Garancia bankare në Spanjë: Mburoja e blerësit off-plan

Nëse po blini një shtëpi off-plan në Costa del Sol, garancia bankare është mbrojtja më e rëndësishme që keni. Ky udhëzues shpjegon çfarë është, ligjin pas saj dhe si të siguroheni që e juaja është e vërtetë. Është shkruar për blerës të huaj që paguajnë me këste para se shtëpia të ndërtohet.

Përmbledhje e shpejtë

• Një garanci bankare ju kthen çdo euro që paguani para se shtëpia të ndërtohet.
• Është kërkesë ligjore sipas Law 57/1968 dhe Law 20/2015.
• Nëse zhvilluesi falimenton, banka ose siguruesi jua kthen paratë me interes.
• Mos paguani kurrë një depozitë derisa një avokat i pavarur të konfirmojë një garanci të vlefshme.

Çfarë është një garanci bankare?

Një garanci bankare (aval bancario026nbsp;- një premtim ligjor nga një bankë ose sigurues) është një angazhim detyrues. Ajo thotë këtë: nëse zhvilluesi nuk arrin ta përfundojë dhe dorëzojë shtëpinë tuaj, banka do t'ju kthejë çdo euro që keni paguar gjatë ndërtimit, plus interesin.

Kur blini off-plan, paguani me këste. Një depozitë, pastaj pagesa ndërsa ndërtesa ngrihet, pastaj pjesa e mbetur në fund. Garancia mbulon të gjitha këto pagesa me këste. Është rrjeti juaj i sigurisë nëse projekti shkon keq.

Shkurt: pa garanci bankare, pa mbrojtje. Paratë tuaja do të ishin në rrezik pa asgjë ku të mbështeteshit.

Pse blerja off-plan ka nevojë për këtë mbrojtje

Blerja off-plan ka përparësi të vërteta. Çmimi shpesh është më i ulët se i një shtëpie të përfunduar. Ju merrni një pronë krejt të re, të ndërtuar sipas standardeve moderne, dhe ndonjëherë mund të zgjidhni përfundimet. Në Costa del Sol, off-plan është një nga mënyrat më të njohura për të blerë.

Por ka një rrezik të madh. Po paguani për diçka që ende nuk ekziston. Kalojnë muaj, ndonjëherë vite, mes pagesës suaj të parë dhe çelësave. Gjatë asaj kohe, gjërat mund të shkojnë keq.

Rasti më i keq është paaftësia paguese e zhvilluesit. Nëse ndërtuesi falimenton para përfundimit, paratë tuaja mund të zhduken. Gjatë krizës së 2008, mijëra blerës të huaj humbën depozita dhe pagesa me këste në këtë mënyrë. Disa luftuan për më shumë se një dekadë për t'i marrë paratë mbrapsht. Garancia bankare ekziston për të ndaluar që kjo t'ju ndodhë ndonjëherë sërish.

Ligji: Law 57/1968 dhe Law 20/2015

Nuk keni nevojë të jeni avokat për të kuptuar faktet kyçe. Ja ku janë, në terma të thjeshtë.

Law 57/1968

Ligji origjinal. Ai i detyronte zhvilluesit të garantonin çdo pagesë paraprake nga blerësit. Paratë duhej të shkonin në një llogari të veçantë, të mbrojtur. Nëse shtëpia nuk dorëzohej, blerësi i merrte paratë mbrapsht.

Law 20/2015 (në fuqi që nga January 2016)

Zëvendësoi dhe përditësoi rregullat. Mbrojtja u bë më e fortë, jo më e dobët. Rregullat e reja janë brenda Building Act të Spanjës (Ley de Ordenación de la Edificación, ose LOE).

Ndryshimi i madh në 2015 ishte ky: banka që mban paratë tani është bashkëpërgjegjëse. Nëse një bankë lejon që një zhvillues të marrë depozita blerësish në një llogari pa garanci, banka mund të detyrohet t'jua kthejë paratë. Kjo e bën bankën një “kujdestare” të parave tuaja, jo thjesht një mbajtëse pasive llogarie.

