在 Costa del Sol 新樓盤中鎖定你的單位與條款

此頁面是為想了解新樓單位實際如何出售的買家而設：哪些地方可以商議、預留和付款如何運作，以及你的資金如何受到保障。內容坦白而詳細，沒有虛假承諾。

快速摘要： 新樓的價格大多是固定的，所以這不是關於如何把價格談低，而是幫你在合適的時間買到合適的單位，並清楚知道整個流程怎樣運作。發展商會分批推出單位，而且經常會把最好的單位留後，所以我們會留意你喜歡的樓盤，並在好單位一出現的那一刻通知你。我們亦會坦白告訴你那些最令買家意外的事情：你通常是在簽約前付款、合約很少會被修改，而且樓盤經常會延遲。只要你事先知道，這些都不是問題，而你的資金在整個過程中都會受到法律保障。

關於價格的坦白真相

讓我們從一開始就說清楚，因為這份坦白正正是重點所在。在 Costa del Sol 的新樓市場，價格大多是固定的。發展商會制定固定價目表，而價格通常不會有太大變動。強勢樓盤賣得很快，而一個有候補名單的發展商，沒有理由減價。

所以我們不會假裝自己可以幫你談到大幅折扣。很多代理都會暗示價格可以自由議價，最後卻甚麼都做不到，令買家大失所望。我們寧願告訴你真相。真正的價值不在於減價，而在於在合適的時機選對單位，這正是我們為你發揮作用的地方。

警告： 如果有任何代理在甚至未了解項目前，就承諾新樓會有大幅折扣，請務必小心。在 Costa del Sol 的強勢樓盤中，這種折扣通常根本不存在。這樣的承諾很多時只是一個吸引你注意的誘餌。

單位實際是如何推出的，以及為甚麼需要我們替你留意

這裡有一點是大多數代理不會告訴你的。由於需求非常高，發展商會按自己選擇的次序分批推出單位。最好的單位很多時在一開始並不會推出。

這對你意味著甚麼：

• 早入市可以意味著更好的價格。 在項目推出初期、建築許可尚未批出以及首次加價之前購買，通常可以拿到最低價格。如果你最重視未來價值，這會非常理想。
• 最好的家園可能之後才出現。 如果你是自住買家，比起升值更重視合適的家，那麼更好的單位可能會在數月後才推出，即使那是一個一年前已開售的項目也一樣。在這個市場中，好單位並沒有全部售罄，遠遠不是。
• 有些發展商會先推出最差的單位。 不是每個發展商都會這樣，但有些會。他們會先把較弱的單位推出市場以便清貨，保留最好的單位，再觀察市場反應。你很少會從賣方口中聽到這些。

這正正就是為甚麼由我們替你留意如此重要。我們一直都有買家在關注同一批樓盤，所以當價目表更新時，我們通常是最早知道的人之一。告訴我們你喜歡哪些樓盤，我們就會替你監察。一旦有適合你的單位推出，我們便會立即通知你。

警告： 有些發展商對哪些單位已售出的資訊並不完全透明。一個單位可能被標示為「已售」，但其實只是被保留，之後又會重新出現在市場上。我們會幫你看穿這些情況，並誠實告訴你你喜歡的單位，例如某個特定頂層特色單位，究竟是被保留了，還是真的已經沒有了。

單位會重新回到市場，所以不要放棄某個樓盤

如果你錯過了一個單位，不要就此否定整個項目。單位重新回到市場的情況，比你想像中更常見。

• 合約簽署前有一段空檔期。 在預留之後，到私人買賣合約（contrato privado de compraventa，或 PPC）簽署之前，可能需要一段時間，因為 PPC 需要建築許可。對於剛推出的項目，通常還未有許可，等待時間可以是六個月或更久。這是正常而且標準的情況。
• 買家會改變主意。 有些人會在 PPC 階段退出。他們會失去訂金，而該單位就會重新回到市場。
• 按揭申請可能失敗。 即使接近項目尾聲，買家也可能無法獲批按揭，而發展商就必須重新出售該單位。

所以，今天看似已售罄的樓盤，下個月可能就會出現適合你的單位。我們會持續留意，並在單位重新回到市場時迅速行動。

預留和訂金實際是如何運作的

要保留一個單位，你需要支付預留訂金，其餘款項則會隨著工程進度分階段支付。以下是大多數頁面都會略過、但真實而重要的細節。

• 它可以在你查清楚期間為你保留單位。 有時你可以先作預留，把單位鎖定幾天或一星期，然後再仔細了解；如果你最後決定不買，發展商會退回訂金。很多發展商在這方面都相當靈活，但一定要先確認條款。
• 金額差異很大。 首次預留通常是較小的一筆金額，用來把單位從市場上撤下。對於較大額的購買，訂金大約可能是樓價的 1% 至 3%。之後，付款通常會分階段進行：在私人買賣合約時支付較大一筆，然後在交樓時支付餘額。
• 沒有建築許可就可全額退款。 如果發展商最終未能取得建築許可（這種情況很少見），你可全數取回訂金。這是西班牙法律規定的。

