Den verkliga kostnaden för att köpa fastighet i Spanien (2026)

Den här guiden är för internationella köpare som tittar på ett nytt projekt på Costa del Sol, oavsett om det är off-plan eller en inflyttningsklar nyproduktion. Du får den verkliga totalkostnaden, inte bara utgångspriset. Vi visar varje skatt, varje avgift och den exakta totalsumman för en bostad på 500.000 euros.

Kort översikt:a0Utgångspriset är aldrig det pris du faktiskt betalar. På Costa del Sol kostar ett nytt projekt omkring 12-14% extra i skatter och avgifter, medan en andrahandsbostad (ett begagnat hem från en privat ägare) ligger på omkring 10-12%. För en nyproduktion på 500.000 euros handlar det om ungefär 60.000 till 70.000 euros extra, så din verkliga totalkostnad blir omkring 565.000 euros. Om du köper off-plan betalar du också i etapper under byggtiden, inte allt på en gång. Om du använder bolån behöver du en kontantinsats på 30-40% i kontanter.

Här är huvudtalen för ett nytt projekt på 500.000 euros, betalt kontant.

• 50.000 eurosa0- IVA på 10%
• 6.000 eurosa0- AJD stämpelskatt på 1,2%
• 6.050 eurosa0- advokat på 1% plus IVA
• ~565.000 eurosa0- verklig totalkostnad

Det där gapet mellan utgångspriset och det verkliga priset är den största oron för de flesta köpare. Nedan tar vi bort gissningsmomentet. Alla siffror gäller för 2026, och varje exempel utgår från ett nytt projekt, eftersom det är det vi säljer på Costa del Sol.

Varför utgångspriset inte är det verkliga priset

När du ser en bostad för 500.000 euros är det bara början. Spanien lägger på skatter och avgifter ovanpå. De är inte valfria. De är en del av varje lagligt köp.

Den goda nyheten: kostnaderna är till största delen fastställda i lag och lätta att förutse. När du väl känner till dem kommer det inga obehagliga överraskningar. Den totala extrakostnaden beror på två saker:

• Är bostaden ena0nyproduktiona0(köpt från byggherren, antingen off-plan eller inflyttningsklar nyproduktion) eller ena0andrahandsbostada0(ett begagnat hem köpt från en privat ägare)?
• Betalar du kontant eller använder du bolån?

En nyproduktion kostar lite mer i skatt än en andrahandsbostad, men den kommer med en nybyggd bostad, en 10-årig konstruktionsgaranti och moderna energiklassningar. Vi utgår från nyproduktion nedan, eftersom det är det vi säljer, och vi visar andrahandsalternativet som jämförelse.

Varning:a0Många köpare budgeterar bara 5-7% för extrakostnader. Den verkliga siffran är 12-14% för en nyproduktion. Om du planerar för lågt kan du få slut på pengar på tillträdesdagen. Planera alltid för hela beloppet.

Hur du betalar för ett nytt projekt

Ett nytt projekt betalas inte i en enda klumpsumma. Upplägget beror på om du köper off-plan (fortfarande under byggnation) eller inflyttningsklart (färdigt och redo att flytta in i).

Off-plan, i etapper under byggtiden:

• Reservation:a0en handpenning på cirka 6.000 till 10.000 euros för att ta bostaden från marknaden.
• Vid det privata kontraktet:a0du fyller på upp till omkring 20% till 40% av priset, betalat i etapper i takt med att bygget fortskrider. Varje etappbetalning skyddas av ena0bankgaranti (ett aval), så dina pengar är säkra om byggherren inte levererar.
• Vid tillträdet:a0du betalar återstående 60% till 80% när bostaden är färdig och du får nycklarna.

Inflyttningsklar nyproduktion, när bostaden redan är färdig:

• Reservation:a0samma handpenning för att säkra bostaden.
• Vid det privata kontraktet:a0omkring 10% av priset.
• Vid tillträdet:a0resten, vanligtvis inom några veckor.

