Приёмочная инспекция для новостроек в Испании

Вы вот-вот получите ключи от совершенно нового дома на Costa del Sol. Прежде чем подписывать документы и выплачивать окончательный остаток, вам нужна инспекция по выявлению дефектов. Это руководство объясняет, что это такое, что нужно проверять и почему это защищает ваши деньги. Оно написано для иностранных покупателей новостроек.

Краткое резюме

• Инспекция по выявлению дефектов проверяет готовую новостройку до того, как вы её примете.
• Сначала проверьте юридические документы, особенно Licencia de Primera Ocupación.
• Зафиксируйте каждый дефект письменно и добейтесь его устранения до завершения сделки.

Что такое инспекция по выявлению дефектов?

Инспекция по выявлению дефектов — это тщательная проверка готовой новостройки. Вы ищете недостатки: трещины, протечки, плохую отделку и неработающие системы. Вы перечисляете каждую проблему (каждая из них — abдефектbb) и просите застройщика их устранить.

Почему выявление дефектов важно в Spain

Современное строительство — сложный процесс. Даже хорошие застройщики оставляют мелкие недочёты. Эксперты говорят, что последние 5% строительства несут большую часть скрытых рисков. Именно для этих последних 5% и нужна инспекция по выявлению дефектов.

У Costa del Sol есть и свои особенности. Сильные сезонные дожди испытывают крыши и дренаж. Плоские крыши встречаются часто, поэтому гидроизоляция должна быть выполнена правильно. Сильное солнце и солёный морской воздух плохо влияют на отделку. Дом, который выглядит идеально в солнечный день просмотра, может скрывать проблемы, которые проявятся только позже.

Если пропустить инспекцию по выявлению дефектов, вы рискуете получить месяцы стресса после переезда: преследовать застройщика, которому уже заплатили, оплачивать ремонт самостоятельно или жить с недостатками, которые так и не устранят.

Юридические документы, которые нужно проверить в первую очередь

В Spain новостройка не считается по-настоящему завершённой, пока документы не оформлены полностью. Физическое завершение строительства — только половина дела. Никогда не подписывайте приёмку, не убедившись, что эти документы существуют.

• Certificado Final de Obra (CFO). Архитектор и технический архитектор (aparejador) подписывают этот документ, чтобы подтвердить, что работы соответствуют утверждённому проекту. Он запускает процесс гарантии и лицензирования.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Лицензия на первое заселение из муниципалитета (ayuntamiento). Без неё вы не можете законно проживать в доме или подключить воду и электричество на своё имя. Это самый важный документ.
• Boletines (сертификаты установки). Официальные заверенные сертификаты для систем электроснабжения, водоснабжения, газа и телекоммуникаций.
• Гарантии и инструкции. Гарантии на бытовую технику, кондиционирование и оборудование бассейна, а также Libro del Edificio (Building Book, где изложены правила обслуживания).

Предупреждение: не завершайте сделку без LPO. Некоторых покупателей подталкивают завершить сделку до выдачи LPO. Не делайте этого. Без LPO вы можете не суметь подключить коммунальные услуги или даже законно жить там. Ваш юрист должен подтвердить, что документ уже получен.

Полный чек-лист по выявлению дефектов

Проверяйте дом комнату за комнатой, при дневном свете и с включённым освещением. Возьмите этот список с собой. Фотографируйте каждый дефект.

Снаружи дома

• Фасад и крыша. Ищите трещины, неровную штукатурку и отсутствующую черепицу. Проверьте, что водостоки и сливные трубы установлены и не забиты строительным мусором.
• Гидроизоляция и дренаж. Проверьте террасы, крышу и любой подвал. При сильных дождях на Costa del Sol правильный дренаж и защита от влаги имеют решающее значение.
• Бассейн и сад. Проверьте оборудование бассейна. Убедитесь, что плитка в бассейне целая, а автоматический полив работает.
• Ворота и стены. Проверьте автоматические ворота и домофоны. Убедитесь, что ограждающие стены соответствуют согласованной высоте и отделке.

Механические и электрические системы

• Кондиционирование и отопление. Проверьте кондиционер как в режиме нагрева, так и в режиме охлаждения. Если есть тёплый пол с аэротермальной системой, убедитесь, что каждая зона набирает температуру, а коллектор промаркирован.
• Сантехника. Откройте каждый кран и душ. Смойте воду в каждом туалете. Проверьте напор воды, загляните под раковины на предмет протечек и убедитесь, что горячая вода быстро доходит до самой дальней ванной комнаты.
• Электрика и умный дом. Проверьте каждую розетку и выключатель. Если в доме есть система умного дома (domotics), убедитесь, что она работает, и попросите показать, как ею пользоваться.

