西班牙银行担保：期房买家的保障

如果你在 Costa del Sol 购买期房，银行保函就是你拥有的最重要保障。本指南会解释它是什么、背后的法律依据，以及如何确保你的保函是真实有效的。本文是为那些在房屋建成前分期付款的外国买家而写的。

快速总结

• 银行保函会退还你在房屋建成前支付的每一欧元。
• 这是 Law 57/1968 和 Law 20/2015 规定的法律要求。
• 如果开发商破产，银行或保险公司会连本带利把钱退还给你。
• 在独立律师确认保函有效之前，绝不要支付定金。

什么是银行保函？

银行保函（aval bancario - 由银行或保险公司作出的法律承诺）具有约束力。它的意思是：如果开发商未能完成并交付你的房屋，银行将退还你在施工期间支付的每一欧元，外加利息。

购买期房时，你是分阶段付款的。先付定金，然后随着工程推进分期付款，最后在交房时付清尾款。保函涵盖所有这些分期付款。如果项目出了问题，它就是你的安全网。

简而言之：没有银行保函，就没有保障。你的钱将面临风险，而且没有任何依靠。

为什么购买期房需要这种保障

购买期房确实有不少好处。价格通常比现房更低。你买到的是全新的房产，按照现代标准建造，有时还可以自己选择装修细节。在 Costa del Sol，购买期房是最受欢迎的购房方式之一。

但其中有一个很大的风险。你是在为一个尚未存在的东西付款。从第一次付款到拿到钥匙之间，往往会过去几个月，有时甚至几年。在这段时间里，可能会出问题。

最糟糕的情况是开发商资不抵债。如果建筑商在完工前破产，你的钱可能就没了。在 2008 年金融危机期间，成千上万的外国买家就是这样损失了定金和分期付款。有些人花了十多年才把钱追回来。银行保函的存在，就是为了防止这种事再次发生在你身上。

法律依据：Law 57/1968 和 Law 20/2015

你不需要是律师，也能理解其中的关键点。下面用最直白的方式说明。

Law 57/1968

这是最初的法律。它强制开发商必须为买家的每一笔预付款提供担保。这笔钱必须存入一个单独且受保护的账户。如果房屋没有交付，买家就能拿回自己的钱。

Law 20/2015（自 2016 年 1 月起生效）

它取代并更新了原有规则。保障变得更强，而不是更弱。新规则被纳入西班牙《建筑法》（Ley de Ordenación de la Edificación，简称 LOE）之中。

2015 年最大的变化是：持有这笔资金的银行现在要承担连带责任。如果银行允许开发商把买家的定金存入一个没有保函的账户，银行可能会被要求把钱退还给你。这使银行成为你资金的“守门人”，而不只是一个被动的账户持有人。

关键点： 根据 Law 20/2015，你的定金有两方需要承担责任。开发商必须提供保函。银行必须确保保函确实存在。如果任何一方失职，你都有很强的索赔依据。

西班牙最高法院一次又一次地支持买家。直到 2025 年底，它仍确认银行必须全额退还定金并支付利息，即使款项是通过中介转付的，甚至即使从未签发过个人保函证书也是如此。这种保护被视为公共秩序事项，也就是说，不能通过签字放弃，也不能被削弱。

银行保函如何运作：一步一步来看

以下是普通期房交易中保函的完整生命周期。

1. 你签署购房合同。 合同必须注明，你的所有付款都受 Law 20/2015 保障。
2. 你把钱打入一个专用账户。 你的资金应进入该开发项目专门设立的独立账户。绝不能打入开发商的普通账户。
3. 你会收到一份保函证明。 银行或保险公司会签发一份文件，涵盖你已支付的确切金额。请保留每一份副本。
4. 建设持续推进。 你按阶段支付每一笔款项。每一笔都应该受到保函保障。
5. 会有两种可能的结局。 如果房屋完工并在取得 First Occupation Licence 后交付，保函即告终止。如果开发商未能交房，你可以向银行要求全额退款外加利息。

