Právne služby a prevod vlastníctva pri kúpe novostavby v Španielsku

Táto stránka je pre medzinárodných kupujúcich, ktorí chcú mať kúpu svojej nehnuteľnosti v Španielsku riadne skontrolovanú a správne vybavenú. Dozviete sa, prečo potrebujete nezávislého španielskeho právnika, čo pre vás robí, koľko to stojí a ako s vami dohliadame na celý právny proces. Jasne, úprimne a zrozumiteľným jazykom.

Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku je bezpečná, keď je právna stránka urobená správne. Nebezpečenstvo je v použití nesprávneho právnika alebo v tom, že nemáte žiadneho. Tu je, ako sa chrániť.

Stručná odpoveď:a0V Španielsku nezávislý právnik všetko právne skontroluje ešte pred kúpou. Odporúčame overeného právnika, ktorý nám neplatí žiadnu províziu, účtuje si 1 % vrátane DPH (menej než je bežná sadzba) a koná iba vo váš prospech. Nemusíte si priviesť právnika z domova, potrebujete takého, ktorý pozná španielske právo. Koordinujeme a dohliadame na celý právny proces spolu s ním, aby nič neuniklo.

Potrebujete španielskeho právnika, nie právnika z domova

Mnohí kupujúci predpokladajú, že si privedú vlastného právnika z domova, ktorý všetko vybaví. Je to prirodzená predstava, ale v Španielsku to takto nefunguje.

Potrebujete španielskeho právnika, ktorý pozná španielske právo. Aj tam, kde sa uplatňuje európske právo, sú pravidlá a každodenné postupy, ktoré skutočne riadia váš nákup, španielske. Právnik, ktorý pracuje v inom systéme, ich nebude poznať.

Samozrejme, môžete zapojiť aj právnika zo svojej domovskej krajiny a nechať ho spolupracovať so španielskym. Podľa našich úprimných skúseností to však zvyčajne prináša len málo a často to veci spomaľuje. Právnici v zahraničí sú často platení od hodiny, takže môžu prechádzať každú klauzulu do najmenšieho detailu a otvárať body, ktoré má španielsky systém už vyriešené, a potom sa aj tak pýtať španielskeho právnika, ako to tu funguje. Najmä pri novostavbe je veľká časť procesu pevne daná zákonom, takže zmluva aj jednotlivé kroky sú pomerne štandardné. Španielsky právnik, ktorý v tomto systéme žije, vás ním prevedie plynulo.

Prečo je nezávislý právnik najdôležitejší

Tu je podstata veci. Mnohé agentúry vás pošlú k právnikovi, ktorý im platí sprostredkovateľský poplatok. Vernosť takého právnika je potom rozdelená a môže mlčať o probléme, ktorý by mal obchod zastaviť.

My to robíme inak. Odporúčame nezávislého právnika, ktorý nám neplatí nič, ani cent. Jeho jedinou povinnosťou ste vy, kupujúci. Skutočne nezávislý právnik vám povie, aby ste od zlého obchodu odstúpili, aj keď to znamená žiadny predaj a žiadny honorár pre kohokoľvek.

Toto je ešte dôležitejšie pri ďalšom predaji než pri novostavbe. Novostavba prechádza pomerne ustáleným procesom s jasným právnym rámcom. Pri ďalšom predaji sa môže pokaziť viac vecí, takže právnik, ktorý nie je skutočne nezávislý, má menší dôvod zastaviť obchod, ktorý by zastavený byť mal, a nepríjemné detaily môžu zostať skryté. S nezávislým právnikom sa nič nezametie pod koberec.

Vždy môžete využiť aj svojho vlastného španielskeho právnika. Odporúčame toho nášho, pretože spolupracujeme už roky, koordinácia je plynulejšia a celý proces je pre vás jednoduchší. Ale voľba je na vás a právnik vždy koná vo váš prospech.

Bonusový tip:a0Vždy sa oplatí vedieť, komu je váš právnik lojálny. Férová otázka pre každú agentúru je, či im právnik, ktorého navrhujú, platí sprostredkovateľský poplatok. Dôveryhodná agentúra na to odpovie priamo. My áno: ten náš nám neplatí nič.

Jeden súvisiaci bod. Najlepšie je nespoliehať sa na právnika, ktorého navrhne developer alebo agent predávajúceho, pretože ich záujem je uzavrieť predaj. Nezávislý právnik na vašej strane, ako ten, ktorého odporúčame my, je niečo úplne iné.

Čo pre vás právnik robí

Španielsky právnik pre nehnuteľnosti robí omnoho viac než len číta zmluvu. Vykonáva úplné právne preverenie, kontroluje každý právny fakt o nehnuteľnosti ešte predtým, než zaplatíte, a právnik, s ktorým spolupracujeme, si účtuje 1 % vrátane DPH, čo pokrýva toto všetko.

• Kontrolujea0nota simple, výpis z katastra nehnuteľností, ktorý ukazuje, kto nehnuteľnosť vlastní a aké dlhy alebo ťarchy na nej viaznu.
• Potvrdzuje, že stavba je legálna a má všetky potrebné povolenia, aby ste nezdedili nelegálnu alebo nepovolenú nehnuteľnosť.
• Všetko vám vysvetlí zrozumiteľnou angličtinou pri každom kroku, aby ste vždy rozumeli tomu, čo podpisujete.

