西班牙樓花 vs 二手樓：哪種更適合你

本指南適合外國買家，在 Costa del Sol 選擇樓花和二手物業之間作比較。你會了解真正的成本、風險，以及哪個選項最符合你的目標。讀完之後，你會清楚知道哪條路最適合你，並看到兩者真實的優點與缺點。

快速總結：0樓花是指在物業尚未建成前，向發展商購買新樓：有較低的開售價、10 年保養，以及由預留費加分期付款組成的付款計劃（完工前約支付 20% to 40%，通常約 30%，到收樓時再支付 60% to 80% 餘款），而且全部都受法定銀行保函保障——但你需要等待。二手物業是指購買曾經有業主的住宅：你通常在 arras 時支付約 10%，完工時支付 90%，可以清楚看到自己買的是甚麼，能較快入住，而且通常可議價，但你需要做更多查核。以一個 500.000 euros 的物業計算，樓花的額外成本約為 12% to 14%，二手則約為 9% to 12%。

重要數字：

• 12% to 14%0額外成本，樓花。
• 9% to 12%0額外成本，二手。
• 10 years0新樓保養期。
• 4 to 12 weeks0二手物業購買速度。

你會學到甚麼

• 樓花 vs 二手：快速看分別
• 樓花：優點、缺點與付款方式
• 二手：優點、缺點與付款方式
• 真正的成本差異（附數字）
• 並排比較
• 哪一種適合你？
• 風險與如何保障自己

樓花 vs 二手：快速看分別

這個選擇其實很容易界定：

樓花

一種新樓。你向發展商購買0在住宅完工之前。你是按照圖則購買，並等待它建成。

新樓，現樓

發展商的住宅已建成，但從未有人居住。可即買即住，並且是向發展商購買。

二手

該住宅之前至少有一位業主。你是在二手市場向私人業主購買。

這三種在 Costa del Sol 都很常見。樓花和新樓都來自發展商。二手則來自私人業主。每一種都有清楚的優點和缺點。

樓花：優點、缺點與付款方式

樓花適合想要現代住宅而且可以等待的買家。你通常能以較低的「開售」價格入市，而物業在完工前也可能升值。

優點：

• 較低開售價。0早期買家通常會比最終售價支付更少。
• 價值增長。0在好地段，價格可在建築期間上升。
• 現代且高效。0新樓符合現行的保溫及能源標準。電費更低，住得更舒適。
• 你可以選擇裝修細節。0通常你可以選瓷磚、廚房和間隔。
• 完工後可即住。0毋須翻新，並配有泳池、健身室和花園。
• 10 年保養。0根據法律，發展商必須為結構性缺陷提供 10 年保障。

缺點：

• 你要等。0建築需要時間，而且可能會延誤。
• 你是在部分未見實物下購買。0你要根據圖則和示範單位判斷景觀和質素。
• 暫時沒有租金收入。0在物業完工前，它不會帶來任何收益。

樓花如何付款。0你是分階段付款，而不是一次過付清：

• 先支付固定預留費以保留單位，通常約為 6.000 to 10.000 euros。
• 建築期間分期付款。合計約為0完工前樓價的 20% to 40%0（通常約 30%）。
• 其餘（約060% to 80%）在完工時支付，當 Licence of First Occupation 獲批並交鎖匙給你。

最重要的安全規則：你在完工前支付的每一 euro0都必須受銀行保函或保險保障0（Law 57/1968, Ley 20/2015）。這是西班牙法律。如果發展商未能完工，你可以取回款項。

真實例子。0你購買一個樓花單位，價格為0500.000 euros。一個典型的分期付款計劃如下，而且在收樓前的每筆付款都受銀行保函保障：

• 8.000 euros0- 預留費（計入樓價）
• 150.000 euros0- 建築期間分期支付（約 30%）
• 350.000 euros0- 完工時支付餘款（約 70%）

