawnikiem.
• Podpisanie czegoś, czego nie rozumiesz.a0Hiszpańskie umowy są po hiszpańsku, podlegają hiszpańskiemu prawu i zawierają pojęcia, które mogą nie istnieć w Twoim kraju, a ustna obietnica nic nie znaczy, jeśli nie została zapisana. Twój prawnik wyjaśni każdą klauzulę prostym językiem angielskim, a liczy się tylko to, co jest na piśmie.
• Brak możliwości wynajmu.a0Dom może być całkowicie legalny do zakupu, ale ograniczony pod kątem najmu wakacyjnego przez zasady wspólnoty właścicieli. Jeśli wynajem jest dla Ciebie ważny, prawnik sprawdzi te zasady, zanim się zobowiążesz.
• Ukryte koszty i przepłacanie.a0Jak wyżej: pełny, wyszczególniony kosztorys z góry i ta sama cena, co przy zakupie bezpośrednim.

Dlaczego warto współpracować ze Spain Developments

Jesteśmy niezależnym agentem kupującego z dostępem do każdej inwestycji na Costa del Sol. Nie jesteśmy związani z żadnym deweloperem i nic nie zarabiamy na Twoim prawniku, więc nasze porady pozostają bezstronne. Nasza usługa zakupu jest dla Ciebie bezpłatna, ponieważ naszą prowizję płaci deweloper, a cena jest identyczna niezależnie od tego, czy trafiasz do nas, czy idziesz bezpośrednio.

Co najważniejsze po stronie prawnej, nie po prostu przekazujemy Cię prawnikowi i znikamy. Koordynujemy i nadzorujemy cały proces prawny oraz całą transakcję razem z Twoim prawnikiem, dbając o to, by każdy etap odbywał się na czas, tak aby nic nie zostało przeoczone. Zawsze masz jeden zespół, który się Tobą opiekuje.

Kiedy będziesz gotowy, przedstawimy Ci naszego niezależnego prawnika albo z przyjemnością będziemy współpracować z Twoim własnym. Tak czy inaczej, Twój zakup zostanie właściwie sprawdzony, a Ty zrozumiesz każdy krok.