Provera investitora za kupce nekretnina u izgradnji u Španiji

Ova stranica je namenjena međunarodnim kupcima koji razmatraju kupovinu stana ili kuće u izgradnji ili novogradnji na Costa del Sol. Želite da znate da li je investitor siguran pre nego što predate bilo kakav novac. Ova stranica objašnjava kako da proverite investitora, jasnim i iskrenim jezikom.

Kupovina u izgradnji znači da plaćate nekretninu pre nego što bude završena. To može biti odličan način kupovine. Takođe može poći po zlu ako je investitor slab. Dobra vest je da španski zakon snažno štiti kupce, a pažljiva provera uklanja najveći deo rizika.

Kratak odgovor:a0Iskreno vam kažemo da li je investitor etabliran i proveren, ili potpuno nov bez dosadašnjeg iskustva, i delimo svako stvarno iskustvo koje imamo. Vaš advokat pravno proverava dozvole, bankarsku garanciju i zemljišne knjige, a možemo vas povezati i sa nezavisnim advokatom sa kojim radimo godinama, iako korišćenje našeg nije obavezno. Po španskom zakonu, svaka uplata za kupovinu u izgradnji mora biti zaštićena bankarskom garancijom, tako da je čak i ako investitor propadne, vaš novac moguće povratiti.

Ko šta proverava, iskreno

Važno je da ovde budemo precizni u vezi sa ulogama, jer ih neke agencije zamagljuju. Postoje dva odvojena posla, i obavljaju ih dve različite osobe.

Mi proveravamo investitora kao kompaniju. Iskrena realnost je da Costa del Sol cveta, pa su mnogi investitori novi, a nekima je ovo čak i prvi projekat. Postoji nekoliko etabliranih imena koja već poznajemo i sa kojima smo radili. Naš posao je da vam iskreno kažemo koju vrstu investitora gledate, i gde imamo stvarno iskustvo sa investitorom, ili poznajemo kupce koji ga imaju, to otvoreno delimo, i dobro i loše. Gde još nemamo iskustva, to jasno kažemo umesto da se pretvaramo.

Vaš advokat radi pravnu proveru. U Španiji to tako funkcioniše. Advokat formalno potvrđuje dozvole, bankarsku garanciju i upise u zemljišne knjige. Možemo vas povezati sa nezavisnim advokatom sa kojim radimo godinama i kome verujemo, iako nikada niste obavezni da koristite našeg.

• Dajemo vam ljudsku sliku, tamo gde je imamo: da li je ovo etabliran investitor kog poznajemo, ili noviji bez dosadašnjih referenci.
• Vaš advokat vam daje pravnu sliku: da li su svi dokumenti važeći i uredni.
• Zajedno, te dve provere pokrivaju i reputaciju i papirologiju, tako da ništa ne promakne.

Dodatni savet:a0Lepa brošura vam ne govori ništa o investitoru. Gde imaju završene projekte, tražite da ih vidite i, ako možete, razgovarajte sa ljudima koji su već kupili. Ranije isporuke su najbolji pokazatelj budućih isporuka, iako potpuno nov investitor možda još nema nijednu, što je samo po sebi vredno znati.

Stvarni rizici kupovine u izgradnji

Budimo iskreni o tome šta može poći po zlu. Ovi strahovi su stvarni, i zaslužujete da ih razumete.

Najdublji strah potiče iz 2008. Kada je tržište palo, hiljade stranih kupaca izgubile su svoje fazne uplate jer su investitori bankrotirali usred gradnje. Ta trauma i danas oblikuje koliko se oprezno kupci osećaju. Velika razlika sada je to što španski zakon nalaže da svaka uplata za kupovinu u izgradnji bude zaštićena bankarskom garancijom, tako da je čak i ako investitor propadne, vaš novac moguće povratiti. U nastavku objašnjavamo tačno kako.

• Investitor bi mogao ostati bez novca tokom izgradnje, ostavljajući zgradu nedovršenom i vaše uplate u riziku.
• Gradnja bi mogla početi bez svih dozvola, a u najgorem slučaju sud može naložiti rušenje.
• Nepoštena firma za prodaju nekretnina u izgradnji mogla bi uzeti kapare i jednostavno nestati.

Postoje i rizici na samom kraju gradnje, kada očekujete da se uselite.

• Nedostajuća ili nevažeća bankarska garancija ostavlja vaše fazne uplate bez zaštite.
• Beza0Dozvole za prvo useljenje, ne možete legalno živeti u nekretnini niti priključiti komunalije.
• Prodajne taktike visokog pritiska poput „posebna cena važi danas, drugi su zainteresovani“ guraju vas da se obavežete pre nego što ste bilo šta proverili.

