西班牙樓花買家的發展商審查

此頁面是為考慮在 Costa del Sol 購買樓花或新建住宅的國際買家而設。你想在交任何錢之前，先知道發展商是否可靠。此頁會用簡單直接、坦白誠實的語言，解釋如何查核發展商。

購買樓花，意思是住宅尚未完工前就先付款。這可以是一種很好的購買方式。但如果發展商實力不足，也可能出問題。好消息是，西班牙法律對買家有很強的保障，而仔細查核能消除大部分風險。

簡短答案：a0我們會坦白告訴你，發展商是根基穩固、已有實績，還是全新成立、暫時沒有往績，並分享我們任何真實的經驗。你的律師會依法核實牌照、銀行擔保及土地註冊資料；我們也可以介紹一位與我們合作多年、獨立的律師給你，但是否使用我們介紹的律師並非強制。根據西班牙法律，每一筆樓花付款都必須受銀行擔保保障，所以即使發展商倒閉，你的資金仍可追回。

老實說，誰負責查甚麼

這裡準確說明各自角色很重要，因為有些中介會把界線說得模糊。其實有兩項不同的工作，而且是由兩個不同的人負責。

我們會查發展商這間公司本身。現實而坦白地說，Costa del Sol 現時非常興旺，所以很多發展商都是新的，而有些甚至是第一個項目。當中有少數是我們已經認識並合作過的知名發展商。我們的工作，是誠實告訴你你正在看的是哪一類；而當我們對某個發展商有真實經驗，或認識曾向其購買的買家時，我們都會公開分享，無論好壞。有些我們暫時沒有經驗的，我們也會直接講明，不會假裝知道。

你的律師會進行法律核實。在西班牙，程序就是這樣。律師會正式確認牌照、銀行擔保，以及土地註冊紀錄。我們可以介紹一位與我們合作多年並信任的獨立律師給你，但你絕不需要一定使用我們介紹的律師。

• 如果我們掌握相關資訊，我們會給你人的角度：這是一家我們認識、已有根基的發展商，還是一家暫時沒有往績的新發展商。
• 你的律師會給你法律角度：所有文件是否有效、是否齊全妥當。
• 兩方面查核結合起來，就同時涵蓋聲譽和文件，避免任何事情在中間漏掉。

額外貼士：a0一本精美的小冊子，對了解發展商其實毫無幫助。如果對方已有完工項目，要求去看看；如果可以，也和已經買了的人談談。過往是否如期交付，是判斷未來交付能力的最佳線索；不過全新發展商可能暫時沒有這些紀錄，而這本身也是值得知道的資訊。

購買樓花的真正風險

讓我們坦白說明可能出現的問題。這些擔憂都是真實的，你值得清楚了解。

最深層的恐懼來自 2008 年。當市場崩盤時，成千上萬的外國買家因發展商在建築中途倒閉而失去分期付款。那場創傷至今仍影響今日買家有多謹慎。現在最大的不同是，西班牙法律規定每一筆樓花付款都必須受銀行擔保保障，所以即使發展商失敗，你的資金仍然可以追回。下文我們會準確解釋做法。

• 發展商有可能在施工期間資金耗盡，導致樓宇未能完工，而你的付款也面臨風險。
• 建築工程可能在未取得完整牌照前便開始，而在最壞情況下，法院甚至可以下令拆卸。
• 不誠實的樓花公司可能收取訂金後便直接消失。

在工程接近完成、你準備入住的最後階段，也同樣存在風險。

• 若銀行擔保缺失或無效，你的分期付款便得不到保障。
• 如果沒有a0首次入住許可證，你便不能合法入住該住宅，也不能接駁水電等公共設施。
• 像「今天才有特別價格，其他人也有興趣」這類高壓銷售手法，會逼你在未做任何查核前就作出承諾。

最後這一點值得直接回應。真正的壓力是一個警號，不是叫你加快決定的理由。好的房屋和穩健的發展商，在你的律師完成查核後仍然會在那裡。

西班牙法律如何保障你的資金

以下是令人安心的部分，而且保障確實很強。西班牙對樓花買家有相當嚴格的法律保護。一旦你明白當中的機制，對失去訂金的恐懼就會大大減少。

你在完工前支付的每一筆款項，都必須受銀行擔保或保險保單保障。這是法律規定，所以對發展商而言並不是可選擇的安排。

• 這項保障來自a0第 57/1968 號法律，即要求發展商保障買家付款的法律，並由 第 20/2015 號法律.
• 如果發展商未能交付，你有權取回 100% 已付款項，另加法定利息。
• 這不只是關乎發展商倒閉。如果工程超過你合約訂明的完工期限，你同樣有權取回你的款項。
• 持有資金的銀行需承擔連帶責任，而西班牙最高法院在這類案件中一直站在買家一方。

這表示你的分期付款並不是毫無保障。它們受法律保障，並有法院站在你這邊。關鍵是要確保這項擔保確實存在並且有效，而這正正是你的律師會確認的事情。

這裡有一個簡單例子。在建築期間，你為一個樓花物業分期支付了 150.000 euros。其後發展商未能完成工程。若根據第 57/1968 號法律有有效的銀行擔保，你可以追討這 150.000 euros，另加法定利息，而銀行亦需共同承擔責任。

你的律師會查核的法律文件

在你承受任何風險之前，你的律師會按一份清晰的清單逐項核對。你不需要死記這些術語，但了解它們會令你更有掌控感。

• licencia de obra，即容許建築工程合法進行的建築許可證。
• 該土地是否屬於 suelo urbano，意思是它被分類為城市及可建築用地，而不是受保護土地或鄉郊土地。
• CFO，即工程完工證明，確認建築物已妥善完成。

還有幾項文件是在臨近完成及登記階段需要處理。

• LFO，即首次入住許可，讓你可以合法入住物業，並接駁水電。
• 最新的土地註冊摘錄，以顯示真實的當前狀況。
• 涵蓋你已支付每一筆分期款項的有效銀行擔保或保險保單。

警告： 小額預留訂金通常會先支付，而當時銀行擔保往往尚未設立，這是正常的。真正需要保障的是私人買賣合約（PPC），因為大額分期付款會由那時開始。在你支付那些款項之前，你的律師必須確認已有有效的銀行擔保到位。如果工程失敗，正是這項擔保會令你取回款項。

為甚麼要與 Spain Developments 合作

我們是獨立的買方代理，能接觸 Costa del Sol 上所有發展項目。我們不隸屬任何單一發展商。這意味著，我們沒有任何理由把你推向一個不適合你的建築商。

我們曾勸買家避開售後服務薄弱的發展商，即使那些項目表面上看起來很吸引。我們寧願失去一宗快速成交，也不願把你送進一場令人沮喪的體驗。只有當你在自己的家中住得開心，我們才算真正成功。

我們的置業服務對你完全免費，因為費用由發展商支付。無論你透過我們購買還是直接購買，價格都一樣，因為佣金已包含在固定價目表內。直接購買不會為你節省任何金錢，反而會令你失去站在你這邊的專家。

當你準備好時，我們會就任何發展商向你提供坦誠的判斷，而你的律師則會落實所有法律審查。兩者結合，這就是讓你有信心購買樓花的方式。