Stvarni trošak kupovine nekretnine u Španiji (2026)

Ovaj vodič je za međunarodne kupce koji razmatraju novu gradnju na Costa del Sol, bilo da je u pitanju kupovina u fazi izgradnje ili useljiva novogradnja. Dobićete stvarni ukupan trošak, ne samo oglašenu cenu. Prikazujemo svaki porez, svaku naknadu i tačan ukupni iznos za nekretninu od 500.000 euros.

Na prvi pogled:nbsp;Oglasna cena nikada nije cena koju zaista plaćate. Na Costa del Sol, nova gradnja košta oko 12-14% više zbog poreza i naknada, dok preprodaja (polovna nekretnina od privatnog vlasnika) izlazi oko 10-12%. Za novogradnju od 500.000 euros, to je otprilike dodatnih 60.000 do 70.000 euros, pa je vaš stvarni ukupan trošak oko 565.000 euros. Ako kupujete u fazi izgradnje, takođe plaćate u ratama tokom gradnje, a ne sve odjednom. Ako koristite hipotekarni kredit, potreban vam je depozit od 30-40% u gotovini.

Evo glavnih brojki za novu gradnju od 500.000 euros, plaćenu gotovinom.

• 50.000 eurosnbsp;- IVA po stopi od 10%
• 6.000 eurosnbsp;- AJD taksa na ispravu po stopi od 1,2%
• 6.050 eurosnbsp;- advokat 1% plus IVA
• ~565.000 eurosnbsp;- stvarni ukupan trošak

Taj jaz između oglasne cene i stvarne cene je strah broj jedan za većinu kupaca. U nastavku uklanjamo nagađanje. Sve brojke su za 2026, a svaki primer polazi od nove gradnje, jer to je ono što prodajemo na Costa del Sol.

Zašto oglasna cena nije stvarna cena

Kada vidite nekretninu za 500.000 euros, to je tek početak. Španija na to dodaje poreze i naknade. Oni nisu opcioni. Oni su deo svake legalne kupovine.

Dobra vest: troškovi su uglavnom određeni zakonom i lako ih je predvideti. Kada ih znate, nema neprijatnih iznenađenja. Ukupan dodatni trošak zavisi od dve stvari:

• Da li je nekretninanbsp;nova gradnjanbsp;(kupljena od investitora, bilo u fazi izgradnje ili kao useljiva novogradnja) ilinbsp;preprodajanbsp;(polovna nekretnina kupljena od privatnog vlasnika)?
• Da li plaćate gotovinom ili koristite hipotekarni kredit?

Nova gradnja košta nešto više po pitanju poreza nego preprodaja, ali dolazi sa potpuno novom izgradnjom, desetogodišnjom konstruktivnom garancijom i modernim energetskim ocenama. U nastavku stavljamo novu gradnju u prvi plan, jer to je ono što prodajemo, a preprodaju prikazujemo kao alternativu radi poređenja.

Upozorenje:nbsp;Mnogi kupci planiraju samo 5-7% za dodatne troškove. Stvaran broj je 12-14% za novu gradnju. Ako planirate prenisko, može vam ponestati gotovine na dan zaključenja kupovine. Uvek planirajte puni iznos.

Kako plaćate novu gradnju

Nova gradnja se ne plaća u jednom paušalnom iznosu. Raspored zavisi od toga da li kupujete u fazi izgradnje (još se gradi) ili useljivu nekretninu (završena i spremna za useljenje).

Kupovina u fazi izgradnje, u ratama tokom gradnje:

• Rezervacija:nbsp;kapara za rezervaciju od oko 6.000 do 10.000 euros kako bi se nekretnina povukla sa tržišta.
• Prilikom privatnog ugovora:nbsp;doplaćujete do oko 20% do 40% cene, u ratama kako gradnja napreduje. Svaka rata je zaštićenanbsp;bankarskom garancijom (aval), tako da je vaš novac siguran ako investitor ne isporuči nekretninu.
• Po završetku:nbsp;plaćate preostalih 60% do 80% kada je nekretnina završena i kada dobijete ključeve.

Useljiva novogradnja, kada je nekretnina već završena:

• Rezervacija:nbsp;ista kapara za rezervaciju da biste obezbedili nekretninu.
• Prilikom privatnog ugovora:nbsp;oko 10% cene.
• Po završetku:nbsp;ostatak, obično u roku od nekoliko nedelja.

