Përfundimi i blerjes së pronës në Spanjë: Escritura

Ky udhëzues është për blerësit e huaj që po arrijnë hapin përfundimtar të blerjes në Costa del Sol. Do të mësoni çfarë ndodh në ditën e përfundimit, çfarë bën noteri dhe si i merrni çelësat. Në fund, do të dini saktësisht si ta përfundoni në mënyrë të sigurt, edhe nga jashtë.

Përmbledhje e shpejtë:A0Përfundimi është dita kur nënshkruaniA0escrituraA0(aktin e pronësisë) te noteri, paguani shumën e mbetur dhe merrni çelësat. Për një ndërtim të ri, përfundimi ndodh pasi jepet Licence of First Occupation, dhe ju paguani bilancin e mbetur prej 60% deri në 80% (rreth 350.000 euros për një shtëpi prej 500.000 euros) pas pagesave tuaja me këste për ndërtimin, të garantuara nga banka. Për një rishitje ju paguani rreth 90% atë ditë. Noteri është neutral, kështu që ju ende keni nevojë për avokatin tuaj të pavarur. Nuk keni nevojë të fluturoni në Spain: me një prokurë avokati juaj mund të nënshkruajë në emrin tuaj. Kini kujdes nga email-et e rreme me “detaje të reja bankare” në javën e përfundimit.

Shifrat që kanë rëndësi:

• 60% deri në 80%A0bilanci që duhet paguar në përfundimin e një ndërtimi të ri (rreth 350.000 euros nga 500.000).
• Nën 1 orëA0për vetë nënshkrimin.
• 30 ditëA0për të paguar taksën e blerjes.
• 0 udhëtimeA0të nevojshme me një prokurë.

Çfarë do të mësoni

• Çfarë është dita e përfundimit
• Çfarë bën noteri (dhe çfarë nuk bën)
• Çfarë ndodh atë ditë, hap pas hapi
• Si e paguani bilancin
• Përfundimi i një ndërtimi të ri është ndryshe
• Dorëzimi i çelësave: çfarë të merrni
• Çfarë të bëni në 30 ditët e para
• Rreziqet dhe si të qëndroni të sigurt

Çfarë është dita e përfundimit

Përfundimi është hapi final. Ju nënshkruaniA0escrituraA0(aktin publik të pronësisë) përpara një noteri, paguani pjesën e mbetur të çmimit dhe merrni çelësat. Që nga ai moment, shtëpia është ligjërisht e juaja.

Për njëA0ndërtim të ri, përfundimi aktivizohet kur bashkia jepA0Licence of First OccupationA0në fund të ndërtimit. Deri atëherë ju tashmë keni paguar këstet tuaja me faza, të garantuara nga banka (rreth 20% deri në 40% të çmimit, shpesh rreth 30%), kështu që atë ditë paguani bilancin e mbetur prej 60% deri në 80%. Për njëA0rishitje, përfundimi zakonisht ndodhA0rreth 4 deri në 8 javëA0pasi nënshkruaniA0contrato de arras, dhe paguani 90% të mbetur. Sido që të jetë, kjo hapësirë kohore i jep avokatit tuaj kohë të përfundojë verifikimet dhe bankës suaj kohë të përgatisë fondet.

JuA0nukA0keni nevojë të jeni në Spain për këtë. Nëse nuk mund të udhëtoni, avokati juaj nënshkruan për ju me një prokurë (një dokument që i lejon avokatit tuaj të veprojë në emrin tuaj). Shumë blerës të huaj e përfundojnë nga shtëpia në këtë mënyrë.

Escritura është dokumenti më i rëndësishëm në gjithë blerjen. Ai provon se ju e zotëroni shtëpinë. Mbajeni në një vend të sigurt.

Çfarë bën noteri (dhe çfarë nuk bën)

Kjo pjesë i ngatërron shumë blerës. Noteri (notario) është një zyrtar publik, i paguar nga shteti. Noteri ështëA0neutral. Ata nuk punojnë për ju dhe nuk punojnë për shitësin.

Çfarë bën noteri

• Lexon aktin me zë të lartë dhe kontrollon identitetet e të dy palëve
• Konfirmon që prona mund të shitet ligjërisht
• Konfirmon që paratë janë aty dhe që akti është i saktë
• Vulos aktin dhe dërgon njoftim në Regjistrin e Tokës

Çfarë nuk bën noteri

• Të mbrojë interesat tuaja - kjo është puna e avokatit tuaj
• Të kontrollojë për borxhe të fshehura ose probleme me planifikimin për ju - avokati juaj e bën këtë para asaj dite

Kështu që ju ende keni nevojë për avokatin tuaj të pavarur. Noteri e bën aktin zyrtar. Avokati juaj sigurohet që marrëveshja të jetë e sigurt për ju.