保函必须包含哪些内容

在你支付任何款项之前，请让你的律师确认以下每一项。

• 提供保函的银行或保险公司的名称。
• 开发项目名称以及你所购买的具体房号。
• 保函覆盖的确切金额，并且必须与你实际支付的金额一致。
• 自每笔付款之日起计算的法定利息。
• 明确声明其受《20/2015号法》/《57/1968号法》约束。

让我们用数字来说明。假设一套期房公寓的价格为 500.000 欧元。一个典型的付款计划可能如下。

示例：500.000 欧元期房公寓

• 10.000 欧元 - 预订定金（有担保）
• 150.000 欧元 - 签署合同时支付 30%（有担保）
• 100.000 欧元 - 建造期间的分期付款（有担保）
• 240.000 欧元 - 交房时支付尾款（在公证处支付）

在这个例子中，大约有 260.000 欧元是在房屋尚未建成前支付的。其中每一欧元都应当有有效的银行担保作保障。如果没有，你就会面临风险。

个人担保与集体担保

你可能会听到这两个术语。区别如下。

个人担保

一份签发给你的证明，针对你的房产单元和你的付款。这是最清晰、最安全的形式。黄金标准。

集体（总括）担保

一份涵盖整个开发项目的保单。西班牙法院已确认，即使你从未收到个人证明，只要该集体保单有效，它仍然能为你提供充分保护。

这两种类型都可以保护你。但你手中持有个人证明才是黄金标准。一定要索取一份。

如果开发商破产怎么办？

这正是担保真正发挥作用的时候。如果开发商资不抵债，无法完成你的房屋建设，你不会损失你的钱。

你或你的律师可以向提供担保的银行或保险公司提出索赔。他们必须退还你支付的全部金额，并加上自每次付款之日起计算的法定利息。最高法院已确认，即使开发商已经没有剩余资金，这一点仍然适用。这正是制度的核心：担保人代替失败的开发商承担责任。

要提出索赔，请从第一天起妥善保管以下文件：

• 你的预订合同和购房合同。
• 每一笔付款的证明（银行转账和收据）。
• 担保证书，或引用集体保单的相关措辞。
• 交易中涉及的中介发送的任何电子邮件或发票。

额外提示： 即使你是多年前购买并因没有担保而损失了钱，你仍然可能有权向持有开发商账户的银行提出索赔。西班牙法院已在许多此类案件中裁定银行承担连带责任。值得请专业律师审查你以前的文件。

需要避免的危险信号和骗局

太阳海岸的大多数开发商都是诚实的。但以下警示信号始终应让你停下来核查。

• 合同中没有提到担保。 在书面修正之前，直接离开。
• “把钱打到我们的账户上，担保稍后就来。” 在担保确认之前绝不要付款。“稍后”往往意味着“永远不会”。
• 施压让你跳过核查。 催促你赶快签字是经典手法。慢慢来。
• 开发商自己的律师“确认”一切无误。 那位律师是为卖方工作的。你需要自己的独立律师来核实担保是否真实有效。
• 付款打到普通账户或个人账户。 根据法律，你的钱必须进入一个专用、独立的账户。

这正是合适团队保护你的地方。在 Spain Developments，我们只与独立的西班牙律师合作，绝不使用开发商的律师。在你转出哪怕一欧元之前，你的律师都会确认银行担保有效并涵盖你的付款。作为由开发商支付佣金的买方代理，我们的职责是在整个建造过程中保障你的资金安全。

核心结论

在西班牙购买期房时，银行担保就是你的保护盾。根据《57/1968号法》和《20/2015号法》，开发商必须提供担保，银行也必须确保担保存在。如果项目失败，即使开发商破产，你也能连本带息拿回你的钱。

黄金法则很简单。在独立律师确认已落实有效的银行担保之前，绝不要支付期房定金。如果你正在购买太阳海岸的一套新建房产，Spain Developments 可以为你联系一位独立律师，在你作出承诺之前准确核实这一点。