Primer obračuna za nekretninu od 500.000 euros u fazi izgradnje:

• ~10.000 eurosnbsp;- rezervacija
• do ~200.000 eurosnbsp;- rate tokom gradnje (20% do 40%, uz bankarsku garanciju)
• ostataknbsp;- plaća se po završetku kada preuzmete ključeve

Ovaj raspored plaćanja u fazama jedna je od velikih razlika u odnosu na preprodaju. Preprodaja (alternativa, obrađena niže) plaća se mnogo brže: depozit od 10%, a zatim ostatak četiri do osam nedelja kasnije.

Dodatni savet:nbsp;Uvek proverite da li je svaka rata za kupovinu u fazi izgradnje pokrivena bankarskom garancijom. To je vaša zaštita. Dobar agent kupca potvrđuje da je garancija uspostavljena pre nego što platite ijednu ratu.

Porezi na novu gradnju (IVA + AJD)

Nova gradnja, bilo da je u fazi izgradnje ili useljiva, ima dva poreza na kupovinu.

• IVA (španska reč za PDV, porez na dodatu vrednost):nbsp;10% od cene za stambene nekretnine. Ovo je isto širom kontinentalne Španije.
• AJD (taksa na ispravu, porez na pravni akt):nbsp;1,2% od cene u Andaluceda.

Zajedno, to jenbsp;11,2%nbsp;poreza na novu gradnju.

Primer obračuna za 500.000 euros:

• 50.000 eurosnbsp;- IVA po stopi od 10%
• 6.000 eurosnbsp;- AJD taksa na ispravu po stopi od 1,2%
• Ukupan porez na kupovinu: 56.000 euros

Dodatni savet:nbsp;Neki projekti prodaju garažno mesto i ostavu (naziva senbsp;trastero) na zasebnoj ispravi. Ako se prodaju odvojeno, na njih može važiti 21% IVA, a ne 10%. Pitajte svog agenta da potvrdi da su parking i ostava uključeni u cenu nekretnine. Dobar agent kupca to proverava za vas pre nego što se obavežete.

Alternativa: porezi na nekretninu iz preprodaje (ITP)

Preprodaja je suprotnost novoj gradnji. To je polovna nekretnina od privatnog prodavca i na nju se ne plaća IVA. Umesto toga, plaćatenbsp;ITP (porez na prenos kod nekretnina iz preprodaje).

U Andaluceda, ITP jenbsp;7%nbsp;od cene. Nema posebne takse na ispravu kod preprodaje, jer je ITP zamenjuje.

Primer obračuna za 500.000 euros:

• ITP po stopi od 7%: 35.000 euros

Dakle, preprodaja košta manje po pitanju poreza nego nova gradnja. Evo razlike uporedo.

• Nova gradnja (11,2%): 56.000 euros
• Preprodaja (7%): 35.000 euros

Ali nova gradnja donosi niže tekuće troškove, desetogodišnju konstruktivnu garanciju i moderne energetske ocene, a kupovina u fazi izgradnje vam omogućava da rasporedite plaćanja tokom gradnje. Izbor se ne svodi samo na porez.

Dodatni savet:nbsp;Kod preprodaje, ITP mora biti plaćen u roku od 30 dana od potpisivanja isprave. Vaš advokat to obavlja za vas. Nemojte napustiti Španiju misleći da je posao završen; plaćanje poreza dolazi odmah nakon potpisivanja.

Troškovi notara i zemljišnog registra

Svaka kupovina u Španiji potpisuje se prednbsp;notarom (javnim službenikom koji prodaju čini legalnom). Nakon toga, nekretnina se evidentira unbsp;Zemljišnom registru (Registro de la Propiedad, zvanična evidencija o tome ko je vlasnik nekretnine).

Obe naknade su određene zakonom i slične su u svakoj kancelariji.

• Naknada notara:nbsp;oko 600 do 1.200 euros.
• Naknada zemljišnog registra:nbsp;oko 400 do 700 euros.

Primer obračuna za 500.000 euros:

• ~1.500 eurosnbsp;- notar
• ~1.000 eurosnbsp;- zemljišni registar
• Ukupno: ~2.500 euros

Ovo je malo u poređenju sa porezom, ali je stvaran trošak. Planirajte ih u budžetu.

Advokatske naknade

Po zakonu niste obavezni da koristite advokata. Ali za međunarodnog kupca, to je najpametnije potrošen novac. Kod nove gradnje, dobar advokat proverava građevinsku dozvolu, dosadašnje rezultate investitora i da li je svaka rata za kupovinu u fazi izgradnje pokrivena bankarskom garancijom. Kod preprodaje, advokat proverava da li nekretnina nema dugovanja i da li je prodavac zaista njen vlasnik.

