完成西班牙房产购买：Escritura

本指南适用于在 Costa del Sol 购房即将进入最后一步的外国买家。您将了解交割日会发生什么、公证人做什么，以及您如何拿到钥匙。读完后，您将确切知道如何安全完成交易，即使您人在国外也是如此。

快速总结：a0交割日是您在公证处签署a0escrituraa0（产权契据）、支付尾款并接收钥匙的那一天。对于新开发项目，交割会在首次入住许可证获批后进行，您需支付剩余的 60% 到 80% 尾款（以 500.000 欧元房产为例，大约是 350.000 欧元），此前您已按阶段支付并获得银行担保的建筑款。对于二手房，您通常会在当天支付约 90%。公证人是中立的，因此您仍然需要自己独立的律师。您不必飞去西班牙：只要有授权委托书，您的律师就可以代您签字。交割周要特别警惕伪造的“新的银行账户信息”邮件。

关键数字：

• 60% 到 80%a0新房交割时应付的尾款（500.000 欧元房产约为 350.000 欧元）。
• 不到 1 小时a0仅签字流程所需时间。
• 30 天a0缴纳购房税的期限。
• 0 次出行a0如果有授权委托书则无需亲自前往。

您将学到什么

• 什么是交割日
• 公证人会做什么（以及不会做什么）
• 当天会发生什么，逐步说明
• 如何支付尾款
• 新房交割有所不同
• 钥匙交接：需要领取什么
• 前 30 天需要做什么
• 风险以及如何确保安全

什么是交割日

交割是最后一步。您签署a0escrituraa0（正式产权契据），在公证人面前支付剩余房款，并拿到钥匙。从那一刻起，这套房产在法律上就属于您了。

对于a0新开发项目，交割会在市政厅授予a0首次入住许可证a0后触发，也就是工程完工时。到那时，您已经支付了分期且有银行担保的款项（约占房价的 20% 到 40%，通常约 30%），因此当天您需支付剩余的 60% 到 80% 尾款。对于a0二手房，交割通常发生在您签署a0大约 4 到 8 周a0之后contrato de arras，并支付剩余的 90%。无论哪种情况，这段间隔都会给您的律师留出时间完成审查，也给您的银行留出时间准备资金。

您a0不a0必为此亲自在西班牙。如果您无法出行，您的律师可以凭授权委托书代您签字（这是一份允许律师代表您行事的文件）。许多外国买家都是通过这种方式在家完成交割的。

escritura 是整个购房过程中最重要的文件。它证明您拥有该房产。请妥善保管。

公证人会做什么（以及不会做什么）

这一部分让很多买家感到困惑。公证人（notario）是国家支付薪酬的公职人员。公证人是a0中立的。他们既不为您工作，也不为卖方工作。

公证人会做什么

• 大声宣读契据并核实双方身份
• 确认该房产可以合法出售
• 确认资金已到位且契据无误
• 在契据上盖章并向土地登记处发送通知

公证人不会做什么

• 保护您的利益——那是您律师的工作
• 替您检查隐藏债务或规划问题——这些应由您的律师在当天之前完成

所以您仍然需要自己独立的律师。公证人使该法律行为正式生效，而您的律师则确保这笔交易对您来说是安全的。

额外提示：a0在西班牙，买方通常可以选择公证人。您的律师会安排一位合适的公证人。公证费由法律规定——预算大约为房价的a00.5% 到 1%a0。

当天会发生什么，逐步说明

交割日通常遵循一个清晰的流程。以下是您可以预期的情况：

1. 所有人到场。a0在公证处：您（或您的律师）、卖方、双方律师，通常还有中介。
2. 公证人宣读 escritura。a0会大声宣读，并解释条款。您可以随时提问。
3. 您确认细节。a0包括姓名、房产描述、价格，以及确认房屋上没有剩余债务。
4. 您支付尾款。a0支付剩余房款，同时卖方交出其应交付的内容。
5. 双方签字。a0公证人见证并在契据上盖章。
6. 卖方把钥匙交给您。a0这套房产现在属于您了。
7. 公证人发送通知。a0发送至土地登记处，并向您提供一份经认证的契据副本。