Räkneexempel för en off-plan-bostad på 500.000 euros:

• ~10.000 eurosa0- reservation
• upp till ~200.000 eurosa0- etappbetalningar under byggtiden (20% till 40%, bankgaranterade)
• resterande beloppa0- betalas vid tillträdet när du hämtar nycklarna

Den här etappvisa tidsplanen är en av de stora skillnaderna jämfört med en andrahandsbostad. En andrahandsbostad (alternativet, som tas upp nedan) betalas mycket snabbare: en handpenning på 10%, sedan resten fyra till åtta veckor senare.

Bonustips:a0Kontrollera alltid att varje etappbetalning för off-plan stöds av en bankgaranti. Det här är ditt skydd. En bra köparmäklare bekräftar att garantin finns på plats innan du betalar en enda etapp.

Skatter på ett nytt projekt (IVA + AJD)

Ett nytt projekt, oavsett om det är off-plan eller inflyttningsklart, har två köpskatter.

• IVA (det spanska ordet för VAT, mervärdesskatt):a010% av priset för bostäder. Detta är samma i hela Spaniens fastland.
• AJD (stämpelskatt, en skatt på den juridiska lagfarten):a01,2% av priset i Andalucía.

Tillsammans blir deta011,2%a0i skatt på ett nytt projekt.

Räkneexempel på 500.000 euros:

• 50.000 eurosa0- IVA på 10%
• 6.000 eurosa0- AJD stämpelskatt på 1,2%
• Total köpskatt: 56.000 euros

Bonustips:a0Vissa projekt säljer garageplatsen och förrådet (kallat etta0trastero) på en separat lagfart. Om de säljs separat kan dessa omfattas av 21% IVA, inte 10%. Be din mäklare bekräfta att parkering och förråd ingår i bostadspriset. En bra köparmäklare kontrollerar detta åt dig innan du binder dig.

Alternativet: skatter på en andrahandsbostad (ITP)

En andrahandsbostad är kontrasten till ett nytt projekt. Det är ett begagnat hem från en privat säljare, och det betalar inte IVA. I stället betalar dua0ITP (överlåtelseskatten på andrahandsbostäder).

I Andalucía är ITPa07%a0av priset. Det finns ingen separat stämpelskatt för en andrahandsbostad, eftersom ITP ersätter den.

Räkneexempel på 500.000 euros:

• ITP på 7%: 35.000 euros

Så en andrahandsbostad kostar mindre i skatt än ett nytt projekt. Här är skillnaden sida vid sida.

• Nytt projekt (11,2%): 56.000 euros
• Andrahandsbostad (7%): 35.000 euros

Men ett nytt projekt ger lägre löpande kostnader, en 10-årig konstruktionsgaranti och moderna energiklassningar, och off-plan låter dig sprida ut betalningarna över byggtiden. Valet handlar om mer än bara skatt.

Bonustips:a0För en andrahandsbostad måste ITP betalas inom 30 dagar efter att lagfarten undertecknats. Din advokat sköter detta åt dig. Lämna inte Spanien och tro att allt är klart; skattebetalningen kommer precis efter undertecknandet.

Avgifter för notarie och fastighetsregister

Varje köp i Spanien undertecknas inför ena0notarie (en offentlig tjänsteman som gör försäljningen laglig). Därefter registreras bostaden ia0fastighetsregistret (Registro de la Propiedad, det officiella registret över vem som äger fastigheten).

Båda avgifterna är fastställda i lag och liknande på varje kontor.

• Notarieavgift:a0omkring 600 till 1.200 euros.
• Avgift för fastighetsregister:a0omkring 400 till 700 euros.

Räkneexempel på 500.000 euros:

• ~1.500 eurosa0- notarie
• ~1.000 eurosa0- fastighetsregister
• Totalt: ~2.500 euros

Dessa är små jämfört med skatten, men de är verkliga. Budgetera för dem.

Advokatkostnader

Du är inte enligt lag skyldig att använda en advokat. Men för en internationell köpare är det de smartaste pengarna du kommer att lägga. Vid ett nytt projekt kontrollerar en bra advokat bygglovet, byggherrens historik och att varje etappbetalning för off-plan täcks av en bankgaranti. Vid en andrahandsbostad kontrollerar advokaten att bostaden inte har några skulder och att säljaren verkligen äger den.

