Kontrole due diligence przed zakupem w Hiszpanii

Zakup domu na Costa del Sol to duży krok, często podejmowany z innego kraju. Ten przewodnik pokazuje kontrole prawne, które chronią Twoje pieniądze, zanim podpiszesz umowę. Dowiesz się, co sprawdzić, kto to robi, ile to kosztuje i jakie są ryzyka, jeśli to pominiesz. Tekst jest napisany dla zagranicznych kupujących nieruchomości od dewelopera.

Szybkie podsumowanie

• Due diligence to pełna kontrola prawna nieruchomości przed zakupem.
• W Hiszpanii obowiązuje zasada kupujący powinien uważać, więc po podpisaniu umowy problemy stają się Twoje.
• Zwykle trwa to od 5 do 15 dni roboczych i jest częścią 1% honorarium prawnika.
• Zawsze zrób to przed podpisaniem umowy lub zapłatą i zawsze korzystaj z niezależnego prawnika.

Czym jest due diligence?

Due diligence to pełna kontrola prawna nieruchomości przed zakupem. Przeprowadza ją Twój niezależny prawnik. Cel jest prosty: potwierdzić, że dom jest prawnie czysty, wolny od długów, prawidłowo wybudowany i bezpieczny do zakupu.

Hiszpański rynek nieruchomości działa według zasady kupujący powinien uważać. Po finalizacji zakupu każdy ukryty problem staje się Twój, nawet jeśli o nim nie wiedziałeś. Due diligence pozwala wykryć te problemy wcześniej, gdy wciąż możesz się wycofać.

Dlaczego due diligence ma tak duże znaczenie w Hiszpanii

W niektórych krajach system chroni kupującego. Hiszpania jest inna. Tutaj obowiązek sprawdzenia wszystkiego przed podpisaniem umowy spoczywa na Tobie i Twoim prawniku. Po finalizacji jest już za późno.

Zagraniczni kupujący ponoszą dodatkowe ryzyko. Możesz nie znać lokalnych problemów, które w Hiszpanii są powszechne. Możesz kupować podczas krótkiego wyjazdu, zakochany w widoku i pod presją szybkiej decyzji. Właśnie wtedy zdarzają się błędy.

To są problemy, do których wykrywania służy due diligence.

• Ukryte długi.nbsp;Niezapłacone podatki, opłaty wspólnotowe i rachunki za media pozostają przypisane do nieruchomości, a nie do sprzedającego. Pomiń tę kontrolę, a przejmiesz je.
• Nielegalne prace budowlane.nbsp;Dodatkowe pokoje, basen, taras lub garaż wybudowane bez pozwolenia. Mogą one skutkować grzywnami, a nawet nakazem rozbiórki.
• Problemy planistyczne.nbsp;Dom wybudowany niezgodnie z zasadami zagospodarowania przestrzennego, co może ograniczyć sposób jego użytkowania lub obniżyć wartość przy odsprzedaży.
• Nieprawidłowy metraż lub granice.nbsp;Jeśli rzeczywista nieruchomość nie zgadza się z oficjalnym rejestrem, możesz mieć trudności z jej rejestracją lub odsprzedażą.

Pełna lista kontrolna due diligence

Oto, co obejmuje prawidłowa kontrola prawna. Poproś swojego prawnika o pisemne potwierdzenie każdego punktu.

1. Kontrola księgi wieczystej (nota simple).nbsp;Potwierdza prawdziwego właściciela i pokazuje wszelkie hipoteki, zajęcia lub obciążenia. Nota simple to oficjalny odpis z Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad).
2. Kontrola katastru.nbsp;Potwierdza, że metraż i układ nieruchomości w rejestrze podatkowym (Catastro) odpowiadają rzeczywistości.
3. Rejestr vs kataster vs rzeczywistość.nbsp;Rejestr prawny, rejestr podatkowy i faktyczny stan domu muszą być ze sobą zgodne.
4. Planowanie urbanistyczne i przeznaczenie terenu.nbsp;Potwierdza, że nieruchomość jest zgodna z lokalnymi przepisami budowlanymi i nie toczą się wobec niej żadne postępowania sankcyjne.
5. Pozwolenia.nbsp;Potwierdza ważne pozwolenie na budowę oraz Licencję Pierwszego Zasiedlenia (Licencia de Primera Ocupaciónnbsp;- pozwolenie na legalne zamieszkanie i podłączenie mediów).
6. Długi i rachunki.nbsp;Sprawdza niezapłacony IBI (podatek lokalny od nieruchomości), opłaty wspólnotowe i rachunki za media.
7. Wspólnota właścicieli.nbsp;Potwierdza, że wspólnota (comunidad de propietarios) jest dobrze zarządzana, nie ma dużych długów ani sporów prawnych, i sprawdza regulamin wspólnoty.
8. Status najmu.nbsp;Potwierdza, czy dom może być legalnie wynajmowany turystom, jeśli taki jest Twój plan.

