Kontroll av byggherrar för off-plan-köpare i Spanien

Den här sidan är till för internationella köpare som överväger ett off-plan- eller nybyggt hem på Costa del Sol. Du vill veta om byggherren är trygg att köpa av innan du betalar några pengar. Den här sidan förklarar hur du kontrollerar en byggherre, med enkelt och ärligt språk.

Att köpa off-plan innebär att betala för ett hem innan det är färdigställt. Det kan vara ett bra sätt att köpa. Det kan också gå fel om byggherren är svag. Den goda nyheten är att spansk lag ger köpare ett starkt skydd, och en noggrann kontroll tar bort det mesta av risken.

Kort svar:a0Vi berättar ärligt om en byggherre är etablerad och beprövad, eller helt ny utan någon historik ännu, och vi delar all verklig erfarenhet vi har. Din jurist verifierar juridiskt tillstånden, bankgarantin och fastighetsregistret, och vi kan sätta dig i kontakt med en oberoende jurist som vi har arbetat med i flera år, även om det inte är obligatoriskt att använda vår. Enligt spansk lag måste varje off-plan-betalning skyddas av en bankgaranti, så även om en byggherre misslyckas kan dina pengar återkrävas.

Vem kontrollerar vad, ärligt talat

Det är viktigt att vara tydlig med rollerna här, eftersom vissa byråer suddar ut dem. Det finns två separata uppgifter, och de utförs av två olika personer.

Vi kontrollerar byggherren som företag. Den ärliga verkligheten är att Costa del Sol blomstrar, så många byggherrar är nya, och för vissa är detta deras allra första projekt. Det finns en handfull etablerade namn som vi redan känner till och har arbetat med. Vårt jobb är att ärligt berätta vilken typ du tittar på, och där vi har verklig erfarenhet av en byggherre, eller känner köpare som har det, delar vi det öppet, både det bra och det dåliga. Där vi ännu inte har någon erfarenhet säger vi det tydligt i stället för att låtsas.

Din jurist gör den juridiska verifieringen. I Spanien fungerar det så. Juristen bekräftar formellt tillstånden, bankgarantin och anteckningarna i fastighetsregistret. Vi kan sätta dig i kontakt med en oberoende jurist som vi har arbetat med i flera år och litar på, även om du aldrig är tvungen att använda vår.

• Vi ger dig den mänskliga bilden, där vi har den: är detta en etablerad byggherre vi känner, eller en nyare utan någon historik ännu.
• Din jurist ger dig den juridiska bilden: är alla dokument giltiga och i ordning.
• Tillsammans täcker de två kontrollerna både rykte och pappersarbete, så att inget faller mellan stolarna.

Bonustips:a0En vacker broschyr säger dig ingenting om en byggherre. Där de har färdigställda projekt, be att få se dem och, om du kan, prata med personer som redan har köpt. Tidigare leveranser är den bästa ledtråden till framtida leveranser, även om en helt ny byggherre kanske inte har några ännu, vilket i sig är värt att veta.

De verkliga riskerna med att köpa off-plan

Låt oss vara ärliga om vad som kan gå fel. De här farhågorna är verkliga, och du förtjänar att förstå dem.

Den djupaste rädslan kommer från 2008. När marknaden kraschade förlorade tusentals utländska köpare sina delbetalningar eftersom byggherrar gick i konkurs mitt under bygget. Det traumat påverkar fortfarande hur försiktiga köpare känner sig i dag. Den stora skillnaden nu är att spansk lag kräver att varje off-plan-betalning skyddas av en bankgaranti, så även om en byggherre misslyckas kan dina pengar återkrävas. Vi förklarar exakt hur nedan.

• Byggherren kan få slut på pengar under byggtiden, vilket lämnar byggnaden ofärdig och dina betalningar i riskzonen.
• Bygget kan starta utan fullständiga tillstånd, och i värsta fall kan en domstol besluta om rivning.
• Ett oärligt off-plan-företag kan ta emot handpenningar och helt enkelt försvinna.

Det finns också risker allra i slutet av bygget, när du förväntar dig att flytta in.

• En saknad eller ogiltig bankgaranti lämnar dina etappbetalningar oskyddade.
• Utan ena0Licence of First Occupation, kan du inte lagligen bo i bostaden eller ansluta el och vatten.
• Högtrycksförsäljning som bbspecialpris i dag, andra är intresseradeab pressar dig att binda dig innan du har kontrollerat någonting.