• Tipična advokatska naknada:nbsp;oko 1% od cene, plus 21% IVA na naknadu.

Primer obračuna za 500.000 euros:

• 5.000 eurosnbsp;- advokatska naknada po stopi od 1%
• 1.050 evraa0- PDV na naknadu po stopi od 21%
• Ukupno: ~6.050 evra

Upozorenje:a0Nikada nemojte koristiti samo advokata investitora (ili, kod preprodaje, advokata prodavca). Oni rade za drugu stranu. Potreban vam je vaš sopstveni nezavisni advokat koji radi samo za vas. To vas štiti od nasleđenih dugova i problema sa urbanističkim planiranjem.

U Spain Developments, mi smo nezavisni agent kupca. Investitor plaća našu proviziju, tako da nam vi ne plaćate ništa. Takođe vam pomažemo da pronađete pouzdanog nezavisnog advokata, tako da nikada niste sami u procesu.

Troškovi hipoteke (ako pozajmljujete)

Ako plaćate gotovinom, možete preskočiti ovaj odeljak. Ako se zadužujete, dodajte još malo.

Španske banke odobravaju nerezidentima okoa060% do 70%a0od cene. Dakle, potrebno vam je00a030% do 40% cene u gotovini, plus svi gore navedeni troškovi. Depozit sam po sebi nije „trošak“, ali morate ga imati spremnog.

Dodatni troškovi hipoteke:

• Procena vrednosti nekretnine (provera banke kolika je vrednost nekretnine):a0oko 300 do 600 evra.
• Bankarska naknada za obradu:a00 do 1,5% iznosa kredita. Često je predmet pregovora.

Dobra vest: od 2019, španski zakon nalaže daa0bankaa0plaća taksu na hipoteku, notarsku naknadu za hipoteku i naknadu za upis hipoteke u registar. Vi to ne plaćate. Proverite da vaša banka ne pokuša da vam to doda.

Primer obračuna za 500.000 evra sa hipotekom od 65% (kredit od 325.000 evra):

• ~500 evraa0- procena
• 3.250 evraa0- naknada za obradu po stopi od 1%
• Ukupno: ~3.750 evra

Dodatni savet:a0Španske banke vam ne pozajmljuju novac za poreze i naknade. Tih 12-13% mora doći iz vaše sopstvene ušteđevine. Pažljivo isplanirajte svoju gotovinu.

Mali, ali stvarni dodatni troškovi

Postoji još nekoliko manjih troškova, uglavnom za međunarodne kupce:

• NIE broj (vaš španski poreski identifikacioni broj za strance):a0oko 10 do 150 evra, u zavisnosti od toga da li koristite posrednika da to ubrza. Bez njega ne možete kupiti.
• Španski bankovni račun:a0obično se otvara besplatno, ali će vam biti potreban.
• Punomoćjea0(ako ne možete lično prisustvovati potpisivanju): oko 150 do 300 evra.
• Priključci za komunalne uslugea0(voda, struja) kod novogradnje: oko 200 do 500 evra.

Ovo nisu veliki iznosi, ali se sabiraju. Predvidite oko 500 do 1.000 evra za ovu grupu troškova.

Menjački kurs: skriveni trošak

Na ovome se mnogi kupci opeku. Ako zarađujete u funtama, krunama ili z
42oty, morate svoj novac promeniti u evre. Nekretnina je izražena u evrima.

Velike banke često dodaju loš kurs plus naknade. To vas može koštati i doa03%a0od iznosa koji šaljete. Kod kupovine od 500.000 evra, 3% jea015.000 evraa0izgubljenih zbog lošeg kursa.

Specijalizovani devizni posrednik obično nudi bolji kurs od banke. Ušteda može biti hiljade evra. Takođe možete unapred „zaključati“ kurs, tako da pad funte ne poveća vašu cenu između ponude i završetka kupovine.

Primer obračuna:a0Slanje oko 565.000 evra (cena plus troškovi). Kurs banke bi vas mogao koštati 3% više nego kod posrednika. To je moguća ušteda doa017.000 evraa0ako koristite specijalistu.

Dodatni savet:a0Isplanirajte prenos valute na vreme, a ne na dan potpisivanja. Žurba sa velikim transferom je način na koji ljudi gube novac. Možemo vas uputiti na proverene FX (devizne) stručnjake koji rade sa kupcima na Costa del Sol.