• Typisk advokatkostnad:a0omkring 1% av priset, plus 21% IVA på arvodet.

Räkneexempel på 500.000 euros:

• 5.000 eurosa0- advokatarvode på 1%
• 1.050 euroa0- Moms på avgiften med 21%
• Totalt: ~6.050 euro

Varning:a0Använd aldrig bara utvecklarens advokat (eller, vid en andrahandsförsäljning, säljarens advokat). De arbetar för den andra sidan. Du vill ha din egen oberoende advokat som bara arbetar för dig. Detta skyddar dig mot ärvda skulder och planeringsproblem.

På Spain Developments är vi en oberoende köparagent. Utvecklaren betalar vårt arvode, så du betalar oss ingenting. Vi hjälper dig också att hitta en pålitlig oberoende advokat, så att du aldrig är ensam i processen.

Bolånekostnader (om du lånar)

Om du betalar kontant kan du hoppa över detta avsnitt. Om du lånar, lägg till lite extra.

Spanska banker lånar ut till icke-residenter cirkaa060% till 70%a0av priset. Så du behövera030% till 40% av priset kontant, plus alla kostnader ovan. Handpenningen är inte en "kostnad" som sådan, men du måste ha den redo.

Extra bolånekostnader:

• Fastighetsvärdering (bankens kontroll av bostadens värde):a0cirka 300 till 600 euro.
• Bankens uppläggningsavgift:a00 till 1,5% av lånet. Ofta förhandlingsbart.

Goda nyheter: sedan 2019 kräver spansk lag atta0bankena0betalar stämpelskatten på bolånet, notarieavgiften för bolånet och registreringsavgiften för bolånet. Du betalar inte dessa. Kontrollera att din bank inte försöker lägga till dem.

Räkneexempel på 500.000 euro med ett bolån på 65% (325.000 euro i lån):

• ~500 euroa0- värdering
• 3.250 euroa0- uppläggningsavgift på 1%
• Totalt: ~3.750 euro

Bonustips:a0Spanska banker lånar inte ut pengar till dig för skatter och avgifter. Dessa 12-13% måste komma från ditt eget sparande. Planera din likviditet noggrant.

Små men verkliga extrakostnader

Några fler små kostnader tillkommer, främst för internationella köpare:

• NIE-nummer (ditt spanska skatte-ID för utlänningar):a0cirka 10 till 150 euro, beroende på om du använder en agent för att påskynda det. Du kan inte köpa utan det.
• Spanskt bankkonto:a0vanligtvis gratis att öppna, men du kommer att behöva ett.
• Fullmakta0(om du inte kan närvara vid undertecknandet personligen): cirka 150 till 300 euro.
• Anslutning av tjänstera0(vatten, el) i en nyproduktion: cirka 200 till 500 euro.

Dessa är inte stora, men de läggs ihop. Budgetera cirka 500 till 1.000 euro för denna grupp.

Valutaväxling: en dold kostnad

Den här överraskar många köpare. Om du tjänar i pund, kronor eller złoty måste du växla dina pengar till euro. Bostaden är prissatt i euro.

Storbanker lägger ofta på en dålig växelkurs plus avgifter. Detta kan kosta upp tilla03%a0av beloppet du skickar. Vid ett köp på 500.000 euro är 3%a015.000 euroa0förlorade på en dålig kurs.

En specialiserad valutamäklare slår vanligtvis banken. Besparingen kan vara tusentals euro. Du kan också "låsa" en kurs i förväg, så att ett fallande pund inte höjer ditt pris mellan bud och tillträde.

Räkneexempel:a0Skickar cirka 565.000 euro (pris plus kostnader). En bankkurs kan kosta dig 3% mer än en mäklare. Det innebär en möjlig besparing på upp tilla017.000 euroa0genom att använda en specialist.

Bonustips:a0Planera din valutaöverföring i god tid, inte på dagen för undertecknandet. Att stressa igenom en stor överföring är så människor förlorar pengar. Vi kan hänvisa dig till pålitliga FX-specialister (foreign exchange) som hjälper köpare på Costa del Sol.