Këshillë bonus:A0Në Spain, blerësi zakonisht mund ta zgjedhë noterin. Avokati juaj do të organizojë një të mirë. Tarifat noteriale caktohen me ligj - llogaritni rrethA00.5% deri në 1%A0të çmimit.

Çfarë ndodh atë ditë, hap pas hapi

Dita e përfundimit ndjek një model të qartë. Ja çfarë të prisni:

1. Të gjithë mblidhen.A0Në zyrën e noterit: ju (ose avokati juaj), shitësi, të dy avokatët dhe shpesh agjenti.
2. Noteri lexon escritura.A0Me zë të lartë, duke shpjeguar klauzolat. Mund të bëni pyetje në çdo kohë.
3. Ju konfirmoni detajet.A0Emrat, përshkrimin e pronës, çmimin dhe që nuk kanë mbetur borxhe mbi shtëpinë.
4. Ju paguani bilancin.A0Pjesën e mbetur të çmimit, plus shitësi dorëzon atë që detyrohet.
5. Të dyja palët nënshkruajnë.A0Noteri dëshmon dhe vulos aktin.
6. Shitësi ju dorëzon çelësat.A0Shtëpia tani është e juaja.
7. Noteri dërgon njoftim.A0Në Regjistrin e Tokës, dhe ju jep një kopje të certifikuar të aktit.

I gjithë nënshkrimi zakonisht zgjat më pak se një orë. Puna e vështirë është bërë më parë, nga avokati juaj.

Shembull real.A0Ju e përfundoni për një ndërtim të ri prej 500.000 euros. Avokati juaj tashmë ka kontrolluar licencën dhe borxhet. Te noteri, ju paguani bilancin, nënshkruani escritura dhe dilni me çelësat. Nëse keni përdorur një prokurë, avokati juaj i bën të gjitha këto dhe jua dërgon çelësat me korrier.

Këshillë bonus:A0Rezervoni herët orarin tuaj te noteri. Në verë dhe në fund të vitit, agjendat e noterëve mbushen shpejt. Një orar i vonshëm mund ta shtyjë gjithë përfundimin tuaj.

Si e paguani bilancin

Ju paguani pjesën e mbetur të çmimit atë ditë, në një mënyrë të sigurt. Sa është “pjesa e mbetur” varet nga ajo që keni blerë. Për njëA0ndërtim të riA0ështëA0bilanci prej 60% deri në 80%A0që mbetet pas pagesave tuaja me faza për ndërtimin - rreth 350.000 euros për një shtëpi prej 500.000 euros. Për njëA0rishitjeA0është rrethA090%A0- rreth 450.000 euros - sepse keni paguar vetëm një arras prej 10%. Dy metodat e zakonshme janë të njëjta për të dyja:

• NjëA0urdhërpagesë bankareA0(një çek i garantuar nga një bankë spanjolle). Shitësi ose zhvilluesi paguhet me siguri, dhe ju mbani kontrollin derisa të nënshkruani.
• NjëA0transfer bankar i menjëhershëmA0që kryhet po atë ditë.

Paratë cash nuk përdoren për çmimin. Rregullat spanjolle kundër pastrimit të parave kërkojnë pagesë të gjurmueshme. Avokati juaj organizon metodën e duhur.

Nëse po dërgoni para nga një valutë tjetër - pounds, krona, zloty, ose çdo gjë jashtë euros - planifikoni paraprakisht. Kursi i këmbimit mund të lëvizë midis kontratës dhe përfundimit.

Paralajmërim:A0Rreziku valutor është real. Në një blerje prej 500.000 euros, një lëvizje e vogël në kurs mund ta ndryshojë koston tuaj me mijëra. Një broker valutor mund të fiksojë një kurs që çmimi për të cilin ramë dakord të jetë çmimi që paguani. Mos ia lini këtë rastësisë në javën e përfundimit.