Dodatkowe kontrole dla nowych inwestycji i zakupu off-plan

Nowe inwestycje i domy kupowane off-plan wymagają kilku dodatkowych kontroli. Chronią one przed ryzykami charakterystycznymi dla zakupu nieruchomości, która jest nowa lub jeszcze nie została ukończona.

• Spółka dewelopera.nbsp;Potwierdź, że deweloper istnieje, i sprawdź jego kondycję finansową w Rejestrze Handlowym (Registro Mercantil).
• Własność gruntu.nbsp;Potwierdź, że deweloper faktycznie jest właścicielem gruntu lub ma prawo na nim budować.
• Gwarancja bankowa.nbsp;W przypadku zakupu off-plan potwierdź, że ważna gwarancja bankowa (aval bancario) obejmuje każdą płatność etapową, zgodnie z ustawą 57/1968 i ustawą 20/2015. Nigdy nie wpłacaj zaliczki bez tego.
• Szczegółowa specyfikacja.nbsp;Uzyskaj dokładny opis materiałów, układu i wyposażenia na piśmie, aby deweloper nie mógł po cichu ich zmienić ani później naliczyć dodatkowych opłat.
• Data ukończenia i kary.A0Umowa powinna określać jasny termin i kary za opóźnienia.
• 10-letnia gwarancja konstrukcyjna.A0Prawo hiszpańskie wymaga 10-letniej gwarancji na konstrukcję budynku.

Uwaga o okupas (squatterach).A0Wielu kupujących martwi się o squatterów. To uzasadniona obawa, ale rzeczywiste ryzyko na zamkniętym, nowo wybudowanym osiedlu jest bardzo niskie. Te domy są zamieszkane, wyposażone w alarmy i nadzorowane przez społeczność właścicieli. Hiszpańska ustawa anty-squatterska z 2025 roku (Ley Antiokupas), obowiązująca od kwietnia 2025 roku, również znacznie przyspieszyła eksmisję. Policja może usunąć nielegalnych lokatorów w ciągu 48 godzin, jeśli zostaną wykryci odpowiednio wcześnie, a sądy stosują teraz przyspieszoną procedurę trwającą około 15 dni. Częścią mądrego zakupu jest upewnienie się, że Twój nowy dom jest odpowiednio zabezpieczony od pierwszego dnia.

Kiedy należy to zrobić?

Zanim podpiszesz cokolwiek wiążącego. Zanim wpłacisz jakiekolwiek znaczące pieniądze. To najważniejsza zasada dotycząca terminu przy hiszpańskich nieruchomościach.

Prywatna umowa kupna (contrato de arrasA0- wiążąca umowa zadatku) jest prawnie egzekwowalna. Jeśli ją podpiszesz, a potem się wycofasz, nawet z dobrego powodu, możesz stracić zadatek. Dlatego kontrole muszą być przeprowadzone najpierw.

Jeśli sprzedający lub agent naciska, abyś szybko podpisał, Twój prawnik może dodać klauzulę zawieszającą (condición suspensivaA0- klauzula wyjścia). Sprawia ona, że transakcja jest uzależniona od pozytywnego wyniku due diligence. Jeśli pojawi się poważny problem, wycofujesz się i zachowujesz swoje pieniądze.

Ostrzeżenie:A0Presja typu „podpisz dziś albo to stracisz” to klasyczna taktyka. Prawdziwa, dobra nieruchomość nadal będzie dostępna po przeprowadzeniu właściwej kontroli. Nigdy nie pozwól, by poczucie pilności skłoniło Cię do podpisania czegokolwiek przed zakończeniem due diligence.

Ile to trwa i ile kosztuje

Due diligence zwykle trwaA0od 5 do 15 dni roboczych. Dokładny czas zależy od nieruchomości i od tego, jak szybko odpowiada urząd gminy.

