如何在西班牙搵到物業：精明起步（2026）

本指南適合想在 Costa del Sol 購買度假屋或作投資的國際買家。你會學到應該去哪裡搜尋、如何快速篩選，以及如何避開令海外買家損失金錢的陷阱。讀完之後，你會清楚知道下一步應該做甚麼。

快速總結： 先按正確次序搜尋：第一步先設定你的實際預算，第二步篩選出 5 到 10 間房，第三步尋求專家協助。在 Costa del Sol 購買新樓盤時，樓價之上通常還要多付 12% 到 14%，所以一個 500.000 euros 的單位，實際購買成本其實是 564.000 euros。要用獨立律師，絕不要在壓力下付款，還要記住，最好的新樓盤單位很多時在上架到平台之前就已經賣出。

重要數字：

• 12% 到 14% 新樓盤的額外成本。
• 7 個步驟 由搜尋到收匙。
• 564.000 euros 500.000 euros 單位的實際總成本。
• 0 euros 使用由發展商支付佣金的代理時，買家費用為零。

你會學到甚麼

• 在西班牙哪裡搜尋物業
• 如何先設定你的實際預算
• 如何快速篩選及列出候選清單
• 你是否應該使用買家代理
• 由搜尋到收匙的 7 個步驟
• 需要留意的風險與騙局
• 你今個星期要做的頭三個動作

在西班牙哪裡搜尋物業

大多數買家都會先在網上開始，這是正確做法。你可以在一個晚上看很多區域，並在飛過去之前先建立候選清單。以下是主要平台。

• Idealista - 西班牙最大的物業平台。整體來說是最佳選擇。支援英文、荷蘭文、德文、法文等多種語言。
• Fotocasa - 第二大平台。適合尋找私人業主放盤。
• Kyero - 專為海外買家而設。以英文為主，並提供指南和負擔能力工具。
• Habitaclia - 在地中海沿岸及東部地區特別強。
• Pisos - App 做得不錯，具備篩選功能和即時提示。
• Idealista price tool / Trovimap - 免費估值工具，可用來檢查價格是否合理。

有一點是大型指南經常忽略的：Costa del Sol 上大部分新樓盤項目都不會完整列在平台上。發展商經常在正式推出前，低調地先賣掉最好的單位。所以平台可以讓你看到市場，但看不到全部。有本地代理可以接觸到從未上過 Idealista 的盤源。

其實有一個簡單方法可以同時覆蓋兩邊。先在 Idealista 這類大型平台設定提示，用來追蹤二手盤及一般放盤， 以及 瀏覽像 Spain Developments 這類經過整理的平台，那裡把 Costa del Sol 所有新樓盤集中在同一處。這樣你就可以同時看到公開市場和發展商盤源，而不會錯過那些低調推出的項目。

額外貼士： 在兩個平台上為你的目標地區和預算設定電郵提示。好區的新放盤走得很快。一個提示可能令你比其他買家早幾日出手。

如何先設定你的實際預算

這一步是大多數人都會跳過的。他們先愛上一個放盤，之後才被費用嚇一跳。在 Costa del Sol（位於 Andalucía 地區），你要在樓價之上 額外支付 稅項和費用。

規則很簡單。請為以下額外成本作好預算：

• 新樓盤（向發展商購買）： 大約 12% 到 14% 額外加在樓價之上。
• 二手盤（向私人業主購買）： 大約 10% 到 12% 額外加在樓價之上。

兩者的稅項不同。你不會同時支付 IVA 和 ITP：新樓盤用 IVA，二手盤用 ITP。

新樓盤成本

• 主要稅項：10% IVA (VAT)
• 印花稅 (AJD)：約 1.2%
• 公證費加土地註冊費：約 0.3% 到 0.7%
• 律師費：約 1% 加 VAT

二手盤成本

• 主要稅項：7% ITP（轉讓稅）
• 印花稅 (AJD)：無
• 公證費加土地註冊費：約 0.3% 到 0.7%
• 律師費：約 1% 加 VAT

實際例子。 你看中一個新樓盤單位，售價是 500.000 euros。你的額外成本大概如下：

• 50.000 euros - 10% IVA (VAT)
• 6.000 euros - 1.2% AJD（印花稅）
• 1.500 euros - 公證費和土地註冊費
• 6.050 euros - 律師費（1% 加 21% VAT）
• 額外總成本（大約）：64.000 euros

所以你的實際總預算大約是 564.000 euros，而不是 500.000 euros。搜尋之前先定好這個數字，之後就不會心碎。

警告： 一個標價 500.000 euros 的放盤，並不等於 500.000 euros 就能買到。搜尋時要預留 12% 到 14% 的空間。很多海外買家都忽略了這一點，結果到公證時資金不足。

如何快速篩選及列出候選清單

不要開 200 個分頁。用篩選條件快速縮窄清單。在每個平台都設定以下條件：

• 價格 - 你嘅實際預算，減去 12% 至 14% 嘅緩衝。
• 地區 - 揀兩個或三個城鎮，唔好揀成個海岸。
• 類型 - 公寓、聯排別墅或者別墅。
• 新樓盤定二手樓 - 決定你想要邊一種（可參考我哋另外一篇指南）。
• 主要特色 - 泳池、海景、電梯、泊車位、近海灘。

之後快速為每個物業評分。用一張簡單清單就得：

• 係唔係位於有閘門或保安嘅屋苑內？
• 距離海灘、商店同機場（Málaga）有幾遠？
• 每月服務費（屋苑管理費）幾多？
• 朝南或朝西，夠唔夠陽光？
• 相片睇落真實，定係好到令人難以置信？