Përfundimi i një ndërtimi të ri: Licenca e Parë e Okupimit

Përfundimi i një zhvillimi të ri ka dy dokumente shtesë që një rishitje nuk i ka. Avokati juaj duhet t’i konfirmojë ato përpara se të përfundoni:

• CertifikataA0certificado final de obraA0(certifikata e përfundimit të ndërtimit). Kjo provon se ndërtesa u përfundua sipas planeve.
• CertifikataA0licencia de primera ocupaciónA0(Licenca e Parë e Okupimit, ose LFO). Bashkia e lëshon në fund të ndërtimit. Konfirmon që shtëpia është ligjore për t’u banuar, është ajo që aktivizon përfundimin tuaj, dhe ju duhet për të lidhur ujin dhe energjinë elektrike.

Kjo është e rëndësishme:A0një zhvillues nuk mund t’ju detyrojë të përfundoni pa Licencën e Parë të Okupimit.A0Nëse mungon, mos nënshkruani.

Kontrolloni gjithashtu garancinë bankare për paratë që keni paguar gjatë ndërtimit. Sipas ligjit (Law 57/1968, Ley 20/2015), pagesat tuaja me këste duhet të jenë të mbrojtura deri në përfundim.

Shembull real.A0Në një zhvillim të ri off-plan prej 500.000 euros, ju keni paguar tashmë një tarifë rezervimi dhe këste gjatë ndërtimit - rreth 30% gjithsej, afërsisht 150.000 euros, me garanci bankare për çdo euro. Pasi jepet LFO, avokati juaj konfirmon që tre gjëra janë në vend, pastaj ju paguani balancën 60% deri 80% dhe merrni çelësat:

• Tashmë e paguar:A0rreth 150.000 euros me këste gjatë ndërtimit (rreth 30%, me garanci bankare)
• Për t’u paguar tani te noteri:A0rreth 350.000 euros balanca (rreth 70%)
• Kërkohet fillimisht:A0LFO e lëshuar, certifikata e përfundimit në fuqi, dhe pagesat e mëparshme të garantuara

Një rishitje është më e thjeshtë: nuk ka LFO dhe nuk ka ndërtim me faza, kështu që ju thjesht paguani 90% e mbetur (rreth 450.000 euros) te noteri.

Te Spain Developments, ne kontrollojmë LFO-në, certifikatën e përfundimit dhe garancinë bankare për çdo ndërtim të ri, që ju të mos përfundoni kurrë për një shtëpi që nuk është ligjore dhe gati. Ne jemi një agjent i pavarur i blerësit, zhvilluesi paguan tarifën tonë, dhe ju nuk paguani tarifë blerësi. Mos hezitoni të na kontaktoni nëse doni që ta kontrollojmë këtë për ju.

Dorëzimi i çelësave: çfarë të merrni

Çelësat dorëzohen menjëherë pas nënshkrimit. Mos u nxitoni në këtë pjesë. Mblidhni gjithçka dhe kontrollojeni me një listë të shkruar:

• Të gjithë çelësat e derës kryesore (çdo kopje).
• Telekomanda e garazhit ose parkimit.
• Çelësi i depozitës (trastero).
• Çelësi i kutisë postare.
• Çelësat dhe kodet e derës së komunitetit (porta, pishina, palestra).
• Kodet ose pajisjet e alarmit.
• Për ndërtim të ri: dokumentet e garancisë dhe manualet për ngrohjen, ajrin e kondicionuar dhe çdo sistem inteligjent.

Kërkojini shitësit ose zhvilluesit të nënshkruajë një inventar të thjeshtë të asaj që keni marrë. Për shtëpitë e rishitjes, është e mençur të ndërroni bravat kryesore pas përfundimit. Nuk mund ta dini sa kopje ekzistojnë.

Këshillë bonus:A0Për ndërtim të ri, bëni një kontroll defektesh. Keni kohë pas dorëzimit të raportoni defektet që gjeni - çështje të vogla përfundimi që zhvilluesi duhet t’i rregullojë. Shkruajini dhe dërgojini shpejt.

Çfarë të bëni në 30 ditët e para

Disa detyra duhet të kryhen shpejt pasi të merrni çelësat. Avokati juaj ose njëA0gestorA0(një agjent administrativ) mund të bëjë shumicën e tyre:

• Paguani taksën e blerjes brenda 30 ditësh.A0Ndërtim i ri: 10% IVA (TVSH) paguhet zhvilluesit në përfundim, plus rreth 1.2% AJD (taksa e pullës). Rishitje: 7% ITP (taksa e transferimit).
• Regjistroni aktinA0në Regjistrin e Tokës, që emri juaj të figurojë si pronar.
• Kaloni shërbimet utilitareA0(uji, energjia elektrike, interneti) në emrin tuaj.
• Njoftoni komunitetin e pronarëveA0që ju jeni pronari i ri.
• Vendosni sigurimin e banesësA0nga dita që merrni çelësat.
• Regjistrohuni në padrónA0në bashki, nëse planifikoni të jetoni aty.