沒有該保函，你的資金便有風險。

警告：0絕對不要在沒有銀行保函的情況下向發展商付款。這是樓花最大的單一風險。如果發展商無法出示保函，就離開。亦要查核發展商的往績——要求查看他們之前完成的物業。

二手：優點、缺點與付款方式

二手適合想要確定性和速度的買家。你可以站在屋內，看到景觀，並在購買前感受周邊環境。

優點：

• 所見即所得。0真實間隔、真實景觀、真實採光、真實鄰居。
• 更快。0整個購買流程大約可在 4 to 12 weeks 完成。
• 有議價空間。0二手價格通常可以出價商議。在買方市場中，5% to 15% 的折扣很常見。
• 優越地段。0很多海濱和市中心地段已沒有新樓土地可供開發。
• 立即有收入。0你可以即時出租，或馬上入住。
• 特色。0有些買家很喜歡較舊、較傳統的住宅。

缺點：

• 樓況較舊。0它可能需要更換新廚房、屋頂或電線。
• 能源評級較低。0較舊的住宅在供暖和製冷方面可能成本更高。
• 沒有 10 年保養。0你是按現況購入。
• 需要做更多查核。0你會承接這個物業的歷史，因此盡職審查更重要。

二手如何付款。0付款結構較簡單：

• 在私人買賣合約時支付約 10%（即0contrato de arras，即訂金合約）。
• 其餘 90% 在成交時於公證人處支付。

真實例子。0你購買一個二手單位，叫價為0500.000 euros。你出價並同意a0470.000 eurosa0（常見節省）：

• 500.000 eurosa0- 掛牌價格
• 470.000 eurosa0- 議價後達成的價格
• 47.000 eurosa0- 簽約時支付 10%
• 423.000 eurosa0- 完成交易時支付餘款

你大約可在 4 到 8 週內拿到鎖匙，比等待樓花興建完成快得多。

額外貼士： 對於任何樓齡超過約 20 年的二手住宅，都應支付費用做獨立驗樓。現在花幾百 euros，可能就能發現潮濕、老舊電線或屋頂問題，否則日後可能要花上幾千。賣方沒有義務把所有事情都告訴你——驗樓可以保障你。

真正的成本差異（附數字）

這裡是很多買家會感到意外的地方。兩種選擇的稅項不同。以 Costa del Sol（Andalucía 地區）在 2026 年為例：

• 樓花／新樓：a010% IVA（VAT）加約 1.2% AJD（印花稅）。
• 二手樓：a07% ITP（轉讓稅）。沒有 VAT，也沒有 AJD。

然後兩者都要再加上公證、Land Registry 及法律費用。所以你的總額外成本大約是a012% to 14% 適用於樓花或新樓，而二手樓則約為a09% to 12%a0。以下用同一間 500.000 euros 的住宅，分別示範兩種情況。

樓花／新樓

• 50.000 eurosa0- 10% IVA
• 6.000 eurosa0- 1.2% AJD（印花稅）
• 約 1.500 eurosa0- 公證加 Land Registry
• 約 6.050 eurosa0- 律師（1% 加 VAT）
• 總額外成本：約 64.000 euros

二手

• 35.000 eurosa0- 7% ITP
• 無a0- 印花稅（AJD）
• 約 1.500 eurosa0- 公證加 Land Registry
• 約 6.050 eurosa0- 律師（1% 加 VAT）
• 總額外成本：約 43.000 euros

所以單看稅項，二手樓較輕——大約a0少 21.000 eurosa0，以一間 500.000 euros 的住宅計算。但要記住：樓花通常起始價格較低，而且在完工前可能升值。所以稅較低，未必代表整體交易一定更便宜。

額外貼士： 無論你選哪一種，從一開始就要把全部額外成本預算進去。一間 500.000 euros 的住宅，連同稅項和費用後，實際上是一筆 543.000 到 564.000 euros 的購買。這就是最常令外國買家中伏的隱藏成本陷阱。

