西班牙私人购房合同：新房与定金合同指南

本指南适用于在 Costa del Sol 签署私人购房合同的外国买家。我们的大多数买家购买的是新建楼盘，因此我们先介绍新房合同和分期付款，然后再解释转售a0contrato de arrasa0作为对比。你将了解每种合同是什么、哪些条款能保护你的资金，以及为什么银行担保很重要。读完后，你就会知道在签字前该检查什么。

快速摘要：a0对于新建楼盘，私人购房合同就是开发商的合同。你先支付固定的预订费，然后在施工期间分期付款——通常在交房前总共支付房价的 20% 到 40%（通常约为 30%）——并在交房时支付剩余的 60% 到 80%。你在拿到钥匙前支付的每一欧元都必须受到强制性银行担保的保护（Law 57/1968, Ley 20/2015）。转售则不同：在那里你会签署一份a0contrato de arras，支付约 10%，并在几周内完成交易。无论哪种情况，都要坚持使用正确的合同类型，并且一定先让你自己的独立律师审阅。

关键数字：

• 20% 到 40%a0在期房新建项目中于交房前分期支付（通常约为 30%）。
• 6.000 到 10.000 欧元a0典型的新房预订费。
• 10%a0典型的转售定金（arras）。
• 10 年a0新房的结构保修。

你将学到什么

• 什么是私人购房合同
• 新房合同：分期付款与银行担保
• 转售对比：3 种 arras
• 你要支付多少，何时支付
• 合同必须包含什么
• 风险、陷阱以及如何确保安全
• 签字前检查清单

什么是私人购房合同

私人购房合同是你在去公证员那里之前签署的交易文件。它的具体形式取决于你购买的是什么。

对于a0新建楼盘，它是开发商的私人购房合同（通常称为 PPC）。你支付预订费将该房源从市场上撤下，然后在施工期间分期付款，并在交房时支付余款。对于来自私人业主的a0转售房a0，通常是一份a0contrato de arrasa0（定金合同）：你支付约 10%，双方约定价格和完成交易的日期。

你可以把它看作是真正的承诺。预订只是将房产保留几天。完整合同则锁定交易：确定价格、付款计划、交割期限，以及任何一方退出时的违约责任。

重要提示：这份合同具有约束力。一旦你签字并付款，想退出通常意味着失去你已支付的款项。所以，这份合同中的措辞比几乎任何其他步骤都更重要。绝不要签署你没有完全理解的合同。

额外建议：a0签字前一定要让你自己的独立律师审阅合同。不要在当天就在开发商或房产中介的办公桌前签字。他们代表的是卖方，不是你。

新房合同：分期付款与银行担保

如果你从开发商那里购买新建楼盘，相关文件并不是经典的 arras。你签署的是开发商的a0私人购房合同。核心思路是一样的——价格、定金、期限——但付款方式是关键区别。

以下是 Costa del Sol 最常见的期房流程：

• 预订费。a0固定金额，通常为 6.000 到 10.000 欧元，用于将该房源从市场上撤下。
• 施工期间的分期付款。a0随着建筑推进，你按期支付分期款。总计约为a0交房前房价的 20% 到 40%a0（通常约为 30%）。以一套 500.000 欧元的住宅为例，这意味着在施工期间总共支付约 100.000 到 200.000 欧元（30% = 150.000 欧元）。
• 银行担保。a0你在拿到钥匙前支付的每一欧元a0都必须受到强制性银行担保或保险的保护a0（Law 57/1968, Ley 20/2015）。如果开发商未能完工，你可以拿回你的钱。在没有担保的情况下，绝不要向开发商支付哪怕一欧元。
• 交房时支付余款。a0当首次入住许可证获批后，你在公证员处支付剩余的a060% 到 80%a0，并在a0escrituraa0上完成——大约为 300.000 到 400.000 欧元（70% = 350.000 欧元）。

根据法律，新房还附带a010 年结构保修a0，以及在交房前进行验房，以便开发商修复收尾缺陷。

现房新房的流程更简单。a0如果房屋是已完工的新房，你支付预订费，然后在私人合同阶段支付约 10%，接着在几周内交房时付清余款——适用同样的新房税费（10% IVA 加上约 1.2% AJD）以及同样的 10 年保修。

