Посредовање у хипотекама за нерезиденте који купују некретнину у Шпанији

Ova stranica je za međunarodne kupce koji žele špansku hipoteku za novogradnju na Costa del Sol. Saznaćete koliko možete da pozajmite, kako to funkcioniše kod novogradnje i koji su troškovi koji su se tiho promenili u vašu korist. Iskreni odgovori, jednostavnim jezikom.

Kratak pregled:26nbsp;Većina nerezidenata može da pozajmi oko 60% do 70% od cene, tako da vam je potrebno 30% do 40% u gotovini plus troškovi kupovine. Valuta u kojoj zarađujete je važna: poljski kupci obično dobijaju hipoteku bez većih problema, dok je prihod u češkim krunama teži za prihvatanje i može biti ograničen na oko 50%. Kod novogradnje hipoteku ugovarate blizu završetka, a ne godinama unapred, ali možete rano dobiti prethodno odobrenje. Dobra vest koju mnogi kupci propuste: od 2019, banka plaća većinu sopstvenih troškova uspostavljanja hipoteke. Povezujemo vas sa hipotekarnim brokerom kome verujemo da sve to vodi.

Koliko možete da pozajmite

Kao nerezident, banke obično odobravaju do 60% do 70% od cene, šta god da je niže u odnosu na njihovu procenu vrednosti. Ostatak dolazi iz vaše ušteđevine, plus troškovi kupovine povrh toga.

Iznos zavisi od vašeg profila, nekretnine i valute u kojoj zarađujete. Ne radi se jednostavno o tome da li zarađujete u evrima. Španske banke prihvataju većinu valuta, ali vode spisak onih prema kojima su oprezne, a češka kruna je na njemu.

• Poljski kupci26nbsp;obično dobijaju uobičajenih 60% do 70%, iako zlot nije evro.
• Prihod u češkim krunama je najteži.26nbsp;Kruna je jedna od valuta koje španske banke ne vole, pa maksimum koji odobravaju može biti oko 50%.
• Kupci iz UK26nbsp;i dalje ispunjavaju uslove nakon Brexita. Kriterijumi su samo malo stroži.

Evo jednostavnog primera. Za novogradnju od 500.000 evra, hipoteka od 70% iznosi 350.000 evra, tako da vam treba 150.000 evra sopstvenih sredstava, plus troškovi kupovine od oko 12% do 14%. Ako zarađujete u valuti prema kojoj su banke oprezne, kao što je češka kruna, i ograničenje je 50%, zajam iznosi 250.000 evra, pa bi vam trebalo 250.000 evra u gotovini.

Kamatne stope i uslovi

Većina nerezidenata bira fiksnu kamatnu stopu, zbog sigurnosti iste mesečne rate. Tokom 2025. i u 2026, fiksne stope za nerezidente kretale su se otprilike od 3% za jake profile do oko 5%, u zavisnosti od banke i vaših finansija.

• Fiksna kamata.26nbsp;Rata ostaje ista tokom celog roka. Popularno među stranim kupcima koji žele predvidiv budžet.
• Promenljiva kamata.26nbsp;Vezana je za Euribor (osnovnu kamatnu stopu za kreditiranje u еврозони), pa rata može da raste ili pada. Manje nerezidenata je bira.
• Rok i starost.26nbsp;Rokovi su često ograničeni na oko 20 godina, uz starosne granice, tako da se zajam obično otplaćuje do otprilike 70. do 75. godine života.

Španske banke aktivne sa nerezidentima uključuju Santander, BBVA i CaixaBank. Svaka ima sopstveni apetit, i on se vremenom menja, a upravo tu dobar broker štedi vaše nagađanje.

Kako hipoteka funkcioniše kod novogradnje

Tajming kod novogradnje razlikuje se od preprodaje, i to iznenadi mnogo kupaca.

• Hipoteku ugovarate blizu završetka, a ne godinama unapred.26nbsp;Tokom izgradnje plaćate fazna plaćanja iz sopstvenih sredstava. Sama hipoteka se uspostavlja blizu završetka, obično počev od oko dva meseca pre potpisivanja vlasničkog lista.
• Razlog je procena vrednosti.26nbsp;Procena banke (the26nbsp;tasaci3n) važi samo oko šest meseci, pa mora da se uradi pred kraj. Vi plaćate ovu naknadu za procenu, i to je jedan od retkih troškova hipoteke koji pada na vas.
• I dalje možete da planirate rano.26nbsp;Broker unapred pregleda vaš profil i daje vam prethodno odobrenje, iskrenu procenu da li ćete dobiti hipoteku i otprilike koliko, pre nego što se obavežete na bilo šta.
• Banka odobrava kredit na osnovu svoje procene vrednosti.a0Odobrava procenat od niže vrednosti između cene i svoje procene. Kod novogradnje procena obično odgovara ceni koju ste dogovorili, ali to nije zagarantovano, pa dobar broker rano proverava verovatnu vrednost. Tako nema iznenađenja pred završetak kupovine.