Kompletan pregled troškova za 500.000 evra

Evo kompletne slike za nekretninu od 500.000 evra na Costa del Sol, uz gotovinsko plaćanje. Prvo nova gradnja (ono što mi prodajemo), zatim preprodaja kao alternativa.

Nova gradnja, gotovinsko plaćanje

• 500.000 evraa0- kupoprodajna cena
• 50.000 eurosnbsp;- IVA po stopi od 10%
• 6.000 eurosnbsp;- AJD taksa na ispravu po stopi od 1,2%
• 1.500 evranbsp;- notar
• 1.000 evranbsp;- zemljišni registar
• 6.050 eurosnbsp;- advokat 1% plus IVA
• 700 evraa0- NIE, banka, komunalije
• Ukupni dodatni troškovi: 65.250 evra
• Ukupan sveobuhvatni trošak: 565.250 evra

Ako je ovo nekretnina u izgradnji, ukupan iznos je isti, ali se gotovina isplaćuje u fazama: oko 10.000 evra za rezervaciju, 20% do 40% kroz bankarski garantovane uplate tokom gradnje, a ostatak po završetku. Novogradnja spremna za useljenje prati brži put: rezervacija, zatim 10% po ugovoru, a ostatak po završetku.

Preprodaja, gotovinsko plaćanje (alternativa)

• 500.000 evraa0- kupoprodajna cena
• 35.000 evraa0- ITP porez na prenos po stopi od 7%
• 1.500 evranbsp;- notar
• 1.000 evranbsp;- zemljišni registar
• 6.050 eurosnbsp;- advokat 1% plus IVA
• 700 evraa0- NIE, banka, komunalije
• Ukupni dodatni troškovi: 44.250 evra
• Ukupan sveobuhvatni trošak: 544.250 evra

Dakle, nova gradnja od 500.000 evra zaista košta okoa0565.000 evraa0sve ukupno. To je otprilikea013% višea0od oglašene cene. Preprodaja izađe okoa0544.000 evra, otprilikea09% više.

Napomena:a0Ovaj pregled pretpostavlja gotovinsku kupovinu. Uz hipoteku, dodajte oko 3.750 evra troškova hipoteke. Ako koristite stranu valutu, uračunajte i kursnu razliku. Imajte na umu da kupovina u izgradnji raspoređuje uplate tokom gradnje, dok se preprodaja plaća za samo četiri do osam nedelja.

Koliko vam gotovine zaista treba?

Ovo je najvažnije pitanje. Dva jednostavna slučaja, oba za novu gradnju.

Gotovinsko plaćanje, nova gradnja, 500.000 evra:a0potreban vam je puni sveobuhvatni iznos, okoa0565.000 evra. Kod nekretnine u izgradnji oslobađate ga u fazama tokom gradnje; kod useljive nekretnine plaćate ga tokom nekoliko nedelja.

Uz hipoteku od 65%, nova gradnja, 500.000 evra:

• 175.000 evraa0- depozit (35% cene)
• ~65.250 evraa0- porezi i naknade
• ~3.750 evraa0- troškovi hipoteke
• Ukupno potrebna gotovina: ~244.000 evra

Banka pozajmljuje preostalih 325.000 evra. Zato je pošteno planiranje važno. Treba da znate svoj stvarni broj pre nego što se zaljubite u neki dom.

U Spain Developments, dajemo vam ovaj potpuni pregled za bilo koju nekretninu koja vam se dopadne, pre nego što se obavežete. Nema naknade za kupca, jer nas plaća investitor. Naš posao je da se pobrinemo da ne bude neprijatnih iznenađenja.

Zaključak

Stvarni trošak kupovine novogradnje na Costa del Sol iznosi oko 12-14% povrh cene. Kod novogradnje od 500.000 evra, to znači oko 565.000 evra sve ukupno. Najveće stavke su PDV, taksa i vaš advokat; najlakše uštede dolaze uz dobrog deviznog posrednika. Ako kupujete u izgradnji, raspoređujete uplate tokom gradnje, a ostatak dospeva po završetku. Preprodaja, nasuprot tome, košta oko 10-12% povrh cene i plaća se mnogo brže. Planirajte puni iznos i neće biti šokova na dan završetka kupovine.

Želite tačan sveobuhvatni iznos za nekretninu koju ste videli? Javite se Spain Developments i razložićemo vam sve, bez naknade i bez pritiska.