Den fullständiga kostnadsuppdelningen på 500.000 euro

Här är hela bilden för en bostad på 500.000 euro på Costa del Sol, vid kontant betalning. Först nyproduktionen (det vi säljer), sedan andrahandsmarknaden som alternativ.

Nyproduktion, kontant betalning

• 500.000 euroa0- köpeskilling
• 50.000 eurosa0- IVA på 10%
• 6.000 eurosa0- AJD stämpelskatt på 1,2%
• 1.500 euroa0- notarie
• 1.000 euroa0- fastighetsregister
• 6.050 eurosa0- advokat på 1% plus IVA
• 700 euroa0- NIE, bank, tjänster
• Totala extrakostnader: 65.250 euro
• Total kostnad allt inkluderat: 565.250 euro

Om detta är en bostad på ritning är totalbeloppet detsamma, men pengarna betalas ut i etapper: cirka 10.000 euro för att reservera, 20% till 40% i bankgaranterade betalningar under byggtiden och resten vid färdigställandet. En inflyttningsklar nyproduktion följer den snabbare vägen: reservation, sedan 10% vid kontraktet och därefter resten vid färdigställandet.

Andrahandsförsäljning, kontant betalning (alternativet)

• 500.000 euroa0- köpeskilling
• 35.000 euroa0- ITP överlåtelseskatt på 7%
• 1.500 euroa0- notarie
• 1.000 euroa0- fastighetsregister
• 6.050 eurosa0- advokat på 1% plus IVA
• 700 euroa0- NIE, bank, tjänster
• Totala extrakostnader: 44.250 euro
• Total kostnad allt inkluderat: 544.250 euro

Så en nyproduktion för 500.000 euro kostar egentligen cirkaa0565.000 euroa0allt inkluderat. Det är ungefära013% mera0än listpriset. En andrahandsbostad landar på cirkaa0544.000 euro, ungefära09% mer.

Obs:a0Denna uppdelning utgår från ett kontant köp. Med bolån, lägg till cirka 3.750 euro i bolånekostnader. Med utländsk valuta, räkna också in växlingspåslaget. Kom ihåg att ett köp på ritning sprider ut betalningarna över byggtiden, medan en andrahandsförsäljning betalas på bara fyra till åtta veckor.

Hur mycket kontanter behöver du egentligen?

Det här är frågan som betyder mest. Två enkla fall, båda för en nyproduktion.

Kontant betalning, nyproduktion, 500.000 euro:a0du behöver hela totalbeloppet, cirkaa0565.000 euro. För en bostad på ritning betalar du det i etapper under byggtiden; för en inflyttningsklar bostad betalar du det under några veckor.

Med ett bolån på 65%, nyproduktion, 500.000 euro:

• 175.000 euroa0- handpenning (35% av priset)
• ~65.250 euroa0- skatter och avgifter
• ~3.750 euroa0- bolånekostnader
• Totalt kontantbehov: ~244.000 euro

Banken lånar ut de andra 325.000 euro. Det är därför ärlig planering är viktig. Du bör känna till din verkliga siffra innan du förälskar dig i en bostad.

På Spain Developments ger vi dig denna fullständiga uppdelning för varje bostad du gillar, innan du binder dig. Det finns ingen köparavgift, eftersom utvecklaren betalar oss. Vårt jobb är att se till att du inte får några obehagliga överraskningar.

Slutsats

Den verkliga kostnaden för att köpa en nyproduktion på Costa del Sol är cirka 12-14% utöver priset. För en nybyggd bostad på 500.000 euro innebär det omkring 565.000 euro allt inkluderat. De största posterna är IVA, stämpelskatt och din advokat; de enklaste besparingarna kommer från en bra valutamäklare. Om du köper på ritning sprider du ut betalningarna över byggtiden, med slutbetalningen vid färdigställandet. En andrahandsförsäljning kostar däremot cirka 10-12% extra och betalas mycket snabbare. Planera för hela beloppet så blir det inga chocker på tillträdesdagen.

Vill du ha den exakta totalsiffran för en bostad du har sett? Kontakta Spain Developments så bryter vi ner det för dig, utan avgift och utan press.