額外貼士： 一定要查看距離 Málaga 機場有幾遠。好多「Costa del Sol」放盤其實要開車 60 至 90 分鐘先到。對於你會經常去嘅度假屋，呢一點比買家想像中更加重要。

你是否應該使用買家代理

如果你喺海外買樓，呢個係最大嘅決定。有兩種類型嘅代理：

賣方／掛牌代理

• 由賣方支付佣金
• 為賣方爭取價格，唔係為你
• 只會俾你睇佢自己嘅盤

買方代理

• 為你而做
• 搜尋全個市場，保障你嗰一方嘅利益
• 可以帶你睇未上平台嘅發展商貨源

海外買家通常都擔心同樣嘅問題：隱藏成本、進取得滯嘅代理，同埋唔識講西班牙文。一個好嘅買方代理可以一次過解決晒呢三樣。

喺 Spain Developments，我哋係 Costa del Sol 新樓盤嘅獨立買方代理。由發展商支付我哋嘅費用，所以你唔需要向我哋支付 任何額外費用。我哋有本地團隊，可以講你嘅語言，亦會預先清楚話你知全部成本。如果你想要一個誠實、單一嘅聯絡窗口，歡迎聯絡我哋。

由搜尋到收匙的 7 個步驟

以下係購買新發展項目嘅完整流程，等你唔會有任何意外：

1. 先定好你嘅實際預算。 樓價再加 12% 至 14% 嘅稅項同費用。
2. 搜尋並列出入圍名單。 建立一份 5 至 10 個新樓盤項目嘅清單。
3. 預約睇樓行程。 如果你飛唔到，都可以安排即時視像睇樓。買樓花嘅話，你會睇示範單位同圖則。
4. 辦理你嘅 NIE 同銀行戶口。 你嘅 NIE 即係你喺西班牙嘅稅務識別號碼。同時亦要開一個西班牙銀行戶口。
5. 預留物業。 支付固定嘅預留費，通常大約 6.000 至 10.000 euros，用嚟將該單位暫時下架。
6. 簽署發展商合約並分期付款。 如果係樓花新盤，你會先簽署私人買賣合約，之後喺建築期間分期付款——通常喺交樓前合共支付樓價嘅 20% 至 40%（大約 30%，即一個 500.000 euros 物業約 150.000 euros）。每一 euro 都會受到法定銀行擔保保障。（二手樓就唔同：你會喺contrato de arras 支付大約 10%，並喺幾星期內完成交易。）
7. 喺公證人面前完成交易。 當取得 Licence of First Occupation 後，你會簽署 escritura （業權契據），支付餘下 60% 至 80% 尾數（即一個 500.000 euros 物業約 350.000 euros），然後攞鎖匙。

一定要用 獨立律師 ，而且佢唔應該係為賣方或發展商做事。呢個係你可以買到最好嘅單一保障。我哋喺其他指南入面會更詳細講解每一步。

額外貼士： 你唔一定要飛去西班牙先可以買樓。只要有授權書（即一份簽署文件，容許你嘅律師代表你行事），整個購買程序都可以遙距完成。我哋好多買家甚至從未踏足過公證人辦公室。

需要留意的風險與騙局

對風險要對自己誠實。海外買家最常見嘅風險有：

• 物業上有隱藏債務。 未繳稅款或屋苑管理費可能會轉到你名下。你嘅律師會喺土地註冊處核查呢一點。
• 違規建築。 有啲住宅興建時未有取得正確牌照。你嘅律師會核查牌照，以及新樓盤嘅 certificado de fin de obra （建築完工證明）。
• 樓花發展商風險。 如果你喺大樓未完工前購買，你嘅訂金必須由 bank guarantee 或保險保障。呢個係法律規定。未有呢樣之前，千祈唔好付款俾發展商。
• Okupas（霸屋者）。 呢個係買家真實會擔心嘅問題。簡單嘅防範方法：揀有閘門、有警報系統嘅屋苑，亦唔好令間屋長期空置兼無人看管。
• 唔老實嘅代理。 有啲人會報一個「淨價」，再將佢嘅費用收埋喺入面。要求對方以書面列明全價同所有成本。
• 匯率風險。 如果你收入係 pounds、krona 或 zloty，匯率變動可以令樓價相差幾千。一個外匯經紀可以幫你鎖定匯率，令你嘅成本唔會改變。

警告： 如果有代理催你「今日就落訂，唔係就冇咗」，你要放慢腳步。真正嘅預留應該金額細、白紙黑字，並且畀你嘅律師有時間去查清楚物業。施壓係最老套嘅招數。

你今個星期要做的頭三個動作

你唔需要一次過做晒所有嘢。由呢度開始：

1. 揀兩個城鎮，然後按你嘅實際預算設定平台提醒。
2. 寫低你嘅總預算數字（樓價加 14%），並嚴格遵守。
3. 搵一位獨立買方代理傾一傾，睇吓佢可以唔可以帶你睇未上平台嘅貨源。

準備好用更聰明嘅方式開始搵樓未？我哋會為你處理搜尋、NIE、律師同文件工作，唔收買家費用，亦會帶你睇平台上永遠搵唔到嘅新樓盤貨源。等你準備好，歡迎同 Spain Developments 傾吓。

總結

如果你按正確次序開始，在西班牙搵樓其實好簡單：先定預算，之後列出心水清單，最後搵專家幫手。記得預留額外 12% 至 14% 的費用，用獨立律師，亦千祈唔好喺壓力之下付款。以一個 500.000 euros 的新樓盤為例，真正預算大約要接近 564.000 euros，而訂金亦一定會受到保障。喺 Spain Developments，我哋會幫你處理搵樓、NIE、律師同文件手續，而且買家免收費。當你準備好，歡迎隨時聯絡我哋，我哋會一齊為你搵到合適嘅家。