Upozorenje:a0Prethodno odobrenje nije konačna garancija. Banka ponovo proverava vašu situaciju pred završetak kupovine, zato održavajte svoje finansije stabilnim u međuvremenu. Preuzimanje novog duga ili promena posla između prethodnog odobrenja i potpisivanja vlasničkog lista može promeniti ponudu.

Prijatno iznenađenje: banka plaća većinu troškova hipoteke

Evo nečega što malo kupaca zna. Od španskog zakona o hipotekama iz 2019. godine (Ley 5/2019), banka, a ne vi, plaća većinu troškova uspostavljanja same hipoteke.

• Banka plaćaa0AJDa0(porez na overu hipotekarnog akta), kao i troškove notara, zemljišnog registra i gestoreda usluga za hipoteku.
• Vi uglavnom plaćatea0procenu vrednosti nekretnine, koja je obično nekoliko stotina evra.

Jednu stvar držite odvojeno u glavi. Ovo se odnosi na hipoteku. Kupovina novogradnje i dalje znači 10% IVA plus oko 1,2% AJD na samu kupovinu, što svaki kupac plaća bez obzira na to da li koristi hipoteku ili ne. Ali troškove uspostavljanja same hipoteke sada uglavnom snosi banka, što predstavlja stvarnu uštedu.

Dokumentacija i koliko to traje

Španske banke žele potpunu sliku vaših finansija iz matične zemlje, pa je ovo deo s kojim treba početi rano.

• Vaše poreske prijave iz matične zemlje za poslednje dve ili tri godine, uz nedavne platne liste ili poslovne račune.
• Bankovni izvodi, kreditni izveštaj i vaša0NIEa0(strani identifikacioni broj), koji vam je potreban pre završetka kupovine.
• Zvanični prevodi ključnih dokumenata na španski, a ponekad ia0Hague Apostille, međunarodni pečat koji dokazuje da je dokument autentičan u inostranstvu.

Od kompletne prijave, odobrenje obično traje od 4 do 8 nedelja. Nedostajući ili neprevedeni dokumenti glavni su uzrok kašnjenja.

Kako pomažemo

Ne pozajmljujemo novac i nismo banka. Povezujemo vas sa brokerom za hipoteke kome verujemo, koji svakodnevno organizuje španske kredite za strane kupce i zna koje banke odgovaraju vašoj nacionalnosti i prihodima.

Da budemo potpuno jasni oko troškova: broker je nezavisni stručnjak treće strane, pa ima svoju naknadu, obično oko 0,5% do 1% iznosa kredita plus PDV, odvojeno od naše usluge kupovine, koja za vas ostaje besplatna. Dobar broker tu naknadu nadoknadi tako što vam obezbedi bolje uslove i spreči vas da gubite nedelje na banku koja ionako nikada ne bi rekla da.

Dodatni savet:a0Svaka nekretnina na našem sajtu ima ugrađen kalkulator hipoteke i kalkulator troškova. Pre nego što uopšte razgovarate s bilo kim, možete proceniti svoju mesečnu ratu i ukupne troškove u nekoliko klikova, tako da vam je budžet jasan od samog početka.

Pošto je Spain Developments nezavisan, iskreno ćemo vam reći i kada hipoteka nema smisla za vas. Ako su brojke tesne, reći ćemo to. Ostajete uz jednog pouzdanog savetnika koji usklađuje vaše finansije pre nego što se zaljubite u dom koji još ne možete da finansirate.

Zaključak

Španska hipoteka kao nerezidentu je sasvim moguća, samo je drugačija nego kod kuće. Obično možete da pozajmite 60% do 70%, manje ako zarađujete u valuti prema kojoj su banke oprezne, kao što je češka kruna. Kod novogradnje je ugovarate pred završetak, uz prethodno odobrenje na početku kako biste znali svoj budžet. A od 2019. banka pokriva većinu sopstvenih troškova hipoteke. Kada budete spremni, pošaljite poruku svom savetniku u Spain Developments i upoznaćemo vas sa našim pouzdanim brokerom, bez naknade za kupca za našu pomoć.