整个签字过程通常不到一小时。真正困难的工作早在之前就已由您的律师完成。

真实案例。a0您完成了一套 500.000 欧元新房的交割。您的律师已经核查过许可证和债务情况。在公证处，您支付尾款、签署 escritura，然后带着钥匙离开。如果您使用了授权委托书，您的律师会代您完成这一切，并把钥匙快递给您。

额外提示：a0尽早预约公证时间。夏季和年底时，公证人的日程很快就会排满。预约过晚可能会让您的整个交割延期。

如何支付尾款

您会在当天以安全的方式支付剩余房款。“剩余房款”具体是多少，取决于您买的是什么。对于a0新开发项目a0来说，它是a060% 到 80% 的尾款a0，也就是在您分期支付建筑款之后剩余的部分——一套 500.000 欧元房产大约是 350.000 欧元。对于a0二手房a0来说，则大约是a090%a0——约 450.000 欧元——因为您只支付了 10% 的 arras 定金。两种常见方式对两者都一样：

• A银行本票（由西班牙银行出具的担保支票）。卖方或开发商可以确保收到款项，而在你签字之前，你始终保有控制权。
• 一种即时银行转账，当天到账。

房款不会用现金支付。西班牙的反洗钱规定要求付款可追踪。你的律师会安排合适的付款方式。

如果你要从其他货币汇款——英镑、克朗、兹罗提，或任何欧元以外的货币——请提前规划。汇率可能会在签约到交房之间发生变动。

警告：汇率风险是真实存在的。对于一套 500.000 euros 的房产，汇率的小幅波动就可能让你的成本变化数千。货币经纪商可以锁定汇率，这样你谈定的价格就是你最终支付的价格。不要在交房那周把这件事交给运气。

新房交割：首次入住许可证

新开发项目交割时，比二手房多出两份额外文件。你的律师必须在你交割前确认它们：

• certificado final de obra（建筑竣工证明）。这证明建筑是按照规划完工的。
• licencia de primera ocupación（首次入住许可证，即 LFO）。它由市政厅在工程结束时签发。它确认该住宅可以合法居住，也正是它触发你的交割，而且你还需要它来开通水电。

这一点很重要：没有首次入住许可证，开发商不能强迫你交割。如果缺少这份文件，就不要签字。

还要检查你在建造期间支付款项的银行担保。根据法律（Law 57/1968, Ley 20/2015），你的分期付款在交割前必须受到保护。

真实案例。对于一套 500.000 euros 的期房新开发项目，你在建造期间已经支付了预订费和分期款——总计约 30%，也就是大约 150.000 euros，而且每一欧元都有银行担保。一旦 LFO 获批，你的律师会确认三项条件都已到位，然后你支付剩余的 60% 到 80% 房款并拿到钥匙：

• 已支付：建造期间分期支付约 150.000 euros（约 30%，有银行担保）
• 现在在公证处应付：剩余约 350.000 euros（约 70%）
• 首先必须具备：LFO 已签发、竣工证明已到位、且之前的付款已获担保

二手房交割更简单：没有 LFO，也没有建造期间的分期付款，因此你只需在公证处支付剩余的 90%（约 450.000 euros）。

在 Spain Developments，我们会检查每一套新房的 LFO、竣工证明和银行担保，因此你绝不会交割一套不合法或尚未准备就绪的房子。我们是独立的买方代理，开发商支付我们的费用，你无需支付买方服务费。如果你希望我们为你核查，欢迎联系我们。

钥匙交接：需要领取什么

钥匙会在签字后立即交付。不要在这一部分匆忙行事。把所有东西都收齐，并对照书面清单检查：

• 所有大门钥匙（每一把副本）。
• 车库或停车位遥控器。
• 储藏室（trastero）钥匙。
• 邮箱钥匙。
• 小区门钥匙和门禁代码（大门、泳池、健身房）。
• 警报代码或门禁扣。
• 对于新房：供暖、空调和任何智能系统的保修文件及说明书。