Koszt jest częścią honorarium Twojego prawnika, które zazwyczaj wynosi okołoA01% ceny zakupu plus VAT (IVA 21%). Użyjmy rzeczywistego przykładu dlaA0500.000 euroA0nowego budynku.

Przykład: nowy budynek za 500.000 euro

• 5.000 euroA0- honorarium prawnika, w tym due diligence (1%)
• 1.050 euroA0- VAT (21%)
• Razem: 6.050 euro

Sama nota simple kosztuje tylko kilka euro. Prawdziwa wartość tkwi w wytrenowanym oku prawnika, który łącznie analizuje rejestr, kataster, licencje i rozliczenia wspólnoty. Przy zakupie za 500.000 euro to niewielki koszt za pełen spokój ducha.

Co się stanie, jeśli to pominiesz

Te ryzyka nie są rzadkimi historiami grozy. Zdarzają się często, szczególnie kupującym, którzy działają zbyt szybko. Pominięcie due diligence może oznaczać:

• Płacenie grzywien lub ryzyko rozbiórki z powodu nielegalnych prac budowlanych.
• Brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, ubezpieczenia lub prawidłowej rejestracji.
• Przejęcie cudzych niespłaconych długów.
• Spory prawne z sąsiadami lub urzędem gminy.
• Problemy z odsprzedażą domu z powodu wady prawnej.

Każdy z tych problemów może kosztować znacznie więcej niż honorarium prawnika, a niektórych nie da się w ogóle naprawić.

Zakup zdalny: przeprowadzanie kontroli z zagranicy

Nie musisz być w Hiszpanii, aby przeprowadzić due diligence. Większość brytyjskich, irlandzkich, holenderskich, skandynawskich, niemieckich, polskich i czeskich kupujących załatwia to z domu.

Twój niezależny prawnik pobiera dane z rejestru i katastru, kontaktuje się z urzędem gminy, urzędem skarbowym i wspólnotą oraz przekazuje Ci raport w Twoim języku. Jeśli nie możesz przyjechać na finalizację, podpisujesz pełnomocnictwo (poder notarialA0- dokument prawny, który pozwala Twojemu prawnikowi działać w Twoim imieniu), aby prawnik mógł podpisać akt notarialny za Ciebie. Cała kontrola może być prowadzona, gdy pozostajesz w swoim kraju.

Właśnie tutaj odpowiedni zespół ma kluczowe znaczenie. W Spain Developments współpracujemy wyłącznie z niezależnymi hiszpańskimi prawnikami, nigdy z prawnikiem dewelopera. To ma znaczenie, ponieważ prawnik dewelopera ma konflikt interesów: jest opłacany przez sprzedającego. Niezależny prawnik ma obowiązek i powód, by znajdować problemy, zanim staną się Twoimi problemami. Jako agent kupującego opłacany przez dewelopera koordynujemy pełne due diligence, aby niczego nie przeoczyć.

Dodatkowa wskazówka:A0Poproś prawnika o pisemny raport z due diligence na końcu. Jasne podsumowanie tego, co zostało sprawdzone, co znaleziono i co rozwiązano. Dobry prawnik daje to standardowo. To również przydatny dowód na przyszłość, jeśli kiedykolwiek będziesz sprzedawać.

Przed podpisaniem: lista kontrolna due diligence

• Świeżo pobrana nota simple z Rejestru Nieruchomości.
• Kataster, rejestr i stan faktyczny są ze sobą zgodne.
• Potwierdzona licencja budowlana i licencja pierwszego zasiedlenia.
• Brak zaległego IBI, opłat wspólnotowych i długów za media.
• W przypadku zakupu off-plan: ważna gwarancja bankowa obejmuje każdą płatność etapową.
• Otrzymano pisemny raport due diligence od Twojego prawnika.

Najważniejsze

Due diligence to kontrola prawna, która chroni Twoje pieniądze w Hiszpanii. Potwierdza prawdziwego właściciela, wykrywa ukryte długi, sprawdza licencje i upewnia się, że dom jest prawnie czysty. W systemie „kupujący musi uważać” to Twoja główna ochrona.

Zawsze przeprowadzaj pełne due diligence, zanim cokolwiek podpiszesz lub zapłacisz, i zawsze korzystaj z niezależnego prawnika, a nie z prawnika dewelopera. Jeśli kupujesz nową nieruchomość na Costa del Sol, Spain Developments może zorganizować pełną, niezależną kontrolę prawną, prowadzoną w Twoim języku od początku do końca.