Inspekcija nedostataka za novogradnje u Španiji

Управо ћете преузети кључеве потпуно новог дома на Costa del Sol. Пре него што одобрите примопредају и уплатите коначни износ, потребна вам је инспекција недостатака. Овај водич објашњава шта је то, шта треба проверити и зашто штити ваш новац. Написан је за стране купце новоградње.

Кратак преглед

• Инспекција недостатака проверава завршену новоградњу пре него што је прихватите.
• Прво проверите правну документацију, посебно Licencia de Primera Ocupación.
• Наведите сваки недостатак писмено и отклоните га пре завршетка куповине.

Шта је инспекција недостатака?

Инспекција недостатака је пажљива провера завршене новоградње. Тражите недостатке: пукотине, цурења, лошу завршну обраду и системе који не раде. Наводите сваки проблем (сваки од њих је "недостатак") и тражите од инвеститора да их отклони.

Зашто је провера недостатака важна у Шпанији

Савремена градња је сложена. Чак и добри инвеститори остављају ситне недостатке. Стручњаци кажу да последњих 5% градње носи највећи део скривеног ризика. Управо за тих последњих 5% служи провера недостатака.

Costa del Sol има и своје посебне изазове. Обилне сезонске кише стављају кровове и одводњу на пробу. Равни кровови су чести, па хидроизолација мора бити урађена како треба. Јако сунце и слани приморски ваздух тешко утичу на завршну обраду. Дом који изгледа савршено током разгледања по сунчаном дану може сакривати проблеме који се покажу тек касније.

Ако прескочите проверу недостатака, ризикујете месеце стреса након усељења: јурњаву за инвеститором који је већ плаћен, плаћање поправки из свог џепа или живот са недостацима који никада не буду отклоњени.

Правна документација коју прво треба проверити

У Шпанији новоградња није заиста завршена док документација не буде потпуна. Физички завршена градња је само пола приче. Никада не одобравајте примопредају без потврде да ова документа постоје.

• Certificado Final de Obra (CFO). Архитекта и технички архитекта (aparejador) потписују ово да би потврдили да радови одговарају лиценцираном пројекту. Тиме почиње поступак гаранције и лиценце.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO). Дозвола за прво усељење од општине (ayuntamiento). Без ње не можете законито живети у дому нити прикључити воду и струју на своје име. Ово је најважнији појединачни документ.
• Boletines (сертификати о инсталацијама). Званични оверени сертификати за електро, водоводни, гасни и телекомуникациони систем.
• Гаранције и упутства. Гаранције за уређаје, клима-уређај и опрему за базен, као и Libro del Edificio (Књига зграде, која прописује одржавање).

Упозорење: не завршавајте куповину без LPO. Неки купци су под притиском да заврше куповину пре него што се одобри LPO. Немојте. Без LPO, можда нећете моћи да прикључите комуналије или чак да тамо законито живите. Ваш адвокат мора потврдити да је она издата.

Комплетна контролна листа за проверу недостатака

Прођите кроз дом просторију по просторију, по дневном светлу и са упаљеним светлима. Понесите ову листу. Фотографишите сваки недостатак.

Спољашњост дома

• Фасада и кров. Тражите пукотине, неуједначен малтер и недостајући цреп. Проверите да ли су олуци и одводне цеви постављени и очишћени од грађевинског отпада.
• Хидроизолација и одводња. Проверите терасе, кров и сваки подрум. Са обилним кишама на Costa del Sol, исправна одводња и заштита од влаге су неопходни.
• Базен и башта. Тестирајте опрему базена. Проверите да ли су плочице у базену читаве и да ли аутоматско наводњавање ради.
• Капије и зидови. Тестирајте аутоматске капије и интерфон. Проверите да ли гранични зидови одговарају договореној висини и завршној обради.

Машински и електрични системи

• Климатизација и грејање. Тестирајте клима-уређај и на грејању и на хлађењу. Ако постоји аеротермално подно грејање, проверите да ли свака зона достиже температуру и да ли је разводник означен.
• Водовод. Пустите сваку славину и сваки туш. Пустите воду у сваком тоалету. Проверите притисак воде, погледајте испод судопера има ли цурења и проверите да ли топла вода брзо стиже до најудаљенијег купатила.
• Електрика и паметна кућа. Тестирајте сваку утичницу и сваки прекидач за светло. Ако дом има паметни систем (домотику), проверите да ли ради и тражите да вам покажу како се користи.