Внутри дома

• Полы и плитка. Слегка постучите по плитке. Глухой звук означает плохое крепление. Проверьте, чтобы швы были чистыми и ровными, без сколотой плитки.
• Стены и потолки. При естественном и искусственном освещении ищите неровную штукатурку, потёки краски и волосяные трещины.
• Двери и окна. Откройте и закройте каждую. Проверьте замки, уплотнители и отсутствие царапин на стекле или рамах.
• Кухня и шкафы. Проверьте, что встроенные модули ровно установлены, петли с плавным закрыванием работают, а поверхности не повреждены.

Кто должен проводить осмотр?

Вы можете самостоятельно провести базовую проверку по этому списку. Но профессионал обнаружит гораздо больше. Они знают, что требуют испанские строительные стандарты и где скрываются дефекты.

Ваши варианты:

• Специализированная компания по приёмке или сюрвейер. Они подготовят подробный отчёт для передачи застройщику. Лучший вариант для большинства покупателей.
• Менеджер проекта. На более крупных или элитных объектах они управляют передачей объекта, списком недоделок и их устранением.
• Вы сами, с этим чек-листом. Лучше, чем ничего, но вы можете пропустить технические дефекты.

Бонусный совет: Запишитесь на осмотр до того, как подпишете приёмку, а не после. У застройщика есть все основания устранить недоделки, пока ему ещё нужен ваш окончательный платёж. После того как вы заплатили и подписали документы, этот рычаг давления исчезает.

Что происходит после осмотра

Приёмка — это не просто составление списка. Это добиваться устранения дефектов. Вот как выглядит процесс.

1. Составьте список недоделок. Запишите каждый дефект, с фотографиями и указанием местоположения.
2. Отправьте его застройщику в письменном виде. Сохраните датированную копию. Письменная фиксация важна, если позже возникнет спор.
3. Согласуйте срок. Установите чёткую дату для исправлений, до завершения сделки.
4. Проведите повторный осмотр. Проверьте, что работы действительно выполнены и выполнены качественно. Не верьте им на слово.
5. Затем завершайте сделку. Подписывайте акт и оплачивайте окончательный остаток только тогда, когда вы удовлетворены результатом, или когда есть чёткий письменный план по всем оставшимся пунктам.

Не подписывайте документы о приёмке, пока дом не будет должным образом и независимо проверен. После вашей подписи добиться действий становится гораздо сложнее.

Приёмка, если вы живёте за границей

Большинство покупателей новостроек на Costa del Sol живут в другой стране. Вы можете не находиться в Spain во время передачи объекта. Это не проблема, если вы заранее всё спланируете.

Вы можете направить вместо себя профессионального инспектора по приёмке или менеджера проекта. Ваш независимый юрист может подтвердить, что LPO и другие документы в порядке до завершения сделки. Если вы не можете присутствовать у нотариуса, вы подписываете доверенность (poder notarial - юридический документ, который позволяет вашему юристу действовать от вашего имени), чтобы ваш юрист подписал акт за вас. Вам не обязательно присутствовать лично, чтобы быть защищённым.

Именно здесь правильная команда играет решающую роль. В Spain Developments мы помогаем организовать независимую инспекцию по приёмке и работаем с независимыми испанскими юристами, никогда не с юристом застройщика, которые подтверждают лицензии и документы до того, как вы платите. Как агент покупателя, оплачиваемый застройщиком, наша роль — убедиться, что готовый дом соответствует тому, что вам обещали, даже если вы покупаете из-за границы.

Перед подписанием приёмки: чек-лист

• Подтверждено наличие First Occupation Licence (LPO).
• Получены CFO, boletines, гарантии и Libro del Edificio.
• Составлен полный список недоделок с фотографиями, внутри и снаружи.
• Список недоделок отправлен застройщику в письменном виде, с указанием срока.
• Исправления повторно проверены до оплаты окончательного остатка.

Итог

Инспекция по приёмке — это ваш последний и лучший шанс привести новостройку в порядок до того, как вы за неё заплатите. Сначала проверьте документы, особенно First Occupation Licence. Затем проверьте само здание, внутри и снаружи, и зафиксируйте каждый дефект письменно до завершения сделки.

Пользуйтесь услугами профессионала, требуйте от застройщика соблюдения чёткого срока и подписывайте документы только тогда, когда вы полностью довольны. Если вы покупаете новостройку на Costa del Sol, Spain Developments может организовать независимую инспекцию и независимого юриста, чтобы дом, который вы получите, был именно тем домом, за который вы заплатили.