Ten istý právnik vám zároveň nastaví aj praktickú stránku vlastníctva v Španielsku, čo vám ušetrí veľa stresu:

• Vašea0NIEa0(cudzozemské identifikačné číslo, ktoré potrebujete na kúpu), váš španielsky bankový účet, vaše energie a poistenie domácnosti.
• Turistická licencia (na rekreačný prenájom), ak chcete nehnuteľnosť prenajímať.
• Priebežné dane pre nerezidentov a dane z prenájmu. Kancelária, s ktorou spolupracujeme, má na to presne vyhradené oddelenie a vie pomôcť aj s akýmikoľvek neskoršími spormi.

Stručne povedané, je to jeden dôveryhodný kontakt takmer na všetko, čo budete v Spain potrebovať. Majú tiež vynikajúce miestne kontakty, rovnako ako my, takže sa veci skutočne vybavia.

Koľko to stojí, bez prekvapení

Skutočnou obavou kupujúcich sú skryté náklady, nečakané dane alebo predraženie len preto, že sú cudzinci. Túto obavu odstraňujeme tým, že sme úplne otvorení od začiatku.

Skôr než sa k čomukoľvek zaviažete, dostanete jasný, položkový odhad všetkých nákladov, aby ste poznali svoju skutočnú konečnú sumu:

• Právnik:a0približne 1% vrátane VAT.
• Daň z kúpy novostavby:a010% IVA, plus približne 1,2% AJD (kolková daň).
• Notár a kataster nehnuteľností:a0spolu približne 1% až 2%.

Vo všeobecnosti si naplánujte približne 12% až 14% nad rámec ceny. A pretože sme nezávislí, samotná cena je rovnaká, či kúpite cez nás alebo priamo, takže neplatíte ani prirážku pre cudzincov.

Najväčšie právne obavy a ako ich odstraňujeme

Právna stránka kupujúcich znepokojuje, pretože funguje inak než doma. Tu sú skutočné obavy a ako sa s každou z nich vysporiada právnik aj my.

• Zdedenie skrytých dlhov.a0V Spain sa dlhy viažu na nehnuteľnosť, nie na osobu. Nesplatená hypotéka, poplatky spoločenstvu, dane alebo pokuty môžu prejsť na vás, niekedy v hodnote desiatok tisíc eur. Právnik skontroluje register aj účty spoločenstva, takže nikdy neprevezmete dlh niekoho iného.
• Nelegálna alebo nepovolená stavba.a0Nehnuteľnosť bez správnych povolení alebo bez Licencie prvého užívania sa nedá legálne obývať, pripojiť na inžinierske siete ani ľahko ďalej predať a v najhorších prípadoch jej hrozia pokuty alebo demolácia. Právnik overí každé povolenie a my vás už vopred odvedieme od problematických projektov.
• Podvody a stratené peniaze.a0Falošné inzeráty, ľudia vydávajúci sa za vlastníka, sfalšované plnomocenstvá a e-maily typu „naše bankové údaje sa zmenili“ sú všetko reálne veci. Urobíme prvý kontakt a overíme, s kým jednáte, a váš právnik zabezpečí, aby sa peniaze presúvali iba bezpečne. Nikdy nikomu neplaťte, kým si to najprv neoveríte u nás alebo u svojho právnika.
• Podpis niečoho, čomu nerozumiete.a0Španielske zmluvy sú v španielčine, podľa španielskeho práva, s konceptmi, ktoré doma možno vôbec neexistujú, a ústny sľub neznamená nič, pokiaľ nie je uvedený písomne. Váš právnik vám každú klauzulu vysvetlí zrozumiteľnou angličtinou a platí len to, čo je napísané.
• Nemožnosť prenajímať nehnuteľnosť.a0Dom môže byť úplne legálny na kúpu, ale obmedzený na krátkodobý dovolenkový prenájom pravidlami spoločenstva vlastníkov. Ak je pre vás prenájom dôležitý, právnik tieto pravidlá skontroluje ešte predtým, než sa zaviažete.
• Skryté náklady a preplatenie.a0Ako bolo uvedené vyššie: úplný, položkový odhad nákladov vopred a rovnaká cena ako pri priamej kúpe.

Prečo spolupracovať so Spain Developments

Sme nezávislý zástupca kupujúcich s prístupom ku každému projektu na Costa del Sol. Nie sme viazaní na žiadneho developera a nezarábame nič od vášho právnika, takže naše poradenstvo zostáva nestranné. Naša služba pri kúpe je pre vás bezplatná, pretože náš honorár platí developer, a cena je rovnaká, či prídete cez nás alebo priamo.

Najdôležitejšie z právneho hľadiska je, že vám nielen odporučíme právnika a potom nezmizneme. Koordinujeme a dohliadame na celý právny proces aj celú transakciu spolu s vaším právnikom, pričom zabezpečujeme, aby sa každý krok udial načas, takže nič neprepadne medzi prstami. Vždy máte jeden tím, ktorý sa o vás stará.

Keď budete pripravení, predstavíme vám nášho nezávislého právnika alebo radi budeme spolupracovať s vaším vlastným. Tak či onak bude vaša kúpa riadne skontrolovaná a budete rozumieť každému kroku.