Unutar doma

• Podovi i pločice. Lagano kucnite pločice. Šupalj zvuk znači loše postavljanje. Proverite da su fuge čiste i ravne, bez okrnjenih pločica.
• Zidovi i plafoni. Na prirodnom i veštačkom svetlu, tražite neravan malter, kapljice boje i sitne pukotine.
• Vrata i prozori. Otvorite i zatvorite svaka. Proverite brave, zaptivke i da nema ogrebotina na staklu ili okvirima.
• Kuhinja i plakari. Proverite da su ugradni elementi poravnati, da mehanizmi za tiho zatvaranje rade i da površine nisu oštećene.

Ko treba da obavi pregled?

Osnovnu snagging proveru možete uraditi i sami uz ovu listu. Ali profesionalac će pronaći mnogo više. Oni znaju šta zahtevaju španski građevinski standardi i gde se nedostaci kriju.

Vaše opcije:

• Specijalizovana snagging firma ili procenitelj. Oni sastavljaju detaljan izveštaj koji se predaje investitoru. Najbolje za većinu kupaca.
• Projektni menadžer. Kod većih ili luksuznih objekata, oni upravljaju primopredajom, listom nedostataka i popravkama.
• Vi sami, uz ovu kontrolnu listu. Bolje nego ništa, ali možete propustiti tehničke greške.

Dodatni savet: Zakažite pregled pre nego što date završnu saglasnost, nikada posle. Investitor ima svaki razlog da otkloni nedostatke dok mu još treba vaša konačna uplata. Kada jednom platite i potpišete, ta prednost nestaje.

Šta se dešava posle pregleda

Snagging nije samo pravljenje liste. Radi se o tome da se nedostaci zaista otklone. Evo kako taj proces izgleda.

1. Napravite listu nedostataka. Zapišite svaki nedostatak, uz fotografije i lokacije.
2. Pošaljite je investitoru u pisanoj formi. Sačuvajte kopiju sa datumom. Pisani trag je važan ako kasnije dođe do spora.
3. Dogovorite rok. Odredite jasan datum za popravke, pre završetka kupovine.
4. Ponovo pregledajte. Proverite da li je posao zaista urađen i urađen kako treba. Ne verujte im samo na reč.
5. Zatim završite kupovinu. Potpišite ugovor i platite preostali iznos tek kada budete zadovoljni ili kada jasan pisani plan obuhvati sve preostale stavke.

Ne potpisujte snagging dokumenta dok dom ne bude propisno i nezavisno pregledan. Kada jednom potpišete, mnogo je teže postići da se nešto preduzme.

Snagging kada živite u inostranstvu

Većina kupaca novogradnje na Costa del Sol živi u drugoj zemlji. Možda nećete biti u Spain u trenutku primopredaje. To je u redu, sve dok to unapred isplanirate.

Možete poslati profesionalnog snagging inspektora ili projektnog menadžera umesto sebe. Vaš nezavisni advokat može potvrditi da su LPO i druga dokumentacija u redu pre nego što završite kupovinu. Ako ne možete prisustvovati kod notara, potpisujete Power of Attorney (poder notarial - pravni dokument koji omogućava vašem advokatu da postupa u vaše ime) tako da vaš advokat potpisuje ugovor umesto vas. Ne morate biti prisutni da biste bili zaštićeni.

Tu pravi tim pravi razliku. U Spain Developments, pomažemo u organizaciji nezavisnog snagging pregleda i sarađujemo sa nezavisnim španskim advokatima, nikada sa advokatom investitora, koji potvrđuju dozvole i dokumentaciju pre nego što platite. Kao agent kupca kojeg plaća investitor, naša uloga je da se pobrinemo da završeni dom odgovara onome što vam je obećano, čak i kada kupujete iz inostranstva.

Pre nego što date završnu saglasnost: snagging kontrolna lista

• Potvrđeno je da je First Occupation Licence (LPO) na snazi.
• Primljeni su CFO, boletines, garancije i Libro del Edificio.
• Sačinjena je potpuna lista nedostataka sa fotografijama, unutra i spolja.
• Lista nedostataka je poslata investitoru u pisanoj formi, sa rokom.
• Popravke su ponovo pregledane pre nego što platite konačni iznos.

Suština

Snagging pregled je vaša poslednja i najbolja prilika da nova gradnja bude kako treba pre nego što je platite. Najpre proverite dokumentaciju, posebno First Occupation Licence. Zatim proverite objekat, iznutra i spolja, i stavite svaki nedostatak u pisanu formu pre završetka kupovine.

Користите професионалца, обавежите инвеститора на јасан рок и потпишите тек када будете задовољни. Ако купујете новоградњу на Costa del Sol, Spain Developments може организовати независну инспекцију и независног адвоката, како би дом који добијете био дом који сте платили.