並排比較

以下是完整概覽。

樓花

• 入住時間： 建成後
• 速度： 數月到數年
• 付款方式： 先付預留費，之後在施工期間分階段支付 20% 至 40%，完成時再付 60% 至 80%
• 議價空間： 有限（由發展商設定）
• 主要稅項（Andalucía）：a010% IVA 加 1.2% AJD
• 總額外成本： 約 12% 至 14%
• 能源效益： 高（現代）
• 保養／保固：a010 年結構保固
• 購買前可否看到實物： 不可以（只有圖則）
• 訂金保障： 銀行保證（法律規定）
• 租金收入： 只能在完成後開始

二手

• 入住時間： 可即時開始
• 速度： 約 4 到 8 星期
• 付款方式： 通常在 arras 支付約 10%，完成時再付 90%
• 議價空間： 通常可減價 5% 至 15%
• 主要稅項（Andalucía）：a07% ITP
• 總額外成本： 約 9% 至 12%
• 能源效益： 通常較低（較舊）
• 保養／保固： 沒有
• 購買前可否看到實物： 可以
• 訂金保障： 標準 arras 訂金
• 租金收入： 可即時實現

哪一種適合你？

兩者都可以是明智之選。這取決於你的目標。

如果符合以下情況，選樓花

你想要一個現代、低維護的家，你可以等，而且你喜歡在完工前有升值機會。適合著重全新住宅或長遠回報的買家。

如果符合以下情況，選二手樓

你想看到實際單位、快速入住或出租、買入黃金地段，或就價格議價。適合重視確定性和地點的買家。

沒有單一的「更好」。只有是否符合你的時間表、預算和計劃。

在 Spain Developments，我們專注於 Costa del Sol 的新樓和樓花住宅，而且只會與提供正式銀行保證的發展商合作。我們是獨立買家代理——費用由發展商支付，因此你無需支付買家代理費。我們會替你核查牌照、保證和合約。歡迎聯絡我們，並排比較真實選項。

風險與如何保障自己

請坦誠面對每條路徑的風險：

• 樓花：沒有銀行保證。 這是最大風險。沒有的話，絕不要付款。
• 樓花：發展商實力弱。 查看他們已完成的項目和市場聲譽。
• 樓花：延誤。 在你的計劃中預留緩衝時間，並仔細閱讀合約中的交樓日期。
• 二手樓：隱藏債務。 未繳稅款或屋苑管理費可能會轉移到你身上。你的律師會查核a0nota simplea0（Land Registry 摘錄）。
• 二手樓：隱藏瑕疵。 購買較舊住宅時要做驗樓。
• 兩者皆有：違法建築。 確認牌照，對於新樓則要確認首次入伙許可。
• 兩者皆有：不誠實的代理。 要求對方以書面列出完整價格及所有費用。
• 兩者皆有：匯率風險。 如果你以 pounds、krona 或 zloty 付款，請透過經紀鎖定匯率，以免成本波動。
• 兩者皆有：okupas（非法佔屋者）。 這是外國業主真實擔心的問題。有閘門、警報系統的屋苑，以及有人看管的住宅，是最佳防線。

警告： 務必使用你自己獨立的律師，絕不要用賣方或發展商的律師。這一步對樓花和二手樓都適用，幾乎可以保護你避開以上所有陷阱。

還未確定哪個較適合你？我們可協助你並排比較安全的樓花和新樓選項，並替你核查牌照、保證和合約，而且不收買家費。歡迎與 Spain Developments 聯絡。

總結

樓花和二手樓都是在 Costa del Sol 置業的好方法——哪個更適合，取決於你。樓花提供現代住宅、分期付款及可能升值，但你需要等待，而且必須有銀行保證。二手樓則提供確定性、速度和議價空間，但需要仔細查核。以一間 500.000 euros 的住宅計算，樓花的額外成本約為 12% 至 14%，二手樓則約為 9% 至 12%。在 Spain Developments，我們幫你比較安全選項，而且不收買家費。當你準備好時，歡迎聯絡我們。