真实示例。a0以一套 500.000 欧元的期房新建楼盘为例，分期计划可能如下。在拿到钥匙前支付的每一欧元都由银行担保覆盖：

• 8.000 欧元a0- 预订费（计入房价）
• 150.000 欧元a0- 施工期间的分期付款（约 30%，有银行担保）
• 350.000 欧元a0- 交房时支付的余款（约 70%），在公证员处支付

如果这些分期款没有担保，你的资金就有风险。

在 Spain Developments，我们只与提供正规银行担保的开发商合作，我们的律师也会为你核查。我们是独立买方代理，开发商支付我们的费用，而你无需支付买方费用。如果你想认真核查这件事，欢迎联系我们。

危险提示：a0对于新房来说，最大的单一风险就是在没有银行担保的情况下向开发商付款。没有担保，就不要付款。还要检查开发商的过往记录——要求查看他们以前完工的住宅项目。

转售对比：3 种 arras

如果你购买的是私人业主出售的转售房，而不是新建楼盘，那么合同是a0contrato de arras。西班牙法律中有三种。它们看起来相似，但规则差别非常大。合同必须写明属于哪一种。

Penitenciales（对买家最有利）

• 你可以退出
• 如果你退出：你会失去定金
• 如果卖方退出：他们要双倍返还给你

Penales（仍然受约束）

• 没有干净利落的退出方式
• 如果你退出：你要支付违约金，并且仍可能被强制购买
• 如果卖方退出：他们要支付违约金，并且可能被强制出售

Confirmatorias（对你最不利）

• 没有干净利落的退出方式
• 对方可以因违约和损害赔偿起诉你
• 你可以因违约和损害赔偿起诉卖方

住宅交易中最常见的类型是a0arras penitencialesa0（见《西班牙民法典》第 1454 条）。这对买家最公平。如果你必须退出，你的损失是固定的：仅损失定金。如果卖方反悔，他们要双倍返还给你。

最大的陷阱：a0如果合同没有写明类型，法律会将其视为 confirmatorias。a0这是对你最糟糕的选项。在 confirmatorias 下，对方可以起诉你索赔远超定金的金额。所以一定要确认类型写得清清楚楚。

危险提示：a0不要签署一份对 arras 类型只字不提的合同。所谓“只字不提”意味着默认就是 confirmatorias，这会让你面临对全部房价的索赔。少一行字，可能让你损失数千欧元。

你要支付多少，何时支付

这正是新房和转售房分道扬镳的地方。

对于a0新建楼盘（期房），你不是支付单笔 10% 的定金。你支付固定的预订费，然后分期付款，总额达到a0交房前 20% 到 40% （通常约为 30%），然后在公证处支付 60% 到 80% 的尾款 。以 500.000 euros 为例，大约是在施工期间支付 150.000 euros，完工时支付 350.000 euros。每一笔分期付款都有银行担保。

对于a0转售房，惯例是在签署 arras 时支付 房价的 10% 。这不是法律规定，可以协商，但大多数私人卖家都会要求 10%。然后你在交割当天于公证处支付剩余的 90%。

无论你支付了多少，这都不是额外费用。它会计入房价。

真实示例 - 新开发项目。 你购买一套期房公寓，价格为 500.000 euros:

• 8.000 欧元a0- 预订费（计入房价）
• 150.000 欧元 - 在施工期间分期支付（约 30%，有银行担保）
• 350.000 欧元 - 完工时支付尾款（约 70%），在公证处办理

真实示例 - 二手房。 你同意购买一套二手公寓，价格为 500.000 euros ，采用 arras penitenciales：

• 50.000 euros - 签约时支付定金（10%）
• 450.000 euros - 在公证处支付尾款
• 50.000 euros - 如果你反悔会损失的金额
• 100.000 euros - 如果卖家反悔需要支付给你的金额

因此双方都有真正的理由完成交易。这就是定金的意义。

额外建议： 无论你支付多少，出于税务目的，都会构成申报购房价格的一部分。对于 新建房产 （这里的主要情况），税费是 10% IVA （500.000 中的 50.000 euros），外加约 1.2% AJD （6.000 euros），而不是 ITP。对于 AndalucÍa 的 转售房 ，税费是 7% ITP （35.000 euros），在交割后支付。现在就把它规划进去，不要等以后。