让卖方或开发商签署一份简单的物品交接清单，列明你收到的内容。对于二手房，在交割后更换主门锁是明智之举。你无法知道外面还有多少把钥匙副本。

额外提示：对于新房，做一次瑕疵检查。交房后你还有时间报告发现的问题——也就是开发商应修复的小型收尾问题。把它们写下来，并尽快发送。

前 30 天需要做什么

拿到钥匙后不久，必须尽快完成几项事务。你的律师或一位gestor（行政代理）可以处理其中大部分：

• 在 30 天内缴纳购房税。新房：交割时向开发商支付 10% IVA（增值税），外加约 1.2% AJD（印花税）。二手房：7% ITP（产权转让税）。
• 登记产权契约到土地登记处，这样产权人记录上就会写上你的名字。
• 更名水电网等公共服务（水、电、网络）到你的名下。
• 通知业主委员会你是新的业主。
• 办理房屋保险从你拿到钥匙当天开始生效。
• 登记 padrón到市政厅，如果你打算住在那里。

真实案例。以下是 500.000 euros 房产在交割后不久需缴纳的主要税费，具体取决于房产类型。请提前准备好这笔钱——它属于额外 12% 到 14% 成本的一部分，并不是意外支出：

新房

1.2% AJD（印花税），大约在交割时应付：6.000 euros.

二手房

7% ITP（产权转让税），需在 30 天内缴纳：35.000 euros.

风险以及如何确保安全

要坦诚面对可能出错的地方，并提前做好准备：

• 没有首次入住许可证（新房）。绝不要在没有它的情况下交割新开发项目。开发商不能强迫你，而它正是触发你支付尾款的条件。
• 银行担保未兑现（新房）。确认你在建造期间支付的分期款在交割时已被计入。你的律师会对照担保进行核查。
• 隐藏债务（二手房）。要求业主委员会出具零欠费证明，同时提供 IBI（当地房产税）和水电费用已缴清的证明。你的律师会核查这些。
• 钱汇到了错误的账户。只向你的律师确认过的账户付款。提防伪造的“更新后的银行信息”邮件——这是一种已知骗局。
• 汇率损失。在交割周之前通过经纪商锁定汇率。
• 钥匙或门禁代码缺失。拿到签字确认的交接清单。更换二手房门锁。
• 房产与约定不符。在签字前做最后一次现场检查（新房则做瑕疵检查）。如果有问题，你可以暂缓支付部分款项，或拒绝交割，直到问题修复。

危险：一种常见诈骗会在交割周出现。有人会发邮件给你，提供“新的”收款银行信息。一定要用你已经信任的电话号码，打电话给你的律师确认账户。绝不要仅凭一封邮件里的银行信息就采取行动。

想让你的交割从头到尾都有人代管吗？我们可以处理公证处、许可证、零欠费核查和钥匙交接，即使你无法飞过来也没问题，而且完全不收买方服务费。欢迎联系 Spain Developments。

结论

交房日是您的购房真正落定的那一天：签署escritura，支付尾款，领取钥匙。对于新开发项目，交房发生在首次入住许可证（Licence of First Occupation）获批之后，除分阶段支付且有银行担保的建设款外，您还需支付剩余的60%到80%尾款（在一套500.000 euros的房产上，约为350.000 euros）。对于二手房，您通常在交房当天支付约90%。请使用您自己独立的律师，确认各项许可证和银行担保，并且只将款项支付到您已核实的账户。对于一套500.000 euros的房产，谨慎完成交房能将数月的努力转化为一套安全到手、产权清晰的住房。在Spain Developments，我们可为您全程管理交房流程，即使您身在海外也一样，而且不收取买家费用。等您准备好时，欢迎随时联系我们。