Shembull real.A0Ja taksa kryesore që duhet paguar shpejt pas përfundimit për një shtëpi prej 500.000 euros, në varësi të llojit. Mbajini këto para gati - janë pjesë e kostove shtesë 12% deri 14%, jo një surprizë:

Ndërtim i ri

1.2% AJD (taksa e pullës), për t’u paguar rreth përfundimit:A06.000 euros.

Rishitje

7% ITP (taksa e transferimit), për t’u paguar brenda 30 ditësh:A035.000 euros.

Rreziqet dhe si të qëndroni të sigurt

Jini të sinqertë për atë që mund të shkojë keq, dhe planifikoni për të:

• Pa Licencë të Parë të Okupimit (ndërtim i ri).A0Mos përfundoni kurrë një zhvillim të ri pa të. Zhvilluesi nuk mund t’ju detyrojë, dhe është ajo që aktivizon pagesën e balancës suaj.
• Garancia bankare nuk respektohet (ndërtim i ri).A0Konfirmoni që pagesat me këste që keni bërë gjatë ndërtimit kreditohen në përfundim. Avokati juaj e kontrollon këtë kundrejt garancisë.
• Borxhe të fshehura (rishitje).A0Kërkoni një certifikatë nga komuniteti i pronarëve që tregon zero borxh, plus provë që IBI (taksa lokale e pronës) dhe shërbimet utilitare janë paguar. Avokati juaj e kontrollon këtë.
• Paratë u dërguan në llogarinë e gabuar.A0Paguani vetëm në llogarinë e konfirmuar nga avokati juaj. Kini kujdes nga email-et false me “të dhëna bankare të përditësuara” - një mashtrim i njohur.
• Humbje nga kursi i këmbimit.A0Fiksoni kursin tuaj me një broker përpara javës së përfundimit.
• Çelësa ose kode hyrjeje që mungojnë.A0Merrni një inventar të nënshkruar. Ndërroni bravat e rishitjes.
• Prona nuk është siç është rënë dakord.A0Bëni një inspektim final (një kontroll defektesh për një ndërtim të ri) përpara se të nënshkruani. Nëse diçka nuk shkon, mund të mbani mbrapsht fonde ose të refuzoni të përfundoni derisa të rregullohet.

Rrezik:A0Një mashtrim i zakonshëm synon javën e përfundimit. Dikush ju dërgon me email të dhëna “të reja” bankare për pagesën. Gjithmonë konfirmoni llogarinë me telefon me avokatin tuaj, duke përdorur një numër që tashmë e besoni. Mos veproni kurrë vetëm mbi bazën e të dhënave bankare nga një email.

Doni që përfundimi juaj të menaxhohet nga fillimi në fund? Ne merremi me noterin, licencat, kontrollet e zero borxhit dhe dorëzimin e çelësave, edhe kur nuk mund të fluturoni, të gjitha pa tarifë blerësi. Mos hezitoni të flisni me Spain Developments.

Përfundim

Përfundimi është dita kur blerja juaj bëhet reale: nënshkruani escritura-n, paguani bilancin dhe merrni çelësat. Për një zhvillim të ri, përfundimi vjen pas Licencës së Okupimit të Parë, dhe ju paguani bilancin e mbetur prej 60% deri në 80% (rreth 350.000 euros për një shtëpi prej 500.000 euros) përveç pagesave tuaja me këste të ndërtimit, të garantuara nga banka. Për një rishitje, ju paguani rreth 90% atë ditë. Përdorni avokatin tuaj të pavarur, konfirmoni licencat dhe garancinë bankare, dhe paguani vetëm në llogarinë që e keni verifikuar. Për një shtëpi prej 500.000 euros, një përfundim i kujdesshëm i kthen muaj pune në një shtëpi të sigurt dhe në pronësinë tuaj. Te Spain Developments, ne menaxhojmë përfundimin tuaj nga fillimi në fund, edhe nga jashtë vendit, pa tarifë për blerësin. Kur të jeni gati, mos ngurroni të na kontaktoni.