Pikë kyçe:026nbsp;Sipas Law 20/2015, dy palë mbajnë përgjegjësi për depozitën tuaj. Zhvilluesi duhet të sigurojë garancinë. Banka duhet të sigurohet që ajo ekziston. Nëse njëra prej tyre dështon, ju keni një pretendim të fortë.

Gjykata Supreme e Spanjës i ka mbështetur blerësit herë pas here. Madje së fundmi, në fund të 2025, ajo konfirmoi se bankat duhet t'i kthejnë depozitat plotësisht, me interes, edhe kur pagesat kanë kaluar përmes një ndërmjetësi dhe edhe kur nuk është lëshuar kurrë një certifikatë individuale. Mbrojtja trajtohet si çështje e rendit publik. Kjo do të thotë se nuk mund të hiqet me nënshkrim ose të dobësohet.

Si funksionon një garanci bankare, hap pas hapi

Ja cikli i plotë i jetës së një garancie në një blerje normale off-plan.

1. Nënshkruani kontratën e blerjes.026nbsp;Ajo duhet të deklarojë se të gjitha pagesat tuaja garantohen sipas Law 20/2015.
2. Ju paguani në një llogari të posaçme.026nbsp;Paratë tuaja shkojnë në një llogari të dedikuar, të veçantë për zhvillimin. Kurrë në llogarinë e përgjithshme të zhvilluesit.
3. Ju merrni një certifikatë garancie.026nbsp;Banka ose siguruesi lëshon një dokument që mbulon shumat e sakta që keni paguar. Mbani çdo kopje.
4. Ndërtimi përparon.026nbsp;Ju bëni çdo pagesë me këste. Secila prej tyre duhet të mbulohet nga garancia.
5. Dy përfundime të mundshme.026nbsp;Nëse shtëpia përfundohet dhe dorëzohet me First Occupation Licence, garancia përfundon. Nëse zhvilluesi nuk arrin të dorëzojë, ju kërkoni rimbursimin e plotë plus interesin nga banka.

Çfarë duhet të përmbajë garancia

Kërkojini avokatit tuaj të konfirmojë secilën nga këto para se të paguani ndonjë gjë.

• Emri i bankës ose siguruesit që jep garancinë.
• Zhvillimi dhe njësia juaj specifike.
• Shumat e sakta të mbuluara, që përputhen me ato që paguani realisht.
• Interesi ligjor nga data e çdo pagese.
• Një deklaratë e qartë se kjo bie nën Ligjin 20/2015 / Ligjin 57/1968.

Le t’i vëmë numra. Imagjinoni një apartament off-plan me çmim026nbsp;500.000 euro. Një plan tipik mund të duket kështu.

Shembull i llogaritur: apartament off-plan 500.000 euro

• 10.000 euro026nbsp;- depozitë rezervimi (e garantuar)
• 150.000 euro026nbsp;- në nënshkrimin e kontratës, 30% (e garantuar)
• 100.000 euro026nbsp;- këste sipas fazave gjatë ndërtimit (të garantuara)
• 240.000 euro026nbsp;- shuma e mbetur në përfundim (e paguar te noteri)

Në këtë shembull, rreth 260.000 euro paguhen para se shtëpia të ekzistojë. Çdo euro prej tyre duhet të mbulohet nga një garanci bankare e vlefshme. Nëse nuk është kështu, jeni të ekspozuar.

Garanci individuale kundrejt garancive kolektive

Mund të dëgjoni dy terma. Ja cili është ndryshimi.

Garanci individuale

Një certifikatë e lëshuar për ju, për njësinë tuaj, për pagesat tuaja. Kjo është forma më e pastër dhe më e sigurt. Standardi i artë.

Garanci kolektive (mbuluese)

Një policë që mbulon të gjithë zhvillimin. Gjykatat spanjolle kanë konfirmuar se kjo ju mbron ende plotësisht, edhe nëse nuk keni marrë kurrë një certifikatë individuale, për sa kohë që polica kolektive është e vlefshme.

Secili lloj mund t’ju mbrojë. Por një certifikatë individuale në duart tuaja është standardi i artë. Kërkojeni gjithmonë një të tillë.