Den sista punkten förtjänar ett tydligt svar. Verklig press är en varningssignal, inte en anledning att skynda. Ett bra hem och en seriös byggherre finns fortfarande kvar efter att din jurist har gjort kontrollerna.

Hur spansk lag skyddar dina pengar

Här kommer den lugnande delen, och den är verkligen stark. Spanien har ett seriöst rättsligt skydd för off-plan-köpare. När du väl förstår det minskar rädslan för att förlora din handpenning avsevärt.

Varje betalning du gör före färdigställandet måste skyddas av en bankgaranti eller en försäkringspolicy. Detta krävs enligt lag, så det är inte valfritt för byggherren.

• Detta skydd kommer fråna0Lag 57/1968, lagen som kräver att byggherrar garanterar köparnas betalningar, förstärkt ava0Lag 20/2015.
• Om byggherren inte levererar har du rätt att få tillbaka 100 % av dina pengar, plus lagstadgad ränta.
• Det handlar inte bara om att en byggherre går i konkurs. Om bygget drar utöver färdigställandedatumet som anges i ditt avtal har du också rätt att få tillbaka dina pengar.
• Banker som innehar medlen är solidariskt ansvariga, och Spaniens högsta domstol har konsekvent gett köparna rätt i dessa fall.

Det betyder att dina delbetalningar inte svävar fritt i luften. De backas upp av en garanti, enligt lag, med domstolarna på din sida. Nyckeln är att säkerställa att garantin faktiskt finns och är giltig, vilket är exakt vad din advokat bekräftar.

Här är ett enkelt exempel. Under byggets gång betalar du 150.000 euro i etappvisa delbetalningar för en bostad på ritning. Byggherren misslyckas senare med att färdigställa den. Med en giltig bankgaranti enligt Lag 57/1968 kan du återkräva dessa 150.000 euro plus lagstadgad ränta, och banken delar ansvaret.

De juridiska dokument som din advokat kontrollerar

Din advokat går igenom en tydlig checklista innan du utsätts för någon risk. Du behöver inte memorera dessa termer, men att känna till dem hjälper dig att känna att du har kontroll.

• Dena0licencia de obra, bygglovet som gör att byggnation lagligen kan ske.
• Att marken ära0suelo urbano, vilket betyder att den klassas som urban och bebyggbar, inte skyddad mark eller landsbygd.
• Dena0CFO, slutintyget som bekräftar att byggnaden är korrekt färdigställd.

Ytterligare några finns vid mållinjen och i fastighetsregistret.

• Dena0LFO, Licencia de Primera Ocupación, som gör att du lagligen kan bo i bostaden och ansluta vatten och el.
• Ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret, så att det visar den verkliga nuvarande statusen.
• Den giltiga bankgarantin eller försäkringen som täcker varje delbetalning du har gjort.

Varning:a0Den lilla reservationsavgiften betalas ofta först, innan bankgarantin har upprättats, och det är normalt. Den del som måste skyddas är det privata köpeavtalet (PPC), där de stora delbetalningarna börjar. Innan du betalar dessa måste din advokat bekräfta att en giltig bankgaranti finns på plats. Det är den garantin som gör att du får tillbaka dina pengar om bygget misslyckas.

Varför arbeta med Spain Developments

Vi är en oberoende köparagent med tillgång till varje projekt på Costa del Sol. Vi är inte knutna till någon enskild byggherre. Det betyder att vi inte har någon anledning att styra dig mot en byggherre som inte passar dig.

Vi har styrt köpare bort från byggherrar med svag eftermarknadsservice, även när projekten såg attraktiva ut på papperet. Vi förlorar hellre en snabb affär än skickar in dig i en frustrerande upplevelse. Vi lyckas bara när du är nöjd i ditt hem.

Vår köptjänst kostar dig ingenting, eftersom byggherren betalar vårt arvode. Priset är detsamma oavsett om du köper genom oss eller går direkt, eftersom provisionen är inbyggd i den fasta prislistan. Att gå direkt sparar dig ingenting och tar bort experten från din sida.

När du är redo ger vi dig vår ärliga bedömning av vilken byggherre som helst, och din advokat säkrar de juridiska kontrollerna. Tillsammans är det så du köper på ritning med trygghet.