你通常會先付款後簽約，而這是正常的

這一點令很多買家感到意外，所以我們希望你事先有心理準備。在 Costa del Sol，你很多時都會在私人買賣合約簽署之前，先把款項匯給發展商。之後才會簽署合約。

呢度完全係標準做法。我哋唔係想嚇你，只係想你有心理準備。有啲發展商會先簽合約，但正常次序係先付款、後簽合約。最後一步，業權契據（escritura），一定會喺公證人（notario）面前簽署，作為一套法定程序嘅一部分。預先知道呢個次序，成件事就會感覺平靜得多，而唔係充滿壓力。

合約：你嘅律師可以做同唔可以做啲乜

等我哋為私人買賣合約設定合理期望。大多數發展商都唔會更改合約。如果一個項目有 100 個單位，而每個買家都想改一條條款，根本就冇可能管理得到。合約係標準版本，而你基本上係按原樣簽署。

咁你嘅律師實際上會做乜？佢哋會核對合約入面所有內容都正確，物業同發展商都穩妥，亦確保你嘅法律保障已經到位。大約 90% 嘅情況下，條款本身都改唔到。間中如果只係一啲小地方，好嘅律師可以調整細節，我哋都見過我哋信任嘅律師做到，但只係好少數情況，而且通常都唔需要。

好消息係，喺 Spain，你大部分保障其實已經寫入法律本身，唔係靠喺合約度談判返嚟。所以即使係標準合約，仍然可以保障你安全。呢個亦都係點解我哋建議你搵一位獨立律師，而佢唔會畀我哋任何轉介佣金。好多中介都會引導你去搵會回佣畀佢哋嘅律師。我哋唔會。你可以自由使用自己嘅律師，而律師永遠只會代表你。我哋只係推薦我哋嗰位，因為協調會更順暢，整個流程對你嚟講都會更容易。

你嘅資金點樣受到保障：銀行擔保

呢個先係最重要嘅保障，而且係法律規定，唔係我哋需要談判出嚟嘅嘢。

喺完工之前你支付嘅每一歐元，都會受到 Law 57/1968（Ley 57/1968）保障，並由 Law 20/2015（Ley 20/2015）進一步加強。實際運作如下：

• 你嘅錢會存入一個獨立賬戶。a0發展商必須將買家付款存放喺專用銀行賬戶，而喺項目完成之前，唔可以動用筆錢。
• 銀行會作為後盾。a0資金受銀行擔保保障，所以即使發展商遇到問題，你嘅錢都會受到保護。
• 如果出咗問題，你可以全數拎返。a0如果項目未能交付，你可以取回 100% 嘅款項，另加利息。呢項保障亦包括發展項目延遲完工嘅情況。

喺你付款之前，你嘅律師會確認擔保有效，而且係以你名義出具。呢一項核實係整個購買過程入面最重要嘅檢查之一。

永遠當作個項目會延遲

我哋唔會呃你話項目一定準時交樓，因為好多時都唔係。你應該由一開始就按住自己個項目會延遲去作規劃。

好多時甚至唔係發展商嘅錯。延誤可能來自等市政廳批核、申請建築牌照，或者接駁電力，呢啲都唔係發展商可以控制。如果你因為任何原因需要喺某個固定日期前入住，請預留幾個月緩衝時間。

好消息係，呢點又同銀行擔保有關：延遲交付正正係保障涵蓋嘅事項之一，所以延誤通常令你損失嘅係時間，而唔係金錢。

自訂你嘅間隔同裝修用料

購買樓花其中一個真正優勢，就係你通常可以喺房屋興建之前塑造佢，呢樣係已落成嘅二手樓永遠做唔到嘅。

• 間隔。a0視乎建築階段，你可能可以將兩間睡房合併、打通廚房，或者喺仍然只係圖則時移動一幅牆。
• 裝修用料。a0地板、廚櫃、浴室磁磚同衣櫃，通常都可以喺發展商提供嘅選項入面揀，令屋企由第一日起就配合你嘅品味。
• 實用升級。a0冷氣、地暖或者額外插座，喺施工期間加裝會比事後加裝容易得多。

關鍵係時間。你越早落實，就越多地方可以改。我哋會幫你及早問啱問題，等你唔會錯過時機。

額外貼士：a0喺你預留單位之前，就要問清楚可以點樣自訂，而唔係之後先問。你可以改啲乜、最遲幾時要決定，係交易入面實實在在嘅一部分；及早敲定你嘅裝修選擇，會令間屋真正按你而建。

總結

鎖定一個新建單位，重點唔係將價錢壓低，而係時間、揀啱單位，同埋完全明白整個流程。我哋會留意你鍾意嘅發展項目，當合適單位推出或者重新放售時就快速行動。我哋會坦白話你知實際運作方式：通常係先付款後簽約，合約係標準版本，而交樓亦經常會延遲。而你嘅資金由頭到尾都會安全地受到銀行擔保保障。當你準備好，就聯絡你喺 Spain Developments 嘅顧問，而以上所有服務都唔收買家費用。