合同必须包含什么

一份好的合同应当内容详细。确保你的合同包含以下所有内容：

• 交易双方。 全名、护照或 NIE 号码（你的西班牙税号）。
• 房产。 完整地址、referencia catastral （地籍参考编号，即官方房产识别号），以及清晰的描述。
• 价格。 约定的总价以及支付方式。
• 付款计划。 对于新建房产，预订费和每一笔分期付款，以及各自的触发条件和金额。对于二手房，则是你现在支付的定金。
• 银行担保（新建房产）。 明确承诺：在交割前的每一笔付款都由银行担保或保险覆盖（Law 57/1968, Ley 20/2015）。这是新建房产合同中最重要的条款。
• arras 的类型（二手房）。 必须明确写明——你需要的是 penitenciales。
• 交割触发条件和截止日期。 对于新建房产，交割应在取得首次入住许可证后进行。对于二手房，则是一个固定日期，通常为 30 到 60 天，有时最长可达 90 天。
• 负担和费用。 房产上的任何按揭、债务或限制。交割时这些都不应继续存在。
• 谁支付什么。 公证处、土地登记处和税费成本。根据法律和惯例，买方承担大部分购房税费。
• 退出条款。 如果任一方退出，会发生什么。
• 先决条件。 在你必须购买之前必须成立的事项——对于新建房产，是有效的建筑许可证和真实的银行担保；对于二手房，是一份干净的 nota simple （显示所有人及任何债务的土地登记摘录），并且不存在任何规划问题。

先决条件就是你的安全网。如果律师发现严重问题，它们可以让你退出交易，并保住你已经支付的款项。

额外建议： 请你的律师加入一项条款：如果房产存在隐藏债务、没有许可证或产权有问题，保障你已支付的款项。一位公平的卖家或开发商会接受这一点。拒绝接受的人就是一个警示信号。

风险、陷阱以及如何确保安全

要坦诚面对风险。以下这些最容易让外国买家中招：

• 开发商没有银行担保（新建房产）。 这是新开发项目中最大的单一风险。没有担保，就不要付款。
• 未注明 arras 类型（二手房）。 这会默认变成 confirmatorias，并使你面临高额索赔风险。一定要写明。
• 没有许可证或属违法建筑。 有些项目缺少正确的许可。你的律师必须确认建筑许可证，对于新建房产，还要确认交割是在取得首次入住许可证之后进行。
• 二手房上的隐藏债务。 未缴税款或社区费用可能转移到你名下。你的律师会检查 nota simple.
• 截止日期太短。 如果你需要按揭贷款，确保交割时间安排给银行留出足够时间。
• 付款到个人账户。 只能支付到合同中指定的正式账户，绝不要打到中介的私人账户。
• 口头“协议”。 口头约定很难执行。一定要书面化。
• 汇率风险。 如果你用 pounds、krona 或 zloty 付款，汇率波动可能会让分期付款和交割总成本相差数千。货币经纪商可以锁定汇率。

警告： 如果卖家、开发商或中介催你“今天”就签字，先放慢节奏。真正靠谱的交易会给你的律师时间检查项目和合同。施压是问题的典型信号。

签字前检查清单

在你签署私人购房合同之前，请确认：

• 你的独立律师已经阅读并批准了合同。
• 对于新建房产，每一笔分期付款的银行担保都是真实有效的，而且交割与首次入住许可证挂钩。
• 对于二手房，arras 类型已经写明（你需要的是 penitenciales）。
• 价格、付款计划和交割时间安排都正确无误。
• 建筑许可证有效（对于二手房，nota simple 是干净的，没有意外债务）。
• 先决条件能够保护你已支付的款项。
• 你只向合同指定的账户付款。

想在签字前检查你的合同吗？我们会审核每一份合同，确认新建房产每笔分期付款的银行担保，并且只与提供担保的开发商合作，而且不向买家收取费用。欢迎咨询 Spain Developments。

结论

私人购房合同是让您的购房真正落地的地方，因此细节决定一切。对于新建项目，合同会规定您的预订费、分期付款（在交房前约支付 20% 到 40%，通常约为 30%），以及在公证处支付的 60% 到 80% 尾款——而在拿到钥匙之前支付的每一欧元都必须有银行担保。对于二手房，请确保 arras 的类型已明确写明，并且定金金额合理。对于一套 500.000 欧元的房产来说，一份清晰的合同就是资金安全与代价高昂错误之间的区别。在 Spain Developments，我们会审查每一份合同，并且只与提供正规银行担保的开发商合作，而且不向买家收取费用。当您准备好时，欢迎随时联系我们。