Ta poslednja tačka zaslužuje jasan odgovor. Pravi pritisak je znak upozorenja, a ne razlog za žurbu. Dobar dom i pouzdan investitor i dalje će biti tu nakon što vaš advokat obavi provere.

Kako španski zakon štiti vaš novac

Evo umirujućeg dela, i zaista je snažan. Španija ima ozbiljnu pravnu zaštitu za kupce nekretnina u izgradnji. Kada to razumete, strah od gubitka kapare znatno se smanjuje.

Svaka uplata koju izvršite pre završetka mora biti zaštićena bankarskom garancijom ili polisom osiguranja. To je propisano zakonom, tako da za investitora nije opcionalno.

• Ova zaštita dolazi iza0Zakon 57/1968, zakon koji zahteva da investitori garantuju uplate kupaca, dodatno ojačan zakonom 6nbsp;Zakon 20/2015.
• Ako investitor ne isporuči nekretninu, imate pravo na povraćaj 100% svog novca, plus zakonsku kamatu.
• Ne radi se samo o tome da investitor bankrotira. Ako gradnja pređe rok završetka naveden u vašem ugovoru, takođe imate pravo da dobijete svoj novac nazad.
• Banke koje drže sredstva solidarno odgovaraju, a Vrhovni sud Španije je u ovim slučajevima dosledno stajao na strani kupaca.

To znači da vaše fazne uplate ne vise u vazduhu. One su podržane garancijom, po zakonu, uz sudove na vašoj strani. Ključno je da se proveri da ta garancija zaista postoji i da je važeća, a upravo to potvrđuje vaš advokat.

Evo jednostavnog primera. Tokom gradnje platite 150.000 evra u faznim uplatama za nekretninu kupljenu u izgradnji. Investitor kasnije ne uspe da završi projekat. Uz važeću bankarsku garanciju prema Zakonu 57/1968, možete povratiti tih 150.000 evra plus zakonsku kamatu, a banka deli odgovornost.

Pravna dokumenta koja vaš advokat proverava

Vaš advokat prolazi kroz jasan kontrolni spisak pre nego što budete izloženi bilo kakvom riziku. Ne morate da pamtite ove termine, ali njihovo poznavanje pomaže da se osećate sigurno i da imate kontrolu.

• 6nbsp;licencia de obra, građevinska dozvola koja omogućava da se gradnja legalno odvija.
• Da je zemljište 6nbsp;suelo urbano, što znači da je klasifikovano kao urbano i građevinsko, a ne zaštićeno ili ruralno zemljište.
• 6nbsp;CFO, završni sertifikat radova koji potvrđuje da je zgrada propisno završena.

Još nekoliko njih dolazi na samom kraju i u registru.

• 6nbsp;LFO, dozvola za prvo useljenje, koja vam omogućava da legalno živite u domu i priključite vodu i struju.
• Svež izvod iz zemljišnog registra, kako bi prikazivao stvarno trenutno stanje.
• Važeća bankarska garancija ili polisa osiguranja koja pokriva svaku faznu uplatu koju ste izvršili.

Upozorenje: 6nbsp;Mali rezervacioni depozit se često plaća prvo, pre nego što se uspostavi bankarska garancija, i to je normalno. Deo koji treba zaštititi je privatni kupoprodajni ugovor (PPC), gde počinju velike fazne uplate. Pre nego što ih platite, vaš advokat mora potvrditi da je važeća bankarska garancija na snazi. Ta garancija je ono što vam vraća novac ako gradnja propadne.

Zašto raditi sa Spain Developments

Mi smo nezavisni agent kupca sa pristupom svakom projektu na Costa del Sol. Nismo vezani ni za jednog pojedinačnog investitora. To znači da nemamo razlog da vas guramo ka graditelju koji nije pravi za vas.

Odvraćali smo kupce od investitora sa slabom postprodajnom uslugom, čak i kada su ti projekti na papiru izgledali privlačno. Radije bismo izgubili brzu prodaju nego vas poslali u frustrirajuće iskustvo. Uspevamo samo kada ste vi srećni u svom domu.

Naša usluga kupovine vas ne košta ništa, jer investitor plaća našu naknadu. Cena je ista bilo da kupujete preko nas ili direktno, pošto je provizija ugrađena u fiksni cenovnik. Direktna kupovina vam ne štedi ništa i uklanja stručnjaka sa vaše strane.

Kada budete spremni, daćemo vam naše iskreno mišljenje o bilo kom investitoru, a vaš advokat će osigurati sve pravne provere. Zajedno, tako kupujete nekretninu u izgradnji sa samopouzdanjem.