非居民在西班牙置業的按揭經紀服務

此頁面適合想為 Costa del Sol 的新樓申請西班牙按揭的國際買家。你會了解自己可以借到多少、購買新樓時按揭如何運作，以及那些已悄悄變得對你更有利的成本。誠實答案，用淺白語言說清楚。

快速摘要：Most non-residents can borrow around 60% to 70% of the price, so you need 30% to 40% in cash plus your buying costs. The currency you earn in matters: Polish buyers usually get a mortgage without much trouble, while Czech-crown income is harder and can be capped near 50%. On a new-build you arrange the mortgage close to completion, not years ahead, but you can get a pre-approval early. Good news many buyers miss: since 2019, the bank pays most of the mortgage27s own setup costs. We connect you with a mortgage broker we trust to handle all of it.

你可以借到多少

作為非居民，銀行通常最多借出樓價的 60% 至 70%，並以較低於其估值的金額為準。其餘部分由你的儲蓄支付，另外還要加上購樓成本。

實際金額取決於你的個人情況、物業，以及你收入所用的貨幣。並不只是看你是否以歐元出糧。西班牙銀行對大多數貨幣都可以接受，但它們會列出一些較為審慎看待的貨幣，而捷克克朗就在其中。

• 波蘭買家通常可獲得一般的 60% 至 70% 按揭，即使茲羅提並不是歐元。
• 以捷克克朗作收入是最困難的。捷克克朗是西班牙銀行不太喜歡的貨幣之一，因此最高貸款比例可能只有約 50%。
• 英國買家在 Brexit 之後仍然符合資格，只是審批條件會稍為嚴格一點。

這裡有一個簡單例子。若一個新樓售價為 500.000 euros，70% 按揭即是 350.000 euros，因此你需要自備 150.000 euros，另外加上約 12% 至 14% 的購樓成本。如果你的收入貨幣屬於銀行較為審慎看待的類別，例如捷克克朗，而上限是 50%，那麼貸款額就是 250.000 euros，你便需要準備 250.000 euros 現金。

利率與年期

大多數非居民會選擇固定利率，因為每月供款金額相同，較有確定性。於 2025 年至 2026 年期間，非居民固定利率大約由條件良好的申請人約 3% 起，到約 5% 左右，視乎銀行及你的財務狀況而定。

• 固定利率。整個貸款期內每月供款保持不變。很受想預算清晰可預測的海外買家歡迎。
• 浮動利率。與 Euribor（歐元區的基準借貸利率）掛鈎，因此每月供款可升可跌。選擇它的非居民較少。
• 年期與年齡。貸款年期通常上限約為 20 年，並設有年齡限制，因此貸款一般會在 70 至 75 歲左右前還清。

有為非居民提供按揭的西班牙銀行包括 Santander、BBVA 和 CaixaBank。每間銀行的取向都不同，而且會隨時間改變，這正正就是一位好按揭經紀能幫你省去猜測的地方。

新樓按揭如何運作

新樓的按揭時間安排與二手樓不同，這點令很多買家感到意外。

• 你是在接近落成時安排按揭，而不是提早幾年。在施工期間，你需要以自己的資金支付分期款項。真正的按揭會在接近落成時才正式辦理，通常由簽署 title deed 前約兩個月開始。
• 原因在於估價。銀行的估價（tasación）通常只在約六個月內有效，因此必須在接近尾聲時進行。這項估價費用由你支付，而這也是少數由你承擔的按揭成本之一。
• 你仍然可以提早規劃。按揭經紀會先審視你的個人情況，並給你預先批核，坦白評估你是否能成功獲批按揭，以及大概可以借到多少，讓你在作出任何承諾前先心中有數。
• 銀行會根據其估值提供貸款。a0它會按樓價或其估值兩者中較低者的一定百分比批出貸款。對於新樓，估值通常會與你協議的樓價一致，但並非保證如此，所以好的按揭經紀會及早核實可能的估值。這樣在交樓前就不會有意外。

警告：a0預先批核並不是最終保證。銀行會在交樓前再次審查你的情況，所以期間要保持財務穩定。在預先批核與簽署 title deed 之間增加新債務，或轉工，都可能改變貸款條件。

一個令人驚喜的事實：銀行會支付大部分按揭費用

以下是很少買家知道的事。自從 Spain 的 2019 按揭法（Ley 5/2019）生效後，支付設立按揭本身大部分費用的是銀行，而不是你。

• 銀行會支付a0AJDa0（即按揭契據的印花稅），以及與按揭有關的公證人、土地註冊處和 gestoría 費用。
• 你主要支付的是a0物業估值，通常只是數百歐元。

請在腦海中把一件事分開理解。這裡說的是按揭。購買新樓本身仍然要支付 10% IVA 以及約 1,2% AJD，無論買家是否使用按揭都要付。但按揭本身的設立費用，現在大部分由銀行承擔，這確實能省下一筆錢。

所需文件，以及要多久

西班牙銀行希望全面了解你在本國的財務狀況，所以這部分要及早開始準備。

• 你最近兩至三年的本國報稅表，再加上近期糧單或公司賬目。
• 銀行月結單、信貸報告，以及你的a0NIEa0（外國人身份號碼），你需要在交樓前辦妥。
• 關鍵文件的西班牙文官方翻譯，有時還需要a0Hague Apostille，這是一種國際認證印章，用來證明文件在海外屬真確。

由提交完整申請起計，批核通常需時 4 至 8 星期。文件缺失或未翻譯，是延誤的主要原因。

我們如何提供協助

我們不提供貸款，也不是銀行。我們會為你聯繫我們信任的按揭經紀；他每天都為海外買家安排西班牙貸款，並了解哪些銀行最適合你的國籍和收入情況。

為了完全清楚說明費用：按揭經紀是第三方專業人士，因此會收取自己的費用，通常約為貸款額的 0,5% 至 1% 加 VAT，與我們對你維持免費的置業服務分開。好的按揭經紀能透過為你爭取更佳條款，以及避免你在本來就不會批核的銀行浪費數星期，從而把這筆費用賺回來。

額外貼士：a0我們網站上的每個物業都內置按揭計算機和費用計算機。你甚至未跟任何人交談之前，只需點擊幾下，就可以估算每月供款和總成本，讓你的預算從一開始就清清楚楚。

由於 Spain Developments 是獨立的，我們亦會坦白告訴你，何時按揭對你並不合適。如果數字太緊，我們會直說。你會一直由同一位值得信賴的顧問跟進，在你愛上一個目前仍無法負擔的家之前，先為你安排好財務。

總結

作為非居民申請西班牙按揭是完全可行的，只是和你本國的做法有些不同。一般你通常可以借到 60% 至 70%，如果你的收入是銀行較為審慎看待的貨幣，例如 Czech crown，成數可能會更低。購買新樓盤時，你通常會在接近完工時安排按揭，並在較早階段先取得預先批核，這樣你就知道自己的預算。還有，自 2019 年起，銀行會承擔大部分按揭本身的費用。當你準備好時，請聯絡你在 Spain Developments 的顧問，我們會把你介紹給我們信賴的按揭經紀，而我們的協助不會向買家收費。