Po sikur zhvilluesi të falimentojë?

Ky është momenti kur garancia e justifikon vlerën e saj. Nëse zhvilluesi bëhet i paaftë paguese dhe nuk mund ta përfundojë shtëpinë tuaj, ju nuk i humbni paratë tuaja.

Ju, ose avokati juaj, paraqisni një kërkesë kundër bankës ose siguruesit që dha garancinë. Ata duhet t’ju rimbursojnë shumën e plotë që keni paguar, plus interesin ligjor nga data e çdo pagese. Gjykata Supreme ka konfirmuar se kjo zbatohet edhe kur zhvilluesit nuk i kanë mbetur para. Ky është gjithë thelbi: garantuesi zë vendin e zhvilluesit që ka dështuar.

Për të paraqitur kërkesën, mbajini të sigurta këto dokumente që nga dita e parë:

• Kontratat tuaja të rezervimit dhe blerjes.
• Provë për çdo pagesë (transferta bankare dhe fatura).
• Certifikata e garancisë ose formulimi që i referohet një police kolektive.
• Çdo email ose faturë nga agjentët e përfshirë në marrëveshje.

Këshillë bonus:026nbsp;Edhe nëse keni blerë vite më parë dhe keni humbur para pa garanci, mund të keni ende një kërkesë kundër bankës që mbante llogarinë e zhvilluesit. Gjykatat spanjolle i kanë shpallur bankat bashkëpërgjegjëse në shumë raste të tilla. Ia vlen t’i kërkoni një avokati specialist të shqyrtojë dokumentet tuaja të vjetra.

Shenja alarmi dhe mashtrime për t’u shmangur

Shumica e zhvilluesve në Costa del Sol janë të ndershëm. Por këto shenja paralajmëruese duhet gjithmonë t’ju bëjnë të ndaloni dhe të kontrolloni.

• Asnjë garanci e përmendur në kontratë.026nbsp;Largohuni derisa të rregullohet me shkrim.
• 022Paguani në llogarinë tonë, garancia vjen më vonë.022026nbsp;Mos paguani kurrë para se garancia të konfirmohet. Më vonë shpesh do të thotë kurrë.
• Presion për të anashkaluar kontrollet.026nbsp;Nxitimi për të nënshkruar është një taktikë klasike. Merrni kohën tuaj.
• Avokati i vetë zhvilluesit 022konfirmon022 gjithçka.026nbsp;Ai avokat punon për shitësin. Ju duhet avokati juaj i pavarur për të verifikuar që garancia është reale.
• Pagesa në një llogari të përgjithshme ose personale.026nbsp;Sipas ligjit, paratë tuaja duhet të shkojnë në një llogari të dedikuar, të veçantë.

Këtu ju mbron ekipi i duhur. Te Spain Developments, ne punojmë vetëm me avokatë spanjollë të pavarur, kurrë me avokatin e zhvilluesit. Para se të transferoni qoftë edhe një euro të vetme, avokati juaj konfirmon se garancia bankare është e vlefshme dhe mbulon pagesat tuaja. Si agjent i blerësit i paguar nga zhvilluesi, roli ynë është t’i mbajmë paratë tuaja të sigurta në çdo fazë të ndërtimit.

Përfundimi

Një garanci bankare është mburoja juaj kur blini off-plan në Spanjë. Falë Ligjit 57/1968 dhe Ligjit 20/2015, zhvilluesi duhet ta sigurojë atë dhe banka duhet të sigurohet që ajo ekziston. Nëse projekti dështon, ju i merrni paratë tuaja mbrapsht me interes, edhe nëse zhvilluesi falimenton.

Rregulli i artë është i thjeshtë. Mos paguani kurrë një depozitë off-plan derisa një avokat i pavarur të ketë konfirmuar se ekziston një garanci bankare e vlefshme. Nëse po blini një ndërtim të ri në Costa del Sol, Spain Developments mund t’ju lidhë me një avokat të pavarur që kontrollon pikërisht këtë përpara se të angazhoheni.